Contract de intermediere. Obliga?ia de a plati comision

SPETA RELAVANTA - ianuarie 2013

Jud. Delia-Cristina Diaconu
Cuvinte-cheie: Contract de intermediere. Obliga?ia de a plati comision.  Dovada neexecutarii obliga?iilor. Penalita?i de intarziere. Clauza abuziva. Conform practicii recente a Cur?ii de Justi?ie a Uniunii Europene, in cazul identificarii unei clauze abuzive, instan?a na?ionala are obliga?ia de a exclude in totalitate aplicarea unei astfel de clauze, nu doar de a limita intinderea efectelor sale. Astfel, in cazul in care instan?a na?ionala ar avea posibilitatea sa modifice con?inutul clauzelor abuzive, vanzatorii sau furnizorii ar fi in continuare tenta?i sa utilizeze aceste clauze, ?tiind ca, chiar daca acestea ar fi invalidate, contractul ar putea fi totu?i completat de instan?a, garantand astfel interesele respectivilor vanzatori sau furnizori. (cauza C-618/10 Banco Espanol de Credito SA/Joaquin Calderon Camino).

     Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Ploiesti, la data de ..., sub nr. ..., reclamanta ... a chemat in judecata pe paratul ..., solicitand obligarea paratului la plata sumei de 600 de euro, in echivalent lei, la cursul BNR leu/euro de la data platii, suma reprezentand contravaloarea comisionului datorat de acesta, in calitate de client, potrivit art. 4 din contractul de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011, obligarea acestuia la plata penalitatilor de intarziere de 1% pentru fiecare zi de intarziere, de la data scadentei, 14.10.2011, pana la data platii efective, precum si obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
     In motivarea actiunii, reclamanta arata ca, la data de 27.09.2011 a incheiat cu paratul un contract de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011, contract ce a avut ca si finalitate intocmirea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5261/14.10.2011 de BNP ..., in baza antecontractului de vanzare-cumparare nr. 657/12.10.2011 si a actului aditional nr. 1 din 14.10.2011, toate acestea fiind incheiate cu participarea si in prezenta sa, in calitate de ,,Agentie".
     Reclamanta arata ca, potrivit art. 4 din contract, paratul in calitate de client, se obliga sa ii plateasca un comision de 4% din pretul real, pana cel mai tarziu si in mod exceptional la data incheierii contractului de vanzare-cumparare.
     Reclamanta arata ca, dupa aceasta data, plata comisionului se va face cu o penalizare de 1% pentru fiecare zi de intarziere.
     Reclamanta arata ca, desi si-a indeplinit intocmai obligatiile stabilite in sarcina sa, conform contractului nr. 631/27.09.2011, paratul nu a achitat comisionul de 4% din pretul real de achizitionare, respectiv 600 de euro.
     Actiunea a fost intemeiata in drept pe disp. art. 1270, art. 1350, art. 1469, art. 1538 - art. 1539, art. 2096 - art. 2102 din Noul Cod Civil.
     In sustinerea actiunii, reclamanta a depus la dosar, in copie, urmatoarele inscrisuri: contractul de intermediere pentru cumpararea unui imobil, antecontractul de vanzare-cumparare, actul aditional la antecontractul de vanzare-cumparare, contractul de vanzare-cumparare, contractul de vanzare-cumparare pentru un vehicul folosit, somatie.
     La termenul de judecata din data de 11.06.2012, paratul a depus la dosarul cauzei intampinare, insotita de inscrisuri, iar reclamanta a depus o nota de timbraj prin care a evaluat obiectul cererii de chemare in judecata la suma de 2520 lei.
     Ac?iunea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 212,6 lei ?i timbru judiciar in cuantum de 3 lei.
     Prin intampinare, paratul solicita respingerea ac?iunii, ca neintemeiata. Acesta arata ca, la data de 27.09.2011 s-a intalnit cu numitul ... ?i a semnat cu acesta contractul de intermediere nr. 631/27.09.2011 pentru vizionarea unui apartament din Str. Cameliei, apartament pe care nu a dorit sa-l achizi?ioneze. Paratul arata ca, ulterior, la data de 30.09.2011 a fost contactat de reprezentan?ii agen?iei ?i a procedat la vizionarea unui alt apartament, tot in zona Nord, dar in Str. Brumarelelor, pentru care a cazut de acord cu vanzatorii sa plateasca un constand in 10.000 Euro ?i un autoturism Renault Clio in valoare de 5000 Euro.
