partaj judiciar

SENTINTA CIVILA  Nr. ..
Sedinta publica de la 03 iulie 2014

Instanta constituita din:
Presedinte: ___
Grefier: __ Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta __ si pe parata __.., avand ca obiect partaj judiciar.
La apelul nominal facut in sedinta publica nu au raspuns partile.
Procedura de citare este legal indeplinita.
Grefierul de sedinta expune referatul cauzei, invederandu-se instantei ca in prezenta cauza s-a amanat pronuntarea pentru astazi, dupa care:
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta din 19.06.2014, fiind consemnate in incheierea din acea data, incheiere ce face parte integranta din prezenta sentinta, cand instanta, pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise la dosar, a amanat pronuntarea solutiei, initial, pentru data de 26.06.2014, iar ulterior, pentru astazi.

JUDECATORIA
DELIBERAND:

Constata ca, prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei Arad pe data de 16.01.2013, sub dosarul cu nr. 528/55/2013, timbrata cu 8.933 lei taxa judiciara de timbru (filele 8 si 33 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. __55/2013) si 5 lei timbru judiciar, reclamanta _. _., in contradictoriu cu parata _.., a solicitat instan?ei: sa se constate ca reclamanta ?i parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in Arad, str. _.. Arad, inscris in ____ __ (provenita din conversia pe hartie a CF nr. _), cu nr. top _; sa se constatate ca reclamanta a efectuat la acest imobil lucrari de investitii de 20.000 euro si sa se dispuna obligarea paratei sa ii plateasca suma de 10.000 euro, respectiv partea care i se cuvine acesteia din investitiile efectuate; sa se dispuna iesirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in . str. ___., prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plati paratei contravaloarea cotei sale parti din imobil; sa fie indrumat Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa faca cuvenitele modificari in Cartea Funciara dupa ramanerea definitiva si irevocabila a hotararii; cu cheltuieli de judecata.
In motivare, arata ca reclamanta ?i parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra apartamentului nr.2, situat in Arad, str. __.. Arad, inscris in CF __.., cu nr. top _, dobandit prin mostenire, compus din trei camere, antreu, hol, bucatarie, camara alimente, baie wc, garaj, boxa, sas, 2 terase, in suprafata de 182 mp, cu cota de 182/1121 din partile construite si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, proprietate de stat inscris in CF _ Arad.
Dupa decesul mamei lor, de la care au mostenit impreuna apartamentul, reclamanta a facut investitii in acest apartament in valoare de aproximativ 20.000 euro, pe care le-a suportat in exclusivitate. Investitiile le-a facut ca urmare a intelegerii pe care a avut-o cu parata pentru sporirea valorii acestuia in vederea vanzarii si obtinerii unui pret mai bun. De asemenea, au cazut de acord sa introduca gazul pentru a nu plati in fiecare luna sume foarte mari pentru incalzire, cu atat mai mult cu cat nu locuia nimeni in apartament.
Aceste investitii efectuate in anii 2005-2009 sunt:
I. Pentru ca parintii lor care au locuit in imobil au facut anumite modificari neautorizate la apartament, care nu erau prevazute in autorizatia de constructie si care diminuau valoarea apartamentului, a discutat cu parata care a fost de acord sa efectueze lucrari de reamenajare a 4 incaperi necesare pentru readucerea acestora la destinatiile initiale conform proiectului autorizat in 1975-1976 cuprinzand:
1. Apartamentul avea garaj la parter (astfel cum rezulta si din actul de apartamentare si iesire din indiviziune incheiat in 7.02.1980), insa mama lor 1-a transformat in bucatarie si a modificat in camera bucataria construita initial. Prin urmare, a fost necesara reamenajarea fostei bucatarii ca garaj prevazut la parter prin: demolarea peretelui zidit la usa garajului; demolarea scarii de coborare de la etaj la bucataria de la parter, cu peretii de compartimentare aferenti; inchiderea golului scarii desfiintate prin refacerea locala a planseului de beton armat; demontare obiecte sanitare si instalatii aferente bucatariei si igienizare; renovare finisaje garaj.
2. Bucataria fiind amenajata in garaj, fosta bucatarie din apartament a fost dezafectata, prin urmare a fost necesara refacerea bucatariei in incaperea in care a fost autorizata (inclusiv a camarii). Pentru aceasta a realizat instalatia electrica si apa-canal specifica pentru echiparea cu obiecte si aparate necesare functiunii de bucatarie (gatit electric, frigider, prize, robinete, scurgeri); a montat pardoseala gresie si placaj de faianta.
3. Potrivit modificarilor facute de mama lor la apartament, acesta nu mai avea doua dormitoare decomandate, astfel cum era in proiect, ci doua camere de trecere, ceea ce in mod evident scadea valoarea de vanzare a apartamentului. A efectuat lucrari pentru redarea functiunii de dormitoare decomandate la cele 2 camere de trecere alaturate prin inzidirea golului de usa dubla dintre camere ?i desfiintarea scarii de coborare la parter.
II. A efectuat lucrari de debransare de la reteaua de termoficare si trecerea la incalzire cu gaz metan. Aceste lucrari au fost efectuate pentru a diminua cheltuielile cu incalzirea apartamentului, care erau foarte mari pentru ca nu exista izolare termica. Lucrarile au constat din: cheltuieli cu avize, proiecte si autorizatii, demontarea corpurilor de incalzire din fonta si a conductelor aferente (cu o vechime de peste 30 de ani), realizarea centralei termice proprii pe gaz metan (la parter) si montarea corpurilor de incalzire noi, cu tevile si fitingurile necesare.
III. Lucrari de renovare, impuse de uzura fizica a finisajelor si instalatiilor existente, prin: inlocuirea totala a instalatiei electrice cu conductori din cupru, realizate initial cu conductori din aluminiu, pentru asigurarea puterii electrice adecvate unei locuinte, cu dotari si aparate la nivelul cerintelor moderne; modernizarea completa a baii si grup sanitar (vana, 2 lavoare, bideu, 2 vase WC), faianta si gresie; schimbare usa intrare din lemn in usa metalica; vopsirea in ulei a ferestrelor, roletelor si usi interioare; zugravirea cu vopsea alba lavabila a peretilor si tavanelor; montare pardoseala gresie in balcoane; reconditionare usi interioare.
IV. Lucrari de igienizare spatii anexe: coridor si boxa parter; podul casei; transportul molozului si vechiturilor din aceste spatii.
Toate aceste lucrari le evalueaza la suma de 20.000 euro. Din aceasta suma, solicita ca parata sa fie obligata sa ii plateasca suma de 10.000 euro, contravaloarea investitiilor aferente cotei sale parti de 1/2 din imobil.
Apartamentul il evalueaza la suma de 50.000 euro. (219.000 lei calculat la cursul de 4,38 lei/euro valabil in data de 16.01.2013). Solicita iesirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in ___.. Arad, prin atribuirea imobilului reclamantei, cu obligarea de a-i plati paratei contravaloarea cotei sale parti din imobil.
