Actiune in constatare. Hotarare care tine loc de contract de vanzare-cumparare.

JUDECATORIA MANGALIA
SENTINTA CIVILA NR.  314/C DIN DATA DE 13.02.2008

Actiune in constatare. Hotarare care tine loc de contract de vanzare-cumparare.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Mangalia la data de 10.07.2007 reclamantul C. A. a chemat in judecata pe parata S.C. "x" S.A. solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate vanzarea - cumpararea imobilului constructie situat in com. Topraisar si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca a cumparat de la parata un imobil constructie si  a achitat pretul insa parata nu a depus toate diligentele necesare in vederea perfectarii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 111 Cod procedura civila.
Cererii nu i-au fost anexate inscrisuri.
Prin precizarile depuse la dosar reclamantul a aratat ca solicita instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate intervenita vanzarea-cumpararea imobilului constructie cu destinatia de casa de locuit situat in com. Topraisar, jud. Constanta.
In  motivarea acestei cereri, reclamantul a aratat ca Primaria Comunei Topraisar refuza intocmirea documentatiei privind sistematizarea localitatii in zona in care locuieste reclamantul si eliberarea titlului de proprietate pentru suprafata de teren aferenta constructiei.
Prin aceeasi cerere, reclamantul a aratat ca intelege sa cheme in judecata si pe parata Comuna Topraisar prin primar si ca solicita instantei sa dispuna obligarea acesteia la eliberarea titlului de proprietate pentru terenul aferent locuintei.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 111 Cod procedura civila si art. 10 alin.3 din Legea nr. 85/1992.
Cererii i-a fost anexata copie de pe adresa emisa de parata.
Prin precizarile depuse la dosar reclamantul a aratat ca solicita instantei sa constate intervenit dreptul de proprietate asupra locuintei de serviciu situate in com. Topraisar, conform schitei si planului din contractul de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 85/1992 si a Decretului-Lege nr. 61/1990 si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 465,1 mp aferenta locuintei cumparate, in baza art. 10 alin.3 din Legea nr. 85/1992.
Precizarilor formulate de reclamant le-a fost anexata copie de pe raportul de expertiza tehnica si de evaluare intocmit de expert.
Parata nu  a formulat intampinare nu s-a prezentat in fata instantei pentru combaterea cererii reclamantului.
La data de 21.11.2007 a fost depusa la dosarul cauzei cererea de interventie in interes propriu formulata de S.C. "Y" S.R.L., cerere prin care s-a solicitat respingerea actiunii formulate de  reclamant si obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii de interventie s-a aratat ca intervenienta a achizitionat prin licitatie publica cu strigare organizata de AVAS, activele paratei compuse din teren si constructiile situate pe acesta,  a achitat pretul integral, a intrat in posesia bunurilor la data de 23.02.2007 si prin incheierea nr. 13706/2007 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate.
S-a mai aratat ca intervenienta nu a cumparat intreg terenul detinut initial de  parata suprafata de 9.547 mp nefacand obiectul adjudecarii.
S-a motivat ca parata a vandut salariatilor doar locuintele de serviciu, in baza unor contracte de vanzare-cumparare standard iar nu si terenul aferent acestora, actiunea de constatare a intervenirii vanzarii-cumpararii terenului aferent locuintei este inadmisibila intrucat in cauza se solicita crearea unei situatii juridice noi, prin transferul dreptului de proprietate in baza hotararii judecatoresti iar actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru terenul aferent constructiei este nefondata intrucat intre parti nu exista nici un inscris care sa poata fi interpretat ca avand valoare de antecontract si nu exista nicio modalitate de individualizare a terenului ce ar trebui sa faca obiectul actiunii si al sentintei.
S-a mai aratat ca cererea de interventie este justificata si prin faptul ca aparatorul reclamantului este si aparator al paratei in alt dosar al Judecatoriei Mangalia, dosar ce are ca obiect plangerea formulata de parata impotriva incheierii prin care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al S.C. "Y" S.R.L. asupra terenului cumparat la licitatie.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 49 si urmatoarele Cod procedura civila, art. 274 Cod procedura civila, art. 1191, art. 1197 si art. 481 Cod civil.
