Constatare vinzare-cumparare avind la baza contract cu clauza de intretinere
(Sentinta civila nr. 3776 din data de 14.10.2011 pronuntata de Judecatoria Calarasi)Sentinta civila nr. 3776/14.10.2011
Drept civil
Domeniu asociat - constatare vinzare cumparare avind la baza contract cu clauza de intretinere; Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub numarul 3466/202/2011, reclamanta X, domiciliata in com. Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, a solicitat instantei sa pronunte, in contradictoriu cu paratele Y si Z, domiciliati in com. Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare a nudei proprietati a imobilului compus din suprafata de 412,99 mp teren intravilan, impreuna cu cota indiviza de ?, dintr-o constructie compusa din 2 camere, sala si bucatarie, totul situat pe raza comunei Cuza Voda, sat Ceacu, intre vecinii N- __, S- strada, E- _., V- __.
In motivarea cererii sale, reclamanta a aratat ca in baza antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1955/15.09.2010, paratii s-au obligat sa-i vanda, iar ea, sa cumpere, nuda proprietate asupra imobilului compus din suprafata de 412,99 mp teren intravilan, impreuna cu cota indiviza de ?, dintr-o constructie compusa din 2 camere, o sala si bucatarie, totul situat pe raza comunei Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, intre vecinii N - __. SRL, S- strada, E- __., V- __..
Mai arata reclamanta ca s-a stabilit ca pretul vanzarii sa fie de 10.000 lei, pret care a fost achitat integral la data autentificarii antecontractului de vanzare-cumparare.
A mai invederat ca imobilul ce face obiectul cauzei se afla identificat atat in actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 19/05.01.1999, cat si in actul de de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 si in certificatul de mostenitor nr. 127/1990. A mai precizat ca paratii si-au rezervat uzufructul viager asupra intregului imobil si potrivit intelegerii actul de vanzare cumparare trebuia incheiat in forma autentica pana la data de 02.12.2010, insa paratii refuza.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1073-1077 C. civ.
In dovedirea cererii reclamanta a propus proba cu inscrisuri. Au fost depuse inscrisurile aflate la filele 6 - 16 din dosar, respectiv actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 19/05.01.1999, antecontractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 1955/15.09.2010, schita terenului (f.10), actele de stare civila ale paratilor, respectiv certificatele de nastere si certificatul de casatorie al paratei .
La data de 30.09.2011, reclamanta mai depune la dosar certificat de atestare fiscala nr. 257/20.09.2011, adresa OCPI dosar nr. 32844/15.09.2011, certificatele de mostenitor nr. 418/09.11.1998 419/09.11.1998 autentificate de BNP __.. si nr. 127/20.02.1990 autentificat de Notariatul de Stat Judetean Calarasi.
La termenul de judecata din 14.10.2011, reclamanta, prin aparator, mai depune la dosar in copie, contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP ___, sentinta civila nr. 3509/28.09.2011, precum si sentinta civila nr. 2251/2011
Paratii, legal citati, s-au prezentat in fata instantei, la termenul din 10.06.2011 si, la interpelarea instantei, invedereaza ca i-au vandut reclamantei nuda proprietate asupra imobilului ca sa aiba grija de ei si sa-i ingroape si ca sunt de acord cu actiunea formulata de reclamanta fata de faptul ca s-au lamurit si ca actiunea nu vizeaza lipsa de folosinta si ca au in continuare uzufructul viager pana la moarte. Mai arata ca au primit de la reclamanta suma de 10.000 lei.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
La data de 15.09.2010 intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare -cumparare, autentificat de BNP ___.., prin care vanzatorii promitenti ___. si ___ s-au obligat sa vanda nuda proprietate asupra imobilul compus din 412,99 mp teren intravilan curti-constructii si cota indiviza de ? dintr-o constructie din pari, acoperita cu tabla, compusa din doua camere, o sala si o bucatarie, totul situat pe raza com. Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, rezervandu-si uzufructul viager, primind pretul in cuantum de 10.000 lei .
Prin acelasi antecontract partile au convenit ca termenul limita de incheiere a actului autentic va fi la data de 02.12.2010.