     Reclamantul mai arata ca pentru apartamentul din Str. Brumarelelor nu a incheiat un nou contract de intermediere cu reprezentantul agen?iei, dar a negociat in mod verbal comisionul cu numitul Stir Ion Emanuel de la 4% la 1% din valoarea apartamentului cumparat.
     Paratul mai invoca faptul ca pana la semnarea contractului nu a fost informat verbal sau in scris cu privire la toate aspectele un eventual contract de intermediere, potrivit art. 9 ind. 4 din O.G. nr. 21/1992 actualizata, ca in contract nu este trecuta clar denumirea agen?iei imobiliare, nu sunt completate corespunzator datele de identificare ale clientului, condi?ii referitoare la reziliere, clauze cu privire la vreun comision, adresa imobilului vizionat, ?i ca acest contract de intermediere nu a fost incheiat pentru apartamentul din strada Brumarerelor, ci pentru cel din Str. Cameliei. Paratul mai arata ca nu a fost semnat decat unul dintre exemplarele contractului ?i ca exemplarul agen?iei a fost completat de catre agen?ie ulterior semnarii lui, iar numitul Stir Ion Emanuel nu este reprezentant legal al agen?iei.
     Paratul mai arata, de asemenea, ca in luna decembrie 2011 a depus o sesizare scrisa la A.N.P.C. impotriva agen?iei, plangere ramasa fara rezultat.
     In drept, paratul ?i-a intemeiat intampinarea pe disp. art. 83, art. 115-118 ?i 274 C.p.c. ?i pe disp. Ordonan?ei 21/1992 actualizata prin O.U.G. nr. 174/2008.
     In sustinerea actiunii, paratul a depus la dosar, in copie, urmatoarele inscrisuri: exemplarul sau de pe contractul de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011, certificat constatator al SC Roer Invest Consulting SRL, raspuns ANPC, plan?e foto.
     La termenul de judecata din data de 15.10.2012, reclamanta a depus la dosarul cauzei o precizare la actiune, conform Codului Civil de la 1864, insotita de inscrisuri si s-a incuviintat pentru ambele parti proba cu inscrisuri.
     In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri.

   Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
     In fapt, la data de 27.09.2011, intre reclamanta ... ?i paratul ... s-a incheiat contractul de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631 avand ca obiect prezentarea de catre Agentie de oferte imobiliare in vederea achizi?ionarii de catre client. Contractul a fost incheiat pentru vizionarea unui apartament de 2 camere, confort 3, et. 4/4, fara imbunata?iri, intabulat, din zona Nord, pre? 16.000 Euro (fila 8).
      Prin acela?i contract, paratul s-a obligat sa plateasca Agen?iei un comision de 4% din pre?ul real al apartamentului, in cazul in care achizi?ioneaza un apartament prezentat de aceasta ?i care a fost supus vizionarii, pana cel tarziu la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, dupa aceasta data plata comisionului facandu-se cu o penalizare de 1% pe zi de intarziere (art. 3 ?i 4 din contract).
     In urma incheierii contractului, paratul, inso?it de agentul imobiliar ... a procedat la vizionarea unui apartament corespunzator descrierii din contract, situat in Str. Brumarelelor din Ploie?ti, iar in urma vizionarii s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare nr. 657/12.10.2011, stabilindu-se un pre? de 15.000 Euro (10.000 Euro ?i un autoturism Renault Clio in valoare de 5.000 Euro), din care s-a platit un avans de 1000 lei catre unul dintre coproprietarii apartamentului, ... (fila 9). Ulterior, la data de 14.10.2011, s-a incheiat actul adi?ional nr. 1 la antecontractul de vanzare-cumparare nr. 657/12.10.2011 prin care s-a mai achitat un avans de 4000 lei (fila 10).
     La data de 14.11.2011 s-a incheiat intre par?i contractul autentic de vanzare-cumparare, avand ca obiect apartamentul situat in Str. Brumarerelor, cu un pre? de 43.000 lei (fil. 11-12). Ulterior, dupa cum recunoa?te insu?i paratul prin intampinare, unul dintre coproprietarii apartamentului din Str. Brumarelelor (numita ...) a dobandit  cu titlu gratuit autoturismul Renault Clio, in valoare de 5.000 Euro (contract de vanzare-cumparare pentru un autovehicul folosit - fila 13).
