Dovada notificarii debitorului, conditii de admisibilitate a actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract

JUDECATORIA INEU, JUDETUL ARAD                                          Operator 2826
DOSAR NR.776/246/2013

SENTINTA CIVILA NR.960/2013
Sedinta publica din data de 17 iulie 2013

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 22.02.2013 reclamantul C. V. in contradictoriu cu paratii G.I.  si O.F., a solicitat  ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca prin actul sub semnatura privata intitulat Conventie incheiat la 21.02.2003 a cumparat de paratul G.I. terenul arabil inscris in Titlul de proprietate, in suprafata de 6100 mp si suprafata de 2600 mp teren arabil cu pretul de 400 lei pe care l-a achitat integral la data incheierii contractului; sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare; sa se autorizeze intabularea in CF pe titlu de cumparare in baza sentintei definitive; fara cheltuieli de judecata in cazul in care paratul nu se opune.
In fapt, a aratat ca prin actul intitulat Conventie incheiat la data de 21.01.2003 reclamantul a cumparat de la paratul G.I. imobilul aratat in petitul actiunii pentru pretul de 400 lei achitat integral la data incheierii contractului cand s-a si predat terenul.
Pana la aceasta data paratul nu s-a prezentat la notariat in vederea perfectarii actelor, precum si in vederea reglementarii situatiei de carte funciara.
In drept a invocat prevederile art.5 pct.2 din Legea nr. 247/2005, art.896 si 1179 Noul Cod civil, art.29 din Legea nr.7/1996, art.274 C.pr.civila.
Reclamantul a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
In probatiune reclamantul a anexat cererii urmatoarele inscrisuri: inscris sub semnatura privata intitulat conventie din data de 21.02.2003.
Cerere este legal timbrata cu taxa judiciara de timbru conform chitantei (fila 3), cu taxa judiciara de timbru conform chitantei (fila 16) si cu timbru judiciar (fila 15), in temeiul art.2 alin.1 lit.c din Legea nr.146/1997 si art.3 alin.2 teza a II-a din O.G. nr.32/1995
Paratii, desi au fost legal citati cu mentiunea  de a se prezenta pentru a raspunde la interogatoriu sub sanctiunea prevazuta de art. 358 Noul Cod proc.civ.,  nu s-au prezentat la instanta si nu au depus intampinare.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, inscrisul sub semnatura privata intitulat "Conventie" din data de 21.02.2003 (fila 5) este incheiat intre paratul G.I. in calitate de promitent-vanzator si reclamantul C.V. in calitate de promitent-cumparator, avand ca obiect imobilele in suprafata de 6100 mp, 2600 mp, pentru pretul de 400 lei.
Imobilele care fac obiectul inscrisului sub semnatura privata, sunt mentionate in titlul de proprietate eliberat de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad (fila 9). In acest titlu de proprietate sunt inscrisi ambii parati G.I. si O.F. Cu toate acestea instanta constata ca reclamantul a incheiat contractul sub semnatura privata doar cu paratul G.I.
Conform certificatul nr. 7315/13.03.2013 eliberat de BCPI Ineu (fila 17), imobilele mentionate nu sunt inregistrate in cartea funciara.
In drept, din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, art.3, 4 si art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula ca pentru actul juridic civil se aplica legea in vigoare la data incheierii actului juridic nu numai in privinta conditiilor de validitate si, pe cale de consecinta a nulitatii, ci si pentru alte aspecte ce privesc incheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse dupa intrarea in vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligatiilor asumate de parti, pentru incetarea actului juridic. Avand in vedere aceste prevederi legale, intrucat inscrisul sub semnatura privata intitulat "Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare" este incheiat in data de 21.02.2003, instanta constata ca prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 sunt aplicabile in prezenta cauza.
Prin art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevazut ca in situatia in care ulterior incheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta, ce poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Din reglementarile legale enuntate rezulta ca, pentru admisibilitatea unei atare actiuni, trebuie sa fie indeplinite anumite conditii, si anume, sa existe un antecontract valabil incheiat; antecontractul sa fie dovedit potrivit dreptului comun; una din parti sa refuze autentificarea actului; reclamantul sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract; promitentul-vanzator sa fie proprietar al bunului, iar promitentul cumparator sa nu fie incapabil a dobandi acel bun la data pronuntarii sentintei.
Astfel, in ipoteza refuzului promitentului-vanzator de a incheia contractul in forma autentica, promitentul-cumparator poate cere instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Insa, intrucat aceasta hotarare are caracter constitutiv de drepturi, conditia esentiala pentru pronuntarea ei este ca, la momentul judecatii, promitentul vanzator sa fie proprietar asupra bunului care face obiectul promisiunii.
In consecinta, instanta constata ca antecontractul de vanzare-cumparare are ca obiect o obligatie de a face, de a incheia in viitor un contract autentic de vanzare-cumparare, susceptibil de a transfera proprietatea de la vanzator la cumparator.  Instanta poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, doar daca se face dovada ca imobilul se gaseste in patrimoniul vanzatorului la momentul judecatii si nu exista alte impedimente legale.
Avand in vedere ca inscrisul sub semnatura privata este semnat in calitate de promitent-vanzator, doar de catre paratul G.I., coproprietar al terenurilor, instanta constata ca nu poate suplini consimtamantul celuilalt coproprietar, pentru a se pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, cu privire la intregul imobil, astfel cum a solicitat reclamantul.
Astfel, instanta constata ca absenta calitatii paratului, promitent-vanzator, de proprietar exclusiv al bunurilor care formeaza obiectul antecontractului, constituie un impediment legal pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
Pentru aceste considerente, in temeiul art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, art.3, 4 si art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, instanta va respinge actiunea formulata de reclamant ca nefondata.