De asemenea, cumparatoarea promitenta __ a solicitat notarului intocmirea antecontractului fara verificarea sarcinilor terenului, intelegand sa il incheie pe riscul sau.
Cum dupa indeplinirea tuturor obligatiilor de catre promitentul - cumparator, promitentii-vanzatori nu si-au indeplinit obligatia de a se prezenta in fata notarului public pentru incheierea actului in forma autentica, cealalta parte are la dispozitie posibilitatea de a se adresa instantei pentru a solicita executarea obligatiei prevazuta in antecontract, hotararea urmand a tine loc de act autentic de vanzare -cumparare.
Instanta retine faptul ca actul juridic in discutie, a generat in sarcina ambelor parti contractante o obligatie de a face, respectiv aceea de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
In aceste conditii, instanta constata ca in cauza sunt incidente dispozitiile art. 1073, 1075 si 1077 din Codul Civil, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si in temeiul carora este posibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii : incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea conditiilor generale de validitate ale actelor juridice si existenta in patrimoniul vanzatorului a bunului a carui vanzare a fost promisa .
Arata reclamanta prin aparator ca actele care dovedesc existenta in patrimoniul vanzatorilor promitenti a bunului vandut (respectiv a suprafetei de teren de 412,99 mp si a cotei indivize de ? din imobilul casa de locuit) sunt : certificatele de mostenitor nr. 127/1990(fila 19), nr. 418/1998 (fila 20) si nr. 419/1998 (fila 18), actul de partaj voluntar autentificat de BNP ___. la data de 5 ianuarie 1999 (fila 9), contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP ___...
Chiar daca paratii, prezenti in instanta au precizat ca sunt de acord cu actiunea, instanta va verifica indeplinirea conditiilor prevazute de lege necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
Vazand dispozitiile art. 644 - art. 645 C. civil, instanta constata ca la dosarul cauzei nu exista depus titlu de proprietate care sa ateste existenta bunului imobil in patrimoniul promitentilor vanzatori, certificatele de mostenitor si actul de partaj voluntar avand caracter declarativ si nu constitutiv de drepturi, astfel ca nu este indeplinita una dintre conditiile legale de validitate ale vanzarii.
Mai mult decat atat, admitand faptul ca bunul imobil s-ar afla in patrimoniul acestora prin faptul ca s-au incheiat acte succesive de transmitere a dreptului de proprietate autentificate de notar, si a intrat prin aceasta modalitate in circuitul civil desi nu s-au facut formele de publicitate prevazute de lege, instanta contata urmatoarele:
Parata Nicolae Maria a devenit proprietarul a 250 mp loc de casa fara constructii din totalul de 500 mp apartinand lui ___ si a cotei indivize de ? din locuinta prin contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP____.
Cei 250 mp mai sus mentionati nu sunt individualizati prin precizarea vecinatatilor respectiv a pozitiei topo raportata la intreaga suprafata de 500 mp , astfel ca nici restul suprafetei de a ramas in patrimoniul vanzatorului (creditor al obligatiei de intretinere) Iordan Neculai nu este individualizata . Astfel, in speta nu este indeplinita conditia ca obiectul vanzarii sa fie determinat prevazuta de art. 948 pct. 3 C. civil.
Analizand continutul contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP __,instanta constata ca acesta este un veritabil contract de intretinere, neexistand nici un pret platit de debitoarea obligatiei de intretinere, conditia esentiala de transmitere in patrimoniul numitei __a celor 250 mp si a cotei indivize de ? din locuinta fiind asumarea si respectarea obligatiei de intretinere fata de _...
Fiind un contract nenumit (fara reglementare proprie in Codul Civil ori alte acte normative), contractului de intretinere i se aplica regulile generale ale obligatiilor. Avand in vedere ca obligatiile asumate de cel care presteaza intretinerea sunt “in considerarea persoanei", deci asumate intuitu personae, acesta nu se va putea elibera de executarea obligatiilor asumate, indiferent de cat de lunga este viata creditorului si chiar daca ar voi sa renunte la intretinere dupa ce a restituit toate bunurile ori capitalurile primite in schimbul acestora, ori chiar cu renuntarea la ceea ce a prestat pana in acel moment.