     Instan?a constata ca, in temeiul cap. 2 sec?iunea 2 art. 2 ?i 3 din contractul de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011, paratul are obliga?ia de a plati reclamantei suma un comision de intermediere de 4% din pre?ul real al imobilului din str. Brumarerelor, ?i anume 600 Euro (4 % din pre?ul total de 15.000 Euro, constand in 10.000 Euro in bani ?i 5.000 Euro sub forma autoturismului Renault Clio), echivalentul a 2520 lei, dupa cum rezulta din precizarile reclamantei din nota de timbraj (fila 21).
     In ceea ce prive?te sus?inerile paratului, in sensul ca obiectul contractului de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011 l-a constituit vizionarea unui apartament situat in Str. Cameliei, instan?a constata ca acesta nu a facut dovada vreunei vizionari a unui apartament, anterioare celei din Str. Brumarelelor. De asemenea, din inscrisul depus de catre reclamanta, respectiv oferta imobiliara a acesteia din data de 21.09.2011, rezulta ca in oferta agen?iei imobiliare exista la acel moment un singur apartament care corespundea caracteristicilor din contractul de intermediere imobiliara, cu o singura diferen?a privind pre?ul, care a fost ulterior negociat la 15.000 Euro (fila 43).
     De asemenea, din declara?ia scrisa apar?inand unuia dintre coproprietarii apartamentului din Str. Brumarelelor, numitul ..., depusa de catre reclamanta, rezulta ca vizionarea acestui apartament s-a realizat de catre paratul ... ?i numita ... la data de 27.09.2011, in baza contractului de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011 (fila 44).
     Mai mult decat atat, chiar in ipoteza in care paratul ar fi dovedit existen?a a doua apartamente diferite care au fost vizionate, potrivit art. 3 din cap. 3 din contractul de intermediere, prevederile contractului se aplica si pentru alte oferte prezentate clientului (la solicitarea ulterioara a acestuia) de catre agen?ie, imobile care nu au fost men?ionate explicit in contract.
     In ceea ce prive?te sus?inerile paratului in sensul ca la incheierea contractului de intermediere nu au fost respectate prevederile Ordonan?ei 21/1992 privind protec?ia consumatorilor actualizata, deoarce nu a fost informat verbal sau in scris cu privire la toate aspectele un eventual contract de intermediere, in contract nu este trecuta clar denumirea agen?iei imobiliare, nu sunt completate corespunzator datele de identificare ale clientului, condi?ii referitoare la reziliere, clauze cu privire la vreun comision ?i adresa imobilului vizionat, instan?a urmeaza sa le respinga, ca neintemeiate.
     In primul rand, in ceea ce prive?te informarea verbala sau in scris cu privire la toate aspectele unui eventual contract de intermediere, instan?a constata ca paratul nu a facut dovada lipsei unei asemenea informari ?i nici a unei vatamari suferite din aceasta cauza.
     In al doilea rand, in ceea ce prive?te elementele care trebuie con?inute in mod obligatoriu de contractele de intermediere, prevazute de art. 9 ind. 5 ?i 9 ind. 6 din Ordonan?ei nr. 21/1992 privind protec?ia consumatorilor actualizata, instan?a constata ca ele se regasesc in cuprinsul contractului de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011.
     Astfel, contractul de intermediere depus de catre reclamanta con?ine datele de identificare a partilor, obiectul contractului/natura serviciului prestat (cap. 1 din contract), pretul solicitat de proprietar (cap. 2, sec?iunea 2, art. 1), termenul de valabilitate al contractului (cap. 3, art. 1), conditiile in care contractul poate fi denuntat unilateral sau in care poate fi reziliat, prin trimitere la dreptul comun in materie (cap. 3, art. 6), nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agentiei imobiliare pentru contractul ce urmeaza sa se incheie ?i precizarea situatiilor in care consumatorul datoreaza comision agentiei imobiliare (cap. 2 sec?iunea 2 art. 2 ?i 3).
     Contractul de intermediere con?ine, de asemenea, caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenta decizia de cumparare, suficient determinate incat sa permita unui eventual cumparator sa faca o alegere in cuno?tinta de cauza, ?i anume: numarul de camere, etajul, nivelul de finisare, pre?ul, situa?ia juridica, zona in care se situeaza (cap. 2 sec?iunea 2 art. 1).
De asemenea, instan?a constata ca este suficient ca exemplarul contractului aflat in posesia reclamantei, exemplar ce poate fi opus paratului, sa con?ina toate aceste informa?ii, fiind lipsit de relevan?a faptul ca exemplarul remis paratului nu a fost completat in intregime, iar afirma?ia paratului in sensul ca exemplarul agen?iei a fost completat cu informa?ii suplimentare anterior semnarii lui, urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata, intrucat paratul nu a produs nicio dovada in acest sens.
