Obligatia de diligenta a chiriasului. Despagubiri.

(Decizie nr. 1085A din data de 13.06.2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)

Domeniu Chirii; Despagubiri, penalitati | Dosare Curtea de Apel Bucuresti | Jurisprudenta Curtea de Apel Bucuresti

Litigii cu profesionistii.
Contract de inchiriere incheiat de catre utilizatorul din contractul de leasing financiar imobiliar, cu incalcarea clauzei contractuale ce prevedea necesitatea acordului prealabil scris al finantatorului. Obligatia de diligenta a chiriasului. Despagubiri.

In analizarea bunei credinte, precum si a valabilitatii contractului de inchiriere relevanta prezinta dispozitiile din contractul de leasing imobiliar privind obligatia de informare prealabila cu privire la intentiile contractuale ale utilizatorului cat si cu privire la persoana subchiriasului si a clauzelor contractului.
Data fiind obligatia de diligenta implicita la incheierea unui contract de inchiriere pentru o chirie lunara de 2 000 Euro si retinand ca locatorul, profesionist, dispunea de un nivel de pregatire juridica superior celui unui consumator mediu, Curtea va inlatura apararea acestuia potrivit careia nu a cunoscut si nu a putut anticipa existenta unui contract de leasing.
Verificarea titlului in temeiul caruia era detinut imobilul de catre locator se subsuma unei obligatii de diligenta contractuala minime astfel ca neindeplinirea acesteia nu probeaza buna credinta ci neglijenta circumscrisa culpei.

(Curtea de Apel Bucuresti � Sectia a VI-a Civila
Decizia civila nr.1085/A din 13.06.2016)

Prin cererea formulata la data de 18.12.2013, inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, Sectia a VI-a Civila sub nr. 40753/3/2015, reclamanta F L R IFN S.A. a chemat in judecata pe parata S C A C & C, solicitand obligarea acesteia la plata sumei de 54.000 Euro, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a spatiului de la etajul 3 al imobilului din str. A� nr. 26, sector 1, Bucuresti, proprietatea reclamantei, precum si la plata a dobanzii legale aferenta debitului principal, calculata de la data scadentei si pana la data platii efective.
De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
S-a aratat in motivarea cererii ca reclamanta in calitate de finantator a cumparat, in baza Contractului de vanzare-cumparare nr. 3590 din 20 decembrie 2007, imobilul situat in strada A... nr. 26, et. 1, sector 1, Bucuresti, Romania, pe care l-a transmis in regim de leasing catre L D S.R.L., cu sediul in strada A� nr. 26, sector 1, Bucuresti, in baza Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007.
Avand in vedere ca L D S.R.L., nu si-a indeplinit obligatiile de plata asumate a aratat reclamanta ca a reziliat Contractul de leasing la data de 15 aprilie 2010 si a initiat procedura executarii silite impotriva L D S.R.L. pentru recuperarea debitului si a imobilului.
Cu ocazia executarii silite, a aratat reclamanta ca a luat cunostinta de faptul ca etajul 3 al imobilului era ocupat de parata, iar aceasta pentru a justifica dreptul de folosinta asupra spatiului a prezentat Contractul de inchiriere nr. 2/23.02.2010.
Avand in vedere ca, potrivit Contractului de inchiriere, parata a devenit debitor al societatii L D S.R.L. pentru sumele care trebuiau achitate cu titlu de chirie, iar L D S.R.L. are calitatea de debitor al reclamantei, in cadrul dosarului de executare, executorul judecatoresc a transmis adresa de poprire catre parata.
Intrucat parata nu a consemnat sumele de bani conform adresei de infiintare a popririi, a aratat reclamanta ca a formulat cerere de validare a popririi, solicitand obligarea paratei la plata tuturor sumelor datorate de parata catre L D S.R.L., in temeiul Contractului de inchiriere.
Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins in mod irevocabil cererea formulata de reclamanta, constatand urmatoarele: intre parata si L D S.R.L. s-au desfasurat doar in perioada 01.03.2010-15.04.2010 raporturi contractuale in baza Contractului de inchiriere nr. 2/23.02.2010. Potrivit notificarii de reziliere, Contractul de leasing nr. 2199/19.12.2007 a incetat la data de 15.04.2010 si L D S.R.L. avea obligatia de a preda imobilul [...] incepand cu aceeasi data incetand si Contractul de inchiriere nr. 2/23.02.2010 odata cu desfiintarea dreptului de folosinta al locatorului/utilizatorului, respectiv a obiectului contractului de inchiriere. Este adevarat ca utilizatorul a continuat sa foloseasca imobilul si ulterior acestei date, insa nu in temeiul unui drept de folosinta asupra imobilului, ci in mod abuziv .
Astfel, incepand cu data de 15 aprilie 2010, data rezilierii Contractului de leasing, nici parata si nici L D S.R.L. nu au mai avut niciun drept de folosinta asupra spatiului, fapt constatat si prin sentinta nr. 4162 din data de 8 martie 2012 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 in dosarul civil nr. 50897/299/2011, ramasa irevocabila.
De altfel, Contractul de inchiriere a fost incheiat in mod abuziv, intrucat L D S.R.L. nu a avut acordul proprietarului F L, desi potrivit art. 9.2 lit. h) din Contractul de leasing obligatiile L D S.R.L sunt [...] sa nu subinchirieze imobilul decat cu acordul scris prealabil al reclamantei, atat cu privire la persoana subchiriasului, cat si asupra clauzelor contractului de subinchiriere; potrivit art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997 privind operatiunile de leasing si societatile de leasing locatarul/utilizatorul se obliga sa nu greveze de sarcini bunul care face obiectul Contractului de leasing decat cu acordul finantatorului.
A mai aratat reclamanta ca atat parata, cat si L D S.R.L. cunosteau prevederile Contractului de leasing, intrucat parata a formulat cerere catre BNP S.L.I. prin care a solicitat notarea Contractului de inchiriere in Cartea Funciara nr. 76833, a sectorului 1 Bucuresti, anexand Contractul de inchiriere si Contractul de leasing.
De asemenea, a aratat reclamanta ca parata nu a dobandit in mod legal dreptul de folosinta asupra spatiului, iar dupa data rezilierii nu a mai avut nici macar un titlu aparent de folosinta a spatiului.
Chiar daca reclamanta a reziliat Contractul de leasing si a solicitat L D S.R.L. restituirea imobilului, executorul judecatoresc afisand pe usa imobilului mai multe somatii, parata a continuat in mod abuziv sa foloseasca spatiul.
