Anulare contract de vanzare cumparare

     Sent.civ.760/11.04.2012, red.C.A.M.
     
     
     Prin cererea inregistrata sub nr. 1352/199/22.11.2011 la Judecatoria Buhusi, reclamantul … a chemat-o in judecata pe numita …, solicitand anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre aceasta din urma si numitul ….
     Cererea a fost legal timbrata, cu 2 lei timbru judiciar si 110 lei taxa judiciara de timbru.
     In motivarea cererii, reclamantul a aratat in esenta ca el poseda o suprafata de teren de 587 mp, situata in …, pe care a cumparat-o de la numita …, vanzare ce a fost perfectata prin sentinta civila nr. 682/10.04.1998 a Judecatoriei Buhusi. Mai arata reclamantul ca ulterior acestei vanzari, parata a vandut acest teren numitului …, profitand de neatentia organelor locale, desi atat vanzatoarea cat si cumparatorul stiau ca acest teren apartine reclamantului, care l-a cultivat inca din anul 1994. Precizand ca sotul paratei il ameninta in ultima perioada ca ii va vinde terenul, creandu-i astfel o stare de stres care i-a afectat in mod negativ starea sanatatii, reclamantul a solicitat si daune morale in valoare de 2000 lei.
     In dovedire, reclamantul a depus la dosar copii ale urmatoarelor inscrisuri: s.c. 682/10.04.1998 pronuntata in dosarul nr. 7/1998 al Judecatoriei Buhusi, certificat de atestare fiscala pentru persoane fizice privind impozitele si taxele locale si alte venituri ale bugetului local nr., 1494/25.01.2012, adeverinta nr. 6750/28.03.2012 a Primariei orasului Buhusi.
     La primul termen de judecata, reclamantul a facut precizari si completari la actiune, aratand ca … este mama paratei, iar ca urmare a vanzarii terenului in litigiu catre reclamant, terenul a fost trecut la rolul acestuia din urma, insa nu a fost radiat din rolul vanzatoarei. De asemenea, reclamantul a aratat ca hotararea judecatoreasca de perfectare nu a fost transcrisa in evidentele de publicitate imobiliara. Reclamantul a solicitat sa se judece in contradictoriu si cu ….
     Tot in dovedire, a solicitat proba cu interogatoriul acestuia din urma, proba ce a fost incuviintata si administrata de instanta.
     Parata … nu a fost de acord cu actiunea, aratand ca mama ei i-a spus doar ca i-a inchiriat terenul reclamantului pentru ca acestea sa-si tina tractorul si nu stie ca mama ei sa se fi judecat cu reclamantul pentru acest teren. De asemenea, a aratat ca terenul in litigiu i-a fost vandut lui … chiar de catre reclamant, iar, ulterior, … a venit la ea ca sa-i faca actele. Cu aceasta ocazie, … a suportat cheltuielile cadastrale, notariale si a platit impozitul, insa nu i-a platit ei nici o suma cu titlu de pret al vanzarii. Parata a sustinut ca pretul trecut in contract, in suma de 13.024 lei reprezinta de fapt impozitul platit de … si nu pretul real al terenului.
     In aparare, parata a depus la dosar copii ale urmatoarelor inscrisuri: contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 502*/11.05.2011 de BNP …, TP 283219/05.08.2004, schita proprietatii numitei ….
     Ca urmare a completarii actiunii formulate de reclamant, a fost introdus in cauza in calitate de parat si numitul ….
     Paratul …, prezent in instanta, nu a fost de acord cu actiunea si a relatat ca in urma cu 3 ani a cumparat de la reclamant terenul in litigiu, platindu-i acestuia suma de 20 milioane lei vechi, insa fara a face vreun act de mana in acest sens. Ulterior reclamantul s-a razgandit cu privire la aceasta vanzare si nu a mai fost de acord sa incheie actele, motiv pentru care paratul a mers la primarie si a verificat cine figureaza la rol ca si proprietar al terenului, constatand cu aceasta ocazie ca terenul apartine paratei …. Ca urmare, a incheiat cu aceasta din urma actul de vanzare cumparare pe o suprafata mai mare de teren, in care era inclus si terenul in litigiu, iar pretul de 13.024 lei trecut in contract a fost pretul pentru restul de teren, in afara celui in litigiu, pe care deja il platise reclamantului. A mai precizat paratul, ca intelegerea sa cu vanzatoarea la acel moment a fost in sensul ca acesta ii doneaza terenul in litigiu, pentru ca sa nu mai plateasca impozit pe el. Pe de alta parte, paratul a recunoscut ca si-a recuperat cele 20 de milioane de lei vechi de la reclamant, sens in care a fost redactata chitanta depusa de acesta la dosar.
     In aparare, paratul a depus la dosar copii ale urmatoarelor inscrisuri.