Solicita sa i se atribuie apartamentul intrucat, pe de-o parte reclamanta are posibilitatea de a-i plati o sulta paratei, iar pe de alta parte, reclamanta locuie?te in __..si reclamanta a facut toate investitiile la imobil, parata locuind in Sfantu Gheorghe, vine foarte rar in __.., astfel ca nu are niciun interes sa-i fie atribuit imobilul. Doreste insa ca acest imobil sa ramana in familie, deoarece a apartinut parintilor lor si reclamanta are copii care doresc sa locuiasca in apartament. In vederea rezolvarii situatiei apartamentului in discutie, reclamanta a incercat de mai multe ori in ultimii ani sa discute cu parata, insa aceasta s-a opus atat inchirierii apartamentului, cat si vanzarii lui cu toate ca i-a explicat ca apartamentul fiind nelocuit si se degradeaza. Mai mult, pentru ca a dorit sa ajunga la o intelegere cu parata, a convocat-o de doua ori, prin avocat, la Arad, pentru a discuta problema si a proceda la vanzarea imobilului. Cu toate acestea, parata nu a dat curs invitatiilor si a invocat din nou tot felul de motive pentru a amana solutionarea problemei. Avand in vedere ca apartamentul este nelocuit de 8 ani de zile, ca au trecut deja 3 ani de zile de la finalizarea investitiilor si ca este imposibil a ajunge la un acord cu parata cu privire la iesirea din indiviziune, a fost nevoita sa promoveze prezenta actiune.
In drept, invoca dispozitiile art. 673 indice 1, 673 indice 5, 673 indice 10 Cod Procedura Civila, 669, 676, 680, 1143 Noul Cod Civil.
Prin intampinarea depusa la dosar in data de 06.03.2013 (fila 30 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013), parata ___. a solicitat sistarea starii de indiviziune asupra imobilului situat in Arad, str. Dacilor nr. 20 ap. 2, inscris in CF _.. Arad cu nr. top _ provenita din conversia de pe hartie a CF nr___ compus din 3 camere, antreu, hol, bucatarie, camara de alimente, baie, Wc, garaj, boxa, sa, 2 terase in suprafata totala de 182 mp; in principal - dezlipirea imobilului, prin formarea a doua unitati locative distincte relativ egale conform cotelor de proprietate de 1/2 parte fiecare, cu compunerea ce va rezulta in urma efectuarii expertizei topografice, in subsidiar - atribuirea imobilului in natura catre reclamanta cu plata unei sulte catre parata corespunzatoare cotei sale de proprietate raportat la valoarea de circulatie a imobilului.
In privinta investitiilor efectuate de catre reclamanta la imobilul din litigiu intelege sa invoce prescriptia extinctiva a dreptului la actiune privind dreptul de creanta in valoare de 10.000 eur, conform art. 1 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958. Solicita sa indrume Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa faca cuvenitele mentiuni in CF-ul imobilului dupa ramanerea definitiva a sentintei, cu cheltuieli de judecata in caz de opunere.
In motivare, arata ca in fapt este proprietara cotei de 1/2 parte din imobilul situat in __. inscris in CF __ cu nr. top _. provenita din conversia de pe hartie a CF nr___, compus din 3 camere, antreu, hol, bucatarie, camara de alimente, baie, Wc, garaj, boxa, sa, 2 terase in suprafata totala de 182 mp., dobandita prin mostenire si, reclamanta (sora sa) fiind proprietara celeilalte cote de ½ parte. Ambele platesc cotele de taxe si impozite catre stat, desi din anul 2006 parata nu mai are acces la imobil, reclamanta schimband incuietorile usii de la intrare, fara a-i pune si paratei la dispozitie un set. A insistat in mod repetat, ani de zile, pentru a intra in posesia unui set de chei, fiind nevoita cand vine la Arad, de aproximativ 3 ori pe an sa se cazez la hotel.
Dupa decesul mamei lor, imobilul din litigiu nu a fost folosit, reclamanta insistand pentru inchirierea sau vanzarea lui. Imobilul la acea data nu avea nevoie de amenajarile si investitiile pe care reclamanta sustine ca le-a facut, in valoare de 20.000 eur pentru a fi inchiriat sau vandut. Nu si-a dat acordul pentru lucrarile pe care reclamanta sustine ca le-ar fi efectuat, dar nici macar nu i s-a cerut vreun acord scris in acest sens.  A primit din partea reclamantei prin avocat o adresa prin care sa se prezinte la Arad, pentru vanzarea imobilului, fara a primi vreo alta informatie privind pretul, de exemplu. Nu a dat curs acelei invitatii pentru ca nu a avut posibilitatea, solicitand detalii pe care nu le-a primit. Ca reclamanta nu a dorit niciun moment sa vanda imobilul, este foarte clar, investitiile pe care sustine ca le-a facut sunt pentru folosinta proprie si nu pentru vanzare (instalatie electrica de cupru, cada de baie, jacuzzi etc), nefiind necesare si utile, ci voluptorii.
Solicita instantei sa constate interventia prescriptiei dreptului la actiune privind dreptul de creanta al reclamantei pentru urmatoarele motive: Asa cum reclamanta sustine in actiune, investitiile enumerate s-au efectuat intre anii 2005- 2009, iar actiunea prin care se solicita stabilirea dreptului sau de creanta a fost inregistrata la data de 16.01.2013, mult peste termenul legal de prescriptie de 3 ani. Mai mult, la finele motivarii promovarii actiunii reclamanta recunoaste ca imobilul este nefolosit de 8 ani de zile si ca au trecut deja 3 ani de la finalizarea investitiilor. In cazul in care instanta va trece peste exceptia invocata, solicita obligarea reclamantei la a defalca lucrarile efectuate si a indica pentru fiecare costurile.
A solicitat, in principal, iesirea din indiviziune in natura, prin dezlipire a imobilului in doua unitati locative, dat fiind faptul suprafata imobilului permite acest lucru. Doreste acest lucru, dat fiind valoarea sentimentala pe care imobilul o are si pentru parata, nu doar pentru reclamanta, dar si pentru ca pe viitor, iesind la pensie, doreste sa revina acasa. Conform propunerii sale de partajare a imobilului in natura, (schita anexata), majoritatea investitiilor vor ramane la apartamentul reclamantei, fiind efectuate conform gusturilor acesteia.
In cazul in care in urma expertizei topometrice se dovedeste ca imobilul nu este comod partajabil in natura, solicita obligarea reclamantei la plata unei sulte catre parata, corespunzatoare cotei sale de proprietate, raportat la valoarea de circulatie a imobilului.
In drept, invoca art. 115 Cod procedura civila.
Prin raspunsul la intampinare depus la dosar in data de 09.04.2013 (fila 41 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013), reclamanta a aratat ca nu este de acord cu partajarea in natura a imobilului pentru ca nu s-ar putea forma doua apartamente distincte, asa cum sustine parata. Imobilul nu este comod partajabil in natura. Pentru formarea a doua unitati locative distincte ar trebui efectuate lucrari de investitie foarte mari, costisitoare si nejustificate fata de valoarea de piata pe care aceste apartamente ar avea-o. Conform schitei propuse de parata, din acest apartament spatios de trei camere, ar rezulta doua apartamente de 1 camera, din care pentru unul ar trebui construite atat baia cat si bucataria pentru a fi functional. Aceasta paratjare in natura nu satisface nici cerintele minimale din Legea Locuintei nr. 114/1996 Anexa nr.l (nu are grup sanitar, bucatarie, utilitati separate etc.).
