actiune in constatare nevalabilitate procura; admisibilitate in raport de art.111 Cod procedura civila
(Sentinta civila nr. 2985 din data de 31.03.2009 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2)Prin solicitarea de a se verifica expirarea sau revocarea procurii se tinde la constatarea unei situatii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibila, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifica admiterea exceptiei invocate si respingerea ca inadmisibil a acestui capat de cerere.
In schimb, apararile invocate in sustinerea acestei solicitari urmeaza sa fie avute in vedere si analizate cu prilejul solutionarii capatului de cerere vizand constatarea nulitatii absolute, deoarece se circumscriu apararilor formulate in legatura cu acesta si tind la obtinerea nulitatii contractului de vanzare - cumparare. Cu alte cuvinte, sustinerile in sensul expirarii sau revocarii procurii nu prezinta relevanta prin ele insele, ci sunt considerate argumente in sprijinul aplicarii sanctiunii de drept civil a nulitatii absolute, facand obiectul analizei cu prilejul solutionarii capatului patru de cerere. sentinta civila nr. 2985/31.03.2009
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti la data de 07.08.2008 sub nr.8956/300/2008, reclamanta S.I. a chemat in judecata pe paratii T.N. si P.S., solicitand instantei ca, prin hotararea ce va pronunta, sa constate expirarea termenului de valabilitate a antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, autentificat la BNP "Aequitas", sa constate notarea nelegala in registrul de carte funciara, partea a III-a, a promisiunii de vanzare in favoarea paratei T.N. in baza antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, sa constate ca procura autentificata la BNP "Aequitas" sub nr.647/05.05.2005 in favoarea paratului P.S. avea termenul expirat, devenise caduca si isi incetase valabilitatea la data incheierii de catre mandatar a contractului de vanzare - cumparare, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, sa oblige parata T.N. la plata sumelor datorate pentru lipsa de folosinta a imobilului pentru perioada 26.08.2005 - 16.05.2008, la plata de daune materiale pentru constructia ilegal edificata la aceasta locuinta in anul 2007, la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei si la plata de daune interese, sa oblige paratul P.S. la plata de daune materiale reprezentand lipsa de spatiu si de proprietate rezultand din incheierea contractului de vanzare - cumparare mentionat, in baza unei procuri expirate si revocate expres, la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei si la plata de daune interese pentru prejudiciul adus prin semnarea contractului de vanzare - cumparare, sa dispuna restituirea apartamentului situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, adevaratului proprietar Serban Ioana, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca la data de 05.05.2005 a incheiat cu parata T.N. antecontractul de vanzare - cumparare pentru imobilul din mun. Bucuresti, str. L. nr.19, sector 2, imobil dobandit in baza Legii nr.112/1995 prin contractul de vanzare - cumparare nr.3807/26.06.1997. In antecontract partile au stipulat un pret de 10.000 EUR, din care s-a achitat un avans de 9.000 EUR, iar restul sumei s-a platit la data de 24.05.2007, pentru care s-a intocmit o chitanta de mana. Reclamanta a subliniat ca partile au stipulat in antecontract ca promisiunea de vanzare - cumparare este valabila pana la data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, cu obligatia incheierii contractului de vanzare - cumparare in termen de 60 de zile de la acea data, fiind astfel stabilit un termen limita, respectiv 60 de zile de la data de 26.06.2007, data la care se implineau cei 10 ani de interdictie de instrainare, dupa care antecontractul de vanzare - cumparare a devenit caduc.
Reclamanta a invederat ca dupa data de 26.08.2007 niciuna dintre parti nu a notificat cealalta parte pentru incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma autentica si nici nu a cerut a se prelungi valabilitatea antecontractului, in conditiile in care promitenta - vanzatoare a inmanat promitentei - cumparatoare cheile imobilului chiar de la momentul semnarii actului.
S-a mai aratat ca reclamanta l-a mandatat pe paratul P.S. sa obtina toate actele necesare incheierii contractului de vanzare - cumparare in forma autentica si sa vanda imobilul respectiv in numele proprietarei, insa promitenta - cumparatoare de rea - credinta nu a avea interesul pentru perfectarea vanzarii - cumpararii deoarece toate taxele si amenzile cadeau in sarcina adevaratului proprietar.
Cu privire la procura incheiata in favoarea mandatarului parat P.S., s-a subliniat ca aceasta nu poarta denumirea de "procura speciala", astfel cum se cere pentru actele de dispozitie, iar mandatul a fost dat in considerarea antecontractului, fiind valabil atat timp cat a fost valabila promisiunea de vanzare - cumparare, deoarece, in caz contrar, ar fi trebuit sa se specifice in cuprinsul procurii in mod expres ca aceasta are termen nelimitat.
Reclamanta a subliniat ca procura si-a pierdut valabilitatea la data de 26.08.2007, dar pentru o mai mare siguranta aceasta a revocat-o expres la data de 05.05.2008, conform declaratiei autentificate sub nr.687/05.05.2008, insa paratii s-au prezentat la ANCPI - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 2 si au notat antecontractul de vanzare - cumparare in favoarea promitentei - cumparatoare pentru a fi facut opozabil tertilor, notare apreciata ca nelegala deoarece nu vizeaza un act valabil, ci un act expirat de 9 luni.
Ulterior, ca urmare a neverificarii valabilitatii antecontractului de vanzare - cumparare si a procurii, la data de 16.05.2008 s-a incheiat intre reclamanta prin mandatar P.S. si parata T.N. contractul de vanzare - cumparare nr.1506, in baza caruia aceasta din urma a devenit proprietara imobilului, act apreciat nul, atat timp cat antecontractul de vanzare - cumparare era expirat.
Cat priveste punctele 5 si 6 din cerere, s-a precizat ca se solicita plata unor sume drept daune materiale si daune interese pentru lipsa de folosinta a imobilului timp de 3 ani si pierderea imobilului pe baza unor acte nevalabile.
In drept, sunt invocate prevederile art.969 si urm., art.1294 si urm., art.1532 si urm. C.civ., Legea nr.7/1996.
In sustinerea cererii, reclamanta a depus la dosarul cauzei, in copii conforme cu originalul, procura autentificata sub nr.647/05.05.2005, declaratia de revocare autentificata sub nr.687/05.05.2008, antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005, contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, extras de carte funciara pentru autentificare nr.255792/13.05.2008.
Prin cererea precizatoare depusa in sedinta publica din data de 08.10.2008, reclamanta S.I. si-a precizat capetele 5 si 6 din cererea de chemare in judecata in sensul ca solicita obligarea paratei T.N. la plata sumelor datorate pentru lipsa de folosinta a imobilului pentru perioada 26.08.2005 - 16.05.2008, la plata de daune materiale pentru constructia ilegal edificata la aceasta locuinta in anul 2007 si la plata de daune interese, precum si obligarea paratului P.S. la plata de daune materiale reprezentand lipsa de spatiu si de proprietate rezultand din incheierea contractului de vanzare - cumparare mentionat, in baza unei procuri expirate si revocate expres, la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei si la plata de daune interese pentru prejudiciul adus prin semnarea contractului de vanzare - cumparare, fara a solicita astfel obligarea ambilor parati la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei.
Prin cererea precizatoare depusa in sedinta publica din data de 11.11.2008, reclamanta S.I. a aratat ca valoarea capatului 5 de cerere este in total de 40.437,50 lei reprezentand 19.687,50 lei contravaloarea lipsei de folosinta a imobilului, 2000 lei daune materiale pentru constructia ilegal edificata si 18.750 lei daune interese, iar valoarea capatului 6 de cerere este in total de 38.437,50 lei, adica 19.687,50 lei contravaloarea lipsei de spatiu si de proprietate si 18.750 lei daune interese, in timp ce valoarea capatului 7 este data de valoarea de impunere a imobilului de 60.000 lei.
Prin intampinare, parata T.N. a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, invederand ca reclamanta a dobandit un spatiu de locuit compus din doua incaperi si un antreu in suprafata totala de 16,36 m.p. situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, sector 2, in baza contractului de vanzare - cumparare nr.3807/26.06.1997, incheiat cu S.C. Apolodor S.A. in baza Legii nr.112/1995, iar la data de 05.05.2005 intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 prin care reclamanta s-a obligat sa vanda paratei imobilul mentionat pentru suma de 10.000 EUR. In ziua in care s-a incheiat promisiunea de vanzare - cumparare, reclamanta a dat doua procuri nr.647/05.05.2005 si nr.648/05.05.2005, prin care l-a imputernicit pe paratul P.S. sa-i vanda imobilul dupa data de 26.06.2007, dar a imputernicit-o si pe parata T.N. sa administreze locuinta promisa spre vanzare, pe care o poate inchiria si poate incasa chiria corespunzatoare.
Parata a mai invederat ca la data de 05.05.2005 a achitat suma de 9.000 EUR, iar la data de 24.05.2005 a platit restul de pret de 1.000 EUR, fiind eliberata o chitanta sub semnatura privata, pentru ca la data de 22.04.2008 sa se incheie actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005 autentificat sub nr. 1341, prin care termenul de incheiere a contractului de vanzare - cumparare in forma autentica s-a stabilit a fi pana la data de 16.06.2008, contract ce a fost incheiat prin mandatarul P.S. la data de 16.05.2008 sub nr.1506.
S-a mai subliniat ca despre declaratia de revocare a procurii cumparatoarea a luat cunostinta cu ocazia comunicarii actelor din prezentul dosar, dar comunicarea nu s-a facut in termen util nici mandatarului P.S., astfel ca actul de vanzare - cumparare este valabil incheiat, cu respectarea tuturor dispozitiilor legale, in baza antecontractului a carui valabilitate a fost prelungita si in baza procurii de vanzare.
Cat priveste lipsa de folosinta a imobilului, parata a aratat ca a fost imputernicita expres sa administreze locuinta, fara nicio limita si fara vreo obligatie catre reclamanta, efectuand eforturi si cheltuieli materiale multiple in acest sens.
In drept, sunt invocate prevederile art.115 C.pr.civ.
In aparare, parata a depus la dosarul cauzei, in copie, actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005 autentificat sub nr.1341/22.04.2008, declaratia autentificata sub nr.1342/22.04.2008, procura autentificata sub nr.648/05.05.2005, dovada notificarii revocarii.
Prin intampinare, paratul P.S. a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata ca neintemeiata, aratand ca a respectat intocmai procura nr.647/05.05.2005 in sensul ca dupa data de 26.07.2007 a perfectat actul de vanzare - cumparare cu parata T.N., conform antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005. Paratul a mai subliniat ca la data la care s-a incheiat actul de vanzare - cumparare procura era valabila, nu era expirata, iar masura de revocare i-a fost comunicata prin posta la data de 20.05.2008, dupa data efectuarii contractului de vanzare - cumparare.
In drept, sunt invocate prevederile art.115 C.pr.civ.
