Actiune in constatare

Tip speta: SENTINTA CIVILA 658
Titlu: actiune in constatare
Data speta: 21.09.2010



      Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buhusi la data de 11.03.2008,  sub nr  253/199/2008 reclamantul M. I.I.Cabinet medical individual a chemat in judecata pe paratii Orasul B. prin primar si Consiliul Local B. pentru ca instanta, prin hotararea pe care o va pronunta, sa constate perfecta vanzarea-cumpararea intervenita intre parti  pentru spatiului situat in incinta cladirii Policlinicii B. spatiu sala de tratamente, cu o suprafata  construita de 21,31 mp. si spatii comune(cota invidiza) de 3,34 m.p. in valoare de 2757,39 lei precum si pentru terenul aferent spatiului identificat anterior, respectiv terenul aflat sub cabinet si spatiul comun-cota indiviza 12,32 m.p. nr cadastru 1961, nr.carte funciara 2634/04.12.2006 in valoare de 45,93 lei.
       In motivarea actiunii, reclamantul a  aratat ca a solicitat cumpararea cabinetului individual si a terenului  aflat sub cabinet , in temeiul art. 3 di n OUG 110/2005 si dupa parcurgerea procedurii reglementata de art., 4 si 6 din OUG 110/2005, la 12.07.2007 a fost incheiat procesul verbal nr. 18393/12.07.2007, proces verbal ce nu a fost contestat la instanta de contencios administrativ.
      Conform dispozitiilor legale, constituirea formala a contractului de vanzare cumparare astfel incheiat trebuia realizata in 15 zile de la incheierea procedurilor de solutionare a contestatiilor, lucru pe care l-a cerut paratului insa acesta nu a inteles sa procedeze la indeplinirea formalitatilor necesare in acest sens.
      Intrucat a achitat pretul stabilit si solicitat de catre parat si acesta a procedat la emiterea facturii fiscale 00463634 din 23.07.2007 pentru imobilul aflat in litigiu, a solicitat sa se constate perfecta vanzarea-cumpararea intervenita.
      A mai mentionat faptul ca a intrat in posesia acestui imobil inca din data de 01.10.2004, in baza contractului de concesiune nr. 15961/01.10.2004 incheiat cu paratul pentru exploatarea spatiului cu destinatia de cabinet medical.
      In drept reclamantul si-a intemeiat cererea pe dispoz. art.1295 C.Civ. si art.242 c pr c.
      In dovedirea cererii, reclamantul  a depus inscrisuri: proces verbal de vanzare din 12.07.2007, anexa la procesul verbal, adresa din  23.07.2007 a reclamantului catre Consiliul Local al or. Buhusi,  factura fiscala 0465634/23.07.2007,  chitanta 022040039/23.07.2007, contract de concesiune nr. 15961/01.10.2004, incheierea  nr. 3620/04.12.2006 a OCPI Buhusi, extras de carte funciara, documentatie cadastrala.
      Reclamantul, prin aparator a solicitat proba cu expertiza tehnica  specialitatea topocadastru si constructii.
      Paratii, legal citati, au fost  reprezentati in fata instantei si au formulat intampinare.
      In cea depusa de Consiliul local se arata ca procesul verbal de vanzare s-a incheiat in conformitate cu prevederile O.U.G.nr.110/2005, in vigoare la acea data. Prin Decizia nr.871/09.10.2007 Curtea Constitutionala a constatat ca dispozitiile O.U.G. nr. 110/2005, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 236/2006, sunt neconstitutionale. Parata arata ca in conditiile in care O.U.G. nr. 110/2005 si-a incetat efectele, ca urmare a declararii ca neconstitutionale a dispozitiilor acesteia, este ilegala incheierea contractului de vanzare-cumparare a spatiului medical si a terenului aferent acestuia.  Ca urmare, perfectarea vanzarii spatiilor medicale si a terenului aferent  se poate realiza numai in conditiile unei legi speciale in materie,aceasta avand prioritate in raport cu normele dreptului comun, in speta dreptul civil.
      Acestia au depus la dosarul cauzei un set de inscrisuri: H.C.L. nr. nr.77/2006, 79/2004 si 107/2005.