      In legatura cu sus?inerea paratului in sensul ca persoana care a semnat contractul din partea agen?iei ?i care l-a asistat la vizionari nu este reprezentantul legal al agen?iei, instan?a constata ca nu este necesara semnarea contractelor de intermediere de catre reprezentantul legal al agen?iei, ci este suficienta semnarea de catre un agent, angajat al agen?iei, care are atribu?ii in acest sens.
     Instan?a are, de asemenea, in vedere prevederile art. 969 Cod Civil potrivit cu care "Conven?iile legal incheiate au putere de lege intre par?ile contractante" ?i cele ale art. 1073 potrivit carora "Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obliga?iei, ?i in caz contrar are dreptul la dezdaunare."
     Pentru aceste considerente, instan?a urmeaza sa admita in parte ac?iunea ?i sa oblige paratul la plata catre reclamanta a sumei de 2520 lei, reprezentand comision conform contract de intermediere nr. 631/27.09.2011.
     
     In ceea ce priveste penalitatile de intarziere solicitate de catre reclamanta, in cuantum de 1% pentru fiecare zi de intarziere, de la data scaden?ei, 14.10.2011 ?i pana la plata pla?ii efective, instanta retine urmatoarele:
     In contractul dintre parti se prevede ca in caz de neplata a comisionului de 4% din pre?ul real al apartamentului, in cazul in care achizi?ioneaza un apartament prezentat de aceasta ?i care a fost supus vizionarii, pana cel tarziu la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, plata comisionului se va face cu o penalizare de 1% pe zi de intarziere, prevazandu-se totodata ca penalita?ile pot depa?i cuantumul sumei asupra careia sunt calculate (cap. 2 sec?iunea 2, art. 3 ?i 4 din contract).
     Stipularea unei penalitati de 1% pe zi de intarziere in conditiile in care valoarea penalitatilor de intarziere poate depasi valoarea debitului contravine dispozitiilor imperative ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre comercianti si consumatori. Potrivit art. 4 din aceasta lege, o clauza contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul va fi considerata abuziva daca, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, creeaza, in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei-credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor.
     Este evident ca aceasta clauza penala nu a fost negociata cu paratul, ci a fost semnata de acesta la momentul incheierii contractului de intermediere. De asemenea, dezechilibrul este evident in masura in care penalitatile pot depasi cuantumul debitului. In ce priveste conditia lipsei negocierii directe a clauzei, optiunea consumatorului de a incheia sau nu contractul cu prestatorul de servicii de intermediere imobiliara nu inlatura in nici un fel realitatea ca trebuie sa accepte in bloc conditiile prestabilite de acesta, incheind astfel un contract eminamente de adeziune, fara posibilitatea reala de a negocia vreo clauza. 
     Nerespectarea dispozitiilor imperative, de ordine publica, ale art. 4 din Legea nr. 193/2000, atrage nulitatea absoluta a clauzei penale abuzive (iar instanta poate aprecia din oficiu asupra caracterului abuziv al clauzei). Sanctiunea nulitatii are caracter virtual, dar rezulta din modul in care este redactata dispozitia legala, ca si din ratiunea si scopul acesteia.
     Penalitatile calculate de creditoare depasesc cuantumul dobanzii legale si se afla intr-o disproportie vadita cu orice prejudiciu ce ar putea fi in mod rezonabil presupus, incluzand costurile pentru recuperarea creantei. Aceasta disproportie creeaza un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile celor doua parti.