Prin incheierea din camera de consiliu din data de 10.12.2008, instanta a incuviintat in parte reclamantei cererea de ajutor public judiciar, dispunand reducerea taxei judiciare de timbru intr-un procent de 50% de la suma de 4024,7 lei la suma de 2012,35 lei, pe care a esalonat-o in 24 de rate lunare, pana in prezent fiind achitata cu acest titlu suma de 425 lei, conform art.2 din Legea nr.146/1997, precum si timbru judiciar de 5 lei, potrivit art.3 alin.2 din OG nr.32/1995.
La termenul din data de 13.01.2009, instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri si proba cu interogatoriul, apreciindu-le utile, pertinente si concludente solutionarii cauzei, potrivit art.167 C.pr.civ., si a respins ca nefiind utile cauzei proba cu expertiza specialitatea constructii, solicitata de reclamanta, si proba testimoniala, solicitata de parata T.N., vazand teza probatorie invocata in sustinerea acestor dovezi, raportat la obiectul cererii de chemare in judecata si care, preponderent, presupune administrarea probei cu inscrisuri.
In cadrul probei cu inscrisuri, la solicitarea reclamantei, au fost emise adrese catre BNPA "A" pentru a comunica toate actele care au stat la baza autentificarii antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, catre BNPA "M.P., M.I. si S.T." pentru a comunica toate actele care au stat la baza incheierii contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, catre BNP "G.A.C." pentru a comunica adresa prin care s-a transmis la Infonot revocarea procurii nr.647/05.05.2005, catre Infonot pentru a comunica daca si cand a primit instiintarea de revocare a procurii nr.647/05.05.2005, precum si daca s-au cerut informatii despre aceasta procura de catre BNPA "M.P., M.I. si S.D.T.", catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 2 pentru a comunica toate actele care au stat la baza notarii in registrul de carte funciara a antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, precum si actele care au stat la baza intabularii dreptului de proprietate in temeiul contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, raspunsurile tuturor acestor institutii, impreuna cu inscrisurile solicitate, fiind atasate la dosar.
In administrarea probei cu inscrisuri, reclamanta a depus la dosarul cauzei dovezile de comunicare a revocarii procurii catre parati, insotite de confirmarile de primire, extras de carte funciara cu privire la imobil, certificatul nr.143624/01.10.2008 eliberat de Infonot.
In sedinta publica din data de 24.03.2009, instanta a procedat la administrarea interogatoriilor partilor, raspunsurile acestora fiind consemnate separat si atasate la dosarul cauzei.
La termenul din data de 24.02.2009, parata T.N. a invocat exceptia inadmisibilitatii capetelor 1-3 din cererea de chemare in judecata, exceptia lipsei de interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active pentru capetele 4 si 5 din cererea de chemare in judecata si exceptia lipsei de obiect pentru capatul 7, exceptii ce au fost supuse dezbaterii contradictorii a partilor in sedinta publica din data de 24.03.2009, urmand a fi analizate mai jos, dupa retinerea situatiei de fapt.
Analizand intregul material probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare - cumparare nr.3807/26.06.1997, incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti prin S.C. Apolodor S.A., reclamanta S.I. a cumparat in temeiul Legii nr.112/1995 apartamentul compus din doua camere si antreu in suprafata totala de 16,36 m.p., situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, sector 2.
Ulterior, la data de 05.05.2005, intre reclamanta, in calitate de promitenta vanzatoare, si parata T.N., in calitate de promitenta cumparatoare, s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA "A", prin care prima s-a obligat sa vanda, iar a doua s-a obligat sa cumpere dreptul de proprietate asupra imobilului situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, in schimbul unui pret de 10.000 EUR. In privinta duratei antecontractului, partile au stipulat in art.3 ca "prezenta promisiune de vanzare - cumparare este valabila pana la data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, iar partile contractante se obliga sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica in termen de 60 de zile de la aceasta data". De asemenea, este de retinut ca, in art.4 paragraful 5 s-a stipulat ca, in ipoteza in care promitenta vanzatoare nu isi va indeplini obligatiile asumate prin antecontract, promitenta cumparatoare se va putea adresa instantei judecatoresti competente pentru a obtine pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare - cumparare.
Conform mentiunilor din antecontractul de vanzare - cumparare, reclamanta a primit cu titlu de avans suma de 9000 EUR din pretul total de 10.000 EUR, iar restul de 1.000 EUR a fost achitat la data de 24.05.2005, conform inscrisului sub semnatura privata intitulat "chitanta", plata integrala a pretului nefiind contestata de niciuna dintre parti.
In aceeasi zi cand s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare, reclamanta a dat o procura autentificata sub nr.647/05.05.2005 la BNPA "A" prin care l-a imputernicit pe paratul P.S. sa vanda paratei T.N. imobilul situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, compus din doua camere si antreu in suprafata de 16,36 m.p., cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, dupa data de 26.06.2007, data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil. Mandanta a precizat limitele mandatului prin aceea ca mandatarul sau este abilitat sa indeplineasca toate formalitatile pentru obtinerea actelor necesare vanzarii (documentatia cadastrala, certificat fiscal, incheierea de intabulare, extras de carte funciara, etc.), va indeplini orice fel de formalitati, va face orice fel de cereri sau declaratii, va stabili conditiile si clauzele vanzarii, va semna atat contractul de vanzare - cumparare in fata notarului public, cat si alte antecontracte si acte aditionale la antecontracte de vanzare - cumparare, in limitele prezentului mandat, semnatura sa fiindu-i opozabila reclamantei.
De asemenea, la aceeasi data si la acelasi birou notarial, reclamanta a dat procura autentificata sub nr.648/05.05.2005 prin care a imputernicit-o pe parata T.N., promitenta cumparatoare, in numele sau si pentru sine sa administreze cu puteri depline imobilul situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, fiind mandatata sa ia masurile care se impun pentru o buna conservare si administrare a imobilului, sa il inchirieze si sa incaseze chiria corespunzatoare.
Ulterior, intre reclamanta prin mandatar P.S. si parata T.N. s-a incheiat actul aditional autentificat sub nr.1341/22.04.2008 la BNPA "M.P., M.I. si S.D.T." prin care termenul de incheiere a contractului de vanzare - cumparare in forma autentica, prevazut in antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, a fost prelungit de la intervalul de 60 de zile la data de 16.06.2008.
In virtutea acestor raporturi contractuale dintre parti, la data de 16.05.2008 a fost incheiat contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, avand ca obiect imobilul sus-mentionat si pretul de 10.000 EUR deja achitat, conform celor sus-aratate, actul fiind semnat personal de cumparatoarea parata si prin mandatar P.S. de vanzatoarea reclamanta.
Anterior acestui moment, la data de 05.05.2008, reclamanta S.I. a dat o declaratie autentificata sub nr.687/05.05.2008, prin care a aratat ca revoca in totalitate si in mod expres procura autentificata sub nr.647/05.05.2005 prin care l-a imputernicit pe paratul P.S. sa vanda paratei T.N. imobilul din mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2.
Notificarea revocarii mandatului de catre mandanta s-a facut catre mandatar si catre cumparatoare la data de 20.05.2008, dupa cum rezulta din confirmarile de primire depuse la dosar de catre reclamanta, coroborate cu raspunsurile acesteia la interogatoriu prin care a recunoscut ca nu i-a anuntat pe parati anterior despre revocarea mandatului. Asadar, este indubitabil ca notificarea revocarii s-a facut ulterior incheierii contractului de vanzare - cumparare, deoarece depunerea acesteia la oficiul postal pentru comunicare s-a facut la data de 17.05.2008, conform stampilei aplicate pe inscrisul doveditor, coroborata cu recunoasterea reclamantei la interogatoriu.
Instanta mai retine ca, prin incheierea nr.251998/09.05.2008 pronuntata la data de 13.05.2008, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara a admis cererea paratei T.N. de notare in cartea funciara a dreptului de promisiune asupra imobilului cu numar cadastral 11313/0;2, situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, iar prin incheierea nr.262887/19.05.2008, pronuntata la data de 29.05.2008, a fost admisa cererea acesteia de intabulare a dreptului de proprietate asupra aceluiasi imobil, in baza contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008.
Considerandu-se vatamata prin incheierea acestui contract de vanzare - cumparare, reclamanta S.I. a introdus prezenta cerere de chemare in judecata in contradictoriu cu paratii T.N. si P.S., formuland sapte capete de cerere pe care instanta le apreciaza fie ca inadmisibile, fie ca neintemeiate, pentru considerentele ce vor fi aratate in continuare.
Trebuie facuta precizarea ca instanta va analiza fiecare exceptie invocata, impreuna cu fiecare capat de cerere la care se refera aceasta, cu precizarea ca exceptia tardivitatii invocarii exceptiilor, formulata de catre reclamanta, nu poate fi primita, intrucat acestea se refera la norme de ordine publica ce pot fi ridicate in orice stare a pricinii, iar nu in limitele instituite de art.136 C.pr.civ.
Primul capat de cerere are ca obiect constatarea expirarii termenului de valabilitate a antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA "A". In legatura cu aceasta solicitare, parata T.N. a invocat exceptia inadmisibilitatii, in raport de prevederile art.111 C.pr.civ., in conformitate cu care "partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept". Din modul de formulare rezulta cu certitudine ca actiunea in constatare se poate referi doar la un drept, iar nu la o situatie de fapt. Asa fiind, prin solicitarea de a se verifica expirarea unui termen se tinde la constatarea unei situatii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibila, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifica admiterea exceptiei invocate si respingerea ca inadmisibil a acestui capat de cerere.
In schimb, apararile invocate in sustinerea acestei solicitari urmeaza sa fie avute in vedere si analizate cu prilejul solutionarii capatului de cerere vizand constatarea nulitatii absolute, deoarece se circumscriu apararilor formulate in legatura cu acesta si tind la obtinerea nulitatii contractului de vanzare - cumparare. Cu alte cuvinte, sustinerile in sensul expirarii termenului stipulat in antecontractul de vanzare - cumparare nu prezinta relevanta prin ele insele, ci sunt considerate argumente in sprijinul aplicarii sanctiunii de drept civil a nulitatii absolute, facand obiectul analizei cu prilejul solutionarii capatului patru de cerere.
Al doilea capat de cerere are ca obiect constatarea notarii nelegale in cartea funciara a promisiunii de vanzare - cumparare in favoarea paratei T.N., in baza antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005. Si in legatura cu aceasta cerere parata a invocat exceptia inadmisibilitatii, pe care instanta o apreciaza ca neintemeiata si urmeaza sa o respinga, avand in vedere ca aceasta nu se intemeiaza pe dispozitiile art.111 C.pr.civ., ci pe cele ale Legii nr.7/1996. Printr-o astfel de solicitare reclamanta a inteles sa formuleze, in realitate, o plangere impotriva incheierii de carte funciara, intemeiata pe dispozitiile art.50 din Legea nr.7/1996, criticand legalitatea solutiei de admitere a notarii promisiunii de vanzare - cumparare. Sub acest aspect, cererea apare admisibila, fiind recunoscut dreptul oricarei persoane interesate de a se adresa instantei judecatoresti pentru a verifica legalitatea si temeinicia solutiei adoptate de registratorul de carte funciara.