In temeiul Contractului de leasing, reclamanta a evacuat parata din spatiul mentionat mai sus la data de 11 iulie 2012, prin executare silita.
Astfel, in perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing) - 11 iulie 2012 (data evacuarii paratei din spatiu, reclamanta a fost lipsita de folosinta spatiului, neavand posibilitatea de a-l inchiria sau de a-l vinde liber de sarcini.
Inregistrarea in Cartea Funciara a Contractului de inchiriere este opozabila numai tertilor, dar reclamanta nu este tert, ci este chiar proprietarul Spatiului, care nu numai ca nu si-a dat acordul pentru subinchiriere, dar nici macar nu a fost incunostintata despre folosirea spatiului de catre un tert.
Fapta paratei de a incheia Contractul de inchiriere cu L D S.R.L. cu incalcarea prevederilor legale si contractuale aratate mai sus, de a folosi in mod abuziv spatiul si de a refuza predarea acestuia la solicitarea reclamantei, este ilicita, cauzandu-se reclamantei un prejudiciu constand in lipsa de folosinta a spatiului in perioada 15 aprilie 2010- 11 iulie 2012.
Asadar, retinand caracterul ilicit al faptei, sunt intrunite elementele raspunderii civile delictuale, prevazute de art. 998 si art. 999 din Codul civil de la 1864.
Astfel fapta ilicita a paratei consta in refuzul expres de a elibera spatiul detinut, iar vinovatia in folosinta spatiului, desi cunostea situatia juridica a acestuia si faptul ca nu exista acordul proprietarului pentru folosirea spatiului.
Prejudiciul suferit de reclamanta este reprezentat de contravaloarea lipsei de folosinta, parata refuzand in mod constant dupa data notificarii incetarii Contractului de leasing, in temeiul caruia, desi fraudulos, a dobandit un drept de folosinta asupra unei parti din imobilul proprietatea spatiului, sa lase spatiul in deplina si linistita proprietate a titularului de drept.
Pe cale de consecinta, a aratat reclamanta ca a fost in imposibilitatea faptica de a utiliza spatiul, de a dispune de acesta, in concret de a-si exercita prerogativele de proprietar in toata perioada cuprinsa intre 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing) si data de 11 iulie 2012 (data evacuarii paratei).
A mentionat reclamanta ca prejudiciul pe care l-a suferit, beneficiul nerealizat, este cuantificabil prin raportarea la valoarea apreciata chiar de parata pentru folosinta spatiului.
Astfel, conform prevederilor art. 2.1, art. 4.1 si art. 6.1 din Contractul de inchiriere, parata trebuia sa plateasca pentru spatiu suma de 2.000 Euro plus TVA/luna.
In consecinta, suma datorata de parata este de 54.000 Euro (2.000 Euro x 27 luni) aferenta perioadei 15.04.2010-11.07.2012.
A mai aratat reclamanta ca exista legatura de cauzalitate intre fapta ilicita si prejudiciu.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 998 si urm. din Codul civil de la 1864,                   art. 194 din Codul de procedura civila, O.G. nr. 51/1997.
La data de 31.07.2014 parata a depus intampinare si cerere   reconventionala, prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantei, ca inadmisibila si pe fond, ca neintemeiata, obligarea acesteia la plata sumei de 25.000 euro reprezentand contravaloarea imbunatatirilor aduse spatiului, proprietatea reclamantei, pe care l-a detinut in baza contractului de inchiriere nr. 2/23/02/2010, inscris in Cartea Funciara a imobilului sub nr. 206604 /19.04.2010, precum si la plata cheltuielilor de judecata.
Prin formularea cererii reconventionale, partile au dobandit calitati duble, reclamanta-parata F L R IFN S.A. si parata-reclamanta S C A C & C.
In motivarea in fapt a intampinarii si cererii reconventionale, parata-reclamanta a aratat ca a detinut spatiul in discutie in baza contractului de inchiriere incheiat cu L L D A C S.R.L., care, la randul sau, detinea acest spatiu in baza Contractului de leasing nr. 2199/19.12.2007, incheiat cu reclamanta-parata.
Avand in vedere faptul ca intre reclamanta-parata si locatorul paratei-reclamante a existat un contract de leasing, iar intre locator si parata-reclamanta un contract de inchiriere, obligatiile dintre parti isi au izvorul in aceste contracte, iar o actiune avand ca temei raspunderea civila delictuala (art. 998 din Codul civil de la 1864) este inadmisibila, motiv pentru care se solicita respingerea acesteia.
In ceea ce priveste contractul de inchiriere, a aratat parata-reclamanta ca acesta este valabil pana la data de 01.03.2015 si a fost notat in Cartea Funciara a imobilului, asa cum rezulta din incheierea nr. 206604/19.04.2010 emisa de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti Sector 1.
Pana la acest moment, contractul de inchiriere nu a fost desfiintat prin hotararea vreunei instante judecatoresti, astfel ca reprezinta un titlu valabil, in virtutea caruia parata-reclamanta a ocupat acest imobil si a efectuat investitii considerabile.
Potrivit contractului, chiriasul beneficiaza de protectie deplina chiar si in situatia instrainarii imobilului, astfel la art. 7.1 lit. e, capitolul VII din Contractual de inchiriere se prevede ca �in cazul transferului dreptului de proprietate sau cedarii dreptului de uzufruct asupra spatiului, proprietarul are obligatia de a insera in actul incheiat cu noul proprietar/uzufructuar obligatia acestora de a respecta toti termenii prezentului contract de inchiriere, pe intreaga durata a acestuia si a eventualelor prelungiri".
Potrivit prevederilor punctului 10.2, capitolul X din Contractual de leasing, locatorul avea toate drepturile conferite de dreptul de proprietate asupra imobilului, cu exceptia dreptului de dispozitie, prin urmare si dreptul de a inchiria.
Cat priveste lipsa acordului reclamantei-parate la incheierea contractului de inchiriere, invocat de aceasta prin actiune, a aratat parata-reclamanta ca lipsa acestuia nu invalideaza contractul de inchiriere, nefiind o cauza de nulitate a acestuia.
In legatura cu acordul reclamantei-parate si opozabilitatea fata de aceasta, a aratat parata-reclamanta ca acest contract a fost notat in Cartea Funciara, recunoscut si acceptat de reclamanta-parata, care a si chemat-o in judecata ca tert poprit pentru datoriile locatorului (atunci reclamanta-parata a considerat valabil Contractul de inchiriere).
In realitate, lipsa acordului reclamantei-parate, in calitate de finantator, nu duce la vreo sanctiune aplicabila Contractului de inchiriere.
