Anulare contract arenda

Dosar nr. ---/222/2014                                                          constatare nulitate  contract                                                                                                                                                                   
ROMANIA
JUDECATORIA DOROHOI JUDETUL BOTOSANI
Sentinta civila nr. __
Sedinta publica din __
Presedinte -
Grefier -

Pe rol pronuntarea asupra actiunii civile formulate de reclamanta S.C. L A G S.R.L. cu sediul in -- si sediul ales pentru comunicarea actelor de procedura la -- in contradictoriu cu paratii G C cu domiciliul in -- si A  M cu domiciliul in --, avand ca obiect anulare contract vanzare - cumparare.
Dezbaterile pe fond au avut loc in sedinta publica din -- fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data care face parte integranta din prezenta sentinta si cand instanta a amanat pronuntarea pentru astazi --pentru depunerea de concluzii scrise de catre reprezentantul societatii reclamante.

JUDECATA

Asupra actiunii civile de fata:
Prin actiunea inregistrata la aceasta instanta cu nr. --/222/2014 din --, reclamanta S.C. L A G S.R.L.  a solicitat in contradictoriu cu paratii G C si A  M  constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. - din - de BNP - cu privire la suprafata de - mp teren situata in p.c. - din extravilanul comunei B, jud. B.
In motivare arata ca a incheiat cu parata G C un contract prin care aceasta i-a dat in arenda pentru o perioada de 5 ani, suprafata de  - mp teren situata in extravilanul comunei B , in p.c. -, contract care a fost inregistrat la Consiliul Local a comunei B  cu sub. nr. - din -. Arata ca potrivit art. VI.6.7 din contract,  in cazul in care proprietarul se hotaraste sa vanda terenul, este obligat sa anunte arendasul, acesta avand conform prevederilor legale drept de preemtiune privind cumpararea, insa parata nu si-a respectat aceasta obligatie si cu rea credinta a incheiat cu paratul A  M  contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. - din -, paratul stiind ca terenul este arendat si se afla in posesia societatii.  Mai arata ca paratul a consemnat in fals ca  intra in stapanirea terenului de la data incheierii contractului de vanzare cumparare si ca in aceiasi perioada a mai cumparat cinci suprafete de teren care au fost arendate de catre societate pe termen de 5 ani. Arata ca in aceste conditii transferul dreptului de proprietate nu s-a produs, vanzarea fiind afectata de conditie si anume de respectarea dreptului de preemtiune.
In dovedirea actiunii a depus la dosar, in copie, contractul de vanzare - cumparare autentificat cu nr. - in data de -, titlul de proprietate nr. - din -, contractul de arenda nr. - din -.
Parata G  C  a formulat intampinare prin care solicita respingerea actiunii ca neintemeiata.
Prin declaratia data in instanta la termenul din -, parata arata ca a auzit prin sat ca o societate incheie contracte de arenda, a mers la primarie unde a vorbit cu un inginer care i-a spus ca societatea respectiva a lasat formulare de contract tipizate, a intrebat-o daca are buletinul, a semnat contractul insa nu l-a citit deoarece nu vede bine. Arata ca nu a avut nicio problema cu societatea reclamanta insa in anul 2009 a murit sotul ei si a fost nevoita sa vanda terenul deoarece a ramas cu datorii si  nu a stiut ca avea obligatia de a instiinta societatea reclamanta despre intentia de a vinde terenul care face obiectul contractului de arenda.
Paratul A  M   a formulat intampinare prin care solicita respingerea actiunii ca neintemeiata.
In motivare arata ca atat la data incheierii contractului de arenda cat si la data incheierii contractului de vanzare cumparare, era in vigoare Legea 247/2005 care prevede ca  terenurile proprietate privata, indiferent de destinatie si titularul lor, sunt si raman in circuitul civil, ele putand fi instrainate si dobandite liber prin oricare dintre modurile prevazute de lege.  Arata ca prin Legea 247/2005,  au fost abrogate toate dispozitiile Legii 54/1998, ale O.U.G 226/2000 precum si cele specifice din Legea 16/1994, prin urmare contractul de vanzare cumparare a fost incheiat cu respectarea legii in vigoare de la acea data.