     In acest sens, Curtea Europeana de Justitie a decis ca protectia recunoscuta consumatorilor prin Directiva nr. 93/13 privind clauzele abuzive in contractele cu consumatorii presupune ca instanta nationala sa poata verifica din oficiu daca o clauza a contractului dedus judecatii are caracter abuziv (cauza Murciano Quintero, C - 240/98). Curtea a statuat ca "In ce priveste problema daca o instanta investita cu un litigiu decurgand dintr-un contract incheiat intre un comerciant si un consumator poate verifica din oficiu in ce masura clauzele cuprinse in acest contract au caracter abuziv, trebuie constatat ca sistemul de protectie introdus prin directiva porneste de la premisa potrivit careia consumatorul se afla, din punctul de vedere al echilibrului contractual si al fortei de a negocia, intr-o pozitie dezavantajoasa fata de comerciant si detine un nivel mai scazut de cunostinte fata de acesta, ceea ce duce la acceptarea unor clauze prestabilite de comerciant, fara posibilitatea de a influenta continutul acestora. Scopul art. 6 din Directiva, potrivit caruia statele membre vor prevedea ca clauzele abuzive nu produc efecte fata de consumatori, nu ar putea fi atins, daca consumatorii ar trebui sa invoce ei insisi caracterul abuziv al unor asemenea clauze. In litigiile al caror obiect are o valoare redusa, onorariile avocatiale ar putea fi mai mari decat suma litigioasa, ceea ce ar putea determina consumatorii sa se abtina de la formularea unor aparari impotriva aplicarii unor asemenea clauze abuzive. Este adevarat ca procedurile mai multor state membre permit indivizilor sa se apere ei insisi in astfel de litigii, insa exista pericolul deloc neglijabil ca, din nestiinta, consumatorul sa nu invoce caracterul abuziv al clauzei. Prin urmare, o protectie eficienta a consumatorului poate fi atinsa numai daca se recunoaste posibilitatea instantei nationale de a verifica din oficiu o asemenea clauza" (considerentele 25 si 26).
     De asemenea, intr-o cauza relativ recenta, Curtea Europeana de Justitie a decis ca, in cazul identificarii unei clauze abuzive, instan?a na?ionala are obliga?ia de a exclude in totalitate aplicarea unei astfel de clauze, nu doar de a limita intinderea efectelor sale: "Curtea aminte?te, in al doilea rand, ca, potrivit directivei, o clauza abuziva inclusa intr-un contract incheiat intre un vanzator sau un furnizor ?i un consumator nu creeaza obliga?ii pentru acesta din urma ?i ca un contract care cuprinde o astfel de clauza continua sa angajeze par?ile in aceia?i termeni in cazul in care poate continua sa existe fara aceasta clauza abuziva.[...]Curtea considera ca, in cazul in care instan?a na?ionala ar avea o astfel de posibilitate, aceasta din urma ar putea sa elimine efectul descurajator pe care il are asupra vanzatorilor sau furnizorilor faptul ca clauzele abuzive nu sunt pur ?i simplu aplicate in ceea ce prive?te consumatorii. Prin urmare, aceasta posibilitate ar garanta o protec?ie a consumatorilor mai pu?in eficace decat cea care rezulta din neaplicarea acestor clauze. Astfel, in cazul in care instan?a na?ionala ar avea posibilitatea sa modifice con?inutul clauzelor abuzive, vanzatorii sau furnizorii ar fi in continuare tenta?i sa utilizeze aceste clauze, ?tiind ca, chiar daca acestea ar fi invalidate, contractul ar putea fi totu?i completat de instan?a, garantand astfel interesele respectivilor vanzatori sau furnizori. [...] In consecin?a, atunci cand constata existen?a unei clauze abuzive, instan?ele na?ionale au numai obliga?ia de a exclude aplicarea unei astfel de clauze pentru ca aceasta sa nu produca efecte obligatorii in ceea ce prive?te consumatorul, fara a avea posibilitatea sa modifice con?inutul acesteia. Astfel, contractul in care este inclusa clauza trebuie sa continue sa existe, in principiu, fara nicio alta modificare decat cea rezultata din eliminarea clauzelor abuzive, in masura in care, in conformitate cu normele dreptului intern, o astfel de men?inere a contractului este posibila din punct de vedere juridic" (cauza C-618/10 Banco Espanol de Credito SA/Joaquin Calderon Camino).
     Avand in vedere cele de mai sus, instan?a urmeaza sa constate din oficiu caracterul abuziv al clauzei din contractul de intermediere pentru cumpararea unui imobil nr. 631/27.09.2011 care prevede ca, dupa data incheierii contractului de vanzare-cumparare "plata comisionului se va face cu o penalizare de 1% pentru fiecare zi de intarziere. Penalita?ile pot depa?i cuantumul sumei asupra careia sunt calculate" ?i sa respinga capatul de cerere privind obligarea paratului la plata penalitatilor de intarziere, ca neintemeiat.
     In temeiul art. 274 C.p.c., avand in vedere ca paratul a cazut in preten?ii, instan?a urmeaza sa il oblige pe acesta la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata in cuantum de 1215,6 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru in cuantum de 212,6 lei, timbru judiciar in cuantum de 3 lei, precum si onorariu de avocat in cuantum de 1000 lei (conform chitan?elor depuse - fil. 48,49).