      La termenul din 14.04.2008 reclamantul a depus un raspuns la intampinare. In acesta se arata ca intreaga procedura prevazuta de O.U.G.nr.110/2005 a fost parcursa si incheiata cu mult inainte de declararea  acestui act normativ ca neconstitutional. Arata ca  este culpa paratelor care nu au inteles sa incheie contractul in termenul prev. delege si nu poate fi invocata ca temei pentru eludarea obligatiilor legale ce le reveneau in acest sens.  Mai arata ca O.U.G.nr.110/2005 nu stabileste reguli speciale privind validitatea contractelor de vanzare privind cabinetele medicale ceea ce inseamna ca sunt aplicabile dispozitiile de drept comun. Art. 1295 Cod civil prevede ca vanzarea este perfecta si proprietatea de drept stramutata indata ce partile s-au invoit asupra pretului si asupra lucrului, chiar daca pretul nu a fost numarat si bunul nu a fost predat. Reclamanta arata ca, conditiile au fost indeplinite odata cu incheierea proceselor verbale si cu plata pretului bunurilor.
      La termenul din 19.05.2008 Consiliul local Buhusi a depus la dosarul cauzei precizari. In acestea se arata ca unul din motivele pentru care Curtea Constitutionala a declarat neconstitutionalitatea prevederilor  O.U.G. nr. 110/2005 a fost ca pretul stabilit prin acest act normativ  nu tine de valoarea pe piata a bunului, fiind calificat de Curte ca fiind neserios. Considera ca  in conditiile in care O.U.G. nr. 110/2005  a fost declarata neconstitutionala, prevederile acesteia nu mai pot fi aplicate si pe cale de consecinta, contractul de vanzare-cumparare nu mai poate fi perfectat . Vanzarea spatiilor comerciale fiind o lege speciala, nu poate fi perfectata in conditiile dreptului comun, asa cum sustine reclamanta deoarece, conform principiului fundamental de drept specialul deroga de la general. Precizeaza ca notariatul a refuzat perfectarea contractului de vanzare-cumparare a spatiului medical si a terenului aferent acestuia tot pentru aceleasi considerente.
      La data de 05.08.2008 s-au mai depus niste precizari de catre Consiliul local Buhusi.In acestea s-a precizat ca ca prin Decizia Curtii Constitutionale se stipuleaza ca pretul vanzarii spatiului medical si a terenului aferent se stabileste in momentul vanzarii, in urma unei negocieri directe intre cumparator si comisia constituita in conformitate cu prevederile acesteia si poate fi mai mic decat pretul de vanzare din raportul de evaluare intocmit de un evaluator independent autorizat in conditiile legii.  Avand in vedere ca procedura de vanzare a spatiului nu a fost definitivata Consiliul  local Buhusi, pentru a nu prejudiciat in ceea ce priveste incasarea pretului, intentioneaza  sa organizeze vanzarea in conditiile stipulate in noul act normativ urmand ca pretul  achitat de reclamanta sa constituie un avans, sau sa fie restituit.
      In cauza s-a incuviintat efectuarea unei expertize tehnice specialitatea topocadastru de catre expertul desemnat D.L..Acesta nu a fost contestat de nici una dintre parti.
      De asemenea,in cauza a mai fost efectuat si un raport de expertiza in specialitatea constructii de catre domnul expert E.A..
      In baza rolului activ instanta a trimis o adresa paratilor pentru a preciza statutul juridic al imobilelor.Raspunsul a fost atasat la dosar  .O data cu acest raspuns paratii au depus si copie dupa HG 1347/2001 publicat in Monitorul Oficial nr.305 bis/2002 precum si al OUG 68/2008 privind vanzarea spatiilor cu destinatia de cabinete medicale.
      Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
      Intre reclamantul si Consiliul Local Buhusi s-au incheiat la 12.07.2007 doua acte, intitulate « proces-verbal de vanzare », care faceau referire la vanzarea unor spatii medicale si a terenului aferent acestora.
      Legislatia in vigoare atat la momentul incheierii celor doua acte cat si in prezent prevede unele diferente de regim juridic intre cele doua tipuri de vanzare (mai exact, art.2 titlul X din Legea nr.247/2005 prevede ca pentru instrainarea terenurilor este necesara forma autentica).
      Prin procesul verbal de vanzare nr.18393/12.07.2007 partile conveneau asupra vanzarii unui sala de tratamente, a cotei indivize din spatiile comune construite aferente cabinetului precum si a cotei indivize din terenul aferent constructiilor amintite.