De asemenea, dreptul de proprietate al numitei Nicolae Maria este un drept afectat de o conditie rezolutorie si nu se poate transmite altor persoane decat tot sub conditie. Ori, in speta, asa cum am aratat, conditia rezolutorie este determinata de obligatia de intretinere care fiind asumata intuitu personae nu este transmisibila.
Fata de acest aspect, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru bunul aflat in patrimoniul paratei s-ar schimba natura contractului de intretinere, consolidandu-se dreptul de proprietate al acesteia si, totodata, s-ar schimba caracterul revocabil al acestui act, ceea ce este inadmisibil, fata de acest aspect, urmand a se respinge capatul de cerere cu privire la constatarea vanzarii cumpararii in ceea ce o priveste pe parata __...
Avand in vedere ca, asa cum s-a aratat mai sus, nici terenul ce a ramas in patrimoniul paratului __.. nu este individualizat, nici pentru acesta nu sunt indeplinite conditiile de validitate a conventiei - antecontract de vanzare-cumparare al nudei proprietati incheiat cu reclamanta, respectiv obiectul contractului nu este determinat prin faptul ca terenul nu este individualizat, conform art. 948 pct. 3 C. civil, astfel ca actiunea este prematur introdusa.
Pentru acest considerent instanta va respinge si capatul de cerere privind constatarea vanzarii cumpararii in ceea ce il priveste pe paratul ___..
Va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata. 1
Drept civil
Domeniu asociat - constatare vinzare cumparare avind la baza contract cu clauza de intretinere; Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub numarul 3466/202/2011, reclamanta X, domiciliata in com. Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, a solicitat instantei sa pronunte, in contradictoriu cu paratele Y si Z, domiciliati in com. Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare a nudei proprietati a imobilului compus din suprafata de 412,99 mp teren intravilan, impreuna cu cota indiviza de ?, dintr-o constructie compusa din 2 camere, sala si bucatarie, totul situat pe raza comunei Cuza Voda, sat Ceacu, intre vecinii N- __, S- strada, E- _., V- __.
In motivarea cererii sale, reclamanta a aratat ca in baza antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1955/15.09.2010, paratii s-au obligat sa-i vanda, iar ea, sa cumpere, nuda proprietate asupra imobilului compus din suprafata de 412,99 mp teren intravilan, impreuna cu cota indiviza de ?, dintr-o constructie compusa din 2 camere, o sala si bucatarie, totul situat pe raza comunei Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, intre vecinii N - __. SRL, S- strada, E- __., V- __..
Mai arata reclamanta ca s-a stabilit ca pretul vanzarii sa fie de 10.000 lei, pret care a fost achitat integral la data autentificarii antecontractului de vanzare-cumparare.
A mai invederat ca imobilul ce face obiectul cauzei se afla identificat atat in actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 19/05.01.1999, cat si in actul de de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 si in certificatul de mostenitor nr. 127/1990. A mai precizat ca paratii si-au rezervat uzufructul viager asupra intregului imobil si potrivit intelegerii actul de vanzare cumparare trebuia incheiat in forma autentica pana la data de 02.12.2010, insa paratii refuza.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1073-1077 C. civ.
In dovedirea cererii reclamanta a propus proba cu inscrisuri. Au fost depuse inscrisurile aflate la filele 6 - 16 din dosar, respectiv actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 19/05.01.1999, antecontractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 1955/15.09.2010, schita terenului (f.10), actele de stare civila ale paratilor, respectiv certificatele de nastere si certificatul de casatorie al paratei .
La data de 30.09.2011, reclamanta mai depune la dosar certificat de atestare fiscala nr. 257/20.09.2011, adresa OCPI dosar nr. 32844/15.09.2011, certificatele de mostenitor nr. 418/09.11.1998 419/09.11.1998 autentificate de BNP __.. si nr. 127/20.02.1990 autentificat de Notariatul de Stat Judetean Calarasi.