De altfel, reclamanta-parata nu a notificat niciuna din partile Contractului de inchiriere cu privire la lipsa acestui acord, desi potrivit dispozitiilor punctului 11.1.4, capitolul XI din Contractual de leasing, avea posibilitatea sa o faca.
A mai aratat parata-reclamanta ca nu a detinut abuziv acel spatiu, cum afirma reclamata-parata, ci in baza unui Contract de inchiriere inscris in Cartea Funciara a imobilului.
A mentionat parata-reclamanta ca si-a achitat toate facturile emise de locator, nu are nici o datorie scadenta fata de acesta, iar obligatiile acestuia fata de reclamanta-parata asumate in baza Contractului de leasing nu pot fi transferate paratei-reclamante.
Desi reclamanta-parata isi motiveaza actiunea pe faptul ca nu si-a indeplinit obligatiile de plata asumate, cu toate acestea nu a inteles sa o cheme in judecata, motiv pentru care parata-reclamanta a formulat cerere de chemare in garantie impotriva acesteia, fata de care si-a achitat obligatiile si nu avea nicio factura restanta pentru chirie sau utilitati.
Cat priveste cererea reconventionala, in temeiul art. 992 din Codul civil de la 1864, a aratat parata-reclamanta ca solicita admiterea acesteia si obligarea reclamantei-parate la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului in cuantum de 25.000 euro.
Reclamanta-parata F L R S.A. a depus raspuns la intampinare si intampinare la cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta S C A C & C, prin care a solicitat: admiterea cererii de chemare in judecata, admiterea exceptiei prescriptiei dreptului pretins prin cererea reconventionala si in subsidiar, respingerea cererii reconventionale, ca neintemeiata.
De asemenea, reclamanta-parata a solicitat obligarea paratei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata.
A aratat reclamanta-parata ca este neintemeiata exceptia inadmisibilitatii, intrucat pretentiile sale nu sunt intemeiate pe Contractul de leasing, iar parata-reclamanta nu este parte in acest contract.
De asemenea, a aratat reclamanta-parata ca nu este parte in Contractul de inchiriere.
Mai mult, prin sentinta civila nr. 4162/2012 din data de 8 martie 2012 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosarul nr. 50897/299/2011 (Anexa 2), ramasa irevocabila prin nerecurare, instanta de judecata a stabilit ca [...] raporturile dintre partile litigante se rezolva pe teren delictual, iar nu contractual, odata cu incetarea raporturilor contractuale intre reclamanta-parata si L D S.R.L..
In perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing) si data de 11 iulie 2012 (data evacuarii paratei-reclamante), reclamanta-parata a fost lipsita de folosinta spatiului de catre parata-reclamanta, neavand posibilitatea de a-l inchiria sau de a-l vinde.
Fapta paratei-reclamante de a incheia Contractul de inchiriere cu L cu incalcarea prevederilor legale si contractuale, dar si de a folosi in mod abuziv spatiul si de a refuza predarea spatiului la solicitarea reclamantei-paratei, este ilicita, cauzand reclamantei-parate un prejudiciu constand in lipsa de folosinta a spatiului in perioada 15 aprilie 2010 si 11 iulie 2012, astfel incat sunt indeplinite elementele raspunderii civile delictuale potrivit art. 998 si art. 999 din Codul civil de la 1864.
Fapta ilicita a fost constatata si prin sentinta civila nr. 24098/14.12.2012 pronuntata de Judecatoria Sector 1 Bucuresti, Sectia civila in dosarul nr. 30683/299/2012, ramasa irevocabila la data de 12 februarie 2014, avand ca obiect contestatie la executare formulata de parata-reclamanta, Contractul de inchiriere incheiat intre contestatoare si utilizator, chiar daca partile nu au stipulat in mod clar acest lucru, a incetat cu incetarea dreptului utilizatorului asupra bunului, iar obligatia de predare o bunului, fiind o obligatie prevazuta de lege, ii incumba si chiriasului. De asemenea, prin hotararea mentionata, s-a retinut ca notarea contractului de inchiriere in Cartea Funciara a imobilului are rolul de opozabilitate fata de terti, titularul dreptului de proprietate al bunului inscris in cartea funciara neavand o astfel de calitate.
Aceasta notare in Cartea Funciara nu creeaza drepturi suplimentare chiriasului, respectiv acela de a se opune eliberarii spatiului la incetarea Contractului de leasing din culpa utilizatorului.
In consecinta, notarea in Cartea Funciara a Contractului de inchiriere este opozabila numai tertilor, insa reclamanta-parata nu este tert, ci este chiar proprietarul spatiului, care nu numai ca nu si-a dat acordul pentru subinchiriere, dar nici macar nu a fost incunostintat despre folosirea spatiului de catre parata-reclamanta.
Dreptul pretins prin cererea reconventionala este prescris si nejustificat.
A aratat reclamanta-parata ca intelege sa invoce exceptia prescriptiei dreptului pretins de parata-reclamanta prin cererea reconventionala, toate facturile depuse la dosar de parata-reclamanta fiind emise anterior lunii iulie 2011, cu exceptia a 6 facturi emise de L D S.R.L, reprezentand contravaloarea chiriei aferenta spatiului, ce totalizeaza suma de 26.347,79 lei (aproximativ 6.000 euro).
Or, avand in vedere ca parata-reclamanta a formulat cererea reconventionala in iulie 2014, iar termenul general de prescriptie este de 3 ani, este evident ca sumele solicitate de parata-reclamanta cu depasirea acestui termen sunt prescrise, motiv pentru care se solicita admiterea exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune cu privire la facturile emise anterior lunii iulie 2011.
De asemenea, a aratat reclamanta-parata ca sunt nejustificate apararile                      paratei-reclamante.
Una dintre conditiile cerute pentru a se putea obtine repararea prejudiciului consta in caracterul cert al acestuia, in sensul in care prejudiciul este sigur, atat in privinta existentei, cat si in privinta posibilitatii de evaluare.
Parata-reclamanta nu demonstreaza existenta vreunui prejudiciu cauzat de reclamanta-parata, cu atat mai putin intinderea acestuia.
A mai aratat reclamanta-parata ca nu rezulta ce �imbunatatiri" a adus                        parata-reclamanta spatiului sau ca �imbunatatirile" vizeaza spatiul.
Totodata, chiar presupunand prin absurd ca parata-reclamanta va face dovada ca a efectuat �imbunatatiri", reclamanta-parata nu poate fi obligata la plata vreunei sume de bani, intrucat nu numai ca nu a permis efectuarea respectivelor �imbunatatiri", dar nu a permis accesul paratei-reclamante in spatiu.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 205 si urm. din Codul de procedura civila.