Cererii i-a fost anexata copie de pe incheierea de intabulare data de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Mangalia.
Parata a formulat intampinare  la cererea de interventie si a solicitat respingerea acesteia ca nefondata motivat de imprejurarea ca S.C. "Y" S.R.L. nu a cumparat prin licitatie locuintele de serviciu detinute de parata si terenul aferent acestora astfel ca nu are nici un drept asupra acestor bunuri.
Reclamantul a formulat intampinare la cererea de interventie si a solicitat respingerea acesteia ca nefondata motivat prin aceea ca societatea intervenienta nu are nici un drept asupra locuintei cumparate de reclamant de la parata si nici asupra terenului aferent, aspect care rezulta chiar din cuprinsul cererii de interventie dar si din actul de adjudecare si din procesul-verbal de punere in posesie cu bunurile adjudecate.
In sedinta publica din data de 16.01.2008 instanta, in conformitate cu dispozitiile art. 52 Cod procedura civila, a pus in discutia partilor cererea de interventie.
Apreciind ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 49 si art. 50 Cod procedura civila pentru admiterea in principiu a cererii de interventie, instanta, in baza dispozitiilor art. 52 alin.2 Cod procedura civila, a respins-o motivat prin  incheierea pronuntata in sedinta publica.
Pentru pronuntarea acestei solutii instanta a retinut ca cererea de interventie nu respecta cerintele impuse de art. 50 Cod procedura civila, nu a fost formulata sub forma unei cereri de chemare in judecata, nu cuprinde alte mentiuni referitoare la obiect in afara cererii de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata si respingerea cererii formulate de reclamant iar din inscrisurile ce i-au fost anexate nu rezulta ca societatea intervenienta a dobandit prin licitatie publica dreptul de proprietate asupra locuintei instrainate de parata reclamantului ori asupra terenului aferent acestei locuinte.
La termenul de judecata din data de 16.01.2008 instanta, in exercitarea rolului activ reglementat de dispozitiile art. 129 alin.5 Cod procedura civila, pentru prevenirea oricarei greseli in aflarea adevarului si in vederea respectarii principiului disponibilitatii ce guverneaza procesul civil in conformitate cu prevederile art. 129 alin. 6 Cod procedura civila, avand in vedere numeroasele precizari scrise depuse la dosar cu privire la obiectul cererii de chemare in judecata, a solicitat aparatorului ales al reclamantului sa precizeze obiectul fiecaruia dintre capete de cerere formulate si persoana in contradictoriu cu care intelege sa se desfasoare judecata.
Aparatorul reclamantului facut urmatoarele precizari: primul capat de cerere  este formulat in contradictoriu cu parata S.C. "x" S.A. si are ca obiect constatarea intervenirii vanzarii-cumpararii locuintei de serviciu, al doilea capat de cerere a fost formulat in contradictoriu cu aceeasi parata si are ca obiect  obligarea acesteia la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect terenul aferent locuintei de serviciu dobandite prin contract de vanzare-cumparare iar cel de-al treilea capat de cerere a fost formulat in contradictoriu cu parata Comuna Topraisar si are ca obiect obligarea paratei la eliberarea titlului de proprietate asupra terenului aferent locuintei de serviciu.
La termenul de judecata din data de 16.01.2008 instanta, fata de dispozitiile art. 111 Cod procedura civila, a invocat din oficiu exceptia inadmisibilitatii cererii de constatare a vanzarii-cumpararii locuintei de serviciu.
La acelasi termen de judecata, fata de dispozitiile art. 36 alin.2 si alin.6 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispozitiile art. 10 din Legea nr. 85/1992, instanta a invocat din oficiu exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei Comuna Topraisar.
Apreciind ca pentru solutionarea ambelor exceptii invocate din oficiu este necesara analiza contractului de vanzare-cumparare incheiat de reclamant cu parata, instanta, in baza prevederilor art. 129 alin.5 Cod procedura civila, a dispus administrarea probei cu inscrisul anterior mentionat.
