Litigiu civil. Constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor realizate prin accesiune imobiliara.

Litigiu civil. Constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor realizate prin accesiune imobiliara.

Sectia civila. Decizia  civila 962/RC din data de 24.06.2009

Prin sentinta civila nr. 4183/30.10.2008 pronuntata de Judecatoria Piatra Neamt in dosarul nr. 3232/279/2008 s-a respins ca neintemeiata actiunea civila in constatare formulata de reclamantul Municipiul Piatra Neamt prin primar in contradictoriu cu paratii FE si I, CM si A, si   DA. Totodata, s-a luat act de renuntarea reclamantului la judecata in contradictoriu cu paratii  G.V, DV, NI, PM.
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de fond a retinut urmatoarele:
Reclamantul Municipiul Piatra Neamt a chemat in judecata pe paratii FE, GV, CM, DV, NI, PM si DA solicitand instantei ca pe calea ordonantei presedintiale sa fie autorizat sa demoleze constructiile garaje, proprietatea paratilor  situate in Piatra Neamt, str. Cuejdi, amplasate pe terenul municipalitatii.
Paratii FE si CA au depus intampinari prin care au solicitat  respingerea cererii; s-a aratat ca reclamanta a stabilit total arbitrar o valoare de despagubire de 9201,31 lei, valoare stabilita de SC „C.” SRL la propunerea Primariei; de asemenea propunerea privind un alt teren de 20 mp concesionat pe 49 ani in str. Maratei sau str. Florilor  pentru un alt garaj vizeaza un amplasament situat la o distanta foarte mare fata de domiciliu avut.
La primul termen de judecata, reclamantul si-a modificat cererea initiala, depunand in scris cerere pentru constatarea dreptului de proprietate asupra garajelor, proprietatea paratilor  FM si I, CM si A si DA, prin accesiunea imobiliara, fara cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii formulate, reclamantul a  precizat ca in urma unor schimburi de terenuri intre municipalitate si SC P. SA, terenul din zona de acces a Pietii Centrale, in suprafata de 530 mp a devenit proprietatea Municipiului Piatra Neamt. Pe suprafata de teren destinata unor lucrari de modernizare se afla garajele paratilor, care au fost realizate in mod legal. Acestia insa nu au raspuns la propunerile ce le-au fost avansate de catre municipalitate, in sensul de a li se oferi contravaloarea acestor constructii  potrivit raportului de evaluare intocmit sau de a li se preda constructii similare  in alta zona.
Reclamantul a precizat ca este necesara eliberarea terenului  intrucat interesul municipalitatii este de a finaliza modernizarea zonei  prin construirea  obiectivului propus.
Reclamantul a invocat dispozitiile art. 494 Cod civil  referitoare la constructorul de buna credinta  si proprietarul fondului.
In dovedirea cererii formulate reclamantul a inteles sa se foloseasca de proba cu inscrisuri, depunandu-le  la dosar in copie - filele 147-187.
Cererea reclamantului  a fost legal timbrata .
Analizand actele dosarului in coroborare cu sustinerile partilor, instanta a retinut urmatoarele:
Paratii  sunt proprietarii unor garaje situate in Piatra Neamt, zona Piata Centrala (contract de v/cumparare autentificat sub nr. 6033/1998, inscris in registrul de transcriptiuni imobiliare sub nr. 2579/1998 (fila 171); autorizatie de executare lucrari 294/1971 si respectiv contract de v/cumparare autentificat sub nr. 9895/1994  si inscris in CF nr. 17332), terenul aferent acestora facand obiectul HCL Piatra Neamt nr. 312/2007,  respectiv a contractului de schimb autentificat sub nr. 336/2008 la BNP Harbuz, acte in urma carora terenul a intrat in proprietatea Municipiului Piatra Neamt. In aceasta calitate, paratii au fost notificati pentru negocieri in vederea transmiterii proprietatii garajelor catre reclamanta si acceptarea uneia din modalitatile de despagubire oferite urmarindu-se demolarea garajelor pentru realizarea obiectivului de investitii de utilitate publica, respectiv modernizarea Pietii centrale si Centrul Comercial de tip „Mall”.
Prin cererea precizata, reclamantul, in calitate de proprietar al terenului a solicitat constatarea unui drept  de proprietate asupra garajelor apartinand paratilor, pentru acesta invocand in sprijinul sau dispozitiile art. 494 Cod civil.