Parata-reclamanta S C A �C & C� a formulat cerere de chemare in garantie a L L D S.R.L.
In motivarea in fapt a cererii de chemare in garantie, parata-reclamanta a aratat ca a fost chemata in judecata de reclamanta-parata pentru plata contravalorii lipsei de folosinta a imobilului, proprietatea acesteia, detinut de parata-reclamanta in baza Contractului de inchiriere nr. 2/23.02.2010 incheiat cu societatea chemata in garantie.
Desi reclamanta-parata isi motiveaza actiunea pe faptul ca L L D S.R.L. nu si-a indeplinit obligatiile de plata asumate in baza Contractului de leasing nr. 2199/19.12.2007 incheiat cu aceasta, nu a inteles sa cheme in judecata aceasta societate, motiv pentru care a formulat prezenta cerere de chemare in garantie.
In ceea ce priveste contractul de inchiriere incheiat de parata-reclamanta cu chemata in garantie, parata-reclamanta a aratat ca a achitat toate facturile emise de chemata in garantie in calitate de locator si nu avea nicio datorie scadenta fata de aceasta, obligatiile chematei in garantie fata de reclamanta-parata, iar obligatiile asumate in baza Contractului de leasing nu pot fi transferate paratei-reclamante.
Chemata in garantie L D S.R.L. a depus intampinare prin care a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru cererea principala pentru lipsa de folosinta solicitata pentru perioada 15.04.2010-19.12.2010, in subsidiar, respingerea, ca neintemeiata, a cererii principale, respingerea, ca neintemeiata, a cererii de chemare in garantie si obligarea reclamantei-parate la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea in fapt a intampinarii, chemata in garantie a aratat ca la data de 14.09.2009, ca urmare a situatiei economice nefavorabile pe care o depasea, L D S.R.L., in calitate de utilizator al Contractului de leasing financiar nr. 2199/12.12.2007, a solicitat reclamantei-parate o rescadentare cu o perioada de gratie de 6 luni.
Reclamanta-parata a reziliat Contractul de leasing imobiliar nr. 2199/12.12.2007, ca urmare a nerespectarii obligatiei de plata. Avand in vedere acest aspect, chemata in garantie a comunicat reclamantei-parate intentia sa de plati pe cale amiabila debitul inregistrat in evidentele reclamantei-parate si de a pastra folosinta bunului proprietatea reclamantei-parate care a fost transmisa prin contractul initial. Drept raspuns la aceasta solicitare reclamanta-parata si-a aratat disponibilitatea de a stabili o intalnire pentru a lamuri concret aceste aspecte.
A mentionat chemata in garantie ca reclamanta-parata a incheiat mai multe contracte de leasing cu grupul de firme din care face parte si chemata in garantie.
La data de 05.05.2010, E. a invederat reclamantei-parate ca grupul sau de firme va face o plata in cuantum de 50.000 Euro, pentru Contractele de leasing incheiate. De asemenea, prin aceeasi adresa, E. si-a expirat dorinta ca reclamanta-parata sa confirme reactivarea contractelor suspendate si ii aduca la cunostinta acesteia ca urmatoarele plati vor fi efectuate conform unui viitor acord intre cele doua.
La data de 07.05.2010, reclamanta-parata a aratat ca asteapta achitarea tuturor datoriilor pana la data de 07.06.2010, ca mai apoi sa supuna discutiei, in cadrul organelor abilitate, posibilitatea pastrarii folosintei bunurilor date in leasing prin contractele initiale, prin semnarea unor noi contracte cu E.
La data de 14.04.2011, intre reclamanta-parata, pe de o parte si E 99, M C L S.R.L., S M & F S.R.L., dar si L D S.R.L., pe de alta parte, a fost incheiata o conventie prin care se statueaza faptul ca reclamanta-parata nu va proceda la reluarea posesiei bunurilor imobile care au facut obiectul Contractelor de leasing sau la initierea de noi actiuni in justitie impotriva partilor mai sus mentionate, daca pana la data de 17.06.2011, acestea vor credita contul bancar al reclamantei-parate, astfel cum este descris in Conventie. Atasate la aceasta conventie, sunt dovezile de plata achitate de R.M. din contul acesteia personal in numele societatilor catre F L conform Conventiei. Mai mult, aceasta nu a putut sa se inscrie in contabilitatea societatilor cu imprumutul de 330.000 de Euro din cauza faptului ca reclamanta-parata nu a dorit sa comunice cat a fost stins din creanta fiecarei societati in parte prin plata integrala a conventiei.
A aratat chemata in garantie ca a incheiat Contractul de inchiriere nr. 2/23.02.2010 cu SCA C & C avand in vedere faptul ca avea posesia spatiului in speta si fata de situatia prezentata mai sus reclamanta-parata nu putea proceda la reluarea posesiei bunurilor imobile este evident faptul ca aceasta nu are dreptul sa solicite lipsa de folosinta. Chemata in garantie nu a pierdut posesia imobilului situat in str. A� nr. 26, Sector 1, Bucuresti.
Mai mult, cererea de chemare in judecata a fost introdusa la data de 19.12.2013 astfel incat pentru perioada 15.04.2010-19.12.2010 a fost implinit si termenul de prescriptie.
In plus, reclamanta-parata nu a atacat pana in prezent sub nici o forma Contractul de inchiriere nr. 2/23.02.2010 astfel incat nefiind vorba despre nici o nulitate de drept, acesta este un contract perfect valabil.
In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie se solicita instantei sa aiba in vedere faptul ca SCA C & C avea cunostinta de situatia juridica a imobilului in discutie la momentul semnarii Contractului de inchiriere nr. 2/23.02.2010. Astfel cum se poate retine si din situatia de fapt prezentata de catre reclamanta-parata ca acestia au fost notificati de mai multe ori in acest sens. Prin felul in care se derula relatia contractuala este evident faptul ca SCA C & C si-a asumat orice risc legat de relatia cu reclamanta-parata si de situatia juridica a imobilului in discutie.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 115 din Codul de procedura civila.
Cererea reconventionala si cererea de chemare in garantie au fost legal timbrate, cu taxa judiciara de timbru in cuantum total de 11. 620 lei ( ordinele de plata nr. 582/11.11.2014 si nr. 581/11.11.2014 eliberate de U T B S.A.).
Prin incheierea de sedinta din 19.11.2014 au fost respinse, ca neintemeiate, exceptia inadmisibilitatii si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocate de                               parata-reclamanta si a fost unita cu fondul exceptia prescriptiei dreptului material la actiune a cererii reconventionale, invocata de reclamanta-parata.