Au fost depuse la dosarul cauzei copii de pe urmatoarele inscrisuri: contractul de vanzare-cumparare nr. _ incheiat intre S.C. "X" S.A. si reclamant, fisa tehnica de calcul a pretului de vanzare a locuintei construite din fondurile S.C. x S.A., plan  releveu imobil, contractul de inchiriere nr. _/1993 incheiat de reclamant cu parata.
Potrivit dispozitiilor art. 137 Cod procedura civila, instanta, prin incheierea pronuntata in sedinta publica din data de 13.02.2008,  s-a pronuntat mai intai asupra exceptiilor invocate din oficiu.
Exceptia inadmisibilitatii cererii de constatare a vanzarii-cumpararii locuintei de serviciu formulata in contradictoriu cu parata  S.C. x  S.A. a fost respinsa de instanta ca nefondata avand in vedere imprejurarea ca la dosarul cauzei a fost depus de catre reclamant contractul de vanzare-cumparare nr. _./2001 incheiat cu S.C. x S.A. in baza Decretului-Lege nr. 61/1990.
Pentru solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei Comuna Topraisar in capatul de cerere privind obligarea comunei la eliberarea titlului de proprietate asupra terenului, instanta a retinut aplicabilitatea dispozitiilor art. 10 alin.4 din Legea 85/1992 precum si a dispozitiilor  art. 36 alin.2 si alin.6 din Legea 18/1991.
 Astfel, potrivit art. 10 alin.4 din Legea 85/1992 "pentru persoanele care dobandesc locuintele in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi, atribuirea terenului se face in conditiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991"
Potrivit art. 36 alin.2 din Legea 18/1991, "terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie" iar potrivit alin. 6 al aceluiasi articol "atribuirea in proprietate a terenurilor prevazute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primariilor, facuta pe baza verificarii situatiei juridice a terenurilor".
Potrivit art. 52 alin.2 din Legea nr. 18/1991, "comisia judeteana si cea locala au, in limitele competentei lor si prin derogare de la dispozitiile Codului de procedura civila, calitate procesuala pasiva si, cand este cazul, activa, fiind reprezentate legal prin prefect, respectiv primar _"
Din coroborarea dispozitiilor legale anterior citate rezulta ca unitatea administrativ-teritoriala chemata in judecata nu are nici un fel de atributii in ceea ce priveste eliberarea titlului de proprietate solicitat de reclamant si ca nu exista identitate intre persoana chemata in judecata pentru eliberarea titlului, respectiv Comuna Topraisar, si persoana obligata in raportul juridic dedus judecatii.
 Pe cale de consecinta, instanta a apreciat ca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei Comuna Topraisar este intemeiata si a admis-o.
Instanta, avand in vedere contractul de vanzare-cumparare nr. _/2001 incheiat de reclamant cu parata SC x  SA  si dispozitiile art. 969 Cod civil si ale art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,  la termenul de judecata din data de 13.02.2007 a invocat din oficiu exceptia lipsei de interes in formularea  cererii de constatare a intervenirii vanzarii-cumpararii locuintei de serviciu, cerere formulata de reclamant in contradictoriu cu parata S.C. x  S.A.
Deliberand asupra exceptiei lipsei de interes in formularea cererii de constatare a intervenirii vanzarii-cumpararii locuintei de serviciu, instanta a  apreciat ca este intemeiata si a  admis-o motivat  prin incheierea pronuntata in sedinta publica din data de 13.02.2008.
 Pentru admiterea acestei exceptii instanta a retinut imprejurarea ca intre parti a intervenit contractul de vanzare-cumparare nr. _/2001 incheiat prin inscris  sub semnatura privata, dispozitiile  art. 969 Cod civil, potrivit cu care conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante precum si   dispozitiile art. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, potrivit cu care doar terenurile proprietate privata nu pot fi  instrainate, sub sanctiunea nulitatii, decat prin acte incheiate  in forma autentica.
Per a contrario, instanta a apreciat ca celelalte imobile, cum este si cazul apartamentului cumparat de reclamant, pot fi dobandite liber, prin oricare din modurile prevazute de lege, cu respectarea principiului consensualismului si fara indeplinirea vreunei conditii speciale de forma.