      Pentru incheierea in mod valabil a unui act de vanzare-cumparare a unei constructii este necesara doar indeplinirea conditiilor de fond prevazute de art. 948 si urm. Cod Civil pentru actul juridic, coroborate cu cerintele de fond specifice contractului de vanzare-cumparare.
      In ceea ce priveste consimtamantul valabil exprimat instnta apreciaza ca aceasta conditie este indeplinita.
      In toamna anului 2006 Consiliul Local Buhusi a solicitat reclamantului printr-o adresa scrisa sa-si exprime disponibilitatea de a cumpara spatiile medicale in discutie la un anumit pret.
      Aceasta reprezinta o adevarata oferta de vanzare, care exprima in mod neechivoc intentia paratei de a vinde.
      In momentul in care nu doar ca reclamantul si-a manifestat vointa de a cumpara, atat prin adresa de raspuns cat si prin semnarea ulterioara a procesul verbale de vanzare nr. 18393 din 12.07.2007, dar a achitat si pretul fixat de catre parata, este evident ca partile si-au exprimat in mod liber si in deplina cunostinta de cauza acordul de vointa referitor la vanzarea-cumpararea spatiilor medicale si a terenului aferent.
      Privitor la capacitatea de a contracta a partilor instanta constata urmatoarele.
      Ambele parti aveau la momentul anului 2007 capacitate deplina de exercitiu si nu se aflau in vreunul din cazurile de incapacitate speciala, nu se poate pune problema neindeplinirea acestei conditii de validitate.
        In art. 1306 Cod civil, pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. Aceeasi conditie se aplica si vanzatorilor.
      O alta conditie generala este aceea privitoare la obiectul contractului.Acesta trebuie sa fie determinat, aflat in circuitul civil, licit si posibil, proprietatea vanzatorului.
      Obiectul vanzarii a fost identificat initial in anexele la HCL Buhusi nr. 107/2005 si 77/2006. Aceste hotarari se refera la aprobarea listei cu spatiile medicale si terenurile aferente aflate in proprietatea si administrarea paratilor ce urmau sa fie vandute in baza OUG nr.110/2005.
      Identificarea amanuntita a imobilele ce urmau sa faca obiectul vanzarii-cumpararii a fost realizata in documentatiile cadastrale inregistrate la OCPI. Imobilul a primit nr. cadastral 1961 si a fost inscris in cartea funciara prin incheiere.
      Ulterior, in cuprinsul proceselor-verbale de vanzare, imobilele au fost identificate conform datelor din documentatiile cadastrale mai sus amintite.
      Bunurile se aflau in circuitul civil intrucat anterior, prin HCL nr.79/2004, se hotarase trecerea lor in proprietatea privata a orasului. In plus, ca ele fac obiectul unei legi speciale care prevede posibilitatea vanzarii lor.
      Faptul ca bunul nu provine dintr-o activitate ilicita tine, de asemenea, de domeniul evidentei. Referitor la conditia de bun posibil,  aceasta a fost indeplinita din moment ce bunul deja exista si era determinat.
      Specifice vanzarii-cumpararii sunt conditiile referitoare la un pret conform art.1303-1304 Cod Civil.In cazul de fata, pretul a fost determinat in bani chiar de catre vanzator, in baza dispozitiilor legii.
      Oferta de vanzare facuta initial cuprindea date referitoare la determinarea pretului la care urma a se face vanzarea.
      In procesele verbale de vanzare aflate la dosar este prevazut exact pretul pentru fiecare imobil in parte. Acest pret a fost deja achitat de catre cumparator pe 23.07.2007.
       Faptul ca pretul a fost stabilit pe baza unor dispozitii legale, a fost platit cu chitanta in urma intocmirii unei facturi exclude posibilitatea ca acesta sa fi fost fictiv, deghizat in totalitate sau macar in parte.
      Referitor la seriozitatea pretului, aceasta e o chestiune de fapt, in general aprecierea indeplinirii acestei cerinte neputandu-se face doar dupa criterii obiective, ci si tinand cont de subiectivismul partilor contractante.