In acest sens, instanta a retinut ca, prin incheierea nr.251998/09.05.2008, pronuntata la data de 13.05.2008, a fost admisa cererea paratei T.N. si s-a dispus notarea in cartea funciara nr.80703 a promisiunii de vanzare asupra imobilului cu numar cadastral 11313/0;2 situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, in baza antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA "A". Notarea acestui antecontract se inscrie in prevederile art.19 pct.C lit. b, coroborat cu art.26 alin.4 lit. c din Legea nr.7/1996, in conformitate cu care "notarea, avand ca obiect inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara".
Cat priveste apararile in sensul ca notarea s-a facut in baza unui act expirat, nu pot fi primite si nu pot conduce la concluzia nelegalitatii solutiei adoptate de registratorul de carte funciara, atat timp cat partile de comun acord au stipulat in contract ca, dupa expirarea termenului de 60 de zile, calculat de la data la care legislatia romana va permite intrarea imobilului in circuitul civil, respectiv dupa implinirea datei de 26.08.2007, daca promitenta vanzatoare nu-si indeplineste obligatiile asumate de a perfecta contractul de vanzare - cumparare, promitenta cumparatoare, respectiv parata T.N., are posibilitatea de a se adresa instantei judecatoresti pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, conform art.4 paragraful 5, in acord cu principiul executarii in natura a obligatiilor. Asa fiind, termenul de 60 de zile nu poate fi calificat ca un termen extinctiv, care sa conduca la stingerea dreptului de a obtine incheierea contractului de vanzare - cumparare, ci ca un termen suspensiv la implinirea caruia se naste fie dreptul de a se adresa instantei judecatoresti in vederea perfectarii contractului de vanzare - cumparare, fie dreptul de a pretinde despagubiri pentru prejudiciul adus prin neexecutarea antecontractului. O atare interpretare, corespunzatoare vointei partilor, conduce la concluzia ca antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005 nu a incetat prin implinirea termenului, ci era un act perfect valabil la momentul solicitarii notarii acestuia in cartea funciara.
In orice caz, durata termenului stabilit pentru perfectarea vanzarii - cumpararii a fost prelungita pana la data de 16.06.2008, prin actul aditional autentificat sub nr.1341/22.04.2008, astfel ca si pentru acest motiv nu se poate retine incetarea promisiunii de vanzare - cumparare.
Prin urmare, solutia de admitere dispusa prin incheierea nr.251998/09.05.2008 este legala si temeinica, neexistand niciun motiv pentru ca instanta sa poata constata nelegalitatea notarii antecontractului nr.649/05.05.2005 in cartea funciara, impunandu-se respingerea ca neintemeiat a acestui capat de cerere.
Al treilea capat de cerere are ca obiect constatarea expirarii si revocarii procurii autentificate sub nr.647/05.05.2005 la BNPA "A", la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare prin mandatar. In legatura cu aceasta solicitare, parata T.N. a invocat, de asemenea, exceptia inadmisibilitatii, in raport de prevederile art.111 C.pr.civ., in conformitate cu care "partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept". Din modul de formulare rezulta cu certitudine ca actiunea in constatare se poate referi doar la un drept, iar nu la o situatie de fapt. Asa fiind, prin solicitarea de a se verifica expirarea sau revocarea procurii se tinde la constatarea unei situatii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibila, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifica admiterea exceptiei invocate si respingerea ca inadmisibil a acestui capat de cerere.
In schimb, apararile invocate in sustinerea acestei solicitari urmeaza sa fie avute in vedere si analizate cu prilejul solutionarii capatului de cerere vizand constatarea nulitatii absolute, deoarece se circumscriu apararilor formulate in legatura cu acesta si tind la obtinerea nulitatii contractului de vanzare - cumparare. Cu alte cuvinte, sustinerile in sensul expirarii sau revocarii procurii nu prezinta relevanta prin ele insele, ci sunt considerate argumente in sprijinul aplicarii sanctiunii de drept civil a nulitatii absolute, facand obiectul analizei cu prilejul solutionarii capatului patru de cerere.
Al patrulea capat de cerere vizeaza constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008. Desi nu se mentioneaza in mod explicit, principalul motiv de nulitate absoluta se intemeiaza pe lipsa consimtamantului reclamantei, in calitate de vanzatoare, la perfectarea contractului de vanzare - cumparare, translativ de proprietate, cu argumentarea ca termenul stipulat in antecontract a expirat, iar procura mandatarului a expirat si a fost revocata.
In prealabil, trebuie precizat ca nulitatea absoluta este sanctiunea de drept civil care intervine pentru incalcarea normelor legale imperative edictate pentru intocmirea valabila a actului juridic, putand fi invocata de orice persoana interesata, chiar de un tert al actului juridic ce se doreste a fi desfiintat.
In acest context, parata T.N. a invocate exceptia lipsei calitatii procesule active si exceptia lipsei de interes a reclamantei S.I. in formularea cererii in constatarea nulitatii absolute, exceptii pe care instanta le apreciaza ca neintemeiate si urmeaza sa le respinga pentru urmatoarele considerente.
Calitatea procesuala activa a reclamantei este indubitabila, existand identitate intre aceasta si persoana ce se pretinde titulara dreptului dedus judecatii, considerandu-se prejudiciata prin incheierea contractului de vanzare - cumparare in care figureaza ca parte, respectiv vanzatoare, in conditiile in care pentru solicitarea constatarii nulitatii absolute nu este necesara o calitate speciala a persoanei, singura conditie fiind aceea a existentei unui interes in promovarea cererii.
Or, interesul reclamantei in desfiintarea contractului de vanzare - cumparare este personal, direct, legitim, imediat, nascut si actual, deoarece in eventualitatea admiterii actiunii dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul instrainarii ar fi considerat cu efect retroactiv ca facand parte din patrimoniul acesteia, iar nu al paratei, putandu-se folosi si dispune liber de bunul proprietatea sa.
Prin urmare, reclamanta are interes pentru a solicita si obtine nulitatea absoluta a actului si, implicit, calitate procesuala activa, motiv pentru care instanta va respinge ca neintemeiate exceptiile invocate de parata T.N., cu precizarea ca argumentele invocate de aceasta in sustinerea exceptiilor reprezinta in fapt aparari in combaterea actiunii in nulitate, in analizarea fondului acesteia.
Asa cum s-a aratat mai sus, reclamanta S.I. a invocat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, contestand existenta consimtamantului sau la incheierea actului translativ de proprietate.
Primul motiv invocat se refera la expirarea antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, insa un asemenea argument este neintemeiat si nu poate conduce la nulitatea contractului de vanzare - cumparare. Dupa cum s-a mentionat in examinarea capatului al doilea de cerere, in antecontract partile au stipulat in art.3 ca "prezenta promisiune de vanzare - cumparare este valabila pana la data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, iar partile contractante se obliga sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica in termen de 60 de zile de la aceasta data". De asemenea, s-a retinut ca, in art.4 paragraful 5 s-a prevazut ca, in ipoteza in care promitenta vanzatoare nu isi va indeplini obligatiile asumate prin antecontract, promitenta cumparatoare se va putea adresa instantei judecatoresti competente pentru a obtine pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare - cumparare. Din interpretarea acestor doua clauze contractuale se desprinde cu certitudine natura juridica a termenului de 60 de zile ca fiind un termen suspensiv, iar nu extinctiv, care sa conduca la incetarea promisiunii de vanzare - cumparare. Practic, vointa partilor a fost ca, intr-un interval de 60 de zile, acestea sa-si execute benevol obligatiile asumate si sa perfecteze contractul de vanzare - cumparare, urmand ca dupa expirarea acestui termen sa se poata recurge la forta coercitiva a statului. Asadar, dupa expirarea termenului, partea care si-a executat obligatiile se putea adresa instantei judecatoresti pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare - cumparare sau putea solicita daune interese pentru prejudiciul suferit, dupa caz. Asa cum s-a retinut mai sus, parata, in calitate de promitenta cumparatoare si-a indeplinit obligatia principala de plata a pretului astfel ca oricand, dupa expirarea celor 60 de zile, avea deschisa calea pentru o actiune in justitie fie pentru perfectarea actului, fie pentru despagubiri.
In concluzie, prin implinirea termenului suspensiv de 60 de zile nu a incetat antecontractul de vanzare - cumparare, ci s-a deschis calea in justitie pentru incheierea pe cale judecatoreasca a contractului de vanzare - cumparare sau pentru despagubiri civile intemeiate pe raspunderea civila contractuala.
In orice caz, este relevant sub acest aspect actul aditional autentificat sub nr.1341/22.04.2008, prin care partile au prelungit termenul de 60 de zile pana la data de 16.06.2008, in interiorul caruia a fost perfectat contractul de vanzare - cumparare. Chiar daca acest act aditional a fost semnat de reclamanta prin mandatar P.S., acesta ii este opozabil deoarece procura era valabila, nefiind revocata la acea data si nici expirata, pentru argumentele ce se vor arata mai jos, in conditiile in care mandanta a conferit in mod expres paratului posibilitatea de a incheia acte aditionale la antecontractul de vanzare - cumparare, in limitele mandatului, respectiv in vederea vanzarii imobilului catre parata T.N..
Al doilea argument se intemeiaza pe nevalabilitatea procurii nr.647/05.05.2005 ca urmare a expirarii sale la data perfectarii contractului de vanzare - cumparare, data fiind legatura indisolubila a acesteia cu antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005. Pentru argumentele de mai sus, neretinandu-se incetarea promisiunii de vanzare, nu se poate retine nici expirarea mandatului. In plus, din cuprinsul procurii se desprinde cu certitudine concluzia ca reclamanta a conferit mandat paratului P.S. limitat doar in ceea ce priveste momentul de la care se poate perfecta contractul de vanzare - cumparare, nu si termenul pana la care trebuie realizata operatiunea juridica stipulata. In acest sens, mandanta l-a imputernicit pe mandatar sa vanda paratei imobilul dupa data de 26.06.2007, data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, fara a face alte precizari in privinta termenului limita, un atare act putand fi indeplinit oricand pana la retragerea imputernicii. In concluzie, mandatarul reclamantei a actionat la incheierea contractului in temeiul procurii nr.647/05.05.2005, al carei termen de valabilitate nu era expirat la acel moment.