Societatea reclamanta a formulat precizari la actiune si raspuns la intampinare prin care solicita instantei sa constatate incheiat contractul de vanzare cumparare intre societate si parata G  C  pentru suprafata de - mp ca efect al exprimarii dreptului de preemtiune, cu obligarea la plata pretului corespunzator deoarece  dreptul de preemtiune isi are originea si este consfintit prin contractul de arenda.
In ce priveste apararile paratului, arata ca dreptul de preemtiune nu atinge atingere principiului liberei circulatii a terenurilor ci doar recunoaste dreptul prioritar al arendasului la cumparare, drept care este stipulat prin clauza inserata in contractul de arenda. Mai mult, prin Noul Cod civil dreptul de preemtiune capata caracter obligatoriu potrivit art. 1730. Mai arata ca potrivit principiului pacta sunt servanda, actul juridic legal incheiat se impune partii intocmai ca legea.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta constata urmatoarele:
Prin contractul nr. -   din -, parata G  C  a dat in arenda societatii reclamante suprafata de - mp teren situat pe raza comunei B, jud. B , pentru o perioada de 5 ani.
Potrivit art. 6.7 din contractul de arenda, parata s-a obligat ca in cazul in care se hotaraste sa vanda terenul care face obiectul contractului sa anunte arendasul, acesta avand drept de preemtiune la cumparare conform prevederilor legale.
Contractul a fost incheiat in baza Legii nr. 16/1994.
In ceea ce priveste acest act normativ, trebuie subliniat faptul ca in forma sa initiala, legea arendarii prevedea in art. 9 ca arendasul persoana fizica are drept de preemtiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea si completarea legii arendarii s-a adoptat in anexa modelul de contract de arendare, care in art. 8 pct. m prevede dreptul de preemtiune al arendasului in cazul instrainarii   prin   vanzare   de   catre   arendator,   sanctiunea nerespectarii obligatiilor partilor fiind aceea prevazuta de art. 9 din contract si anume rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificata si prin Legea nr. 20/2008, care prevede ca art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 va dispune ca "In caz de neexecutare a obligatiilor prevazute in contract de catre una dintre parti, contractul se considera reziliat de drept".
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. - din - de BNP -  parata G C   a vandut paratului A M    suprafata de - mp teren situata in p.c. - in extravilanul comunei B , jud. B , teren care face obiectul contractului de arenda, fara ca mai intai sa faca cunoscuta societatii reclamante intentia de a vinde terenul.
Dreptul de preemtiune din contractul de arenda incheiat intre societatea reclamanta si parata G C ,  este un drept conventional, care priveste doar partile contractante nu si pe paratul A  M , prin urmare, chiar daca acesta a avut cunostinta de existenta contractului de arenda, nu a existat niciun impediment la incheierea contractului de vanzare cumparare atat timp cat legiuitorul nu a prevazut sanctiunea nulitatii contractului de vanzare cumparare incheiat cu nerespectarea dreptului de preemtiune,  drept pentru care instanta va respinge actiunea ca neintemeiata.
Actiunea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in suma de 180 lei.
Pentru aceste motive,

IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge actiunea formulata de reclamanta S.C. L A  G  S,R.L. cu sediul in - si sediul ales pentru comunicarea actelor de procedura la Cabinet avocat - in contradictoriu cu paratii G  C  cu domiciliul in - si A  M cu domiciliul in -, ca neintemeiata.
Cu drept de apel  in termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se va depune la Judecatoria Dorohoi.
Pronuntata in sedinta publica astazi -.
PRESEDINTE,                              GREFIER,
            
Red.
Thred.
Ex. 5