La termenul de judecata din 14.10.2011, reclamanta, prin aparator, mai depune la dosar in copie, contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP ___, sentinta civila nr. 3509/28.09.2011, precum si sentinta civila nr. 2251/2011
Paratii, legal citati, s-au prezentat in fata instantei, la termenul din 10.06.2011 si, la interpelarea instantei, invedereaza ca i-au vandut reclamantei nuda proprietate asupra imobilului ca sa aiba grija de ei si sa-i ingroape si ca sunt de acord cu actiunea formulata de reclamanta fata de faptul ca s-au lamurit si ca actiunea nu vizeaza lipsa de folosinta si ca au in continuare uzufructul viager pana la moarte. Mai arata ca au primit de la reclamanta suma de 10.000 lei.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
La data de 15.09.2010 intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare -cumparare, autentificat de BNP ___.., prin care vanzatorii promitenti ___. si ___ s-au obligat sa vanda nuda proprietate asupra imobilul compus din 412,99 mp teren intravilan curti-constructii si cota indiviza de ? dintr-o constructie din pari, acoperita cu tabla, compusa din doua camere, o sala si o bucatarie, totul situat pe raza com. Cuza Voda, sat Ceacu, jud. Calarasi, rezervandu-si uzufructul viager, primind pretul in cuantum de 10.000 lei .
Prin acelasi antecontract partile au convenit ca termenul limita de incheiere a actului autentic va fi la data de 02.12.2010.
De asemenea, cumparatoarea promitenta __ a solicitat notarului intocmirea antecontractului fara verificarea sarcinilor terenului, intelegand sa il incheie pe riscul sau.
Cum dupa indeplinirea tuturor obligatiilor de catre promitentul - cumparator, promitentii-vanzatori nu si-au indeplinit obligatia de a se prezenta in fata notarului public pentru incheierea actului in forma autentica, cealalta parte are la dispozitie posibilitatea de a se adresa instantei pentru a solicita executarea obligatiei prevazuta in antecontract, hotararea urmand a tine loc de act autentic de vanzare -cumparare.
Instanta retine faptul ca actul juridic in discutie, a generat in sarcina ambelor parti contractante o obligatie de a face, respectiv aceea de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
In aceste conditii, instanta constata ca in cauza sunt incidente dispozitiile art. 1073, 1075 si 1077 din Codul Civil, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si in temeiul carora este posibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii : incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea conditiilor generale de validitate ale actelor juridice si existenta in patrimoniul vanzatorului a bunului a carui vanzare a fost promisa .
Arata reclamanta prin aparator ca actele care dovedesc existenta in patrimoniul vanzatorilor promitenti a bunului vandut (respectiv a suprafetei de teren de 412,99 mp si a cotei indivize de ? din imobilul casa de locuit) sunt : certificatele de mostenitor nr. 127/1990(fila 19), nr. 418/1998 (fila 20) si nr. 419/1998 (fila 18), actul de partaj voluntar autentificat de BNP ___. la data de 5 ianuarie 1999 (fila 9), contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP ___...
Chiar daca paratii, prezenti in instanta au precizat ca sunt de acord cu actiunea, instanta va verifica indeplinirea conditiilor prevazute de lege necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
Vazand dispozitiile art. 644 - art. 645 C. civil, instanta constata ca la dosarul cauzei nu exista depus titlu de proprietate care sa ateste existenta bunului imobil in patrimoniul promitentilor vanzatori, certificatele de mostenitor si actul de partaj voluntar avand caracter declarativ si nu constitutiv de drepturi, astfel ca nu este indeplinita una dintre conditiile legale de validitate ale vanzarii.
Mai mult decat atat, admitand faptul ca bunul imobil s-ar afla in patrimoniul acestora prin faptul ca s-au incheiat acte succesive de transmitere a dreptului de proprietate autentificate de notar, si a intrat prin aceasta modalitate in circuitul civil desi nu s-au facut formele de publicitate prevazute de lege, instanta contata urmatoarele:
Parata Nicolae Maria a devenit proprietarul a 250 mp loc de casa fara constructii din totalul de 500 mp apartinand lui ___ si a cotei indivize de ? din locuinta prin contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP____.
Cei 250 mp mai sus mentionati nu sunt individualizati prin precizarea vecinatatilor respectiv a pozitiei topo raportata la intreaga suprafata de 500 mp , astfel ca nici restul suprafetei de a ramas in patrimoniul vanzatorului (creditor al obligatiei de intretinere) Iordan Neculai nu este individualizata . Astfel, in speta nu este indeplinita conditia ca obiectul vanzarii sa fie determinat prevazuta de art. 948 pct. 3 C. civil.