Al treilea motiv invocat in sprijinul cererii in nulitate absoluta se intemeiaza pe ideea ca mandatul acordat fusese revocat. Intr-adevar, mandanta S.I. a revocat expres si in totalitate mandatul acordat paratului P.S. prin declaratia autentificata sub nr.687/05.05.2008, anterior incheierii actului translativ de proprietate la data de 16.05.2008, insa comunicarea revocarii catre parati s-a facut ulterior acestui moment, respectiv la data de 20.05.2008, conform confirmarilor de primire atasate la dosar si raspunsurilor reclamantei la interogatoriu.
Fata de cele aratate, sunt incidente dispozitiile art.1553 C.civ., in conformitate cu care "mandantul poate, cand voieste, revoca mandatul si constrange, la caz, pe mandatar de a-i remite inscrisul de imputernicire", iar art.1554 C.civ. dispune ca "revocarea mandatului, notificata numai mandatarului, nu se poate opune unei alte persoane care, in nestiinta de aceasta, a contractat cu dansul cu buna-credinta; in acest caz mandantul are recurs contra mandatarului sau".
Din aceste prevederi legale rezulta ca, pentru a fi opozabila, revocarea mandatului de catre mandant trebuie sa fie notificata mandatarului si tertului cu care acesta a contractat. In schimb, in cauza de fata, reclamanta nu a comunicat paratilor vointa sa de revocare decat ulterior incheierii contractului de vanzare - cumparare, astfel incat actul ramane pe deplin valabil, fiind incheiat cu buna - credinta atat de mandatarul vanzatoarei, cat si de cumparatoare.
Chiar din raspunsurile reclamantei la interogatoriu rezulta ca aceasta nu a instiintat parati despre revocare pe alte cai decat prin notificarea expediata la data de 17.05.2008 si primita de acestia la data de 20.05.2008, adica ulterior perfectarii vanzarii - cumpararii la data de 16.05.2008.
Solicitand toate actele care au stat la baza incheierii contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, instanta a constatat ca la acel moment mandatarul reclamantei P.S. si parata T.N. nu aveau cunostinta despre declaratia de revocare, despre care au aflat ulterior, astfel incat paratul mandatar a actionat in limitele imputernicirii conferite si actul astfel incheiat este considerat valabil, in temeiul art.1554 C.civ.
Atat timp cat reclamanta nu a administrat dovezi din care sa rezulte ca paratii au aflat despre revocare pe alte cai, astfel cum cere art.1169 C.civ., se aplica prezumtia bunei-credinte, conform art.1899 C.civ. in favoarea acestora, fiind considerati ca au semnat actul translativ de proprietate fara a cunoaste actul juridic al revocarii mandatului de catre mandant. De altfel, chiar reclamanta a recunoscut ca singura modalitate in care a inteles sa-i notifice pe cei doi a fost comunicarea facuta ulterior la data de 17.06.2008.
Prin urmare, chiar daca la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare procura mandatarului parat fusese revocata de catre mandanta reclamanta, actul incheiat de aceasta cu parata T.N. este valabil, gratie bunei-credinte a acesteia si a mandatarului P.S. la momentul semnarii actului.
Celelalte aparari legate de denumirea procurii, in sensul lipsei mentiunii caracterului special al acesteia, sunt neintemeiate, atat timp cat in realitate mandatul indeplineste cerintele prevazute de art.1536 alin.2 C.civ., fiind acordat in mod expres pentru efectuarea unui act de dispozitie, fiind corect individualizat nu doar imobilul instrainat, ci si persoana cumparatorului.
Pentru toate aceste considerente, se impune respingerea cererii in constatarea nulitatii absolute ca neintemeiata, apreciind ca valabil incheiat contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008 la BNPA "M.P., M.I. si S.D.T.".
Al cincilea capat de cerere are ca obiect obligarea paratei T.N. la plata contravalorii lipsei de folosinta a imobilului in intervalul 26.08.2005 - 16.05.2008, la plata daunelor materiale pentru constructia ilegal edificata la aceasta locuinta in anul 2007 si la plata daunelor interese. In legatura cu acest capat de cerere parata a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active si a lipsei de interes, exceptii pe care instanta urmeaza sa le respinga ca neintemeiate pentru argumentele de mai sus, cu precizarea ca aceste pretentii au fost formulate ca accesoriu fata de capatul principal privind nulitatea absoluta. In plus, reclamanta a facut respectivele solicitari in considerarea calitatii sale de proprietara a imobilului situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, ceea ce justifica atat legitimitatea procesuala activa, cat si interesul acesteia, argumentele invocate urmand a fi avute in vedere ca motive de netemeinicie a cererii.
Intrucat acest capat de cerere este accesoriu celui vizand nulitatea, tinand seama de faptul ca cererea principala a primit o solutie de respingere, se impune ca si aceste pretentii sa fie considerate ca neintemeiate, atat timp cat dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis in mod legal in patrimoniul paratei T.N..
In plus, in legatura cu prima solicitare, vizand plata contravalorii lipsei de folosinta a imobilului in intervalul 26.08.2005 - 16.05.2008, trebuie precizat ca parata T.N. s-a bucurat pe acest interval de folosinta bunului in baza procurii autentificate sub nr.648/05.05.2005 la BNPA "A.", prin care chiar reclamanta S.I. a imputernicit-o sa administreze imobilul proprietatea sa, sa ia toate masurile necesare pentru o buna conservare si administrare a acestuia si sa incaseze chiriile, fara a fi obligata ca in schimb sa achite vreo despagubire proprietarului bunului. Practic, lasarea paratei in folosinta imobilului a avut la baza tocmai existenta antecontractului de vanzare - cumparare in vigoare pana la momentul perfectarii actului, ca o consecinta a platii pretului integral al bunului, respectiv suma de 10.000 EUR, fiind transferata stapanirea de fapt a imobilului chiar din data de 05.05.2005, in timp ce dreptul de proprietate a fost amanat pentru transfer pana in momentul in care legislatia in vigoare a permis acest lucru. In consecinta, folosinta bunului pana la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare a fost asigurata paratei cu acordul reclamantei, astfel incat aceasta din urma nu poate obtine despagubiri constand in lipsa de folosinta a bunului.
Cat priveste solicitarea despagubirilor materiale pentru constructia executata ilegal de catre parata, instanta o apreciaza ca neintemeiata, nefiind administrate probe in acest sens, ci din raspunsurile la interogatoriu ale paratei rezulta ca este vorba despre simple imbunatatiri si lucrari de intretinere ale imobilului, efectuate de asemenea in baza procurii primite pentru buna conservare si administrare a imobilului. In orice caz, acest capat de cerere urmeaza sa fie respins ca o consecinta a pastrarii dreptului de proprietate asupra bunului in patrimoniul paratei, in urma respingerii cererii in nulitate ca neintemeiata.
Aceste din urma argumente se regasesc si in privinta solicitarii daunelor interese, care nu isi gasesc justificarea in contextul constatarii valabilitatii contractului de vanzare - cumparare.
Al saselea capat de cerere are ca obiect obligarea paratului P.S. la plata daunelor materiale reprezentand lipsa de spatiu si de proprietate si la plata daunelor interese. Intrucat acest capat de cerere este accesoriu celui vizand nulitatea, tinand seama de faptul ca cererea principala a primit o solutie de respingere, se impune ca si aceste pretentii sa fie considerate ca neintemeiate, atat timp cat dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis in mod legal in patrimoniul paratei T.N., prin incheierea actului de catre mandatar. Asa cum s-a aratat mai sus, mandatarul a actionat in limitele imputernicirii conferite, fara a se retine ca procura prezentata era expirata sau ca revocarea acesteia ii fusese notificata in termen util. Atat timp cat art.1554 C.civ. reglementeaza raspunderea mandatarului doar in ipoteza in care acesta a actionat cu rea-credinta, cunoscand faptul ca mandatul a fost revocat, instanta nu poate obliga pe parat la plata vreunor despagubiri catre mandanta reclamanta, intrucat eventualul prejudiciu suferit este imputabil acesteia, iar nu mandatarului sau, care a executat in mod corespunzator imputernicirea primita, cu credinta ca indeplineste astfel o obligatie contractuala.
Prin urmare, se impune respingerea ca neintemeiat si a acestui capat de cerere, ca o consecinta a respingerii capatului de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute, nefiind indeplinite conditiile pentru angajarea raspunderii contractuale a mandatarului, atat timp cat acesta a actionat cu buna - credinta si in limitele puterilor conferite.
Al saptelea capat de cerere are ca obiect repunerea partilor in situatia anterioara prin restituirea imobilului reclamantei. In legatura cu exceptia lipsei de obiect invocata de parata T.N., instanta o va respinge ca neintemeiata apreciind ca modul de solutionare a capatului patru de cerere influenteaza intr-adevar solutia ce se va pronunta cu privire la repunerea partilor in situatia anterioara, dar nu presupune examinarea ca exceptie procesuala, ci ca o aparare de fond. In plus, exceptia lipsei de obiect a fost invocata in contextul in care s-ar fi admis exceptia lipsei calitatii procesuale active si exceptia lipsei de interes cu privire la cererea in nulitate absoluta, ceea ce nu a fost cazul.
Intrucat si acest capat de cerere este accesoriu celui vizand nulitatea, tinand seama de faptul ca cererea principala a primit o solutie de respingere, se impune ca si aceste pretentii sa fie considerate ca neintemeiate, atat timp cat dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis in mod legal in patrimoniul paratei T.N. , prin incheierea actului de catre mandatar.
Pentru toate aceste considerente, instanta va admite exceptia inadmisibilitatii primului si celui de-al treilea capat de cerere avand ca obiect constatarea unei situatii de fapt si le va respinge in consecinta, va respinge restul exceptiilor invocate de parata T.N ., iar celelalte capete de cerere vor fi respinse ca neintemeiate.
In temeiul dispozitiilor art.274 C.pr.civ., tinand seama de solutia de respingere a cererii de chemare in judecata, intrucat reclamanta este partea care a cazut in pretentii, fiind in culpa procesuala, instanta va respinge ca neintemeiata cererea acesteia de acordare a cheltuielilor de judecata, intrucat doar partea care obtine castig de cauza este indreptatita la recuperarea acestor sume.