     Fata de sustinerile paratului .., reclamantul a precizat ca atunci cand i-a vandut terenul acestuia, s-a inteles cu el ca pretul integral sa fie de 40 milioane lei vechi si urma ca paratul sa-i achite diferenta de 20 milioane lei vechi cand sotia paratului se intorcea din Italia, moment la care urma sa se incheie si contractul la notar. Motivul pentru care s-a razgandit cu privire la vanzare, a fost acela ca paratul nu i-a mai achitat diferenta de pret si atunci reclamantul i-a restituit cele 20 de milioane platite initial.
     De asemenea, reclamantul si-a micsorat petitul daunelor morale solicitate, la suma de 1000 lei.
     Partile, legal citate, au fost prezente in instanta.
     Din actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarea situatie de fapt:
     Prin sentinta civila nr. 682/10.04.1998 a Judecatoriei Buhusi a fost perfectata vanzarea-cumpararea intervenita la data de 29.04.1994, intre … in calitate de vanzator si reclamantul … in calitate de cumparator, cu privire la terenul in suprafata de 587 mp.
      Hotararea sus-mentionata nu a fost transcrisa in evidentele de publicitate imobiliara.
     La data de 5.08.2004, s-a eliberat titlul de proprietate cu nr. 283219, pe numele paratei … in calitate de mostenitoare dupa …, in care a fost cuprins si terenul in litigiu.
     Titlul de proprietate a fost intabulat in anul 2005 in Cartea Funciara nr. … a orasului Buhusi.
     Ulterior, reclamantul s-a inteles cu paratul … sa-i vanda acestuia terenul sus-mentionat, insa din cauza ca cei doi nu s-au inteles asupra pretului, tranzactia nu a mai avut loc, iar reclamantul i-a restituit paratului suma de 20.000.000 ROL platita drept pret.
     Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 502/11.05.2011 la BNP … .
     Terenul dobandit prin contractul de vanzare-cumparare sus-mentionat a fost inscris in Cartea Funciara cu nr. 60819 a orasului Buhusi, pe numele paratului ….
     In schita cadastrala ambele parti au identificat terenul in litigiu, ca facand parte din terenul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare sus-mentionat (fila 23, suprafata hasurata) si nu au dorit efectuarea unei expertize topo-cadastrale.
     Avand in vedere faptul ca atat reclamantul cat si parata …au titluri pe terenul in litigiu, instanta urmeaza a proceda la compararea acestora.
     Titlul reclamantului, respectiv sentinta civila, datand din anul 1998, este anterior si are astfel prioritate in fata titlului paratei, respectiv titlul de proprietate emis in anul 2004.
       Imprejurarea ca titlul reclamantului nu a fost transcris in evidentele de publicitate imobiliara nu are relevanta in cauza, deoarece transcrierea, respectiv intabularea nu este constitutiva de drepturi ci este doar o conditie de opozabilitate a titlului fata de terti. Ori in cauza, asa cum a reiesit din sustinerile partilor, paratul a cunoscut faptul ca reclamantul este proprietar si chiar a incercat initial sa cumpere terenul de la acesta. Mai mult, ambii parati, deci atat vanzatorul cat si cumparatorul din contract, stiau ca reclamantul stapaneste terenul in litigiu inca din timpul vietii autoarei paratei, ceea ce inseamna ca a existat si aparenta proprietatii in ce-l priveste pe reclamant.
     Prin urmare, contractul de vanzare cumparare contestat prin actiune, a fost incheiat cu vadita rea-credinta in ceea ce priveste suprafata de 587 mp teren aflata in proprietatea reclamantului.
     In drept, cu privire la aplicarea legii, instanta urmeaza a avea in vedere dispozitiile art. 6 al. 1 si 2 din Noul Cod Civil, care reglementeaza principiul neretroactivitatii legii civile, prevazand ca actele si faptele juridice incheiate, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a legii noi, genereaza efectele juridice prevazute de legea in vigoare la data incheierii, savarsirii sau producerii lor.
     In speta, actul contestat fiind incheiat sub legea veche, instanta va face aplicarea vechiului Cod Civil.
     Vanzarea-cumpararea intervenita intre parati in cunostinta de cauza, adica cu stiinta ca lucrul vandut este proprietatea unei alte persoane, reprezinta o operatiune fondata pe o cauza ilicita si in consecinta este nula  in baza art. 948 din vechiul Cod civil.
     Pentru motivele astfel expuse, instanta constata intemeiata cererea reclamantului cu privire la anularea contractului de vanzare cumparare incheiat intre parati si urmeaza a admite in parte acest capat de cerere si a anula partial contractul, cu privire la suprafata de teren cuprinsa in titlul reclamantului.
     In ce priveste daunele morale solicitate de reclamant, instanta constata ca cererea nu este intemeiata, intrucat reclamantul nu a facut dovada unui prejudiciu moral de natura a fi reparat prin plata de daune morale si pentru acest motiv urmeaza a respinge ca nefondat acest capat de cerere.