Obligare la incheierea contractului de vanzare-cumparare. Actiune evaluabila in bani. Valoarea obiectului actiunii sub 100.000 lei. Sentinta susceptibila de atacare cu recurs

Curtea de Apel Cluj, Sectia civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, decizia nr. 465/R din 26 februarie 2010

Prin Sentinta civila nr. 4295/2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca, a fost respinsa actiunea formulata de reclamantul N.P.O. in contradictoriu cu parata COMPANIA NATIONALA DE CAI FERATE CFR SA SUCURSALA REGIONALA CFR CLUJ ca neintemeiata.
La pronuntarea sentintei instanta a avut in vedere urmatoarele considerente:
Intre reclamant, in calitate de salariat al SNTFC Depoul de Locomotive Cluj,  si parata s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 194/2008 cu privire la locuinta de serviciu  din Cluj Napoca, imobil care a facut anterior obiectul contractului  de inchiriere nr. 913/2005. Potrivit prevederilor contractului durata inchirierii era de 6 luni  cu incepere din data de 01.03.2008 pana in data de 31.08.2008.
In anul 2007, parata a facut o oferta de vanzare a locuintelor de serviciu situate in imobil, printr-un anunt  care invita chiriasii sa depuna cereri de cumparare.
Prin cererea inregistrata la Compania Nationala de Cai Ferate CFR SA - Divizia Patrimoniu Cluj sub nr. 41/2908/2007, reclamantul a solicitat sa i se aprobe vanzarea locuintei de serviciu ocupata in baza contractului de inchiriere nr. 913/2005. Din sustinerile partilor reiese ca aceasta cerere a fost respinsa de catre parata intrucat reclamantul nu indeplinea conditiile prevazute de Decretul nr. 61/1990, Legea 85/1992 si Dispozitia nr. 13/2008 a Directorului General al Companiei Nationale de Cai Ferate CFR SA.
In drept, instanta a retinut ca potrivit art.1 din Legea nr. 85/1992 "Locuintele construite din fondurile statului pot fi cumparate de titularii contractelor de inchiriere, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr.61/190 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie si ale prezentei legi."
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "Locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractului de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
Potrivit dispozitiilor art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 intreprinderile pentru vanzarea locuintelor si oficiile specializate pot vinde catre populatie locuinte construite din fondurile statului, in conditiile prezentului decret-lege. Potrivit art. 3  locuintele prevazute la art. 1 se vand cetatenilor romani cu domiciliul in tara, cu achitarea integrala a pretului la incheierea contractului de vanzare-cumparare sau prin acordarea unui imprumut de catre Casa de Economii si Consemnatiuni, fara restrictii privind detinerea in proprietate a unei a doua locuinte. Potrivit prevederilor art. 5 locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate in vanzarea locuintelor.
Analizand dispozitiile legale amintite, instanta a retinut ca acestea  reprezinta norme de justitie sociala, dand posibilitatea chiriasilor sa cumpere locuintele la construirea carora au contribuit direct sau indirect in vechiul sistem statal-juridic, avand astfel si legitimare economica, sociala si morala. Ele instituie astfel posibilitatea chiriasilor din asemenea locuinte de a dobandi dreptul de proprietate asupra locuintelor construite anterior anului 1992 din fondurile unitatilor economice si bugetare, care, potrivit legislatiei din acea vreme, nu puteau fi decat inchiriate si nicidecum vandute persoanelor fizice.
 Insa beneficiul facultatii de a cumpara si, respectiv, al obligatiei imperative de a vinde, la cerere, instituita in sarcina persoanelor juridice detinatoare ale unor astfel de locuinte, este acordat numai titularilor contractelor de inchiriere din momentul intrarii in vigoare a legii, respectiv din anul 1992. Asadar, obligatia de a vinde nu exista atata timp cat chiriasul de la data intrarii in vigoare a legii nu a formulat o astfel de cerere de cumparare si inceteaza in momentul in care si raportul de locatiune a incetat fara ca fostul chirias sa fi solicitat cumpararea locuintei. In aceasta din urma ipoteza, imobilul ramane in proprietatea persoanei juridice detinatoare, nemaifacand obiectul prevederilor art. 7 alin.1 din Legea nr. 85/1992, modul de administrare si eventuala instrainare stabilindu-se de consiliul de administrare, respectiv de conducerea unitatii detinatoare in baza art. 7 alin. 8 din aceeasi lege.