Totodata, instanta va lua act ca paratii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
In schimb, apararile invocate in sustinerea acestei solicitari urmeaza sa fie avute in vedere si analizate cu prilejul solutionarii capatului de cerere vizand constatarea nulitatii absolute, deoarece se circumscriu apararilor formulate in legatura cu acesta si tind la obtinerea nulitatii contractului de vanzare - cumparare. Cu alte cuvinte, sustinerile in sensul expirarii sau revocarii procurii nu prezinta relevanta prin ele insele, ci sunt considerate argumente in sprijinul aplicarii sanctiunii de drept civil a nulitatii absolute, facand obiectul analizei cu prilejul solutionarii capatului patru de cerere. sentinta civila nr. 2985/31.03.2009
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti la data de 07.08.2008 sub nr.8956/300/2008, reclamanta S.I. a chemat in judecata pe paratii T.N. si P.S., solicitand instantei ca, prin hotararea ce va pronunta, sa constate expirarea termenului de valabilitate a antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, autentificat la BNP "Aequitas", sa constate notarea nelegala in registrul de carte funciara, partea a III-a, a promisiunii de vanzare in favoarea paratei T.N. in baza antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, sa constate ca procura autentificata la BNP "Aequitas" sub nr.647/05.05.2005 in favoarea paratului P.S. avea termenul expirat, devenise caduca si isi incetase valabilitatea la data incheierii de catre mandatar a contractului de vanzare - cumparare, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, sa oblige parata T.N. la plata sumelor datorate pentru lipsa de folosinta a imobilului pentru perioada 26.08.2005 - 16.05.2008, la plata de daune materiale pentru constructia ilegal edificata la aceasta locuinta in anul 2007, la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei si la plata de daune interese, sa oblige paratul P.S. la plata de daune materiale reprezentand lipsa de spatiu si de proprietate rezultand din incheierea contractului de vanzare - cumparare mentionat, in baza unei procuri expirate si revocate expres, la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei si la plata de daune interese pentru prejudiciul adus prin semnarea contractului de vanzare - cumparare, sa dispuna restituirea apartamentului situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, adevaratului proprietar Serban Ioana, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca la data de 05.05.2005 a incheiat cu parata T.N. antecontractul de vanzare - cumparare pentru imobilul din mun. Bucuresti, str. L. nr.19, sector 2, imobil dobandit in baza Legii nr.112/1995 prin contractul de vanzare - cumparare nr.3807/26.06.1997. In antecontract partile au stipulat un pret de 10.000 EUR, din care s-a achitat un avans de 9.000 EUR, iar restul sumei s-a platit la data de 24.05.2007, pentru care s-a intocmit o chitanta de mana. Reclamanta a subliniat ca partile au stipulat in antecontract ca promisiunea de vanzare - cumparare este valabila pana la data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, cu obligatia incheierii contractului de vanzare - cumparare in termen de 60 de zile de la acea data, fiind astfel stabilit un termen limita, respectiv 60 de zile de la data de 26.06.2007, data la care se implineau cei 10 ani de interdictie de instrainare, dupa care antecontractul de vanzare - cumparare a devenit caduc.
Reclamanta a invederat ca dupa data de 26.08.2007 niciuna dintre parti nu a notificat cealalta parte pentru incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma autentica si nici nu a cerut a se prelungi valabilitatea antecontractului, in conditiile in care promitenta - vanzatoare a inmanat promitentei - cumparatoare cheile imobilului chiar de la momentul semnarii actului.
S-a mai aratat ca reclamanta l-a mandatat pe paratul P.S. sa obtina toate actele necesare incheierii contractului de vanzare - cumparare in forma autentica si sa vanda imobilul respectiv in numele proprietarei, insa promitenta - cumparatoare de rea - credinta nu a avea interesul pentru perfectarea vanzarii - cumpararii deoarece toate taxele si amenzile cadeau in sarcina adevaratului proprietar.
Cu privire la procura incheiata in favoarea mandatarului parat P.S., s-a subliniat ca aceasta nu poarta denumirea de "procura speciala", astfel cum se cere pentru actele de dispozitie, iar mandatul a fost dat in considerarea antecontractului, fiind valabil atat timp cat a fost valabila promisiunea de vanzare - cumparare, deoarece, in caz contrar, ar fi trebuit sa se specifice in cuprinsul procurii in mod expres ca aceasta are termen nelimitat.
Reclamanta a subliniat ca procura si-a pierdut valabilitatea la data de 26.08.2007, dar pentru o mai mare siguranta aceasta a revocat-o expres la data de 05.05.2008, conform declaratiei autentificate sub nr.687/05.05.2008, insa paratii s-au prezentat la ANCPI - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 2 si au notat antecontractul de vanzare - cumparare in favoarea promitentei - cumparatoare pentru a fi facut opozabil tertilor, notare apreciata ca nelegala deoarece nu vizeaza un act valabil, ci un act expirat de 9 luni.
Ulterior, ca urmare a neverificarii valabilitatii antecontractului de vanzare - cumparare si a procurii, la data de 16.05.2008 s-a incheiat intre reclamanta prin mandatar P.S. si parata T.N. contractul de vanzare - cumparare nr.1506, in baza caruia aceasta din urma a devenit proprietara imobilului, act apreciat nul, atat timp cat antecontractul de vanzare - cumparare era expirat.
Cat priveste punctele 5 si 6 din cerere, s-a precizat ca se solicita plata unor sume drept daune materiale si daune interese pentru lipsa de folosinta a imobilului timp de 3 ani si pierderea imobilului pe baza unor acte nevalabile.
In drept, sunt invocate prevederile art.969 si urm., art.1294 si urm., art.1532 si urm. C.civ., Legea nr.7/1996.
In sustinerea cererii, reclamanta a depus la dosarul cauzei, in copii conforme cu originalul, procura autentificata sub nr.647/05.05.2005, declaratia de revocare autentificata sub nr.687/05.05.2008, antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005, contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, extras de carte funciara pentru autentificare nr.255792/13.05.2008.
Prin cererea precizatoare depusa in sedinta publica din data de 08.10.2008, reclamanta S.I. si-a precizat capetele 5 si 6 din cererea de chemare in judecata in sensul ca solicita obligarea paratei T.N. la plata sumelor datorate pentru lipsa de folosinta a imobilului pentru perioada 26.08.2005 - 16.05.2008, la plata de daune materiale pentru constructia ilegal edificata la aceasta locuinta in anul 2007 si la plata de daune interese, precum si obligarea paratului P.S. la plata de daune materiale reprezentand lipsa de spatiu si de proprietate rezultand din incheierea contractului de vanzare - cumparare mentionat, in baza unei procuri expirate si revocate expres, la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei si la plata de daune interese pentru prejudiciul adus prin semnarea contractului de vanzare - cumparare, fara a solicita astfel obligarea ambilor parati la plata diferentei de valoare la pretul actual pe piata imobiliara a locuintei.
Prin cererea precizatoare depusa in sedinta publica din data de 11.11.2008, reclamanta S.I. a aratat ca valoarea capatului 5 de cerere este in total de 40.437,50 lei reprezentand 19.687,50 lei contravaloarea lipsei de folosinta a imobilului, 2000 lei daune materiale pentru constructia ilegal edificata si 18.750 lei daune interese, iar valoarea capatului 6 de cerere este in total de 38.437,50 lei, adica 19.687,50 lei contravaloarea lipsei de spatiu si de proprietate si 18.750 lei daune interese, in timp ce valoarea capatului 7 este data de valoarea de impunere a imobilului de 60.000 lei.
Prin intampinare, parata T.N. a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, invederand ca reclamanta a dobandit un spatiu de locuit compus din doua incaperi si un antreu in suprafata totala de 16,36 m.p. situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, sector 2, in baza contractului de vanzare - cumparare nr.3807/26.06.1997, incheiat cu S.C. Apolodor S.A. in baza Legii nr.112/1995, iar la data de 05.05.2005 intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 prin care reclamanta s-a obligat sa vanda paratei imobilul mentionat pentru suma de 10.000 EUR. In ziua in care s-a incheiat promisiunea de vanzare - cumparare, reclamanta a dat doua procuri nr.647/05.05.2005 si nr.648/05.05.2005, prin care l-a imputernicit pe paratul P.S. sa-i vanda imobilul dupa data de 26.06.2007, dar a imputernicit-o si pe parata T.N. sa administreze locuinta promisa spre vanzare, pe care o poate inchiria si poate incasa chiria corespunzatoare.
Parata a mai invederat ca la data de 05.05.2005 a achitat suma de 9.000 EUR, iar la data de 24.05.2005 a platit restul de pret de 1.000 EUR, fiind eliberata o chitanta sub semnatura privata, pentru ca la data de 22.04.2008 sa se incheie actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005 autentificat sub nr. 1341, prin care termenul de incheiere a contractului de vanzare - cumparare in forma autentica s-a stabilit a fi pana la data de 16.06.2008, contract ce a fost incheiat prin mandatarul P.S. la data de 16.05.2008 sub nr.1506.
S-a mai subliniat ca despre declaratia de revocare a procurii cumparatoarea a luat cunostinta cu ocazia comunicarii actelor din prezentul dosar, dar comunicarea nu s-a facut in termen util nici mandatarului P.S., astfel ca actul de vanzare - cumparare este valabil incheiat, cu respectarea tuturor dispozitiilor legale, in baza antecontractului a carui valabilitate a fost prelungita si in baza procurii de vanzare.
Cat priveste lipsa de folosinta a imobilului, parata a aratat ca a fost imputernicita expres sa administreze locuinta, fara nicio limita si fara vreo obligatie catre reclamanta, efectuand eforturi si cheltuieli materiale multiple in acest sens.
In drept, sunt invocate prevederile art.115 C.pr.civ.
In aparare, parata a depus la dosarul cauzei, in copie, actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005 autentificat sub nr.1341/22.04.2008, declaratia autentificata sub nr.1342/22.04.2008, procura autentificata sub nr.648/05.05.2005, dovada notificarii revocarii.
Prin intampinare, paratul P.S. a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata ca neintemeiata, aratand ca a respectat intocmai procura nr.647/05.05.2005 in sensul ca dupa data de 26.07.2007 a perfectat actul de vanzare - cumparare cu parata T.N., conform antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005. Paratul a mai subliniat ca la data la care s-a incheiat actul de vanzare - cumparare procura era valabila, nu era expirata, iar masura de revocare i-a fost comunicata prin posta la data de 20.05.2008, dupa data efectuarii contractului de vanzare - cumparare.
In drept, sunt invocate prevederile art.115 C.pr.civ.
Prin incheierea din camera de consiliu din data de 10.12.2008, instanta a incuviintat in parte reclamantei cererea de ajutor public judiciar, dispunand reducerea taxei judiciare de timbru intr-un procent de 50% de la suma de 4024,7 lei la suma de 2012,35 lei, pe care a esalonat-o in 24 de rate lunare, pana in prezent fiind achitata cu acest titlu suma de 425 lei, conform art.2 din Legea nr.146/1997, precum si timbru judiciar de 5 lei, potrivit art.3 alin.2 din OG nr.32/1995.
La termenul din data de 13.01.2009, instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri si proba cu interogatoriul, apreciindu-le utile, pertinente si concludente solutionarii cauzei, potrivit art.167 C.pr.civ., si a respins ca nefiind utile cauzei proba cu expertiza specialitatea constructii, solicitata de reclamanta, si proba testimoniala, solicitata de parata T.N., vazand teza probatorie invocata in sustinerea acestor dovezi, raportat la obiectul cererii de chemare in judecata si care, preponderent, presupune administrarea probei cu inscrisuri.