Instanta de fond a  retinut doua aspecte: 1. Conventia existenta intre constructorii de garaje si proprietarul terenului la acea data - acesta din urma aproband executarea lucrarilor si folosinta terenului aferent, a condus la constituirea unui drept de superficie in favoarea constructorilor;   Unul din caracterele juridice ale dreptului de superficie este acela ca acest drept este perpetuu, in sensul ca exista atata timp cat dureaza constructia ce se afla in proprietatea altei persoane decat proprietarul terenului. Din aceasta perspectiva, faptul ca s-a schimbat proprietarul terenului este lipsit de relevanta, dreptul de proprietate asupra terenului ramanand astfel grevat de superficia anterior constituita.
2. Potrivit art. 492 din Codul civil, proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor sau plantatiilor executate pe acel teren, reglementarea decurgand din dreptul de accesiune ca mijloc originar de dobandire a proprietatii.
Art. 494 din acelasi cod reglementeaza drepturile ce se nasc din ridicarea unor constructii sau executarea unor plantatii de catre un tert. Exista insa posibilitatea, la care se refera art. 492 din Codul civil in partea finala, de a fi inlaturata prezumtia dreptului proprietarului terenului asupra constructiilor de pe teren daca se dovedeste ca acestea au fost efectuate de alta persoana pe baza unei conventii care sa justifice dobandirea dreptului de proprietate al constructorului asupra constructiei respective cat si dreptul sau de folosinta asupra terenului, aceste drepturi concretizand dreptul real de superficie - ipoteza aplicabila in speta, motiv pentru care a respins actiunea civila in constatare formulata de reclamantul Municipiul Piatra Neamt.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti au formulat recurs paratii FE, FI, CM, CI, DA, criticand sentinta doar sub aspectul ca instanta de fond desi a dispus respingerea actiunii civile in constatare, nu a respectat prevederile art. 274 alin. 1 Cod procedura civila, respectiv nu le-au acordat cheltuielile de judecata pe care le-au solicitat, motiv pentru care se impune modificarea sentintei in sensul obligarii reclamantului la plata acestora.
Cererea de recurs a fost legal timbrata cu 4 lei taxa de timbru si 0,15 lei timbru judiciar.
Paratul NI a criticat sentinta prin recursul declarat la data de 30.01.2009 pe motiv ca personal nu a dat nicio declaratie scrisa prin care sa renunta la judecata cauzei, urmand a-si preciza recursul la primul termen de judecata.
Cererea de recurs nu a fost timbrata.
Reclamantul Municipiul Piatra Neamt reprezentat prin primar Gheorghe Stefan a declarat recurs la data de 30.01.2009, solicitand schimbarea in totalitate a sentintei civile si pe fondul cauzei sa se admita actiunea in constatarea dreptului de proprietate  asupra imobilelor – garaje proprietatea paratilor-intimati FE, FI, CM, CI, DA, (cu nr. 9,10 si 15) situate in Piatra Neamt, str. Cuejdi, (Piata Centrala), dobandit prin accesiune imobiliara, fara cheltuieli de judecata. Astfel, recurenta a aratat ca in urma adoptari unor hotarari de consiliu s-a procedat la un schimb de terenuri intre municipalitate si SC „P” SA, pentru realizarea lucrarilor de modernizare ca zonei Pietei Centrale, pe care se aflau mai multe constructii de tip garaj realizate in mod legal, iar prin HCL nr. 309 din 30.08.2007 s-a hotarat demararea negocierilor in vederea stabilirii modalitatii despagubirii acestor proprietari, pentru ca reclamantul sa-si „reintregeasca prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului” ca urmare a recunoasterii dreptului de proprietate prin accesiune, avand drept efect incetarea dreptului de superficie asupra terenului in litigiu de catre proprietarii garajelor.
S-a mai aratat ca, desi cu majoritatea proprietarilor garajelor s-a convenit fie asupra edificarii in schimb, a unor constructii similare, fie asupra vanzarii/cumpararii acestora in baza raportului de evaluare realizat de catre SC „C” SRL, cu paratii in cauza nu s-a ajuns la nicio negociere, justificandu-si astfel interesul in promovarea prezentei actiuni. Considerand, totodata ca in cauza sunt „limitari aduse titlului de proprietate conform art. 494 Cod civil, compatibile cu exigentele art. 1 din protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Cererea de recurs a fost legal timbrata cu 835 lei taxa de timbru si 3 lei timbru judiciar.