Au fost incuviintate urmatoarele probe: pentru reclamanta-parata proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica in specialitatea evaluari imobiliare, pentru parata-reclamanta proba cu inscrisuri si proba cu expertiza in specialitatea constructii, iar pentru chemata in garantie proba cu inscrisuri.
La termenul de judecata din 21.10.2015 a fost puse in discutia partilor exceptia prescriptiei dreptului material, exceptie invocata de chemata in garantie L L D S.R.L. in raport de cererea principala si exceptia prescriptiei dreptului la actiune pentru cererea reconventionala, exceptie invocata de reclamanta-parata.
La acelasi termen de judecata parata-reclamanta si-a precizat catimea obiectului cererii reconventionale, in sensul ca a solicitat obligarea reclamantei-parate la plata sumei de 120.665 lei, reprezentand contravaloarea imbunatatirilor efectuate de parata-reclamanta la imobilul proprietatea reclamantei-parate, situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, sector 1.
Prin sentinta civila nr. nr.5762 din 21.10.2015 tribunalul a respins, ca neintemeiata, exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, exceptie invocata de chemata in garantie L L D S.R.L. in raport de cererea principala.
A respins, ca neintemeiata, exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, exceptie invocata de reclamanta-parata F L R IFN S.A., in raport de cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta S C A C & C.
A admis in parte cererea principala formulata de reclamanta-parata F L Ro IFN S.A., in contradictoriu cu parata-reclamanta S C A C & C.
A obliga parata-reclamanta la plata catre reclamanta-parata a sumei de 51.224 euro, echivalent in lei la cursul BNR de la data platii, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012 pentru spatiul situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, sector 1, precum si la plata dobanzii legale calculata de la data de 15.04.2010 si pana la plata integrala a debitului.
A obligat parata-reclamanta la plata catre reclamanta-parata a sumei de 9507,34 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru datorata in limita pretentiilor admise si onorariu expert in specialitatea evaluari proprietati imobiliare si evaluari bunuri mobile.
A luat act ca reclamanta-parata si-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecata constand in onorariu de avocat, pe cale separata.
A admis in parte cererea reconventionala, astfel cum a fost precizata, formulata de parata-reclamanta S C A C & C in contradictoriu cu reclamanta-parata F L R IFN S.A
A obligat reclamanta-parata la plata catre parata-reclamanta a sumei de 120.665 lei, reprezentand contravaloarea imbunatatirilor efectuate de parata-reclamanta la imobilul proprietatea reclamantei-parate, situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, sector 1.
A obligat reclamanta-parata la plata catre parata-reclamanta a sumei de 6018,3 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru datorata in limita pretentiilor admise si onorariu expert in specialitatea constructii si evaluarea proprietatii imobiliare.
A respins, ca neintemeiata, cererea paratei-reclamante privind plata cheltuielilor de judecata constand in onorariu de avocat.
A admis, in parte cererea de chemare in garantie, formulata de parata-reclamanta S C A C & C in contradictoriu cu chemata in garantie L L D S.R.L
A obligat chemata in garantie la plata catre parata-reclamanta a sumei de 51.224 euro, echivalent in lei la cursul BNR de la data platii, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012 pentru spatiul situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, sector 1, la plata dobanzii legale calculata de la data de 15.04.2010 si pana la plata integrala a debitului, precum si la plata sumei de 9507,34 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru datorata in limita pretentiilor admise pe cererea principala si onorariu expert in specialitatea evaluari proprietati imobiliare si evaluari bunuri mobile.
A obligat chemata in garantie la plata catre parata-reclamanta a sumei de 8007,34 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru achitata pentru solutionarea cererii de chemare in garantie.
Pentru a hotari astfel a retinut instanta, relativ la exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, exceptie invocata de chemata in garantie L L D S.R.L. in raport de cererea principala si exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, exceptie invocata de reclamanta-parata F L R IFN S.A., in raport de cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta S C A C & C, tribunalul retine ca aceste exceptii sunt neintemeiate, urmand a le respinge ca atare, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare.
Temeiul juridic invocat de reclamanta-parata pentru cererea principala este raspunderea civila delictuala.
Ca atare, instanta retine ca termenul de prescriptie a dreptului material la actiune este termenul general de prescriptie de 3 ani, in conformitate cu prevederile art. 3 alin. 1 teza I din Decretul nr. 167/1958, aplicabil spetei potrivit art. 5 din Legea nr. 71/2011.
Cu privire la data la care incepe sa curga termenul de prescriptie, tribunalul retine ca incidente in cauza sunt prevederile art. 8 alin.1 din acelasi act normativ, potrivit carora prescriptia dreptului la actiunea in repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicita incepe sa curga de la data cand pagubitul a cunoscut sau trebuia sa cunoasca, atat paguba, cat si pe cel care raspunde de ea.
Aceasta regula speciala de determinare a inceputului prescriptiei extinctive se distinge prin stabilirea a doua momente alternative de la care prescriptia extinctiva incepe sa curga: fie de la momentul subiectiv al cunoasterii pagubei si pe cel care raspunde de ea, fie momentul obiectiv (judecatoreste determinat) al datei la care trebuia, dupa imprejurari sa cunoasca aceste elemente.
De indata ce sunt intrunite cerintele legale pentru nasterea raspunderii - prejudiciu, fapta ilicita savarsita, in principiu, cu vinovatie si raport de cauzalitate intre cele doua elemente, un drept de reparatie exista, desigur nedesavarsit, deoarece intinderea prejudiciului, ca si modalitatea de reparare a lui nu sunt inca certe si cunoscute. Acest drept, nascut de la data faptei pagubitoare se desavarseste ulterior, prin concretizarea obligatiei corelative, fie prin invoiala partilor, fie prin ramanerea definitiva a hotararii judecatoresti.
In alte cuvinte, tribunalul retine ca, la momentul in care incepe sa curga prescriptia extinctiva, potrivit art. 8 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, pagubitul nu trebuia sa cunoasca intinderea prejudiciului, ci numai existenta acestuia, intrucat intinderea urmeaza a fi stabilita prin invoiala partilor sau prin hotarare judecatoreasca.
Retine tribunalul ca este necontestat faptul ca nu a fost obtinut de catre chemata in garantie acordul reclamantei-parate in vederea inchirierii spatiului ce a facut obiectul Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199/19.12.2007, incalcandu-se prevederile art. 9.2 lit. h din contractul mentionat (fila 11 vol. I dosar) si art. 10 lit. c din                                    O.G nr. 51/1997.