In cadrul probei cu inscrisuri, la solicitarea reclamantei, au fost emise adrese catre BNPA "A" pentru a comunica toate actele care au stat la baza autentificarii antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, catre BNPA "M.P., M.I. si S.T." pentru a comunica toate actele care au stat la baza incheierii contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, catre BNP "G.A.C." pentru a comunica adresa prin care s-a transmis la Infonot revocarea procurii nr.647/05.05.2005, catre Infonot pentru a comunica daca si cand a primit instiintarea de revocare a procurii nr.647/05.05.2005, precum si daca s-au cerut informatii despre aceasta procura de catre BNPA "M.P., M.I. si S.D.T.", catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 2 pentru a comunica toate actele care au stat la baza notarii in registrul de carte funciara a antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, precum si actele care au stat la baza intabularii dreptului de proprietate in temeiul contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, raspunsurile tuturor acestor institutii, impreuna cu inscrisurile solicitate, fiind atasate la dosar.
In administrarea probei cu inscrisuri, reclamanta a depus la dosarul cauzei dovezile de comunicare a revocarii procurii catre parati, insotite de confirmarile de primire, extras de carte funciara cu privire la imobil, certificatul nr.143624/01.10.2008 eliberat de Infonot.
In sedinta publica din data de 24.03.2009, instanta a procedat la administrarea interogatoriilor partilor, raspunsurile acestora fiind consemnate separat si atasate la dosarul cauzei.
La termenul din data de 24.02.2009, parata T.N. a invocat exceptia inadmisibilitatii capetelor 1-3 din cererea de chemare in judecata, exceptia lipsei de interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active pentru capetele 4 si 5 din cererea de chemare in judecata si exceptia lipsei de obiect pentru capatul 7, exceptii ce au fost supuse dezbaterii contradictorii a partilor in sedinta publica din data de 24.03.2009, urmand a fi analizate mai jos, dupa retinerea situatiei de fapt.
Analizand intregul material probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare - cumparare nr.3807/26.06.1997, incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti prin S.C. Apolodor S.A., reclamanta S.I. a cumparat in temeiul Legii nr.112/1995 apartamentul compus din doua camere si antreu in suprafata totala de 16,36 m.p., situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, sector 2.
Ulterior, la data de 05.05.2005, intre reclamanta, in calitate de promitenta vanzatoare, si parata T.N., in calitate de promitenta cumparatoare, s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA "A", prin care prima s-a obligat sa vanda, iar a doua s-a obligat sa cumpere dreptul de proprietate asupra imobilului situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, in schimbul unui pret de 10.000 EUR. In privinta duratei antecontractului, partile au stipulat in art.3 ca "prezenta promisiune de vanzare - cumparare este valabila pana la data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, iar partile contractante se obliga sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica in termen de 60 de zile de la aceasta data". De asemenea, este de retinut ca, in art.4 paragraful 5 s-a stipulat ca, in ipoteza in care promitenta vanzatoare nu isi va indeplini obligatiile asumate prin antecontract, promitenta cumparatoare se va putea adresa instantei judecatoresti competente pentru a obtine pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare - cumparare.
Conform mentiunilor din antecontractul de vanzare - cumparare, reclamanta a primit cu titlu de avans suma de 9000 EUR din pretul total de 10.000 EUR, iar restul de 1.000 EUR a fost achitat la data de 24.05.2005, conform inscrisului sub semnatura privata intitulat "chitanta", plata integrala a pretului nefiind contestata de niciuna dintre parti.
In aceeasi zi cand s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare, reclamanta a dat o procura autentificata sub nr.647/05.05.2005 la BNPA "A" prin care l-a imputernicit pe paratul P.S. sa vanda paratei T.N. imobilul situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, compus din doua camere si antreu in suprafata de 16,36 m.p., cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, dupa data de 26.06.2007, data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil. Mandanta a precizat limitele mandatului prin aceea ca mandatarul sau este abilitat sa indeplineasca toate formalitatile pentru obtinerea actelor necesare vanzarii (documentatia cadastrala, certificat fiscal, incheierea de intabulare, extras de carte funciara, etc.), va indeplini orice fel de formalitati, va face orice fel de cereri sau declaratii, va stabili conditiile si clauzele vanzarii, va semna atat contractul de vanzare - cumparare in fata notarului public, cat si alte antecontracte si acte aditionale la antecontracte de vanzare - cumparare, in limitele prezentului mandat, semnatura sa fiindu-i opozabila reclamantei.
De asemenea, la aceeasi data si la acelasi birou notarial, reclamanta a dat procura autentificata sub nr.648/05.05.2005 prin care a imputernicit-o pe parata T.N., promitenta cumparatoare, in numele sau si pentru sine sa administreze cu puteri depline imobilul situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, fiind mandatata sa ia masurile care se impun pentru o buna conservare si administrare a imobilului, sa il inchirieze si sa incaseze chiria corespunzatoare.
Ulterior, intre reclamanta prin mandatar P.S. si parata T.N. s-a incheiat actul aditional autentificat sub nr.1341/22.04.2008 la BNPA "M.P., M.I. si S.D.T." prin care termenul de incheiere a contractului de vanzare - cumparare in forma autentica, prevazut in antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, a fost prelungit de la intervalul de 60 de zile la data de 16.06.2008.
In virtutea acestor raporturi contractuale dintre parti, la data de 16.05.2008 a fost incheiat contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008, avand ca obiect imobilul sus-mentionat si pretul de 10.000 EUR deja achitat, conform celor sus-aratate, actul fiind semnat personal de cumparatoarea parata si prin mandatar P.S. de vanzatoarea reclamanta.
Anterior acestui moment, la data de 05.05.2008, reclamanta S.I. a dat o declaratie autentificata sub nr.687/05.05.2008, prin care a aratat ca revoca in totalitate si in mod expres procura autentificata sub nr.647/05.05.2005 prin care l-a imputernicit pe paratul P.S. sa vanda paratei T.N. imobilul din mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2.
Notificarea revocarii mandatului de catre mandanta s-a facut catre mandatar si catre cumparatoare la data de 20.05.2008, dupa cum rezulta din confirmarile de primire depuse la dosar de catre reclamanta, coroborate cu raspunsurile acesteia la interogatoriu prin care a recunoscut ca nu i-a anuntat pe parati anterior despre revocarea mandatului. Asadar, este indubitabil ca notificarea revocarii s-a facut ulterior incheierii contractului de vanzare - cumparare, deoarece depunerea acesteia la oficiul postal pentru comunicare s-a facut la data de 17.05.2008, conform stampilei aplicate pe inscrisul doveditor, coroborata cu recunoasterea reclamantei la interogatoriu.
Instanta mai retine ca, prin incheierea nr.251998/09.05.2008 pronuntata la data de 13.05.2008, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara a admis cererea paratei T.N. de notare in cartea funciara a dreptului de promisiune asupra imobilului cu numar cadastral 11313/0;2, situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, iar prin incheierea nr.262887/19.05.2008, pronuntata la data de 29.05.2008, a fost admisa cererea acesteia de intabulare a dreptului de proprietate asupra aceluiasi imobil, in baza contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008.
Considerandu-se vatamata prin incheierea acestui contract de vanzare - cumparare, reclamanta S.I. a introdus prezenta cerere de chemare in judecata in contradictoriu cu paratii T.N. si P.S., formuland sapte capete de cerere pe care instanta le apreciaza fie ca inadmisibile, fie ca neintemeiate, pentru considerentele ce vor fi aratate in continuare.
Trebuie facuta precizarea ca instanta va analiza fiecare exceptie invocata, impreuna cu fiecare capat de cerere la care se refera aceasta, cu precizarea ca exceptia tardivitatii invocarii exceptiilor, formulata de catre reclamanta, nu poate fi primita, intrucat acestea se refera la norme de ordine publica ce pot fi ridicate in orice stare a pricinii, iar nu in limitele instituite de art.136 C.pr.civ.
Primul capat de cerere are ca obiect constatarea expirarii termenului de valabilitate a antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA "A". In legatura cu aceasta solicitare, parata T.N. a invocat exceptia inadmisibilitatii, in raport de prevederile art.111 C.pr.civ., in conformitate cu care "partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept". Din modul de formulare rezulta cu certitudine ca actiunea in constatare se poate referi doar la un drept, iar nu la o situatie de fapt. Asa fiind, prin solicitarea de a se verifica expirarea unui termen se tinde la constatarea unei situatii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibila, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifica admiterea exceptiei invocate si respingerea ca inadmisibil a acestui capat de cerere.
In schimb, apararile invocate in sustinerea acestei solicitari urmeaza sa fie avute in vedere si analizate cu prilejul solutionarii capatului de cerere vizand constatarea nulitatii absolute, deoarece se circumscriu apararilor formulate in legatura cu acesta si tind la obtinerea nulitatii contractului de vanzare - cumparare. Cu alte cuvinte, sustinerile in sensul expirarii termenului stipulat in antecontractul de vanzare - cumparare nu prezinta relevanta prin ele insele, ci sunt considerate argumente in sprijinul aplicarii sanctiunii de drept civil a nulitatii absolute, facand obiectul analizei cu prilejul solutionarii capatului patru de cerere.
Al doilea capat de cerere are ca obiect constatarea notarii nelegale in cartea funciara a promisiunii de vanzare - cumparare in favoarea paratei T.N., in baza antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005. Si in legatura cu aceasta cerere parata a invocat exceptia inadmisibilitatii, pe care instanta o apreciaza ca neintemeiata si urmeaza sa o respinga, avand in vedere ca aceasta nu se intemeiaza pe dispozitiile art.111 C.pr.civ., ci pe cele ale Legii nr.7/1996. Printr-o astfel de solicitare reclamanta a inteles sa formuleze, in realitate, o plangere impotriva incheierii de carte funciara, intemeiata pe dispozitiile art.50 din Legea nr.7/1996, criticand legalitatea solutiei de admitere a notarii promisiunii de vanzare - cumparare. Sub acest aspect, cererea apare admisibila, fiind recunoscut dreptul oricarei persoane interesate de a se adresa instantei judecatoresti pentru a verifica legalitatea si temeinicia solutiei adoptate de registratorul de carte funciara.
In acest sens, instanta a retinut ca, prin incheierea nr.251998/09.05.2008, pronuntata la data de 13.05.2008, a fost admisa cererea paratei T.N. si s-a dispus notarea in cartea funciara nr.80703 a promisiunii de vanzare asupra imobilului cu numar cadastral 11313/0;2 situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, in baza antecontractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.649/05.05.2005 la BNPA "A". Notarea acestui antecontract se inscrie in prevederile art.19 pct.C lit. b, coroborat cu art.26 alin.4 lit. c din Legea nr.7/1996, in conformitate cu care "notarea, avand ca obiect inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara".