 In concluzie, dreptul de a cumpara si obligatia corelativa imperativa de a vinde se pot materializa numai printr-un contract de vanzare-cumparare intuitu personae, adica numai in considerarea calitatii de chirias din momentul intrarii legii in vigoare, eventuala vanzare-cumparare intre unitatea detinatoare si un chirias ulterior fiind supusa principiului libertatii actelor juridice civile (numit si principiul autonomiei de vointa) consacrat indirect prin art. 5 si art. 969 alin.(1) din Codul civil.
 In cauza, instanta a retinut ca reclamantul nu a avut calitatea de chirias al locuintei in litigiu la data intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, dobandind asemenea calitate numai in anul 2005, astfel incat nu beneficiaza de dispozitiile art. 7 alin.1 din lege, parata neputand fi obligata a-i vinde aceasta locuinta.
Pe de alta parte, instanta a retinut ca prin aparitia OUG nr. 12/1998, a Legii nr. 89/1999 si HG nr. 581/1998 imobilele din domeniul privat al Statului care era administrat de catre CFR au trecut in proprietatea privata a paratei, locuintele de serviciu nemaifacand parte din fondul locativ de stat.
In virtutea principiului libertatii actelor juridice civile, directorul general al Companiei Nationale de Cai Ferate CFR SA a emis Dispozitia nr. 13/2008 prin care s-au stabilit conditiile in care compania intelege sa ofere spre vanzare locuintele inchiriate ca si locuinte de serviciu. In cuprinsul acestei dispozitii s-a stabilit ca nu pot cumpara locuinte de serviciu acele persoane care detin sau au detinut in proprietate singure sau impreuna cu familia o locuinta, inclusiv o locuinta din fondurile statului in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992. Reclamantul, insa, nu indeplinea aceasta conditie intrucat a detinut si a instrainat ulterior anului 1990 o locuinta astfel cum a recunoscut acesta in cauza.
Pentru toate aceste considerente, avand in vedere ca reclamantul nu a avut calitatea de chirias la momentul intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992 iar in prezent parata, in calitate de proprietar al imobilului este in drept a stabili propriile sale conditii de vanzare, conditii care nu sunt indeplinite de reclamant, instanta a respins actiunea ca neintemeiata.
   Reclamantul a declarat apel impotriva sentintei, iar prin decizia civila nr. 595/A din 11 noiembrie 2009, Tribunalul Cluj a admis apelul a schimbat sentinta in sensul ca a admis actiunea formulata de reclamantul N.P.O. impotriva paratei CNCF - CFR Sa Sucursala Regionala Cluj si in consecinta a obligat parata sa incheie cu reclamantul contract de vanzare cumparare pentru apartamentul nr. 15 situat in Cluj-Napoca, str. Badea Cartan nr. 5 et. 2, iar plata pretului ce se va stabili in conditiile Decretului 61/1990 si a Legii nr. 85/1992.
Intimata a fost obligata sa plateasca apelantului suma de 2012,6 lei cheltuieli de judecata in ambele instante.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut ca potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992: "Locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
In opinia tribunalului, contrara concluziei la care a ajuns prima instanta, textul legal instituie pentru unitatile economice sau bugetare de stat, obligatia si nu facultatea instrainarii, iar acest lucru rezulta fara dubiu din imprejurarea ca legiuitorul a folosit expresia vor fi vandute, la cererea chiriasilor. Daca legiuitorul dorea ca vanzarea locuintelor sa fie optionala pentru unitatile economice si bugetare de stat, ar fi folosit exprimarea  vor putea fi  vandute.
In art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 si art. 1 din Legea nr. 85/1992 legiuitorul foloseste intr-adevar aceasta exprimare, insa  aceste texte legale trebuie interpretate prin coroborare cu textul articolelor urmatoare, in care se prevede ca vanzarea locuintelor se face la cererea chiriasilor. Astfel,  din interpretarea in ansamblu a dispozitiilor  Legii nr. 85/1992 si a Decretului-lege nr. 61/1990 se desprinde fara dubiu concluzia ca pentru chiriasi cumpararea este optionala, insa pentru  unitatea bugetara sau economica de stat, odata exprimata optiunea chiriasului la cumparare, vanzarea este obligatorie.