Reclamanta-parata a aflat de ocuparea spatiului ce a facut obiectul contactului de leasing mentionat mai sus, cu ocazia executarii silite a chematei in garantie.
In speta, pentru cererea principala, instanta apreciaza ca termenul de prescriptie a dreptului material a inceput sa curga la data de 29.11.2011, cand reclamanta-parata a formulat cererea de validare a popririi, in cadrul dosarului de 64/2011 deschis la BEJ C.C., sustinand ca parata-reclamanta este tert poprit al chematei in garantie in baza contractului de inchiriere incheiat de acestea din urma (filele 35-37 vol. II dosar).
In consecinta, retine tribunalul ca de la data de 29.11.2011 si pana la data de 18.12.2013, data formularii cererii principale, nu s-a implinit termenul de prescriptie de trei ani.
Pentru cererea reconventionala, tribunalul retine ca termenul de prescriptie a dreptului material la actiune a inceput sa curga la de 11.07.2012, data la care executorul judecatoresc D.B. s-a prezentat la imobilul situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, et.3, sector 1 si a procedat la executarea silita a imobilului, parata-reclamanta pierzand posesia bunului, iar de la aceasta data si pana la data de 31.07.2014, data formularii cererii reconventionale, nu s-a implinit termenul de prescriptie de 3 ani.
Pe fondul cererii principale, tribunalul a retinut ca intre reclamanta-parata F L IFN R S.A., in calitate de finantator, si L D S.R.L., in calitate de utilizator, s-a incheiat Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007, avand ca obiect imobilul situat in sector 1, Bucuresti, strada A� nr. 26, et. 1.
Pentru ca L D S.R.L. nu si-a indeplinit obligatiile de plata asumate reclamanta-parata a reziliat la data de 15 aprilie 2010 contractul de leasing mentionat si a initiat procedura executarii silite impotriva chematei in garantie L L D S.R.L. pentru recuperarea debitului si a imobilului.
Cu ocazia executarii silite, reclamanta-parata a luat cunostinta de faptul ca etajul 3 al imobilului era ocupat de parata-reclamanta, iar aceasta pentru a justifica dreptul de folosinta asupra spatiului a prezentat Contractul de inchiriere nr. 2/23.02.2010, incheiat cu chemata in garantie.
Potrivit notificarii de reziliere, Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007 a incetat la data de 15.04.2010 (filele 26 si 27 vol. I), data la care in conformitate cu prevederile art. 11.4 din acest contract chemata in garantie avea obligatia de a preda spatiul reclamantei-parate. La aceeasi data a incetat si Contractul de inchiriere nr. 2/23.02.2010, odata cu desfiintarea dreptului de folosinta locatorului/utilizatorului.
Dupa data de 15.04.2010 si pana la data de 11.07.2012, data evacuarii (filele 12-18 vol. II ) chemata in garantie a utilizat spatiul in mod abuziv, cu incalcarea obligatiilor asumate prin Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007 si astfel cum s-a retinut cu putere de lucru judecat prin sentinta civila   nr. 4162/08.03.2012 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr. 50897/299/2011(filele 35-37 vol. II dosar), conventia din 14.04.2011 prin care s-a prelungit termenul de predare a imobilului pana la data de 17.06.2011 nu a avut intelesul unei reactivari a contractului de leasing si a dreptului utilizatorului de subinchiriere, ci de suspendare a executarii silite in vederea solutionarii amiabile a litigiului. Prin urmare, raporturile dintre partile litigante se rezolva pe teren delictual, iar nu contractual, odata cu incetarea raporturilor contractuale intre reclamanta-parata si chemata in garantie.
Retine tribunalul ca parata-reclamanta pentru a avea un contract de inchiriere valabil incheiat, avand in vedere si prevederile art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997, care sa fie in mod real opozabil finantatorului (reclamanta-parata) trebuia cu minime diligente, sa solicite utilizatorului (chemata in garantie) sa prezinte acordul finantatorului pentru incheierea contractului.
Notarea contractului de inchiriere in cartea funciara are rolul de opozabilitate fata de terti, titularul dreptului de proprietate inscris in cartea funciara (reclamanta-parata) neavand o asemenea calitate.
Notarea contractului de inchiriere in cartea funciara nu creeaza drepturi suplimentare chiriasului, respectiv de a se opune eliberarii spatiului la incetarea contractului de leasing din culpa utilizatorului.
Drepturile chiriasului se subroga drepturilor utilizatorului, astfel incat in nicio situatie chiriasul nu poate dobandi mai multe drepturi decat utilizatorul.
Tribunalul a retinut ca prin materialul probator administrat, reclamanta-parata a dovedit indeplinirea cumulativa a conditiilor raspunderii civile delictuale, potrivit art. 998 si art. 999 din Codul civil de la 1864.
Conform art. 998 Cod civil de la 1864, orice fapta a omului, care cauzeaza altuia un prejudiciu, obliga pe acela din a carui greseala s-a ocazionat, sa-l repare, iar potrivit art. 999 Cod civil de la 1864, omul este responsabil nu numai de prejudiciul cauzat prin fapta sa, dar si de acela care a cauzat prin neglijenta sau imprudenta sa. Din interpretarea acestor dispozitii legale rezulta ca pentru angajarea raspunderii civile delictuale trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: existenta unei fapte ilicite, existenta unui prejudiciu, legatura de cauzalitate intre fapta ilicita si prejudiciu, precum si vinovatia autorului faptei ilicite.
Fata de probele administrate in cauza, instanta a retinut ca ocuparea unui imobil pentru care parata-reclamanta nu mai detinea un titlu valabil de la data de 15.10.2014, avand in vedere si principiul disponibilitatii (reclamanta-parata a sustinut ca a fost lipsita de folosinta bunului de la data rezilierii contractului de leasing si incepand cu aceasta data a fost savarsita fapta ilicita), justifica antrenarea raspunderii civile delictuale a   paratei-reclamante, in temeiul prevederilor art. 998 si art. 999 din Codul civil pentru prejudiciul produs reclamantei-parate, constand in lipsa de folosinta pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012.
Astfel, in perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007) si data de 11 iulie 2012 (data evacuarii paratei-reclamante din spatiu), reclamanta-parata a fost lipsita de folosinta spatiului de catre parata-reclamanta, neavand posibilitatea de a-l inchiria sau de a-l vinde.
Vinovatia paratei-reclamante, s-a apreciat, imbraca forma culpei, sub forma neglijentei, deoarece cu diligente minime putea sa solicite utilizatorului (chemata in garantie) sa prezinte acordul finantatorului pentru incheierea contractului de inchiriere, ipoteza in care acesta putea sa-i aduca la cunostinta data rezilierii contractului de leasing, data la care a incetat si contractul de inchiriere.