Cat priveste apararile in sensul ca notarea s-a facut in baza unui act expirat, nu pot fi primite si nu pot conduce la concluzia nelegalitatii solutiei adoptate de registratorul de carte funciara, atat timp cat partile de comun acord au stipulat in contract ca, dupa expirarea termenului de 60 de zile, calculat de la data la care legislatia romana va permite intrarea imobilului in circuitul civil, respectiv dupa implinirea datei de 26.08.2007, daca promitenta vanzatoare nu-si indeplineste obligatiile asumate de a perfecta contractul de vanzare - cumparare, promitenta cumparatoare, respectiv parata T.N., are posibilitatea de a se adresa instantei judecatoresti pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, conform art.4 paragraful 5, in acord cu principiul executarii in natura a obligatiilor. Asa fiind, termenul de 60 de zile nu poate fi calificat ca un termen extinctiv, care sa conduca la stingerea dreptului de a obtine incheierea contractului de vanzare - cumparare, ci ca un termen suspensiv la implinirea caruia se naste fie dreptul de a se adresa instantei judecatoresti in vederea perfectarii contractului de vanzare - cumparare, fie dreptul de a pretinde despagubiri pentru prejudiciul adus prin neexecutarea antecontractului. O atare interpretare, corespunzatoare vointei partilor, conduce la concluzia ca antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005 nu a incetat prin implinirea termenului, ci era un act perfect valabil la momentul solicitarii notarii acestuia in cartea funciara.
In orice caz, durata termenului stabilit pentru perfectarea vanzarii - cumpararii a fost prelungita pana la data de 16.06.2008, prin actul aditional autentificat sub nr.1341/22.04.2008, astfel ca si pentru acest motiv nu se poate retine incetarea promisiunii de vanzare - cumparare.
Prin urmare, solutia de admitere dispusa prin incheierea nr.251998/09.05.2008 este legala si temeinica, neexistand niciun motiv pentru ca instanta sa poata constata nelegalitatea notarii antecontractului nr.649/05.05.2005 in cartea funciara, impunandu-se respingerea ca neintemeiat a acestui capat de cerere.
Al treilea capat de cerere are ca obiect constatarea expirarii si revocarii procurii autentificate sub nr.647/05.05.2005 la BNPA "A", la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare prin mandatar. In legatura cu aceasta solicitare, parata T.N. a invocat, de asemenea, exceptia inadmisibilitatii, in raport de prevederile art.111 C.pr.civ., in conformitate cu care "partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept". Din modul de formulare rezulta cu certitudine ca actiunea in constatare se poate referi doar la un drept, iar nu la o situatie de fapt. Asa fiind, prin solicitarea de a se verifica expirarea sau revocarea procurii se tinde la constatarea unei situatii de fapt, o atare cerere fiind inadmisibila, potrivit art.111 C.pr.civ., ceea ce justifica admiterea exceptiei invocate si respingerea ca inadmisibil a acestui capat de cerere.
In schimb, apararile invocate in sustinerea acestei solicitari urmeaza sa fie avute in vedere si analizate cu prilejul solutionarii capatului de cerere vizand constatarea nulitatii absolute, deoarece se circumscriu apararilor formulate in legatura cu acesta si tind la obtinerea nulitatii contractului de vanzare - cumparare. Cu alte cuvinte, sustinerile in sensul expirarii sau revocarii procurii nu prezinta relevanta prin ele insele, ci sunt considerate argumente in sprijinul aplicarii sanctiunii de drept civil a nulitatii absolute, facand obiectul analizei cu prilejul solutionarii capatului patru de cerere.
Al patrulea capat de cerere vizeaza constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008. Desi nu se mentioneaza in mod explicit, principalul motiv de nulitate absoluta se intemeiaza pe lipsa consimtamantului reclamantei, in calitate de vanzatoare, la perfectarea contractului de vanzare - cumparare, translativ de proprietate, cu argumentarea ca termenul stipulat in antecontract a expirat, iar procura mandatarului a expirat si a fost revocata.
In prealabil, trebuie precizat ca nulitatea absoluta este sanctiunea de drept civil care intervine pentru incalcarea normelor legale imperative edictate pentru intocmirea valabila a actului juridic, putand fi invocata de orice persoana interesata, chiar de un tert al actului juridic ce se doreste a fi desfiintat.
In acest context, parata T.N. a invocate exceptia lipsei calitatii procesule active si exceptia lipsei de interes a reclamantei S.I. in formularea cererii in constatarea nulitatii absolute, exceptii pe care instanta le apreciaza ca neintemeiate si urmeaza sa le respinga pentru urmatoarele considerente.
Calitatea procesuala activa a reclamantei este indubitabila, existand identitate intre aceasta si persoana ce se pretinde titulara dreptului dedus judecatii, considerandu-se prejudiciata prin incheierea contractului de vanzare - cumparare in care figureaza ca parte, respectiv vanzatoare, in conditiile in care pentru solicitarea constatarii nulitatii absolute nu este necesara o calitate speciala a persoanei, singura conditie fiind aceea a existentei unui interes in promovarea cererii.
Or, interesul reclamantei in desfiintarea contractului de vanzare - cumparare este personal, direct, legitim, imediat, nascut si actual, deoarece in eventualitatea admiterii actiunii dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul instrainarii ar fi considerat cu efect retroactiv ca facand parte din patrimoniul acesteia, iar nu al paratei, putandu-se folosi si dispune liber de bunul proprietatea sa.
Prin urmare, reclamanta are interes pentru a solicita si obtine nulitatea absoluta a actului si, implicit, calitate procesuala activa, motiv pentru care instanta va respinge ca neintemeiate exceptiile invocate de parata T.N., cu precizarea ca argumentele invocate de aceasta in sustinerea exceptiilor reprezinta in fapt aparari in combaterea actiunii in nulitate, in analizarea fondului acesteia.
Asa cum s-a aratat mai sus, reclamanta S.I. a invocat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, contestand existenta consimtamantului sau la incheierea actului translativ de proprietate.
Primul motiv invocat se refera la expirarea antecontractului de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005, insa un asemenea argument este neintemeiat si nu poate conduce la nulitatea contractului de vanzare - cumparare. Dupa cum s-a mentionat in examinarea capatului al doilea de cerere, in antecontract partile au stipulat in art.3 ca "prezenta promisiune de vanzare - cumparare este valabila pana la data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, iar partile contractante se obliga sa incheie contractul de vanzare - cumparare in forma autentica in termen de 60 de zile de la aceasta data". De asemenea, s-a retinut ca, in art.4 paragraful 5 s-a prevazut ca, in ipoteza in care promitenta vanzatoare nu isi va indeplini obligatiile asumate prin antecontract, promitenta cumparatoare se va putea adresa instantei judecatoresti competente pentru a obtine pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare - cumparare. Din interpretarea acestor doua clauze contractuale se desprinde cu certitudine natura juridica a termenului de 60 de zile ca fiind un termen suspensiv, iar nu extinctiv, care sa conduca la incetarea promisiunii de vanzare - cumparare. Practic, vointa partilor a fost ca, intr-un interval de 60 de zile, acestea sa-si execute benevol obligatiile asumate si sa perfecteze contractul de vanzare - cumparare, urmand ca dupa expirarea acestui termen sa se poata recurge la forta coercitiva a statului. Asadar, dupa expirarea termenului, partea care si-a executat obligatiile se putea adresa instantei judecatoresti pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare - cumparare sau putea solicita daune interese pentru prejudiciul suferit, dupa caz. Asa cum s-a retinut mai sus, parata, in calitate de promitenta cumparatoare si-a indeplinit obligatia principala de plata a pretului astfel ca oricand, dupa expirarea celor 60 de zile, avea deschisa calea pentru o actiune in justitie fie pentru perfectarea actului, fie pentru despagubiri.
In concluzie, prin implinirea termenului suspensiv de 60 de zile nu a incetat antecontractul de vanzare - cumparare, ci s-a deschis calea in justitie pentru incheierea pe cale judecatoreasca a contractului de vanzare - cumparare sau pentru despagubiri civile intemeiate pe raspunderea civila contractuala.
In orice caz, este relevant sub acest aspect actul aditional autentificat sub nr.1341/22.04.2008, prin care partile au prelungit termenul de 60 de zile pana la data de 16.06.2008, in interiorul caruia a fost perfectat contractul de vanzare - cumparare. Chiar daca acest act aditional a fost semnat de reclamanta prin mandatar P.S., acesta ii este opozabil deoarece procura era valabila, nefiind revocata la acea data si nici expirata, pentru argumentele ce se vor arata mai jos, in conditiile in care mandanta a conferit in mod expres paratului posibilitatea de a incheia acte aditionale la antecontractul de vanzare - cumparare, in limitele mandatului, respectiv in vederea vanzarii imobilului catre parata T.N..
Al doilea argument se intemeiaza pe nevalabilitatea procurii nr.647/05.05.2005 ca urmare a expirarii sale la data perfectarii contractului de vanzare - cumparare, data fiind legatura indisolubila a acesteia cu antecontractul de vanzare - cumparare nr.649/05.05.2005. Pentru argumentele de mai sus, neretinandu-se incetarea promisiunii de vanzare, nu se poate retine nici expirarea mandatului. In plus, din cuprinsul procurii se desprinde cu certitudine concluzia ca reclamanta a conferit mandat paratului P.S. limitat doar in ceea ce priveste momentul de la care se poate perfecta contractul de vanzare - cumparare, nu si termenul pana la care trebuie realizata operatiunea juridica stipulata. In acest sens, mandanta l-a imputernicit pe mandatar sa vanda paratei imobilul dupa data de 26.06.2007, data la care legislatia romana va permite intrarea in circuitul civil a acestui imobil, fara a face alte precizari in privinta termenului limita, un atare act putand fi indeplinit oricand pana la retragerea imputernicii. In concluzie, mandatarul reclamantei a actionat la incheierea contractului in temeiul procurii nr.647/05.05.2005, al carei termen de valabilitate nu era expirat la acel moment.
Al treilea motiv invocat in sprijinul cererii in nulitate absoluta se intemeiaza pe ideea ca mandatul acordat fusese revocat. Intr-adevar, mandanta S.I. a revocat expres si in totalitate mandatul acordat paratului P.S. prin declaratia autentificata sub nr.687/05.05.2008, anterior incheierii actului translativ de proprietate la data de 16.05.2008, insa comunicarea revocarii catre parati s-a facut ulterior acestui moment, respectiv la data de 20.05.2008, conform confirmarilor de primire atasate la dosar si raspunsurilor reclamantei la interogatoriu.
Fata de cele aratate, sunt incidente dispozitiile art.1553 C.civ., in conformitate cu care "mandantul poate, cand voieste, revoca mandatul si constrange, la caz, pe mandatar de a-i remite inscrisul de imputernicire", iar art.1554 C.civ. dispune ca "revocarea mandatului, notificata numai mandatarului, nu se poate opune unei alte persoane care, in nestiinta de aceasta, a contractat cu dansul cu buna-credinta; in acest caz mandantul are recurs contra mandatarului sau".