Analizand continutul contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP __,instanta constata ca acesta este un veritabil contract de intretinere, neexistand nici un pret platit de debitoarea obligatiei de intretinere, conditia esentiala de transmitere in patrimoniul numitei __a celor 250 mp si a cotei indivize de ? din locuinta fiind asumarea si respectarea obligatiei de intretinere fata de _...
Fiind un contract nenumit (fara reglementare proprie in Codul Civil ori alte acte normative), contractului de intretinere i se aplica regulile generale ale obligatiilor. Avand in vedere ca obligatiile asumate de cel care presteaza intretinerea sunt “in considerarea persoanei", deci asumate intuitu personae, acesta nu se va putea elibera de executarea obligatiilor asumate, indiferent de cat de lunga este viata creditorului si chiar daca ar voi sa renunte la intretinere dupa ce a restituit toate bunurile ori capitalurile primite in schimbul acestora, ori chiar cu renuntarea la ceea ce a prestat pana in acel moment.
De asemenea, dreptul de proprietate al numitei Nicolae Maria este un drept afectat de o conditie rezolutorie si nu se poate transmite altor persoane decat tot sub conditie. Ori, in speta, asa cum am aratat, conditia rezolutorie este determinata de obligatia de intretinere care fiind asumata intuitu personae nu este transmisibila.
Fata de acest aspect, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru bunul aflat in patrimoniul paratei s-ar schimba natura contractului de intretinere, consolidandu-se dreptul de proprietate al acesteia si, totodata, s-ar schimba caracterul revocabil al acestui act, ceea ce este inadmisibil, fata de acest aspect, urmand a se respinge capatul de cerere cu privire la constatarea vanzarii cumpararii in ceea ce o priveste pe parata __...
Avand in vedere ca, asa cum s-a aratat mai sus, nici terenul ce a ramas in patrimoniul paratului __.. nu este individualizat, nici pentru acesta nu sunt indeplinite conditiile de validitate a conventiei - antecontract de vanzare-cumparare al nudei proprietati incheiat cu reclamanta, respectiv obiectul contractului nu este determinat prin faptul ca terenul nu este individualizat, conform art. 948 pct. 3 C. civil, astfel ca actiunea este prematur introdusa.
Pentru acest considerent instanta va respinge si capatul de cerere privind constatarea vanzarii cumpararii in ceea ce il priveste pe paratul ___..
Va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata. 1
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Contracte
Nulitate act - Hotarare nr. 735 din data de 10.10.2017Dobanzi comerciale. Titlu executoriu. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 17/R/2010 din data de 04.01.2010
Prestari servicii apa. Necontorizat. - Decizie nr. 111/R/2010 din data de 01.02.2010
Recurs prest tab - Sentinta civila nr. 05695 din data de 25.01.2010
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Cerere cu valoare redusa. Cerere de restituire a unui imprumut, formulata inainte de termenul scadent. - Sentinta civila nr. 429 din data de 09.10.2014
Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii, doar prin incheierea ad validitatem a actului in forma autentica - Decizie nr. 156 din data de 28.02.2013
Constatare a nulitatii absolute a clauzei privind onorariul de succes din contractul de asistenta juridica - Decizie nr. 755 din data de 27.09.2012
Obligare incheiere contract in forma autentica - Decizie nr. 367 din data de 18.10.2010
Despagubiri contractuale - Sentinta comerciala nr. 791/C din data de 20.04.2010
Contract de vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
Contract de leasing - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
EFECTELE TERMENULUI DE 45 DE ZILE PREVAZUT LA ART.31 ALIN. 3 DIN LEGEA NR. 47/1992 - Decizie nr. 103 din data de 15.02.2010
Perfectare act - Sentinta civila nr. 683 din data de 12.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 688 din data de 13.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 622 din data de 05.07.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 235 din data de 07.03.2012
Revendicare - Sentinta civila nr. 54 din data de 25.01.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 76 din data de 26.01.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 1576 din data de 21.12.2011