Solicita sa se respinsa exceptia prescriptiei dreptului la actiune privind dreptul de creanta in valoare de 10.000 euro privind investitiile facute de reclamanta la imobil. Termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din decretul nr. 167/1958 nu a inceput sa curga atata vreme cat reclamanta a fost si este coproprietara a apartamentului si este in posesia imobilului la care a efectuat investitiile a caror contravaloare o solicita. Dreptul la actiune al reclamantei de a cere contravaloarea investitiilor s-a nascut doar de la data la care se solicita iesirea din indiviziune cu privire la imobil. Parata nu a negat niciodata dreptul reclamantei de folosinta al imobilului si nici lucrarile de investitii efectuate la imobil, iar reclamanta era coproprietara si in posesia nestingherita a bunului. Or, atata timp cat reclamanta avea cota de 1/2 parte din imobil si a avut folosinta imobilului si implicit a investitiilor nu avea niciun interes sa solicite contravaloarea acestora. Practica judiciara este constanta in a statua in sensul aratat de reclamanta. Intr-o speta similara, in care investitiile erau efectuate de un locatar care avea folosinta imobilului (nici macar nu era coproprietar) s-a stabilit ca acesta nu avea interesul sa ceara contravaloarea investitiior decat atunci cand se pune problema sa fie lipsit de folosinta imobilului la care a facut investitii. Prin Decizia nr. 926R/27.03.2012, Curtea de apel Mures a retinut ca "atata timp cat recurenta a beneficiat de folosinta imobilului, ea a beneficiat in consecinta si in mod concret de lucrarile de investitii pe care le-a executat, neputand justifica un interes nascut si actual pentru a solicita si obtine contravaloarea investitiilor pe care sustine ca le-a efectuat. Cat timp s-a aflat in folosinta imobilului, recurenta nu s-a expus niciunui prejudiciu pe care sa-l evite prin formularea unei actiuni in restituirea contravalorii lucrarilor de investitii (...) Numai in momentul in care s-a formulat o actiune in evacuare, indreptata impotriva recurentei, se putea pune problema existentei interesului nascut si actual al acesteia de a solicita obligarea proprietarilor la plata contravalorii lucrarilor de investitii realizate la imobiF. Citeaza si din Decizia nr.8/A/21.01.2008 a Curtii de Apel Timisoara, unde se retine ca "Termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul nr.167/1958 a inceput sa curga numai la data expirarii raporturilor de locatiune dintre parti (...), pana la acea data parata fiind cea care a folosit investitiile facute de ea la in imobilul proprietatea reclamantilor, deci neavand niciun interes de a solicita contravaloarea acestor investitii pana in acest moment. Astfel, de la data expirarii raporturilor de locatiune (...) incepand sa curga termenul de prescriptie de 3 ani prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958".
  In ceea ce priveste acordul paratei la investitiile efectuate, subliniaza faptul ca parata a cunoscut despre toate aceste investitii si a fost de acord cu efectuarea acestora. Nu a avut un acord scris al paratei pentru efectuarea investitiilor si nici nu i-a soclicitat sa ii dea in scris acordul pentru ca, fiind surori, a fost in imposibilitate morala sa-i solicit acest lucru si, pe de alta parte, nu si-am putut imagina ca s-ar putea ajunge la situatia in care sora sa sa nu mai recunoasca ca a fost de acord cu efectuarea investitiilor. De altfel, mentioneaza ca, desi venea foarte rar in Arad, sora sa a avut acces nelimitat la apartament, avand chei si locuind in apartament de fiecare data cand a venit la Arad. Desi a constatat ca s-au facut investitii la apartament (la care si-a dat acordul verbal asa cum a aratat) niciodata nu a avut nicio obiectiune cu privire la acestea pana acum.
Investitiile pe care le-a efectuat la imobil nu au fost voluptorii, ci s-au facut pentru a aduce imobilul in starea initiala in care a fost proiectat, dar si pentru a-i mari valoarea pentu ipoteza vanzarii apartamentului. In actiunea introductiva de instanta reclamanta a aratat in mod detaliat care sunt lucrarile de investitie efectuate la imobil si le-a evaluat la suma totala de 20.000 euro. Pentru stabilirea valorii corecte totale si defalcate a lucrarilor de investitii a solicitat efectuarea unei expertize tehnice in constructii.
Prin Incheierea de sedinta din data de 09 aprilie 2013, instanta a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune al reclamantei in ceea ce priveste investitiile efectuate de aceasta - exceptie invocata de parata -, apreciind ca, pana la solutionarea partajului intre coproprietari, termenul de prescriptie al dreptului la actiune privind investitiile efectuate nu s-a nascut, in conditiile in care reclamanta, aflata in posesia imobilului, nu avea niciun interes in promovarea unei actiuni in acest sens (fila 51 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013).
Prin notele de sedinta depuse in data de 11.06.2013, parata a solicitat obligarea reclamantei la acordarea de despagubiri in cuantum de 8.200 lei, motivat de faptul ca reclamanta i-a incalcat dreptul de folosinta asupra imobilului (filele 153-154 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013).
Prin Incheierea de sedinta din data de 10 septembrie 2013, parata a depus la dosar o precizare de actiune, prin care a aratat ca isi reduce pretentia de la suma de 8.00 lei solicitata cu titlu de lezarea dreptului de folosinta a apartamentului la 720 lei. Prin aceeasi incheiere de sedinta, instanta a disjuns precizarea de actiune formulata de parata de actiunea principala, formandu-se dosarul nr. 13521/55/2013 (fila 184 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013).
Prin concluziile scrise depuse la dosar de catre reclamanta, aceasta solicitata admiterea actiunii, ca se constate ca reclamanta si parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in __., inscris in CF _. __.(provenita din
conversia pe hartie a CF nr. __), cu nr. top _; sa se dispuna iesirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in _., str. ___. jud. Arad evaluat conform raportului de contraexpertiza la suma de 58.500 euro, prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plati paratei contravaloarea cotei sale parti din imobil in suma de 29.250 euro platibili in lei la cursul zilei din data platii; sa se constatate ca reclamanta a efectuat la acest imobil lucrari de investitii in valoare de 8.425 euro care au adus un spor de valoare imobilului in suma de 8.500 euro si sa dispuna obligarea paratei sa
ii plateasca suma de 4.250 euro, platibili in lei la cursul zilei din data platii, reprezentand suma cu care a crescut cota parte a paratei din imobil, sa se compenseze sulta datorata de catre reclamanta (29.250 euro) cu suma pe care i-o datoreaza parata (4.250 euro) si sa fie obligata reclamanta la plata sumei de 25.000 curo platibili la cursul zilei din data platii, catre parata cu titiu de sulta, sa fie indrumat Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa faca cuvenitele modificari in Cartea Funciara dupa ramanerea definitiva si irevocabila a hotararii, cu cheltuieli de judecata.
In motivare, arata ca reclamanta si parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra apartamentului nr.2, situat in Arad, str. ___. Arad, inscris in CF __, cu nr. top __., dobandit prin mostenire, compus din trei camere, antreu, hol, bucatarie, camara alimente, baie, wc, garaj, boxa, sas, 2 terase, in suprafata de 182 mp, cu cola de _.. din partile contruite si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, proprietate de stal inscris in CF ___. Dupa decesul mamei lor de la care au mostenit impreuna apartamentul, reclamanta a facut investitii in apartament care au
adus un spor de valoare de 8.500 euro, conform raportului de contraexpertiza, pe care le-a suportat in exclusivitate. Investitiile le-a facut ca urmare a intelegerii pe care a avut-o cu parata (desi aceasta acum nu mai recunoaste) si au avut ca scop sporirea valorii acestuia. De asemenea, a introdus gazul pentru a nu plati in fiecare luna sume foarte mari pentru incalzire, cu atat mai mult cu cat nu locuia nimeni in apartament. Apartamentul a fost evaluat in raportul de contraexpertiza efectuat in cauza la suma de 58.500 euro, din care 8.500 euro a fost sporul de valoare ca urmare a lucrarilor de imbunatatire efectuate de catre reclamanta. Expertii au stabilit ca aceste lucrari erau necesare si utile avand ca efect imediat
cresterea confortului locuintei, lucrarile neavand caracter voluptoriu.