Prejudiciul a fost dovedit, iar intinderea acestuia, stabilita potrivit raportului de expertiza tehnica (fila 91 vol. III), de 51.224 euro si nu de 54.000 euro cum s-a solicitat prin cererea introductiva de instanta.
A mai retinut tribunalul existenta legaturii de cauzalitate intre fapta ilicita si prejudiciu.
Raportat la prevederile O.G. nr. 9/2000 si O.G. nr. 13/2011 tribunalul a apreciat intemeiata cererea reclamantei-parate privind plata dobanzii legale.
Pe fondul cererii reconventionale, tribunalul a retinut concluziile raportului de expertiza, astfel cum a fost completat, relativ la valoarea imbunatatirilor efectuate de parata-reclamanta la imobilul proprietatea reclamantei-parate, situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, sector 1, faptul ca acestea sunt in cuantum de 120.665 lei precum si necesitatea si utilitatea acestora, faptul ca au adus un spor de valoare spatiului inchiriat.
Relativ la intrunirea conditiilor platii nedatorate: respectiv daca prestatia a avut semnificatia unei plati, datoria nu exista din punct de vedere juridic, iar plata s-a facut din eroare a constatat tribunalul, raportand situatia de fapt la dispozitiile art. 992 si urm. din Codul civil de la 1864 (aplicabil in speta potrivit art. 5 din Legea nr. 71/ 2011), ce reglementeaza institutia platii nedatorate, intrunite cumulativ conditiilor, din moment ce prestatia efectuata de parata-reclamanta � solvens cu privire la sumele achitate pentru imbunatatirile necesare si utile, care au creat un spor de valoare de 120.665 lei spatiului situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, sector 1, a avut semnificatia operatiei juridice a unei plati, ca datoria vizata, desi a existat initial, a disparut cu efect retroactiv, ca urmare a stabilirii faptului ca bunul a fost inchiriat de la utilizator si nu de la proprietar si ca solvensul a fost in eroare la momentul la care a facut imbunatatirile, tribunalul apreciaza ca este intemeiata cererea paratei-reclamante privind obligarea reclamantei-parate la plata contravalorii imbunatatirilor spatiului al carui proprietar este reclamanta-parata, la valoarea precizata la termenul de judecata din 07.10.2015, de 120.665 lei.
In temeiul art. 453 din Codul de procedura civila, retinand culpa procesuala a reclamantei-parate in solutionarea cererii reconventionale, tribunalul va dispune obligarea reclamantei-parate la plata catre parata-reclamanta a sumei de 6018,3 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru datorata in limita pretentiilor admise si onorariu expert in specialitatea constructii si evaluarea proprietatii imobiliare.
In baza art. 249 si art. 452 din Codul de procedura civila, intrucat parata-reclamanta nu a depus la dosar dovada achitarii onorariului avocatului, care a formulat cererea reconventionala si a reprezentat reclamanta-parata in proces, tribunalul a respins, ca neintemeiata, cererea paratei-reclamante privind plata cheltuielilor de judecata constand in onorariu de avocat.
Cu privire la cererea de chemare in garantie, tribunalul a retinut, conform art. 72 alin. 1 c.pr.civ. ca �partea interesata poate sa cheme in garantie o alta persoana impotriva careia ar putea sa se indrepte, in cazul cand ar cadea in pretentiuni cu o cerere in garantie sau in despagubire�.
In doctrina s-a afirmat ca institutia chemarii in garantie ofera avantajul ca doua situatii juridice complet deosebite pot fi rezolvate prin aceeasi hotarare, iar pe aceasta cale se da posibilitatea chematului in garantie sa contribuie la o aparare completa in actiunea principala, asigurand astfel o mai buna administrare a justitiei. Asadar, cererea de chemare in garantie este considerata ca o adevarata actiune, fiind admisibila ori de cate ori partea in proces are dreptul, in cazul in care ar cadea in pretentii, sa se indrepte impotriva altei persoane cu o cerere in garantie sau in despagubire. Prin urmare, dispozitiile art. 72 alin.1 din Codul de procedura civila justifica utilizarea institutiei procesuale a chemarii in garantie ori de cate ori partea ar putea sa se indrepte, in situatia in care ar pierde procesul, impotriva altei persoane cu o cerere in garantie sau despagubire si dau posibilitatea chematului in garantie, devenit parte in proces sa-si administreze toate probele si sa faca toate apararile in sprijinul partii pe care o garanteaza, astfel incat obligatia de garantie devine activa si se traduce in fapt. Obligatia de garantie poate izvori fie din conventie, fie dintr-o dispozitie legala.
In raport de prevederile art. 72 din Codul de procedura civila, instanta a retinut ca parata-reclamanta a achitat chematei in garantie, cu titlu de chirie, sume de bani, astfel conform inscrisurilor aflate la filele 83-120 vol. I, in baza Contractului de inchiriere                nr. 2/23.02.2010, pentru folosinta spatiului situat in Bucuresti, str. A� nr. 26, sector 1, pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012, iar pentru folosinta spatiului mentionat si pentru aceeasi perioada a fost obligata prin cererea principala, astfel ca, raportat la dispozitiile O.G. nr. 9/2000, O.G. nr. 13/2011 si art. 453 din Codul de procedura civila, tribunalul a apreciat intemeiata cererea de chemare in garantie.
Raportat la art. 453 din Codul de procedura civila, retinand culpa chematei in garantie in solutionarea cererii de chemare in garantie, tribunalul a dispus obligarea chematei in garantie la plata catre parata-reclamanta a cheltuielilor de judecata.
Impotriva acestei sentinte au formulat apel partile, pentru motive de nelegalitate si netemeinicie.
In apelul sau, reclamanta parata BNP P L S IFN SA a solicitat modificarea in parte a sentintei; admiterea exceptiei prescriptiei dreptului la despagubiri pretins de SCA C & C, prin cererea reconventionala, respingerea acesteia ca prescrisa, in subsidiar ca neintemeiata; in masura in care se constata existenta unor datorii reciproce, compensarea acestora pana la concurenta celei mai mici dintre ele; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii s-a sustinut ca in mod gresit prima instanta a retinut ca in cauza nu opereaza prescriptia dreptului material la actiune, cu toate ca termenul de prescriptie a inceput sa curga de la data la care imbunatatirile au fost efectuate si nu de la 11.07.2012 , data la care executorul judecatoresc a recuperat spatiul.