      Este adevarat ca Decizia nr.871/2007 a Curtii Constitutionale, facand referire  mai ales la pretul de 1 euro/mp stabilit pentru teren, il califica drept neserios (desi exceptia de neconstitutionalitate cu care fusese sesizata Curtea nu se referea la acest aspect), dar in primul rand este de mentionat ca decizia in discutie a fost pronuntata la 9 octombrie 2007, adica la peste o luna dupa data la care s-a achitat pretul si la peste doua saptamani fata de data la care partile stabilisera sa incheie actul de vanzare cumparare (asadar la o data la care procedura de vanzare-cumparare ar fi trebuit sa fie incheiata definitiv). Cum decizia Curtii Constitutionale nu retroactiveaza, apreciem ca raporturile juridice deja statornicite pana la momentul aparitiei acesteia urmeaza sa-si produca efecte.
      In ceea ce priveste strict spatiile medicale supuse vanzarii, trebuie tinut cont de faptul ca nu este vorba de locuinte sau spatii comerciale, industriale ori de birouri despre care se poate spune ca se tranzactioneaza pe piata libera si ar putea exista un termen de comparatie referitor la pretul de circulatie al imobilului.
      Spatiile ce fac obiectul cauzei au o destinatie speciala ce nu poate fi schimbata, tocmai pentru ca folosirea lor nu are ca scop principal obtinerea de profit de catre o persoana privata ci se circumscrie unui interes public, acela al garantarii dreptului cetatenilor la ocrotirea sanatatii.
      Situatia aparte a acestor spatii se reflecta si in faptul ca inainte de aparitia OUG 110/2005, acestea erau detinute de medici in baza unor contracte de concesiune ale caror redeventa era de asemenea cu mult mai mic decat, de exemplu, valoarea de piata a chiriei  pentru spatii comerciale.
      Imobilele in discutie sunt situate intr-un spital/policlinica din orasul Buhusi, iar aceste imobile ce fac obiectul vanzarii se refera atat la spatii comune cat si la terenuri in indiviziune situate sub constructii.
      Terenul despre a carui vanzare e vorba se afla sub constructie, el nici macar nu poate fi identificat in mod practic, e un « accesoriu » al constructiei fara vreo valoare economica reala. Spre deosebire de situatii in care cabinetele medicale scoase la vanzare s-ar afla in case la curte si terenul din curte ar putea prezenta o valoare de sine-statatoare, regimul economic al terenului in cazul de fata este similar cu cel din cazul vanzarii unui apartament dintr-un bloc.   
      In ceea ce priveste cauza,aceasta trebuie sa fie licita si morala.
      Atat la momentul desfasurarii procedurii de vanzare, cat si dupa aparitia deciziei amintite a Curtii Constitutionale, nu s-a pus niciun moment problema ca vanzarea in sine a spatiilor medicale ar avea un scop ilicit sau imoral. Atata timp cat si in prezent legislatia permite in vanzarea acestor imobile, este evident ca prin aceasta se doreste in primul rand asigurarea uneicat mai bune desfasurari a asistentei medicale a populatiei.
      Vazand si dispozitiile art. 1295 Cod Civil care prevede ca «vinderea este perfecta» inca din momentul in care partile au convenit asupra lucrului si asupra pretului, chiar daca lucrul inca nu s-a predat iar pretul nu s-a platit, apreciem ca in ceea ce priveste constructiile   procesul-verbal de vanzare nr. 18393 din 12.07.2007 reprezinta  un adevarat contract de vanzare-cumparare.
      Instanta retine ca toate conditii unei vanzari valabile sunt indeplinite in cauza de fata, atat in ceea ce priveste terenul cat si constructiile.
     Intreg materialul probator duce la concluzia pertinenta ca actiunea este fondata.
      Pentru considerentele ce preced instanta va admite actiunea si va perfecta vanzarea –cumpararea intervenita intre parti pentru terenul aferent salii de tratament si va constata perfecta vanzarea pentru cladiri.
      Va lua act ca  pretul vanzarii,in suma de 894,66 euro,respectiv 2803,32 lei , a fost achitat integral  de catre reclamant .
      In temeiul art. 274 C.pr.civ., va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.



A.N:T.
??

??

??

??




1