Contract de vanzare cumparare

Pe rol, solutionarea actiunii civile avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic, privind pe reclamanta S.C. EI S.R.L. in contradictoriu cu paratii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. si Z.N.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta publica din data de ___ si au fost consemnate prin incheierea de amanare a pronuntarii din acea data, care face parte integranta din prezenta hotarare, cand, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de ___...

I N S T A N T A

Asupra actiunii civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Mangalia sub nr. __.. la data de ___, reclamanta reclamanta S.C. EI S.R.L. i-a chemat in judecata pe paratii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. si Z.N., solicitand instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare incheiat intre parati, in calitate de vanzatori si reclamanta in calitate de cumparatoare, avand ca obiect terenul in suprafata de 5000 mp situat in extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanta, parcela ___.. si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat de B.N.P. ___ si Asociatii sub nr. ___, T.N., autorul paratilor, in calitate de promitent vanzator, s-a obligat sa transmita reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 5000 mp situat in extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanta, parcela __., obligandu-se sa obtina toate documentele necesare incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, inclusiv extrasul de carte funciara si certificatul fiscal si, intrucat aceasta nu este o obligatie intuituu personae, ulterior decesului numitului T.N., aceasta obligatie a fost transmisa mostenitorilor acestuia, evidentiati in cuprinsul certificatului de mostenitor nr. ___., prin acceptarea mostenirii de pe urma defunctului T.N., paratii devenind debitori ai acestei obligatii.
S-a mai aratat de catre reclamanta ca, in cuprinsul antecontractului nu a fost mentionat un termen pentru incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, astfel ca paratii au fost pusi in intarziere pentru executarea obligatiei, prin notificarile comunicate cu scrisoare recomandata, prin care li s-a solicitat sa se prezinte in fata notarului public la data de _.., orele _, la B.N.P. ___, in vederea incheierii, in forma autentica, a contractului de vanzare cumparare.
La termenul stabilit, a aratat reclamanta, s-a prezentat la biroul notarial numitul D.V., imputernicit al paratilor C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. si Z.N., care a fost de acord cu semnarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, precum si imputernicitul reclamantei; de asemenea doamna V.I., care a reprezentat-o pe Z.N., a declarat ca fiica acesteia il va imputernici pe domnul D.V. in vederea perfectarii vanzarii.
Reclamanta a mentionat ca pretul stabilit de parti la data semnarii antecontractului de vanzare cumparare a fost achitat in integralitate de aceasta.
A aratat reclamanta ca dispozitiile art. 1073 si art. 1077 Cod civil, in vigoare la data perfectarii contractului, consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, care trebuie sa asigure executarea actului juridic legal incheiat, avand in vedere clauzele acestuia si vointa partilor, instanta urmand a aprecia ca antecontractul de vanzare cumparare, care este un contract nenumit, intruneste conditiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita, prevazute de art. 948-968 Cod civil, fiind obligatoriu intre partile contractante, in baza art. 969 Cod civil.
In drept, au fost invocate dispozitiile Cod civil, art. 948-968, art. 969, art. 1073, art. 1077  si art. 1669 Cod civil si art. 3 din Legea 71/2011.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 2815 lei, conform chitantei nr. 78-0459/18.03.2013 si timbru judiciar in valoare de 5 lei.
Cererii i-au fost anexate, in copie, antecontractul de vanzare cumparare autentificat de B.N.P. ___. sub nr. ___.., certificatul de mostenitor autentificat de B.N.P. ___.. sub nr.  ___.., procura speciala autentificata de B.N.P.A. ____. sub nr. ____,  procura speciala autentificata de B.N.P. ____ sub nr. ____ si procura speciala autentificata de B.N.P. ____ sub nr. ____...
Paratii, legal citati, nu au depus intampinare si nici nu s-au prezentat in instanta pentru combaterea cererii de chemare in judecata.
In cauza, instanta a incuviintat, pentru reclamanta, administrarea probei cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratilor si proba cu expertiza topografica, avand ca obiectiv identificarea imobilului in litigiu, raportul de expertiza intocmit de doamna expert ___. fiind depus la filele 85-107 din dosar.