Parata face parte din sfera subiectelor la  care se refera dispozitiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, adica unitate economica sau bugetara de stat, cata vreme  statul este singurul actionar.
Prin Legea nr. 15/1990 toate unitatile economice de stat s-au reorganizat ca regii autonome sau societati comerciale iar potrivit art. 20 alin. 2 din acest act normativ, bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu exceptia celor dobandite cu alt titlu. Ori, in mod clar legiuitorul nu a inteles sa excluda societatile comerciale din sfera subiectelor carora li se adreseaza dispozitiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, caci aceasta ar insemna ca legea este inaplicabila, daca se are in vedere ca la data edictarii normei legale, prin Legea nr. 15/1990 toate unitatile economice de stat erau transformate in societati comerciale sau regii autonome.
Obligatia de vanzare a locuintelor este una in rem, ce se transmite odata cu bunul, nu una in personam.
Nu se poate sustine ca prin impunerea vanzarii se aduce atingere dreptului de proprietate al paratei, intrucat acest bun a fost dobandit de parata de la bun inceput afectat de aceasta obligatie legala, cunoscuta si previzibila. Parata a dobandit cu titlu gratuit proprietatea imobilului a carui vanzare i se solicita.
Potrivit art. 3 din Decretul-lege nr. 61/1990, aplicabil in cauza potrivit dispozitiilor art. 1 din Legea nr. 85/1990, locuintele se vand ..., fara restrictii privind detinerea in proprietate a unei a doua locuinte. In conditiile in care legea nu cuprinde astfel de restrictii privind detinerea unei a doua locuinte sau a altor bunuri imobile in proprietate, limitarea impusa de parata prin Dispozitia nr. 13/2008, contrara legii, nu poate fi opusa reclamantului, caci ar insemna sa i se permita paratei ca prin propria sa vointa, prin instituirea unor criterii neprevazute de lege, sa inlature obligatia vanzarii.
Prin Decizia nr. 5/2008  din 21 ianuarie 2008, pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie in recurs in interesul legii, publicata in Monitorul Oficial din 30.09.2008, s-a statuat, obligatoriu pentru instante potrivit dispozitiilor art. 329 alin. 3 Cod pr.civ, ca dispozitiile Legii nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, sunt aplicabile si in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
La momentul la care a formulat cererea de cumparare a locuintei, reclamantul indeplinea conditia legala de chirias in locuinta a carei cumparare o solicita. Fata de argumentele de fapt si de drept retinute mai sus, tribunalul a concluzionat ca motivele retinute de prima instanta la pronuntarea solutiei de respingere a cererii reclamantului de obligare a paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare sunt gresite, retinute cu interpretarea si aplicarea gresita a normelor legale incidente.
In fapt, s-a retinut ca reclamantul avea calitatea de chirias in apartament la momentul formularii cererii de cumparare si a formulat cerere pentru cumpararea acestei locuinte. Nu s-a sustinut ca locuinta in discutie ar face parte din categoria celor exceptate de la vanzare potrivit dispozitiilor art. 1 alin. 2 si 3 sau art. 7 din Legea nr. 85/1992.
S-a retinut ca sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1 alin. 1 si art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, astfel cererea reclamantului de obligare a paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare este intemeiata, tribunalul admitand in parte apelul declarat de reclamant.
Impotriva deciziei Tribunalului Cluj, a declarat recurs parata Compania Nationala de Cai Ferate SA Bucuresti - Sucursala Regionala CF Cluj, solicitand admiterea recursului si mentinerea in totalitate a sentintei nr. 4295/2009 pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca.
In motivarea recursului arata ca Decretul - lege nr. 61/1990, privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie, nu instituie o norma imperativa prin care legea sa oblige unitatile detinatoare (proprietare) de locuinte construite din fondurile statului sa le vanda catre chiriasi, ci acestea pot vinde, ceea ce inseamna ca legiuitorul a lasat fiecarei unitati sau companii dreptul de a decide cu privire la gestionarea, administrarea, utilizarea si valorificarea fondului de locuinte. Aceeasi teza se reia si in art.1 din Legea nr. 85/1992, unde se prevede ca locuintele construite din fondurile statului pot fi cumparate de titularii contractelor de inchiriere in conditiile Decretului - lege nr.61/1990.