Din aceste prevederi legale rezulta ca, pentru a fi opozabila, revocarea mandatului de catre mandant trebuie sa fie notificata mandatarului si tertului cu care acesta a contractat. In schimb, in cauza de fata, reclamanta nu a comunicat paratilor vointa sa de revocare decat ulterior incheierii contractului de vanzare - cumparare, astfel incat actul ramane pe deplin valabil, fiind incheiat cu buna - credinta atat de mandatarul vanzatoarei, cat si de cumparatoare.
Chiar din raspunsurile reclamantei la interogatoriu rezulta ca aceasta nu a instiintat parati despre revocare pe alte cai decat prin notificarea expediata la data de 17.05.2008 si primita de acestia la data de 20.05.2008, adica ulterior perfectarii vanzarii - cumpararii la data de 16.05.2008.
Solicitand toate actele care au stat la baza incheierii contractului de vanzare - cumparare nr.1506/16.05.2008, instanta a constatat ca la acel moment mandatarul reclamantei P.S. si parata T.N. nu aveau cunostinta despre declaratia de revocare, despre care au aflat ulterior, astfel incat paratul mandatar a actionat in limitele imputernicirii conferite si actul astfel incheiat este considerat valabil, in temeiul art.1554 C.civ.
Atat timp cat reclamanta nu a administrat dovezi din care sa rezulte ca paratii au aflat despre revocare pe alte cai, astfel cum cere art.1169 C.civ., se aplica prezumtia bunei-credinte, conform art.1899 C.civ. in favoarea acestora, fiind considerati ca au semnat actul translativ de proprietate fara a cunoaste actul juridic al revocarii mandatului de catre mandant. De altfel, chiar reclamanta a recunoscut ca singura modalitate in care a inteles sa-i notifice pe cei doi a fost comunicarea facuta ulterior la data de 17.06.2008.
Prin urmare, chiar daca la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare procura mandatarului parat fusese revocata de catre mandanta reclamanta, actul incheiat de aceasta cu parata T.N. este valabil, gratie bunei-credinte a acesteia si a mandatarului P.S. la momentul semnarii actului.
Celelalte aparari legate de denumirea procurii, in sensul lipsei mentiunii caracterului special al acesteia, sunt neintemeiate, atat timp cat in realitate mandatul indeplineste cerintele prevazute de art.1536 alin.2 C.civ., fiind acordat in mod expres pentru efectuarea unui act de dispozitie, fiind corect individualizat nu doar imobilul instrainat, ci si persoana cumparatorului.
Pentru toate aceste considerente, se impune respingerea cererii in constatarea nulitatii absolute ca neintemeiata, apreciind ca valabil incheiat contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1506/16.05.2008 la BNPA "M.P., M.I. si S.D.T.".
Al cincilea capat de cerere are ca obiect obligarea paratei T.N. la plata contravalorii lipsei de folosinta a imobilului in intervalul 26.08.2005 - 16.05.2008, la plata daunelor materiale pentru constructia ilegal edificata la aceasta locuinta in anul 2007 si la plata daunelor interese. In legatura cu acest capat de cerere parata a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active si a lipsei de interes, exceptii pe care instanta urmeaza sa le respinga ca neintemeiate pentru argumentele de mai sus, cu precizarea ca aceste pretentii au fost formulate ca accesoriu fata de capatul principal privind nulitatea absoluta. In plus, reclamanta a facut respectivele solicitari in considerarea calitatii sale de proprietara a imobilului situat in mun. Bucuresti, str. L. nr.19, parter, sector 2, ceea ce justifica atat legitimitatea procesuala activa, cat si interesul acesteia, argumentele invocate urmand a fi avute in vedere ca motive de netemeinicie a cererii.
Intrucat acest capat de cerere este accesoriu celui vizand nulitatea, tinand seama de faptul ca cererea principala a primit o solutie de respingere, se impune ca si aceste pretentii sa fie considerate ca neintemeiate, atat timp cat dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis in mod legal in patrimoniul paratei T.N..
In plus, in legatura cu prima solicitare, vizand plata contravalorii lipsei de folosinta a imobilului in intervalul 26.08.2005 - 16.05.2008, trebuie precizat ca parata T.N. s-a bucurat pe acest interval de folosinta bunului in baza procurii autentificate sub nr.648/05.05.2005 la BNPA "A.", prin care chiar reclamanta S.I. a imputernicit-o sa administreze imobilul proprietatea sa, sa ia toate masurile necesare pentru o buna conservare si administrare a acestuia si sa incaseze chiriile, fara a fi obligata ca in schimb sa achite vreo despagubire proprietarului bunului. Practic, lasarea paratei in folosinta imobilului a avut la baza tocmai existenta antecontractului de vanzare - cumparare in vigoare pana la momentul perfectarii actului, ca o consecinta a platii pretului integral al bunului, respectiv suma de 10.000 EUR, fiind transferata stapanirea de fapt a imobilului chiar din data de 05.05.2005, in timp ce dreptul de proprietate a fost amanat pentru transfer pana in momentul in care legislatia in vigoare a permis acest lucru. In consecinta, folosinta bunului pana la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare a fost asigurata paratei cu acordul reclamantei, astfel incat aceasta din urma nu poate obtine despagubiri constand in lipsa de folosinta a bunului.
Cat priveste solicitarea despagubirilor materiale pentru constructia executata ilegal de catre parata, instanta o apreciaza ca neintemeiata, nefiind administrate probe in acest sens, ci din raspunsurile la interogatoriu ale paratei rezulta ca este vorba despre simple imbunatatiri si lucrari de intretinere ale imobilului, efectuate de asemenea in baza procurii primite pentru buna conservare si administrare a imobilului. In orice caz, acest capat de cerere urmeaza sa fie respins ca o consecinta a pastrarii dreptului de proprietate asupra bunului in patrimoniul paratei, in urma respingerii cererii in nulitate ca neintemeiata.
Aceste din urma argumente se regasesc si in privinta solicitarii daunelor interese, care nu isi gasesc justificarea in contextul constatarii valabilitatii contractului de vanzare - cumparare.
Al saselea capat de cerere are ca obiect obligarea paratului P.S. la plata daunelor materiale reprezentand lipsa de spatiu si de proprietate si la plata daunelor interese. Intrucat acest capat de cerere este accesoriu celui vizand nulitatea, tinand seama de faptul ca cererea principala a primit o solutie de respingere, se impune ca si aceste pretentii sa fie considerate ca neintemeiate, atat timp cat dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis in mod legal in patrimoniul paratei T.N., prin incheierea actului de catre mandatar. Asa cum s-a aratat mai sus, mandatarul a actionat in limitele imputernicirii conferite, fara a se retine ca procura prezentata era expirata sau ca revocarea acesteia ii fusese notificata in termen util. Atat timp cat art.1554 C.civ. reglementeaza raspunderea mandatarului doar in ipoteza in care acesta a actionat cu rea-credinta, cunoscand faptul ca mandatul a fost revocat, instanta nu poate obliga pe parat la plata vreunor despagubiri catre mandanta reclamanta, intrucat eventualul prejudiciu suferit este imputabil acesteia, iar nu mandatarului sau, care a executat in mod corespunzator imputernicirea primita, cu credinta ca indeplineste astfel o obligatie contractuala.
Prin urmare, se impune respingerea ca neintemeiat si a acestui capat de cerere, ca o consecinta a respingerii capatului de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute, nefiind indeplinite conditiile pentru angajarea raspunderii contractuale a mandatarului, atat timp cat acesta a actionat cu buna - credinta si in limitele puterilor conferite.
Al saptelea capat de cerere are ca obiect repunerea partilor in situatia anterioara prin restituirea imobilului reclamantei. In legatura cu exceptia lipsei de obiect invocata de parata T.N., instanta o va respinge ca neintemeiata apreciind ca modul de solutionare a capatului patru de cerere influenteaza intr-adevar solutia ce se va pronunta cu privire la repunerea partilor in situatia anterioara, dar nu presupune examinarea ca exceptie procesuala, ci ca o aparare de fond. In plus, exceptia lipsei de obiect a fost invocata in contextul in care s-ar fi admis exceptia lipsei calitatii procesuale active si exceptia lipsei de interes cu privire la cererea in nulitate absoluta, ceea ce nu a fost cazul.
Intrucat si acest capat de cerere este accesoriu celui vizand nulitatea, tinand seama de faptul ca cererea principala a primit o solutie de respingere, se impune ca si aceste pretentii sa fie considerate ca neintemeiate, atat timp cat dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis in mod legal in patrimoniul paratei T.N. , prin incheierea actului de catre mandatar.
Pentru toate aceste considerente, instanta va admite exceptia inadmisibilitatii primului si celui de-al treilea capat de cerere avand ca obiect constatarea unei situatii de fapt si le va respinge in consecinta, va respinge restul exceptiilor invocate de parata T.N ., iar celelalte capete de cerere vor fi respinse ca neintemeiate.
In temeiul dispozitiilor art.274 C.pr.civ., tinand seama de solutia de respingere a cererii de chemare in judecata, intrucat reclamanta este partea care a cazut in pretentii, fiind in culpa procesuala, instanta va respinge ca neintemeiata cererea acesteia de acordare a cheltuielilor de judecata, intrucat doar partea care obtine castig de cauza este indreptatita la recuperarea acestor sume.
Totodata, instanta va lua act ca paratii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Contracte
Nulitate act - Hotarare nr. 735 din data de 10.10.2017Dobanzi comerciale. Titlu executoriu. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 17/R/2010 din data de 04.01.2010
Prestari servicii apa. Necontorizat. - Decizie nr. 111/R/2010 din data de 01.02.2010
Recurs prest tab - Sentinta civila nr. 05695 din data de 25.01.2010
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Cerere cu valoare redusa. Cerere de restituire a unui imprumut, formulata inainte de termenul scadent. - Sentinta civila nr. 429 din data de 09.10.2014
Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii, doar prin incheierea ad validitatem a actului in forma autentica - Decizie nr. 156 din data de 28.02.2013
Constatare a nulitatii absolute a clauzei privind onorariul de succes din contractul de asistenta juridica - Decizie nr. 755 din data de 27.09.2012
Obligare incheiere contract in forma autentica - Decizie nr. 367 din data de 18.10.2010
Despagubiri contractuale - Sentinta comerciala nr. 791/C din data de 20.04.2010
Contract de vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
Contract de leasing - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
EFECTELE TERMENULUI DE 45 DE ZILE PREVAZUT LA ART.31 ALIN. 3 DIN LEGEA NR. 47/1992 - Decizie nr. 103 din data de 15.02.2010
Perfectare act - Sentinta civila nr. 683 din data de 12.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 688 din data de 13.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 622 din data de 05.07.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 235 din data de 07.03.2012
Revendicare - Sentinta civila nr. 54 din data de 25.01.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 76 din data de 26.01.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 1576 din data de 21.12.2011