In ceea ce priveste proba cu interogatoriul paratilor s-a dispus aplicarea dispozitiilor art. 225 Cod procedura civila, avand in vedere lipsa acestora la  termenul de judecata pentru care au fost citati cu mentiunea personal la interogatoriu  si faptul ca nu a fost depusa la dosar vreo dovada a imposibilitatii acestora de a se prezenta in fata instantei, urmand sa socoteasca aceasta imprejurare ca o marturisire deplina ce va fi avuta in vedere la solutionarea pe fond a cauzei.
Din oficiu, in exercitarea rolului activ reglementat de dispozitiile art. 129 alin. 5 Cod procedura civila si, in conformitate cu prevederile art. 32 din Legea nr. 146/1997, instanta a dispus emiterea unei adrese catre Primaria comunei Tuzla pentru a depune la dosar certificat de atestare fiscala privind imobilul in litigiu, precum si catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, pentru a depune la dosar extras de carte funciara sau certificat de sarcini, in situatia in care imobilul in litigiu este inscris in cartea funciara.
Au fost depuse la dosarul cauzei urmatoarele inscrisuri: extras de carte funciara pentru informare nr. ___. emis de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Mangalia si certificat de atestare fiscala pentru persoane fizice nr. ___. emis de Primaria comunei Tuzla.
Din analiza materialului probator administrat in cauza, in vederea solutionarii cererii formulate de catre reclamanta instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
Intre reclamanta S.C. EI S.R.L., in calitate de promitenta cumparatoare, si numitul T.N., in calitate de promitent vanzator, s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare autentificat de B.N.P. __.. sub nr. ___., conventie prin care partile s-au obligat sa cumpere si respectiv sa vanda terenul in suprafata de 5000 mp situat in extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanta, parcela ___..
Partile au convenit ca pretul vanzarii sa fie de ___ euro, din care promitenta cumparatoare S.C. EI S.R.L. a achitat promitentului vanzator T.N. prin mandatar D.V., suma de __.. euro la data incheierii antecontractului de vanzare cumparare autentificat de B.N.P. ___.. sub nr. ___.., urmand ca restul de __.. euro sa fie achitat la perfectarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, astfel cum se mentioneaza expres in cuprinsul acestuia.
La incheierea antecontractului de vanzare cumparare, promitentul vanzator s-a legitimat ca proprietar a terenului in litigiu, in baza titlului de proprietate nr. ___ emis de Comisia Judeteana Constanta pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
De asemenea, partile au stipulat ca perfectarea contractului de vanzare  cumparare in forma autentica se va realiza dupa obtinerea de catre promitentul vanzator a documentatiei necesare, inclusiv extras de carte funciara, certificat fiscal, etc., insa nici pana in prezent nu a fost incheiat contractul prefigurat.
T.N.  a decedat la data de __., iar potrivit certificatului de mostenitor autentificat de B.N.P___ sub nr.  ___, depus la filele 9-10 din dosar, a lasat ca mostenitori pe paratii din prezenta cauza: C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. si Z.N.
Terenul in litigiu a fost identificat de expertul topograf __ ca fiind terenul in suprafata de 5.000 mp situat in extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanta, parcela ___, cu urmatoarele vecinatati: la nord - most. __.., la sud - most. ____.., est - _.. si la vest - ___.
Dreptul de proprietate al autorului paratilor asupra terenului in litigiu a fost intabulat si este inscris in cartea funciara nr. ___.a comunei Tuzla, astfel cum rezulta din extrasul de carte funciara nr. ___ emis de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Mangalia si anexat la fila 83 din dosar.
Din analiza certificatului de atestare fiscala pentru persoane fizice nr. ___.. emis de Primaria comunei Tuzla, instanta retine imprejurarea ca paratii nu figureaza in evidentele Compartimentului Impozite si Taxe cu datorii catre bugetul local in legatura cu imobilul in litigiu (fila 131).