Instanta de apel, a ignorat prevederile legale mai sus aratate (art. 1 atat din Decretul-lege nr. 61/1009 cat si din Legea nr. 85/1992) care de fapt instituie posibilitatea si nu obligativitatea vanzarii si cumpararii de locuinte care fac obiectul actelor normative mai sus aratate.
Arata ca unitatea parata a vandut locuinte in baza actelor normative mai sus aratate, dar numai catre acei chiriasi care indeplineau atat conditiile prevazute de legislatia in vigoare cat si cele prevazute de dispozitia interna a unitatii respectiv, numai acelora care aveau si au nevoie de o reala protectie sociala.
Astfel, in temeiul H.G. nr. 581/1998, privind infiintarea CNCFR SA,  prin reorganizarea Societatii Nationale a Cailor Ferate Romane, Directorul General al CNCF CFR SA, emite Dispozitia nr. 31/1999, modificata prin Dispozitia nr. 13/2008, avand ca scop valorificarea unitara la nivelul tuturor Regionalelor CF din cadrul companiei, a fondului de locuinte CFR, tocmai pentru a se putea vinde catre chiriasi in conditiile stabilite de companie.
Dispozitia mai sus mentionata in art.14 stabileste ca "nu pot cumpara locuinte CFR de serviciu acele persoane care detin sau au detinut, in proprietate, singure sau impreuna cu familia o locuinta, inclusiv o locuinta cumparata din fondurile statului in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si a Legii nr. 85/1992, prin familie intelegandu-se sotul, sotia copii, precum si parintii sotilor ce locuiesc si se gospodaresc impreuna.
Arata ca in cazul reclamantului nu se poate spune ca nu a avut posibilitati materiale de achizitionare a unei locuinte, atata timp cat el insasi recunoaste in fata instantei de fond, ca a detinut in proprietate un imobil situat in Cluj-Napoca.
Mai arata ca CNCFR "CFR" SA nu este doar o companie nationala cu capital integral de stat si un administrator al bunurilor ce se afla in proprietatea statului, ci este, conform art. 1 din H.G. nr. 581/1998, o societate comerciala pe actiuni care actioneaza in concordanta cu principiile societatilor comerciale in vederea obtinerii de profit si care
De asemenea in art. 52 alin (1) pct.b din O.U.G. nr.12/1998 privind transportul pe caile ferate romane si reorganizarea SNCFR se prevede ca societatile nationale si societatile comerciale rezultate din reorganizare detin, in concesiune sau proprietate dupa caz, bunuri mobile si imobile care le revin prin impartirea patrimoniului SNCFR, astfel, prin aparitia O.U.G. nr. 12/1998, a Legii nr. 89/1999 si a H.G. nr. 581/1998, proprietatea privata a statului administrata de CFR, a trecut in proprietatea privata a CNCF CFR SA si locuintele de serviciu nu mai fac parte din fondul locativ de stat.
Avand in vedere spiritul Decretului - Lege nr. 61/1990 si al Legii nr. 85/1992, respectiv optiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, mentioneaza ca si Dispozitia nr. 31/1999 a Directorului General al CNCF "CFR "SA, modificata prin Dispozitia nr. 13/2008 este legala, deoarece a fost data tot pentru o protectie reala a chiriasilor care au venituri mici si nu detin alte proprietati care valorificate i-ar putea face sa acceada in alt mod la o locuinta.
Considera ca unitatea parata avea si are dreptul sa decida in ce conditii vinde sau va vinde locuintele de serviciu.
Cu privire la decizia Curtii Constitutionale invocata de reclamant arata ca Decizia nr. 378/2005 a Curtii Constitutionale este clar ca a fost cunoscuta de instanta de fond si s-a tinut cont de prevederile acesteia la pronuntarea sentintei atacate .
Considera ca unitatea parata a actionat in deplina concordanta cu prevederile legale aplicabile, deoarece a vandut locuinte de serviciu in baza Decretului -lege nr. 61/1990 si a Legii nr. 85/1992, insa a vandut chiriasilor pentru care trebuie sa se asigure o protectie sociala reala, respectiv cei care, pe langa conditiile legale satisfaceau si conditiile prevazute in Dispozitia nr. 31/1999 a CNCF CFR SA. Ca atare considera ca este satisfacuta si cea de-a doua conditie prevazuta in Decizia Curtii Constitutionale, respectiv chiar daca locuintele in discutie sunt proprietatea paratei, tot s-au vandut chiriasilor care aveau nevoie de o reala protectie sociala in conditiile speciale prevazute de Decretul-lege nr. 61/1990 si Legea nr. 85/1992.