Contraexpertiza a stabilit ca apartamentul nu poate fi comod partajabil in natura prin crearea a doua unitati locative distincte, deoarece nu pot fi indeplinite prevederile legii 144/1996 prin respectarea componentei obligatorii pentru fiecare unitate locativa in parte, respectiv acces liber, spatii de
odihna, spatiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu respectarea utilitatilor. De asemenea, expertii au ajuns la concluzia ca daca s-ar incerca crearea a doua spatii locative s-ar aduce atingere structurii de rezistenta si se vor produce incarcari suplimentare, statice asupra constructiei. Solicita iesirea din indiviziune cu privire la imobilului situat in Arad, str. Dacilor nr.20, ap.2, jud. Arad, prin atribuirea imobilului reclamantei cu obligarea de a-i plati paratei contravaloarea cotei sale parti din imobil in suma de 25.000 euro, dupa compensarea cu investitiile efectuate de catre reclamanta.
Solicita sa i se atribuie apartamentul pentru ca apartamentul este mostenire de familie si doreste sa-l pastreze cu atat mai mult cu cat are trei copii si doreste ca acest apartament sa ramana in familie, unuia dintre copii sai. Parata in schimb nu are copii si declarat expres in fata instantei ca nu doreste sa-i fie atribuit apartamentul pentru ca ea nu are domiciliul in municipiul Arad, ci instanta municipiul Sfantul Gheorghe si nici nu are bani pentru a plati sulta. De altfel, parata nu are copii si daca i-ar fi atribuit apartamentul in mod sigur l-ar vinde si acest apartament ar ajunge pe mana unor straini. Are posibilitati materiale pentru a o despagubi pe parata cu contravaloarea cotei sale pani din apartament, iar reclamanta a facut toate investitiile la imobil pentru a spori confortul apartamentului si valoarea acestuia. Mai mult decat atat, sotul sau, __, care este inginer constructor a avut o contributie semnificativa la construirea apartamentului in anii 1975-1976, realizand proiectul structurii de rezistenta pentru intreg blocul de locuinte in mod gratuit.
In drept, invoca disp. art. 673 indice 1, 673 indice 5, 673 indice 10 Cod
Procedura Civila, art. 669, 676, 680, 1143 Noul Cod Civil.
Prin concluziile scrise depuse la dosar in data de 25.06.2014, parata a solicitat sistarea starii de indiviziune asupra imobilului in litigiu si partajarea in natura a acestuia, prin formarea a doua unitati locative distincte. In subsidiar, solicita atribuirea imobilului in favoarea paratei, cu obligarea sa la plata unei sulte. In ceea ce priveste cheltuielile efectuate cu infrumusetarea imobilului, solicita respingerea cererii de restituire a acestora. In ceea ce priveste partajarea in natura a imobilului prin formarea a doua unitati locative, mentioneaza ca aceasta modalitate de partajare este realizabila si in conformitate cu art.676 alin.1 Cod civil, partajarea in natura reprezinta regula in cazul partajarii bunurilor comune.
Prin expertiza si contraexpertiza efectuate in cauza, parata considera ca nu s-a analizat aceasta posibilitate, cu atat mai mult cu cat in alin.4 al precizarilor la obiectiuni, depuse la dosarul cauzei, contraexpertii recunosc ca nu au competenta de a se pronunta cu privire la posibilitatea reala de compartimentare, lasand la aprecierea instantei, care va "stabili necesitatea apartamentarii si introducerea in cauza a expertilor structuristi care vor calcula si stabili variantele viitoare, locurile de strapungeri, consolidari, retele utilitati inclusiv separarea acestora. Din motive obiective (lipsa expertilor judiciari autorizati MLPAT in judetul Bihor) nu s-a putut efectua o expertiza judiciara de specialitate pentru a se determina modalitatea si consecintele partajarii in natura a imobilului. In aceasta situatie, parata se prevaleaza de Referatul de expertiza tehnica nr.6/04.04.2014, intocmit de catre SC ___. Sf.Gheorghe. Conform opiniei avizate a expertului tehnic, lucrarile de partajare a imobilului nu pericliteaza rezistenta, stabilitatea, siguranta in exploatare si durabilitatea ansamblului structural al apartamentului, in particular sau al imobilului in general. De asemenea, acesta propune planuri de partajare a imobilului, pentru a se crea doua unitati locative distincte. In aceste planuri se poate observa ca lucrarea este realizabila, fiind asigurate doua spatii de locuit ce indeplinesc conditiile legale. Mai mult, parata a depus diligentele necesare obtinerii tuturor avizelor impuse de lege, avize obtinute sub conditia suspensiva a pronuntarii unei hotarari prin care s-ar dispune partajarea in natura: Certificatul de urbanism nr___..10.2013, eliberat de catre Primaria Municipiului Arad, cu planul de compartimentare aferent, Acordul vecinilor, Acordul de modificare nr_. emis de catre Inspectoratul de Stat in Constructii, Avizul de amplasament favorabil nr_., emis de catre Enel Distributie Banat, Avizul favorabil din partea E.ON Gaz Distributie SA, Avizul nr_., emis de catre Directia Judeteana pentru Cultura Arad.
Institutiile contactate nu ar fi emis aceste avize daca lucrarea de partajare era imposibila sau daca presupunea crearea unui disconfort oricareia dintre parti sau modificari de structura si rezistenta. Mai mult, parata nu ar fi obtinut avizele daca ar fi fost vorba despre o lucrare mult prea idealista. Tot la solicitarea paratei, societatea ___. CO SRL, a efectuat un proiect privind posibilitatea separarii contorizarii sistemului alimentarii cu gaz, in cazul partajarii apartamentului in doua suprafete locative distincte. Conform acestui proiect, este posibila din punctul de vedere al utilitatilor compartimentarea imobilului. Parata a probat si respectarea prevederilor Anexei nr.1 a Legii nr.114/1996 privind exigentele minimale pentru locuinte. Parata este dispusa sa suporte cheltuielile ocazionate de partajarea in natura a imobilului, precum si sa ii cedeze reclamantei partea din imobil bransata la utilitati, parte care cuprinde si majoritatea investitiilor aduse imobilului. Parata nu intentioneaza si nu a intentionat niciodata sa vanda imobilul casa parinteasca, cu atat mai mult cu cat din 11 noiembrie 2013 este pensionara si doreste sa se mute in orasul sau natal si sa locuiasca in casa parintilor sai si nu detine alta suprafata locativa in municipiul Arad.  Intentia reclamantei de a instraina acest imobil a fost inserata chiar in actiunea formulata, in care se precizeaza in mod clar ca investitiile au fost facute pentru sporirea valorii imobilului in vederea vanzarii si obtinerii unui pret mai bun. De asemenea, reclamanta mentioneaza ca a convocat-o pe parata de doua ori la Arad pentru a proceda la vanzarea imobilului, insa parata a refuzat sa se prezinte. Raportat la capatul subsidiar de cerere, solicita ca in cazul in care instanta va considera ca nu se impune partajarea in natura, sa ii fie atribuit apartamentul in deplina proprietate, cu obligarea la plata unei sulte corespunzatoare cotei reclamantei.
