Nulitate contract de vanzare cumparare. Calitatea de chirias a cumparatorului.

Nulitate contract de vanzare cumparare. Calitatea de chirias a cumparatorului. JUDECATORIA URZICENI JUDETUL IALOMITA

SENTINTA CIVILA NR. 578/17.04.2008

Prin sentinta civila nr. 2768/16.11.2008 , Judecatoria Urziceni a respins cererea formulata de reclamantul B. D. in contradictoriu cu paratii B. F. si B. E.  ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca la data de 30.08.1989, s-a incheiat contractul de inchiriere intre IJGCL, in calitate de locator, si B. D., in calitate de titular de contract, avand ca obiect locuinta situata in localitatea respectiva. Conform anexei nr. B la acest contract de inchiriere, reclamantul B. D. avea calitate de titular de contract, iar paratii aveau calitatea de chiriasi, fiind membrii de familie, respectiv sotie si fiu.
Ulterior, intre partile din proces, in calitate de cumparatori, si IJGCL , in calitate de vanzatoare, a intervenit contractul de vanzare-cumparare, avand ca obiect locuinta situata in acea localitate, care a constituit obiectul contractului de inchiriere, acest contract fiind incheiat in temeiul dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990.
Instanta retine ca nulitatea este sanctiunea de drept civil care lipseste actul juridic civil de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila, nulitatea absoluta fiind aceea care sanctioneaza nerespectarea la incheierea actului juridic civil a unei norme juridice care ocroteste un interes general. In speta, reclamantul invoca drept motiv al nulitatii frauda la lege, intrucat la incheierea contractului de vanzare-cumparare nu putea participa si paratul B. F., in calitate de cumparator, acesta nefiind titular al contractului de inchiriere.
Asadar, fraudarea legii poate fi privita si ca un caz particular de cauza ilicita, in sensul de scop mediat contrar unor norme juridice imperative. Cauza actului juridic reprezinta obiectivul urmarit de catre parti la incheierea acestuia si, pentru a fi valabila, trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele cerinte: sa existe, sa fie reala, sa fie licita si morala. Conform dispozitiilor art. 968 Cod civil, cauza este nelicita atunci cand este prohibita de legi sau este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice. Pe de alta parte, art. 968 Cod civil prevede: "(1) Conventia este valabila, cu toate ca cauza nu este expresa. (2) Cauza este prezumata pana la dovada contrarie.", aceste dispozitii legale instituind prezumtia de valabilitate si de existenta a cauzei, astfel incat cel care invoca lipsa sau nevalabilitatea cauzei poate proba aceste imprejurari prin orice mijloc de proba.
Reclamantul, invocand fraudarea legii la incheierea contractului de vanzare-cumparare, se refera la lipsa calitatii de cumparator a paratului B. F. si eludarea in acest fel a dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 si art. 1 din Legea nr. 85/1992.
Instanta observa ca partile din prezentul litigiu, in calitate de cumparatori, au incheiat contractul de vanzare-cumparare cu IJGCL, in calitate de vanzatoare, in temeiul Decretului-lege nr. 61/1990, acest contract avand ca obiect imobilul pe care il detineau in chirie, in virtutea contractului de inchiriere .
Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializare in vanzarea locuintelor. In acest context, instanta retine ca de vreme ce paratul B. F. era trecut in contractul de inchiriere, fiind membru de familie al titularului, avea calitatea de chirias la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare, fiind astfel indreptatit la incheierea acestuia. Mai mult, in raport cu aceste dispozitii legale, instanta apreciaza ca la acel moment nu era ceruta conditia ca cel care cumpara imobilul inchiriat sa aiba calitate de titular de contract.
Este adevarat ca potrivit prevederilor art. 1 din Legea nr. 85/1992, este instituita o conditie suplimentara, acea conform careia locuintele construite din fondurile statului pot fi cumparate de titularii contratelor de inchiriere, iar art. 19 din acelasi act normativ sanctioneaza cu nulitatea absoluta contractele de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.
Cu toate acestea, instanta considera ca verificarea validitatii titlului invocat de catre reclamant se face prin prisma actelor normative in vigoare la data incheierii conventiei, actele juridice fiind supuse regimului juridic sub imperiul carora s-au incheiat. Asadar, instanta nu ar putea avea in vedere in acest context si dispozitiile art. 1 din Legea nr. 85/1992, act normativ aparut ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, intrucat ar echivala cu incalcarea principiului constitutional al neretroactivitatii legii civile, conform caruia legea civila se aplica numai situatiilor juridice aparute dupa intrarea ei in vigoare, iar nu si situatiilor anterioare.
Pe de alta parte, instanta constata ca nici dispozitiile art. 19 din Legea nr. 85/1992 nu isi gasesc aplicabilitate, avand in vedere ca la incheierea contractului de vanzare-cumparare mentionat anterior au fost respectate prevederile Decretului-lege nr. 61/1990. 
Fata de considerentele expuse mai sus, instanta apreciaza ca in cauza nu poate fi retinuta fraudarea legii, ca motiv de nulitate absoluta, avand in vedere ca la incheierea contractului de vanzare-cumparare paratul B. F. a inteles sa isi valorifice dreptul instituit prin Decretul-lege nr. 61/1990 in scopul pentru care a fost edictat, iar nu cu scopul eludarii altor dispozitii legale imperative, cu atat mai putin ale Legii nr. 85/1992 care nu exista la acel moment, urmand sa respinga cererea de chemare in judecata ca neintemeiata.
Impotriva acestei sentinta a declarat apel reclamantul B. D. .
In motivarea apelului se arata ca paratul B.F. este fiul sau si al paratei B.E. si ca la data cand a cumparat apartamentul era titular de contract de inchiriere, imobil era atribuit ca accesoriu la contractul sau de munca. Deci exista frauda de lege, iar contractul de vanzare cumparare este nul partial in ce-l priveste pe fiul sau.
Analizand probele administrate in cauza, Tribunalul Ialomita constata ca apelul este nefondat, prima instanta retinand corect prevederile Decretului Lege nr.61/1990 care in art. 5 alin. 2 si 16 arata clar ca locuintele construite din fondurile statului se pot vinde numai de catre chiriasii care le ocupa, iar in cazul in care titularul contractului de inchiriere este casatorit , de acest drept beneficiaza si membrii familiei, care potrivit legii au drepturi locative proprii precum sotul, sotia si copiii acestora.