Avand in vedere cele mai sus aratate considera ca in mod corect si legal instanta de fond a retinut ca atat vanzarea cat si cumpararea de locuinte in discutie se poate face doar cu acordul ambelor parti la incheierea contractului de vanzare - cumparare si ca unitatea are dreptul de a stabili conditiile vanzarii ca proprietara a locuintei in litigiu.
Reclamantul N.P.O., prin intampinare, a solicitat respingerea recursului si mentinerea in totalitate a deciziei civile nr. 595/A/11.11.2009, pronuntata de Tribunalul Cluj.
Examinand hotararea atacata in raport de exceptia de ordine publica invocata, Curtea de Apel urmeaza sa admita recursul pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 2 pct. 3 Cod procedura civila tribunalul judeca, ca instanta de recurs, recursurile declarate impotriva hotararilor pronuntate de judecatorii, care, potrivit legii, nu sunt supuse apelului.
Apoi art. 2821 alin. 1 Cod procedura civila stabileste ca nu sunt supuse apelului hotararile judecatoresti date in prima instanta in cererile introduse pe cale principala privind pensii de intretinere, litigii al caror obiect are o valoare de pana la 1 miliard lei inclusiv (sau 100.000 lei in urma denominarii din 2004), atat in materie civila, cat si in materie comerciala, actiunile posesorii, precum si cele referitoare la inregistrarile in registrele de stare civila, luarea masurilor asiguratorii si in alte cazuri prevazute de lege.
In speta obiectul actiuni il constituie obligarea paratei la incheierea unui contract cu privire la un imobil in temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 si al Legii nr. 85/1992, evaluat potrivit acestor acte normative la valoarea de 5604,93 lei.
Prin urmare valoarea, fiind sub 100.000 lei calea de atac in prezenta cauza este recursul iar nu apelul, nefiind vorba de o obligatie de a face atata timp cat obiectul cererii este evaluabil in bani, doar o simpla obligatie de a face neputand fi evaluata si avand calea de atac a apelului.
Chiar daca reclamantul a formulat in acest fel capatul de cerere, ca obligare a paratului la incheierea contractului, aceasta nu inseamna ca actiunea are ca obiect o obligatie de a face cat timp incheierea contractului este obiect al actiunii iar obiectul contractului ce se solicita a se incheia este evaluabil si nu se poate lasa la indemana reclamantului stabilirea caii de atac in functie de modul de formulare al actiunii, dat fiind ca legea stabileste calea de atac.
Art. 299 Cod procedura civila prevede ca hotararile date fara drept de apel, cele date in apel, precum si, in conditiile prevazute de lege, hotararile altor organe cu activitate jurisdictionala sunt supuse recursului si ca recursul se solutioneaza de instanta imediat superioara celei care a pronuntat hotararea in apel.
Art. 54 alin. 2 din Legea nr. 304 din 28 iunie 2004 republicata, privind organizarea judiciara, prevede ca "Apelurile se judeca in complet format din 2 judecatori, iar recursurile, in complet format din 3 judecatori, cu exceptia cazurilor in care legea prevede altfel.“
Prin urmare, calea de atac in cauza este recursul iar nu apelul si trebuia solutionat de tribunal in complet de 3 judecatori iar nu ca si apel in complet de 2 judecatori.
Fata de cele mentionate anterior si in temeiul prevederilor art. 304 pct. 1 Cod procedura civila cat si al art. 312 alin. 3, art. 299 alin. 1 si art. 3041 Cod procedura civila, curtea urmeaza sa admita recursul declarat de parata COMPANIA NATIONALA DE CAI FERATE S.A. BUCURESTI - SUCURSALA REGIONALA C.F. CLUJ impotriva deciziei civile nr. 595/A din 11.11.2009 a Tribunalului Cluj pe care o caseaza in intregime si trimite cauza la aceeasi instanta, Tribunalul Cluj, pentru rejudecare, ca recurs.