Contrar celor sustinute la ultimul termen de judecata, reclamanta intentioneaza sa vanda apartamentul, avand in vedere ca detine mai multe unitati locative in municipiul Arad. Pentru parata apartamentul parintilor constituie amintire de familie si intentioneaza sa locuiasca in acesta. Parata a avut grija de mama partilor cat timp aceasta a fost bolnava, aducand-o la Sf. Gheorghe, unde a si decedat, si a ajutat-o financiar pentru a putea pastra aceasta locuinta. Are posibilitatea financiara de a achita sulta reclamantei, contrar celor sustinute in mod netemeinic si neprobat, la ultimul termen, de catre reprezentantul reclamantei. In subsidiar, solicita atribuirea imobilului paratei, cu obligarea ei la plata unei sulte. Se opune atribuirii imobilului reclamantei, avand in vedere ca parata intentioneaza sa se mute in municipiul Arad si nu detine alta proprietate in acest loc. Reclamanta insa are locuinta proprie in municipiul Arad, iar parata are posibilitatea financiara de a achita acesteia sulta corespunzatoare cotei ce ii revine din imobilul in litigiu.
Considera ca ar fi echitabil ca, in aceste conditii, sa ii revina paratei imobilul, atat timp cat necesitatea detinerii unei locuinte in municipiul Arad este evidenta. Mai mult, pentru parata casa parinteasca are o valoare sentimentala incomensurabila, neavand intentia de a instraina acest bun. Considera ca imobilul trebuie sa ramana in familie, motiv pentru care solicitarea principala a paratei este de partajare in natura. Parata nu este de acord cu instrainarea acestui imobil, aceasta fiind o optiune luata in calcul doar de catre reclamanta, care a si efectuat lucrarile de infrumusetare ale imobilului tocmai in acest scop.
In ceea ce priveste solicitarea reclamantei de a i se restitui cheltuielile efectuate cu ocazia renovarii imobilului, parata solicita respingerea acestei solicitari. Investitiile efectuate nu erau necesare, imobilul nefiind intr-o stare avansata de degradare pentru a fi necesare aceste lucrari. Un exemplu simplu este edificator in acest sens: o cada functionala a fost inlocuita cu o cada cu hidromasaj. Toate lucrarile au fost efectuate doar cu scopul infrumusetarii imobilului, pentru ca acesta sa poata fi instrainat ulterior la un pret mult mai avantajos, desi parata, in calitate de coproprietar, nu este de acord cu instrainarea acestui imobil. Conform art.641 alin.4 Cod civil actele care urmaresc exclusiv infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu acordul tuturor coproprietarilor. In cazul de fata nu exista un acord al paratei pentru efectuarea lucrarilor de investitii la imobilul in litigiu. Acestea au fost efectuate din initiativa exclusiva a reclamantei, cu scopul de a vinde imobilul, operatiune cu care parata nu este de acord, avand in vedere ca imobilul este casa mea parinteasca. Investitiile efectuate sunt cheltuieli de infrumusetare a bunului si nicidecum de conservare, o serie de exemple fiind in acest sens: bideu din portelan, oglinda sanitara de semicristal, cada baie cu hidromasaj etc. Aceste obiecte sanitare au inlocuit vechile obiecte sanitare care erau in stare buna de functionare, nefiind vorba de cheltuieli necesare, ci voluptorii, menite sa asigure eventual un confort mai mare. Prin planul de partajare propus de catre parata, aceste investitii ar fi situate in lotul atribuit reclamantei. In cazul in care se vor lua in considerare investitiile efectuate si se va decide atribuirea bunului paratei, solicita sa se ia in considerare ca aceste investitii sunt incluse in pretul de piata al imobilului, astfel incat vor fi incluse deja in sulta acordata. In acest caz, plata separata a acestor cheltuieli va genera o imbogatire fara justa cauza.
Solicita sistarea starii de indiviziune asupra imobilului in litigiu si partajarea in natura a acestuia, prin formarea a doua unitati locative distincte, iar in subsidiar, atribuirea imobilului in favoarea paratei, cu obligarea la plata unei sulte. In ceea ce priveste cheltuielile efectuate cu infrumusetarea imobilului, solicita respingerea cererii de restituire a acestora.
Prin adresa emisa in data de 28.02.2014 de Inalta Curte de Casatie si Justitie, Sectia I Civila, s-a notificat Judecatoriei Arad ca, prin Incheierea civila nr. 684/27.02.2014, pronuntata in Dosarul nr. _.1/2014 al acestei sectii, s-a admis cererea de stramutare formulata de petenta ____. si s-a dispus stramutarea prezentei cauze de la Judecatoria Arad la Judecatoria Oradea, cu pastrarea actelor de procedura.
In cauza, s-au incuviintat si administrat proba cu inscrisuri, proba cu expertiza si contraexpertiza.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta va retine urmatoarele:
In fapt, potrivit extrasului de carte funciara de informare nr. _, in baza Certificatului de mostenitor nr. __..2/2005, a fost intabulat in cartea funciara dreptul de proprietate dobandit prin succesiune de partile litigante - reclamanta ___ si sora sa, parata __. - , fiecare dintre acestea detinand o cota de ½ din imobilul situat in _.. 2, judetul Arad, in suprafata de 182 m.p., compus din 3 camere, antreu, hol, bucatarie, camara de alimente, baie, WC, garaj, boxa, sas, 2 terase, cota construita fiind de 182/1121, iar terenul aferent apartamentului in cota de 65/403, parte proprietate de Stat, in folosinta. Acest imobil apare inscris in CF nr. __ (provenit din conversia de pe hartie a CF nr. _), numar topografic __./2 (fila 10 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. __./55/2013, acvirat la prezentul).
Instanta va respinge primul capat de cerere din actiunea reclamantei, prin care aceasta a solicitat instantei sa constate ca reclamanta ?i parata sunt coproprietare in cote egale de 1/2 fiecare asupra imobilului situat in Arad, str. ___., inscris in CF __ Arad (provenita din conversia pe hartie a CF nr. ,,,,,,,), cu nr. top ,,,,,,,a/II.
In acest sens, instanta va retine ca actiunea in constatare este reglementata de art. 111 Cod procedura civila si prin, intermediul acesteia, reclamanta urmareste un obiectiv limitat, respectiv sa se constate existenta unui drept al sau impotriva paratei sau inexistenta unui drept al paratei impotriva sa. Hotararile pronuntate in cazul actiunilor in constatare nu sunt susceptibile de executare silita si nu pot constitui titluri executorii, deoarece prin intermediul acestor actiuni nu se poate solicita constatarea unei situatii de fapt, ci numai un drept (ex.: constatarea calitatii de mostenitor, a compunerii masei succesorale, actiunea in declararea simulatiei etc.). Insa, in speta dedusa judecatii, calitatea de coproprietare a partilor litigante, in cota de ½ fiecare din imobilul situat in ,,,,,,,,, apare deja inscrisa in cartea funciara, sens in care primul capat de cerere apare ca neintemeiat. Mai mult, acest capat de cerere apare si ca lipsit de interes, de vreme ce calitatea de coproprietare a reclamantei si paratei, in cotele aratate, apare mentionata deja in cartea funciara, iar nimeni nu contesta aceste aspecte.
In continuare, instanta va retine ca partile din prezenta cauza au fost de acord cu sistarea starii de indiviziune, in contextul in care, potrivit art. 728 din vechiul Cod civil ,,nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune’’, iar potrivit art. 669 din Noul Cod civil, ,,incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand’’.
Instanta a dispus efectuarea in prezenta cauza a unei expertize in constructii si de evaluare a imobilului, care a fost efectuata de expertul tehnic judiciar ing. ,,,,,,,, (filele 63-101, 160-164 si 198 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul).