Avand in vedere situatia de fapt anterior retinuta, instanta apreciaza ca sunt intrunite conditiile legale pentru admiterea cererii formulate de reclamanta.
In drept, potrivit art. 969 Codul civil din 1864, aplicabil in cauza prin prisma prevederilor art. 3 din Legea nr. 71/2011, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
 Potrivit art. 1073 din acelasi act normativ, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare, iar potrivit art. 1077 Cod civil, nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului.
In conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X "Circulatia juridica a terenurilor"  din Legea nr. 247/2005, "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute".
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X "Circulatia juridica a terenurilor" din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, "In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Din analiza dispozitiilor legale anterior mentionate rezulta imprejurarea ca antecontractul de vanzare cumparare este acea conventie care da nastere unor obligatii de a face, partile asumandu-si indatorirea de a incheia in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare  cumparare.
In cazul neexecutarii de catre promitentul vanzator a obligatiei asumate, promitentul cumparator are mai multe drepturi ce decurg din aceasta conventie, drepturi ce pot fi valorificate, in plan procesual, printr-o actiune in rezolutiunea antecontractului, cu posibilitatea obtinerii unor daune interese, sau printr-o actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
In speta, ca urmare a incheierii antecontractului de vanzare cumparare autentificat de B.N.P. ___.. sub nr. ____.., reclamanta, in calitate de promitenta cumparatoare, a dobandit si dreptul de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica, iar acestui drept ii corespunde obligatia corelativa a promitentilor vanzatori, paratii in cauza, de a incheia contractul proiectat.
Fata de dispozitiile legale si considerentele anterior expuse si, avand in vedere imprejurarea ca, din probele administrate in cauza, a rezultat ca paratii nu si-au indeplinit obligatia asumata prin antecontractul de vanzare cumparare incheiat de autorul acestora cu reclamanta, nu s-au prezentat la biroul notarului public in vederea intocmirii in forma autentica a contractului de vanzare cumparare, forma impusa de lege pentru validitatea conventiei, iar promitenta cumparatoare si-a indeplinit obligatia izvorata din antecontractul de vanzare cumparare autentificat de B.N.P. ____ sub nr. ___.. si a achitat pretul convenit pentru instrainarea terenului in litigiu, instanta apreciaza ca cererea formulata de reclamanta este intemeiata.
In concret, conditiile prevazute de art. 948 din Codul civil (in varianta in vigoare la momentul incheierii promisiunii bilaterale) pentru validitatea unei conventii sunt indeplinite, respectiv capacitatea partilor, un obiect determinat si o cauza licita, lipsind doar consimtamantul promitentilor vanzatori.
De asemenea, instanta constata ca terenul promis spre vanzare se afla inca in patrimoniul paratilor, asa cum rezulta din certificatul fiscal eliberat de Primaria comunei Tuzla si din extrasul de carte funciara emis de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Mangalia si anexate la dosarul cauzei.
Avand in vedere ansamblul considerentelor de fapt si de drept anterior expuse, instanta va admite actiunea civila precizata formulata de reclamanta S.C. EI S.R.L. in contradictoriu cu paratii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. si Z.N., va constata intervenita vanarea-cumpararea intre parati, in calitate de vanzatori, si reclamanta SC EI SRL, in calitate de cumparator, avand ca obiect terenul in suprafata de 5.000 mp situat in extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanta, parcela __.. cu urmatoarele vecinatati: ___., pentru pretul de ___ de euro, prezenta hotarare urmand sa tina loc de contract de vanzare - cumparare.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite actiunea civila precizata formulata de reclamanta S.C. EI S.R.L., inregistrata ___.. in contradictoriu cu paratii C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. si Z.N__
Constata intervenita vanzarea-cumpararea intre parati, in calitate de vanzatori, si reclamanta SC EI SRL, in calitate de cumparator, avand ca obiect terenul in suprafata de 5.000 mp situat in extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanta, parcela __.., cu urmatoarele vecinatati: ___.., pentru pretul de ___. de euro.
Prezenta hotarare tine loc de contract de vanzare - cumparare
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, ___..