Pentru dovedirea cererii de obligare a paratei S.C.  x S.A. la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect terenul aferent apartamentului dobandit de reclamant prin contractul de vanzare-cumparare nr. _/2001,  reclamantul a solicitat administrarea probei cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei, proba pe care instanta, apreciind ca este  pertinenta, concludenta si utila solutionarii cauzei, a  incuviintat-o.
In vederea solutionarii cererii de obligare a paratei S.C.  x S.A. la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect terenul aferent apartamentului dobandit de reclamant, din analiza inscrisurilor depuse la dosar, instanta a retinut urmatoarea situatie de fapt:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. _./2001 incheiat cu parata S.C.  x S.A. reclamantul a dobandit dreptul de proprietate asupra unui apartament situat in com. Topraisar, jud. Constanta, compus din 3 camere de locuit, apartament ocupat de reclamant in baza contractului de inchiriere nr. _ din 1993.
Potrivit clauzei exprese din contractul de vanzare-cumparare nr. _/2001, reclamantului, in calitate de cumparator al locuintei, i-a fost atribuit, in conformitate cu dispozitiile Decretului Lege nr. 61/1990, in folosinta vesnica, pe durata existentei constructiei, terenul aferent locuintei cumparate.
Potrivit dispozitiilor art. 6 din contractul de vanzare-cumparare nr. _./2001, drepturile si obligatiile partilor se completeaza cu drepturile si obligatiile ce decurg pentru acestea din Decretul-Lege nr. 61/1990.
Avand in vedere situatia de fapt retinuta instanta a apreciat ca nu sunt indeplinite cerintele legale pentru admiterea cererii formulate de reclamant.
In drept, potrivit art. 3 alin.1 din Decretul - Lege nr. 61/1990 " Locuintele prevazute la art. 1 se vand cetatenilor romani cu domiciliul in tara cu achitarea integrala a pretului la incheierea contractului de vinzare-cumparare sau prin acordarea unui imprumut de catre Casa de Economii si Consemnatiuni_" iar potrivit alin.2 " O data cu locuinta se transmite cumparatorului acesteia si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, pe durata existentei constructiei".
Potrivit art. 10 alin.4 din Legea 85/1992 "pentru persoanele care dobandesc locuintele in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi, atribuirea terenului se face in conditiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991".
Potrivit art. 36 alin.2 din Legea 18/1991, "terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie.
Potrivit art. 36 alin. 6  din Legea nr. 18/1991 "atribuirea in proprietate a terenurilor prevazute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primariilor, facuta pe baza verificarii situatiei juridice a terenurilor".
Potrivit art. 969 Cod civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Avand in vedere aceste dispozitii legale precum si imprejurarea ca din probele administrate in cauza a rezultat ca transferul dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuintei cumparate de reclamant nu a facut si nici nu putea face obiectul contractului de vanzare-cumparare intervenit intre parti, parata S.C.  x  S.A.  i-a vandut  reclamantului doar apartamentul pe care il ocupa in calitate de chirias,  in conformitate cu prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990, potrivit clauzei exprese din contractul de vanzare-cumparare nr. _/2001 si dispozitiilor art. 3 alin.2 din acest act normativ, terenul aferent locuintei i-a fost atribuit reclamantului in folosinta vesnica, pe durata existentei constructiei iar atribuirea terenului  in proprietate se face in conditiile art.36 din Legea nr. 18/1991, instanta a apreciat ca cererea formulata de reclamant nu este intemeiata.
Pe cale de consecinta, avand in vedere si solutiile pronuntate cu privire la exceptiile invocate in cauza, instanta a respins ca  fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva cererea de obligare a paratei Comuna Topraisar  la emiterea titlului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului ce face obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. _/2001 incheiat cu S.C.  x  S.A., a respins ca lipsita de interes cererea de constatare a intervenirii vanzarii-cumpararii apartamentului, formulata de reclamant in contradictoriu cu parata S.C. x S.A si a respins ca nefondata cererea de obligare a paratei S.C. x  S.A. la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect terenul aferent apartamentului dobandit prin contractul de vanzare-cumparare nr. _/2001.