Acesta a concluzionat urmatoarele:
- Valoarea de circulatie estimata a apartamentului evidentiat in CF nr. ,,,,, Arad (CF vechi _), nr. topo. _, situat in Municipiul ,,,,,,,,, ,,,,,,,,, judetul Arad, este estimata la suma de 53.140 Euro sau la echivalentul in lei de 231.500 lei;
- Conform Legii nr. 114/1996, apartamentul in litigiu nu este comod partajabil in natura, neexistand posibilitatea de a se crea doua unitati locative distincte;
- Valoarea investitiilor efectuate la apartamentul in cauza este de 8.007 Euro, echivalentul a 34.876 lei.
Dat fiind ca parata nu a fost de acord cu concluziile raportului de expertiza, instanta a dispus efectuarea in cauza a unui raport de contraexpertiza tehnica judiciara, care a fost intocmit de domnii experti ,,,,,,,,,,, ,,,,,,,(filele 266-283 din volumul II al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul).
Prin acest raport de contraexpertiza s-au constatat urmatoarele: imobilul este racordat la toate utilitatile zonei, fiind situat la nivelul 1 al unei constructii cu destinatie locativa, cu nivel de inaltime P+3E, proprietatea fiind amplasata la etajul 1. Localizarea imobilului in municipiul Arad este in arealul Piata Romana, in imediata apropiere a stadionului Gloria, o zona in care predomina constructiile cu destinatie locativa, constructii cu regim de inaltime P sau etajate, zona fiind foarte apropiata de zona ultracentrala a Municipiului Arad.
S-a mai retinut de experti ca, pentru evaluarea si estimarea valorii de ciurculatie, s-a utilizat metoda de piata a comparatiei vanzarilor, o metoda care pleaca de la date de piata pentru proprietati comparabile ofertate pe piata libera, care pe baza unor criterii recunoscute de piata sunt diferentiate. In acest sens, au fost selectate de pe piata libera patru imobile comparabile cu aceeasi componenta, situate in cea mai mare parte la nivelul 1, in acelasi cartier cu proprietatea subiect, in imobile similare ca si regim de inaltime. S-au facut filtraje care diferentiaza aceste proprietati, intrucat este foarte greu sau chiar imposibil de a fi identificate imobile comparabile identice. S-au aplicat corectie de oferte, de negociere, precum si un comision estimat al agentiei imobiliare, estimat in total la 15%. S-au aplicat corectii de suprafata, componenta si finisaje. S-a retinut de experti ca unele oferte includ si mobilier, estimat si acesta valoric, dar valoarea tehnica in acest caz nu are relevanta, intrucat pe piata exista oferte cu proprietati similare.
Astfel, expertii ,,,,,,,, au concluzionat urmatoarele:
- Valoarea de circulatie estimata a apartamentului evidentiat in CF nr. ,,,,,, (CF vechi ,,,, nr. topo. ,,,, situat in Municipiul Arad, strada ,,,,,,,,,,,,,, este estimata la suma de 58.500 Euro, la un curs de 1 Euro = 4,4643, la data inspectiei, sau la echivalentul in lei de 261.278 lei;
- Expertii considera ca apartamentul nu poate fi comod partajabil in natura, prin crearea a doua unitati locative distincte, intrucat nu pot fi indeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componentei obligatorii pentru fiecare unitate locativa in parte, respectiv acces liber, spatii de odihna, spatiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu separarea utilitatilor. Au concluzionat expertii ca vor fi aduse atingeri structurii de rezistenta si se vor produce incarcari suplimentare statice asupra constructiei. De asemenea, vor fi create coloane neproiectate pentru alimentare si evacuare utilitati.
- Lucrarile de investitii identificate sunt lucrari necesare si utile, avand ca si efect imediat cresterea confortului locuintei, lucrarile neavand caracter voluptoriu;
- Conform calculelor, valoarea lucrarilor de investitii si amenajari identificate este estimata la suma de 37.600 lei si un echivalent in Euro de 8.425 Euro;
- Sporul de valoare adus imobilului de aportul lucrarilor de investitii identificate si calculate este estimat la suma de 37.950 lei si un echivalent in Euro de 8.500 Euro.
In privinta apartamentului care face obiectul prezentei cauze, ambele parti au solicitat atribuirea in natura, iar parata a solicitat in principal impartirea apartamentului in doua unitati locative, cu atribuirea unei astfel de unitati locative catre fiecare parte.
Instanta va considera neintemeiata solicitarea paratei de impartire a apartamentului in doua unitati locative distincte. In acest sens, instanta va retine ca, atat concluziile raportului de contraexpertiza, cat si concluziile primului raport de expertiza, sunt in sensul ca, din considerente de ordin tehnic, apartamentul nu este comod partajabil in natura, neputand fi create doua unitati locative separate, cu independenta functionala.
Astfel, expertii ,,,,,,,,,,,,, au concluzionat ca apartamentul nu poate fi comod partajabil in natura, prin crearea a doua unitati locative distincte, intrucat nu pot fi indeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componentei obligatorii pentru fiecare unitate locativa in parte, respectiv acces liber, spatii de odihna, spatiu pentru prepararea hranei, grupuri sanitare cu separarea utilitatilor. Au concluzionat expertii ca vor fi aduse atingeri structurii de rezistenta si se vor produce incarcari suplimentare statice asupra constructiei. De asemenea, vor fi create coloane neproiectate pentru alimentare si evacuare utilitati.
Inclusiv expertul tehnic judiciar ing. Sighete Ioan Florian, care a intocmit in caza primul raport de expertiza, a formulat aeleasi concluzii: conform Legii nr. 114/1996, apartamentul in litigiu nu este comod partajabil in natura, neexistand posibilitatea de a se crea doua unitati locative distincte. Astfel, acest expert a mai detaliat urmatoarele: apartamentul nu poate fi comod partajabil in natura, prin crearea a doua unitati locative distincte, intrucat nu pot fi indeplinite prevederile Legii nr. 114/1996, prin respectarea componentei obligatorii pentru fiecare unitate locativa in parte.
Este adevarat ca parata a depus la dosar Proiectul nr. 27/2013, intocmit de proiectantul ,,,,,,,, (filele 142-148 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul). Insa, nu s-a facut dovada de parata ca acest proiectant a fost la fata locului pentru a constata personal cele aratate in proiect. Pe de alta parte, nu reiese din acest proiect ca nu s-ar afecta structura de rezistenta a apartamentului sau chiar a intregului imobil, nefiind de neglijat faptul ca apartamentul in litigiu face parte dintr-un imobil cu mai multe astfel de apartamente. Aceleasi consideratii vor fi retinute de instanta de judecata si cu privire la Referatul de expertiza tehnica nr. 6/04.04.2014, intocmit de catre SC ,,,,,,,,,,SRL din Sfantu Gheorghe (filele 20-62).
Astfel, toti cei patru experti judiciari din cauza au concluzionat ca apartamentul nu poate fi comod partajabil in natura, prin crearea a doua unitati locative distincte, intrucat nu pot fi respectate prevederile Legii nr. 114/1996.
Nu in ultimul rand, instanta va avea in vedere ca suprafata apartamentului este de doar 182 m.p., acesta fiind compus din 3 camere, antreu, hol, bucatarie, camara de alimente, baie, WC, garaj, boxa, sas, 2 terase.
Este adevarat ca, din punct de vedere tehnic, apartamentul in litigiu poate fi impartit in natura. Astfel, orice spatiu, indiferent cat de mic, ar putea fi impartit, din punct de vedere tehnic, in doua sau mai multe spatii distincte. Insa, este de necontestat ca, in cauza de fata, impartirea apartamentului in natura, in doua unitati locative distincte, cu independenta functionala, necesita cheltuieli ridicate, derivand din lucrarile specifice care se impun a fi efectuate: modificarea structurii de rezistenta, crearea de coloane neproiectate pentru alimentare si evacuare utilitati, avand in vedere ca in prezent apartamentul are doar o baie si o bucatarie, iar prin impartirea sa in doua unitati locative, mai sunt necesare crearea unei noi bai si a unei noi bucatarii, cu scurgeri distincte pentru chiuvete, WC-uri, cada etc.