Tribunalul, analizand sentinta sub aspectele criticate si din oficiu, precum si in conformitate cu dispozitiile art. 304 ind.1 Cod procedura civila, constata ca recursul declarat de Municipiul piatra Neamt prin primarul Gheorghe Stefan este intemeiat pentru considerentele ce urmeaza a fi retinute:
In fapt, prin Hotararile Consiliului Local nr. 312 si 407/2007 s-a procedat la realizarea unor schimburi de terenuri intre municipalitate si SC „P” SA finalizate prin contractul de schimb autentificat sub nr. 336 din 31 ianuarie 2008 (filele 13-21), sens in care terenul in suprafata de 530 mp situat in zona de acces a Pietei Centrale a devenit proprietatea Municipiului Piatra Neamt, avand ca scop realizarea obiectivului de interes public „Modernizare Piata Centrala – Centrul Comercial de tip Mall”. Pe aceasta suprafata s-au aflat mai multe constructii de tip garaj, proprietatea unor persoane fizice cu care s-au demarat negocieri in vederea stabilirii modalitatii de despagubire conform hotararilor adoptate prin HCL nr. 309/30.08.2007. Prin aceasta hotarare s-a convenit ca modalitati de despagubire: fie construirea unui garaj in alta locatie pe un teren concesionat pentru 49 de ani, fie la plata contravalorii aferente garajului conform raportului de evaluare intocmit de SC „C” SRL (filele 177-188), respectiv 9201 lei. Din cei 19 proprietari persoane fizice, doar paratii nu au acceptat niciuna din variantele propuse desi, au fost convocati de mai multe ori la negocieri conform adreselor-invitatii de la (filele 56-74) dosar fond.
Initial, reclamantul a formulat prezenta actiune pe cale de ordonanta presedintiala justificandu-si interesul legitim si urgenta pe faptul ca potrivit Contractului de servicii cu nr. 65156/14.12.2007, prestatorul – administratorul investitiilor realizate s-a obligat la plata unei sume de 100.000 euro, ce urma a fi achitata lunar, in schimbul predarii spre administrare a obiectivelor de modernizare aratate. La primul termen de judecata, la instanta de fond si-a modificat cererea initiala in cerere pentru constatarea dreptului de proprietate asupra imobilelor – garaje, situate in piatra Neamt, str. Cuejdi, prin accesiune imobiliara, urmand ca acestia sa fie despagubiti prin modalitatile stabilite in Consiliul Local conform HCL 309 din 30.08.2007, in conformitate cu dispozitiile art. 132 Cod procedura civila.
In drept, reclamantul si-a motivat cererea pe dispozitiile generale prevazute in Codul civil referitoare la constructorul de buna - credinta si proprietarul terenului fondului pe care s-a edificat constructia, in baza regulilor stabilite prin art. 494.
La termenul din 16.10.2008, reclamantul a renuntat la judecata cererii in contradictoriu cu paratii GV, DV, PM si NI (fila 200), intrucat s-au realizat negocierile cu acestia, ramanand nefinalizate negocierile cu privire la garajele cu nr. 9,10 si 15 detinute de paratii FE, FI, CM, CI, DA.
Paratii prin intampinarile depuse la (filele 117, 123, 125) dosar fond, cat si in concluziile scrise (fila 201-202) nu a u exclus in totalitate ajungerea la o intelegere cu proprietarul terenului, aratand chiar in concluziile de la fila 202 ca: „… sunt deschisi spre o intelegere cu proprietarul terenului, insa pretindem sa ni se construiasca alte garaje in zona apropiata sau sa ni se plateasca o justa despagubire, avandu-se in vedere valoarea de piata a acestor constructii si nu pretul tehnic propus de reclamanta”.
In cauza pendente, paratii-recurenti au un drept de superficie – fiind un drept real principal ce consta in dreptul de proprietate al unei persoane numite superficiar asupra constructiei care se afla pe terenul altei persoane si asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta. In speta intre parati-recurenti si reclamanta au existat contracte de concesiune pe perioada determinata, insa in prezent nu mai exista un astfel de raport juridic intre parti. Acest drept nu este reglementat expres de Codul civil, fiind insa determinat de practica judiciara a instantelor. In cadrul acestei institutii de drept se suprapun doua drepturi de proprietate: pe de o parte dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, pe de alta parte dreptul de proprietate asupra terenului al unei alte persoane. Acest drept este un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren, fiind un drept real imobiliar, perpetuu, pe care paratii-recurenti l-au dobandit prin acte de vanzare-cumparare (fila 118-122, 126, 159-172 dosar fond), autentice si autorizatii de constructii legal emise, conferindu-le calitatea de constructori de buna – credinta, dar ca superficiari au doar un drept de folosinta asupra terenului pe care se afla constructiile si care se stinge atunci cand proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei.