Astfel, instanta va considera ca pentru realizarea a doua unitati locative distincte sunt necesare lucrari complementare destul de costisitoare pentru recompartimentare, bransarea la energia electrica, apa canal etc.
Prin urmare, chiar daca o varianta de lotizare ar fi posibila din punct de vedere tehnic, prin realizarea faptica a unei astfel de lotizari, s-ar ajunge la o scadere importanta a valorii fiecarui lot, privit in mod individual, existand sanse minime ca o persoana sa fie interesata sa achizitioneze pe viitor unul dintre loturile astfel formate in urma unei astfel de imparteli, tocmai din cauza reducerii considerabile a gradului de confort a fiecarui lot.
Prin urmare, gradul de confort ar scadea in mod semnificativ, folosinta unei unitati locative compacte de catre mai multe familii constituind de multe ori o sursa generatoare de litigii, chiar daca exista o delimitare fizica intre unitatile locative proprii. In plus, exista elemente constructive asupra carora partile ar ramane in continuare in indiviziune fortata, cum ar fi garajul si boxa -  care nu ar fi in niciun caz comod partajabile in natura.
Asadar, criteriul satisfacerii nevoii de locuinta trebuie avut si el in vedere la o imparteala, deoarece, de regula, in acest scop se dobandesc locuintele, iar nu pentru a fi inchiriate ori instrainate.
Un aspect important care va fi avut in vedere de instanta este acela ca parata nu locuieste in Arad - acolo unde se afla situat faptic apartamentul -, ci la o distanta apreciabila, si anume in localitatea Sfantu Gheorghe din judetul Covasna. Desi parata a sustinut ca intentioneaza sa se mute in Arad, intr-unul din cele doua apartamente nou create in urma partajarii in natura, nu a probat ca aceasta intentie a sa se va materializa candva.
Pe de alta parte, desi sunt surori, este clar ca intre parti exista divergente care pot determina imposibilitatea acestora de a locui una in vecinatatea celeilalte, din probele dosarului reiesind acest fapt.
Din coroborarea art. 6739 si art. 6735 din vechiul Cod de procedura civila, rezulta ca la formarea si atribuirea loturilor, instanta va tine seama de propunerea facuta prin raportul de expertiza si, dupa caz, de acordul partilor, marimea cotei-parti ce se cuvine fiecareia ori masa bunurilor de impartit, natura bunurilor, domiciliul si ocupatia partilor, faptul ca unii dintre coproprietari inainte de a se cere imparteala au facut constructii, imbunatatiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea.
Enumerarea criteriilor de atribuire a loturilor este deci exemplificativa si nu limitativa, legiuitorul lasand la aprecierea instantei modul de aplicare a criteriilor de partajare, in functie de circumstantele concrete ale fiecarei spete. Aceasta din urma reglementare enumera, cu caracter exemplificativ, criteriile de care instanta va tine seama la atribuirea bunului. Enumerarea nu are caracter limitativ, ci dimpotriva, la finalul textului este folosita expresia " altele asemenea", ceea ce permite concluzia ca instanta poate, in afara criteriilor expres mentionate, sa tina cont si de alte criterii de ordin familial, social si moral, in functie de specificul fiecarei cauze.
Mai mult decat atat, atunci cand se pune problema impartelii unui imobil, trebuie stabilit si daca acesta este sau nu comod partajabil in natura.
Ori, in doctrina s-a aratat ca un imobil nu poate fi considerat comod partajabil in natura atunci cand impartirea sa pe apartamente nu s-ar putea face decat dupa efectuarea unor modificari in structura functionala, arhitectonica si de rezistenta. In acelasi sens este si practica judecatoreasca, ce a decis in mod constant ca impartirea in natura a locuintei poate fi adoptata numai in situatia in care prin partajarea imobilului bun comun se realizeaza doua unitati locative distincte functionale, fiecare intrunind caracteristicile unei locuinte, sa se realizeze unitati locative de sine statatoare, cu camere si dependinte aferente.
In ipoteza in care nu se poate realiza o astfel de divizare a locuintei, ea trebuie sa fie atribuita copartasului mai indreptatit.
In speta dedusa judecatii, toti cei patru experti judiciari din cauza au fost de acord cu aspectul ca apartamentul nu este comod partajabil in natura, intrucat, pe de o parte, potrivit legislatiei in vigoare o unitate locativa trebuie sa cuprinda spatii cu anumite destinatii, iar pe de alta parte pentru realizarea acestora sunt necesare nu lucrari simple, ci unele complementare, costisitoare, pentru recompartimentare si bransare la utilitati.
Intrucat, asa cum s-a demonstrat pe larg mai sus, imobilul nu este comod partajabil in natura, se pune problema atribuirii sale in integralitate numai uneia dintre parti, cu compensarea valorica a loturilor prin sulta.
Asadar trebuie stabilit in favoarea carei parti exista mai multe criterii de atribuire. Instanta va considera ca s-ar impune atribuirea in natura catre reclamanta a imobilului, pentru urmatoarele considerente:
- reclamanta locuieste in Arad, localitatea in care se afla situat si imobilul;
- reclamanta a efectuat lucrari de investitii, toti cei patru experti fiind de acord ca aceste lucrari au fost necesare si utile, avand ca si efect imediat cresterea confortului locuintei, lucrarile neavand caracter voluptoriu;
- parata nu locuieste in Arad - acolo unde se afla situat faptic apartamentul -, ci la o distanta apreciabila, si anume in localitatea Sfantu Gheorghe din judetul Covasna, de foarte multi ani. Desi parata a sustinut ca intentioneaza sa se mute in Arad, intr-unul din cele doua apartamente nou create in urma partajarii in natura, nu a probat ca aceasta intentie a sa se va materializa candva.
De mentionat ca, desi prin concluziile scrise parata a solicitat ca, in subsidiar, apartamentul sa ii fie atribuit ei in natura, aceasta si-a schimbat pozitia pe parcursul procesului, in contextul in care, prin intampinarea depusa in data de 06.03.2013, solicitase in subsidiar ,,atribuirea apartamentului in natura catre reclamanta, cu plata unei sulte catre subsemnata, corespunzatoare cotei mele de proprietate, la valoarea de circulatie a imobilului’’.
Prin  urmare, instanta va dispune sistarea de indiviziune asupra imobilului reprezentand in natura apartamentul situat in ,,,, inscris in CF ,,,,,,, (provenit din conversia pe hartie a CF nr. ,,,,,,,,,), cu numar topografic ,,,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului in natura catre reclamanta.
Raportat la valoarea de circulatie estimata a apartamentului in litigiu, dar si la valoarea investitiilor efectuate la acesta, instanta va lua in considerare concluziile raportului de contraexpertiza, motivat de faptul ca acest raport reprezinta concluziile a trei experti judiciari (iar nu doar a unuia), iar, pe de alta parte, ambele parti au solicitat ca instanta sa ia in considerare concluziile raportului de contraexpertiza.
Astfel, prin raportul de contraexpertiza, valoarea de circulatie estimata a apartamentului este de 58.500 Euro, la un curs de 1 Euro = 4,4643, la data inspectiei, sau la echivalentul in lei de 261.278 lei.
Atribuind apartamentul in natura reclamantei, instanta va stabili in sarcina acesteia obligatia de a achita catre parata contravaloarea cotei acesteia de ½ din imobil, si anume o sulta in suma de 29.250 Euro, care poate fi platita in echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii.