Legiuitorul roman a prevazut prin dispozitiile art. 644 si 655 Cod civil, mai multe moduri generale de dobandire a dreptului de proprietate respectiv, ca: „Proprietatea bunurilor se dobandeste si se transmite prin succesiune, legate prin conventie si prin traditiune”, precum si prin „… accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin lege si prin ocupatiune”, la acestea se adauga si hotararea judecatoreasca, aplicabile deopotriva, dreptului de proprietate, cat si dezmembramintelor acestora.
In cauza pendente, reclamantul-recurent a solicitat constatarea dreptului de proprietate asupra constructiilor – garaje realizate de paratii-recurenti (in calitate de constructori de buna credinta) prin accesiune imobiliara.
Accesiunea imobiliara reprezinta institutia juridica prin care se incorporeaza un lucru cu un alt lucru, fiecare avand proprietari diferiti. In acest caz, proprietarul lucrului mai important (terenul) devine titularul bunului mai putin important sau accesoriu.
Codul civil, prin dispozitiile art. 483 – 516, prevede ca accesiunea este operanta numai daca doua bunuri avand proprietari diferiti s-au unit in asa fel incat despartirea lor nu mai este posibila decat prin distrugerea totala sau partiala a unuia din ele. Principiul prevazut de art. 494 Cod civil, statueaza ca in aceasta situatie proprietarul terenului devine prin accesiune si proprietarul constructiilor cu obligatia de  a-l despagubi pe constructor, in temeiul imbogatirii fara justa cauza.
In acest caz, constructorul de buna credinta (paratii-recurenti) nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrarii edificate pe terenul altuia, ci in urma exercitarii dreptului de accesiune de catre proprietarul terenului, el devine titularul unui drept de creanta. Obligatia proprietarului fondului (terenului) corelativa dreptului de creanta al autorului lucrarii se transmite odata cu dreptul de proprietate asupra terenului, astfel incat constructorul de buna credinta isi poate realiza din acest moment dreptul sau de creanta impotriva actualului proprietar, avand un drept de retentie cu privire la constructie pana la plata integrala a despagubirilor cuvenite.
Fata de cele retinute, tribunalul considera ca actiunea in constatare promovata de catre reclamanta Municipiul Piatra Neamt este admisibila si in conformitate cu principiile de drept mai sus retinute, limitarile aduse dreptului de proprietate constructorului de buna – credinta (paratilor-recurenti) conform dispozitiilor art. 494 Cod civil, fiind compatibile cu exigentele art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, motiv pentru care o va admite in totalitate.
In ceea ce priveste recursul declarat de paratii-recurenti FE, FI, CM, CI, DA, tribunalul urmeaza a-l respinge, in temeiul art. 312 al. 1 coroborat cu art. 274 Cod procedura civila, ca o consecinta fireasca a admiterii actiunii civile, fiind in culpa procesuala.
Totodata, va anula ca netimbrat recursul declarat de paratul Nica Ioan, motivat de faptul ca in conformitate cu dispozitiile art. 20 alin. 1 si 3 din Legea nr. 146/1997 privind taxa judiciare de timbru, recurentul este obligat sa plateasca taxele judiciare de timbru anticipat pentru cererea dedusa judecatii. Legiuitorul a stabilit ca sanctiune pentru neindeplinirea obligatiei de plata pana la termenul stabilit de instanta de judecata, anularea actiunii sau a cererii ca netimbrata.
In cauza pendente, recurentul – parat NI nu a inteles sa-si indeplineasca aceasta obligatie procesuala stabilita de instanta de recurs, desi a fost legal citat, cu aceasta mentiune conform dovezilor de indeplinire a procedurii de la (fila 38).
Fata de cele retinute, instanta de recurs in temeiul art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 va anula ca netimbrat recursul declarat de paratul NI.
Analizand cauza si sub aspectul dispozitiilor art. 295 alin.1, teza finala Cod procedura civila, constata ca partilor le-a fost asigurat dreptul la un proces echitabil in conformitate cu art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, fiind respectate principiile fundamentale ale procesului civil, respectiv contradictorialitatea si dreptul la aparare al partilor.