Insa, instanta va lua in considerare si lucrarile de investitii care au fost efectuate de reclamanta la apartamentul in litigiu, toti expertii concluzionand ca lucrarile de investitii identificate ca efectuate la imobil sunt lucrari necesare si utile, avand ca si efect imediat cresterea confortului locuintei, lucrarile neavand caracter voluptoriu.
Prin Incheierea de sedinta din data de 09 aprilie 2013, instanta a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune al reclamantei in ceea ce priveste investitiile efectuate de aceasta - exceptie invocata de parata -, apreciind ca, pana la solutionarea partajului intre coproprietari, termenul de prescriptie al dreptului la actiune privind investitiile efectuate nu s-a nascut, in conditiile in care reclamanta, aflata in posesia imobilului, nu avea niciun interes in promovarea unei actiuni in acest sens (fila 51 din volumul I al Dosarului Judecatoriei Arad nr. 5,,,,,,,,,,,,,,,,/55/2013).
Potrivit raportului de contraexpertiza, valoarea lucrarilor de investitii si amenajari identificate este estimata la suma de 37.600 lei si un echivalent in Euro de 8.425 Euro.
In contextul in care valoarea lucrarilor de investitii si amenajari identificate a fost estimata la suma de 8.425 Euro, iar aceste lucrari au fost suportate integral de catre reclamanta, reiese ca paratei ii incumba obligatia de a suporta jumatate din contravaloarea acestor lucrari, intrucat ii profita, prin cresterea confortului locuintei si implicit prin sporirea imediata a valorii acesteia. Prin urmare, paratei ii revine obligatia de a suporta jumatate din aceste cheltuieli, si anume suma de 4.212,50 euro, in contextul in care partile litigante detin fiecare cate o cota de ½ din imobil.
Scazand din sulta de 29.250 Euro - care ii revine de plata reclamantei -suma de 4.212,50 euro, ramane o diferenta de 25.037,50 Euro.
Asadar, atribuind apartamentul in natura reclamantei, in temeiul art. 673 indice 10 din vechiul Cod de procedura civila, instanta o va obliga pe reclamanta sa plateasca paratei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sulta finala, rezultata dupa deducerea investitiilor efectuate de reclamanta.
Este adevarat ca reclamanta a solicitat obligarea paratei sa suporte jumatate din suma de 8.500 lei reprezentand sporul de valoare adus imobilului prin investitiile efectuate, insa instanta va respinge aceasta solicitare, dat fiind ca acest spor de valoare de 8.500 lei a fost luat in considerare de cei trei experti cu ocazia calcularii valorii de circulatie estimate a apartamentului, fiind inclus in aceasta valoare de circulatie.
Prin urmare, parata va fi obligata sa suporte strict jumatate din contravaloarea de 8.425 Euro a investitiilor.
Avand in vedere toate aceste argumente de fapt si de drept, instanta va admite in parte actiunea si, in consecinta: va dispune sistarea de indiviziune asupra imobilului reprezentand in natura apartamentul situat in Arad, str. Dacilor nr. 20, ap. 2, judetul Arad, inscris in CF ,,,,,, (provenit din conversia de pe hartie a CF nr. ,,,,,,,,), cu numar topografic ,,,,,,,,,,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului in natura catre reclamanta, care va fi obligata sa plateasca paratei o sulta in suma de 29.250 Euro, care poate fi platita in echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii.
Va constata ca reclamanta a efectuat lucrari de investitii la acest imobil, in valoare de 8.425 Euro si o va obliga pe parata sa suporte jumatate din aceste cheltuieli, si anume suma de 4.212,50 euro.
Compensand sulta datorata de reclamanta (suma de 29.250 Euro) cu suma datorata acesteia de parata (suma de 4.212,50 euro), instanta o va obliga pe  reclamanta sa plateasca paratei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sulta finala, rezultata dupa deducerea investitiilor efectuate de reclamanta, care poate fi platita in echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii.
De asemenea, instanta va dispune ca Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa faca cuvenitele modificari in Cartea Funciara, dupa ramanerea irevocabila a prezentei hotarari.
Instanta va respinge in rest celelalte pretentii formulate de reclamanta, ca neintemeiate, pentru argumentele ce preced.
Raportat la art. 274 din vechiul Cod de procedura civila, dat fiind ca prezenta hotarare profita ambelor parti, instanta va compensa cheltuielile egale efectuate de parti cu privire la onorariile de expertiza si contraexpertiza.
Aceleasi considerente vor fi avute in vedere de instanta pentru a compensa cheltuielile efectuate de parti cu onorariile avocatiale. Astfel, desi reclamanta, prin aparator ales, a solicitat ca parata sa fie obligata la plata onorariului de avocat si a cheltuielilor de transport ocazionate de stramutarea prezentului dosar de la Arad la Oradea, instanta va respinge aceasta solicitare, in contextul in care nu poate fi retinuta nicio culpa a paratei derivand din stramutarea prezentului dosar.
In schimb, raportat la cheltuielile de judecata efectuate de reclamanta cu titlu de taxe judiciare de timbru, in suma totala de 8.938 lei (reprezentand 8.933 lei taxa de timbru - filele 8 si 33 din volumul I al Dosarului Tribunalului Bihor nr. 528/55/2013, acvirat la prezentul, si 5 lei timbru judiciar), raportat la art. 274 din vechiul Cod de procedura civila, dat fiind ca prezenta hotarare profita ambelor parti, instanta o va obliga pe parata sa plateasca reclamantei jumatate din aceste cheltuieli, adica suma de 4.469 lei.


PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:


Admite in parte actiunea civila formulata de reclamanta ,,,,,,, domiciliata in Arad, Splaiul General David Praporgescu, nr. 24, bl. 17, ap. 21, judetul Arad, in contradictoriu cu parata ,,,,,, domiciliata in Sfantu Gheorghe, str. ,,,,, si domiciliul procesual ales la sediul Cabinetului de Avocat ,,,,,,,,,,,
Dispune sistarea starii de indiviziune asupra imobilului reprezentand in natura apartamentul situat in ,,,,,,, inscris in CF _ Arad (provenit din conversia de pe hartie a CF nr. ,,,,,,,), cu numar topografic ,,,,,,,,, cu atribuirea imobilului in natura catre reclamanta, care va fi obligata sa plateasca paratei o sulta in suma de 29.250 Euro, care poate fi platita in echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii.
Constata ca reclamanta a efectuat lucrari de investitii la acest imobil, in valoare de 8.425 Euro si obliga pe parata sa suporte jumatate din aceste cheltuieli, si anume suma de 4.212,50 euro.
Compensand sulta datorata de reclamanta (suma de 29.250 Euro) cu suma datorata acesteia de parata (suma de 4.212,50 euro), instanta obliga pe  reclamanta sa plateasca paratei suma de 25.037,50 Euro cu titlu de sulta finala, rezultata dupa deducerea investitiilor efectuate de reclamanta, care poate fi platita in echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii.
Dispune ca Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad sa faca cuvenitele modificari in Cartea Funciara, dupa ramanerea irevocabila a prezentei hotarari.
Respinge in rest celelalte pretentii formulate de reclamanta.
Obliga pe parata sa plateasca reclamantei suma de 4.469 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Compenseaza celelalte cheltuieli de judecata efectuate de parti in cauza, cheltuielile efectuate ramanand in sarcina fiecareia dintre partile care le-a suportat.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din data de 03 iulie 2014.

Presedinte,                                                             Grefier,