S-a prevalat apelanta de dispozitiile art. 7 Decretul 167/1958, sustinand ca dreptul la actiune s-a nascut la data la care imbunatatirile au fost realizate, nu la momentul realizat evacuarii sale din spatiu.
Cu privire la fondul cererii reconventionale s-a sustinut ca, in mod gresit prima instanta a retinut incidenta institutiei platii nedatorate in cauza nefiind intrunite cerintele impuse de doctrina si practica judiciara, respectiv prestatia sa fi avut semnificatia unei plati, datoria nu a existat din punct de vedere juridic, plata s-a efectuat din eroare.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 223 alin. 3 coroborat cu art. 411 alin. 1 pct. 2 teza a II � a, art. 411 alin. 2 c.pr.civ.
In apelul sau parata SCA C & C a solicitat schimbarea sentintei, in sensul respingerii cererii de chemare in judecata , ca inadmisibila si pe fond ca neintemeiata.
S-a sustinut ca, in mod gresit prima instanta a dispus obligarea societatii la plata contravalorii lipsei de folosinta, a dobanzilor si a cheltuielilor de judecata.
Relativ la inadmisibilitatea cererii principale s-a sustinut ca reclamanta nu justifica un drept pecuniar impotriva paratei, cata vreme acesta a detinut spatiul in temeiul unui contract de inchiriere, valabil incheiat, inscris in cartea funciara a imobilului, cunoscut si asumat de catre proprietarul imobilului, societatea reclamanta.
S-a mai aratat ca, in temeiul acestui contract au fost achitate toate facturile emise de locator, nefiind inregistrate datorii scadente, nerespectarea obligatiilor locatorului fata de proprietar nefiind imputabile sublocatorului.
S-a prevalat apelanta de clauzele cuprinse in art. 7.1 lit. e din contractul de inchiriere , care specifica pentru cazul transferului dreptului de proprietate al imobilului, transferul obligatiei de respectare a contractului de inchiriere, precum si clauzele cuprinse in art. 10.2 cap. X din contractul de leasing care recunosc dreptul utilizatorului de a inchiria, fiindu-i interzisa doar exercitarea dreptului de dispozitie.
S-a sustinut inlaturarea celor retinute prin sentinta civila nr. 4162/2012 care, in privinta valabilitatii contractului de inchiriere nu se bucura de autoritate de lucru judecat.
Relativ la raspunderea civila delictuala a societatii parate s-a subliniat ca ocuparea imobilului constituie o fapta licita, dreptul de folosinta fiind exercitat in temeiul unui contract valabil incheiat, conduita societatii de avocatura fiind una onesta, in armonie cu dreptul pozitiv si obligatiile contractuale asumate.
S-a subliniat ca reclamanta nu aprobat existenta unui prejudiciu, de la data eliberarii imobilului nerezultand ca reclamata a valorificat in vreun fel imobilul, care in prezent se gaseste in stare avansata de degradare.
Cu privire la efectele chemarii in garantie, s-a sustinut ca argumentele primei instante sunt in contradictie cu principiile institutiei, in cadrul acesteia obligatiile partilor implicate raman distincte, isi pastreaza individualitatea, fara a da nasterea unor obligatii noi, admiterea cererii de chemare in garantie asigurand rezolvarea unei singure obligatii cea a chematului in garantie, defalcarea obligatiilor in cadrul raportului juridic complex este de natura a deturna institutia de la scopul pentru care a fost conceputa.
Au fost aduse critici cu privire al modalitatea de solutionare a cererii de acordare a cheltuielilor de judecata.
In apelul sau, chemata in garantiei L D SRL a solicitat admiterea apelului si schimbarea in tot a sentintei apelate, respingerea ca neintemeiata a cererii de chemare in judecata, respingerea ca neintemeiata a cererii de chemare in garantie, cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecata.
S-a aratat in motivarea apelului, in esenta, cu privire la contractul de leasing ca derularea corespunzatoarea a acestuia a fost obstructionata de societatea reclamanta, care , in calitate de finantator asigurat premisele rescadentarii datoriei; ca prin Conventia de la 14.04.2011 incheiata cu grupul de firme din care face parte reclamanta, L D a fost asigurata ca nu se va proceda la preluarea bunurilor detinute in temeiul contratului de leasing, context in care a fost incheiat contractul de inchiriere.
S-a mai aratat ca societatea nu a mai incasat contravaloarea chiriei aferente contractului, prevalandu-se in dovedirea acestor sustineri de cele invederate de SCA C & C referitor la faptul ca ulterior notificarii eliberarii spatiului nu au mai fost emise facturi si nu   s-au efectuat plati pentru chiria datorata, singurele plati efectuate fiind cele pentru utilitati.
S-a sustinut ca, in mod gresit prima instanta a procedat la admiterea cererii de chemare in garantie, cu toate ca din materialul probator a rezultat ca pentru perioada cuprinsa intre 10.2010 si 11.07.2012 , cu toate ca s-a aflat in posesia spatiului inchiriat locatarul nu a achitat chiria de 2 000Euro / luna si nici contravaloarea utilitatilor, situatie in care nu se poate indreptat impotriva locatorului pentru neindeplinirea propriilor obligatii.
De asemenea, s-a sustinut ca , prin cererea de chemare in garantie nu s-a subliniat care sunt obligatiile asumate de catre locator si nerespectate, nefiind astfel indeplinita conditie prevazuta de art. 72 alin. 1 c.pr.civ.
S-a sustinut ca prima instanta nu a motivat admiterea cererii de chemare in garantie, conform art. 425 c.pr.civ.; a omis analizarea argumentelor potrivit carora societatea de avocatura cunostea situatia juridica a imobilului la data semnarii contractului de inchiriere, prin atitudinea sa pasiva asumandu-si un risc implicit legat de ramanerea in spatiu.
A fost criticata solutia primei instante si cu privire la constatarea ca intrunite a conditiilor raspunderii civile delictuale, sustinand apelanta ca locatarul a exercitat dreptul de folosinta in temeiul unui contract de inchiriere valabil incheiat, ce nu fusese reziliat sau desfiintat printr-o hotararea judecatoreasca, folosinta exercitata fiind licita.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 466 si urm. C.pr.civ. art. 453 si art. 72 cu referirte la art. 425 c.pr.civ.
Prin intampinarea formulata la 18.03.2016, apelanta reclamanta BNP P L S IFN SA a solicitat respingerea apelului formulat de catre SCA C & C ca nefondat, admiterea apelului sau cu consecinta mentinerii in parte a sentintei, cu cheltuieli de judecata.
In esenta au fost aduse argumente similare celor cuprinse in cererea de apel, argumente deja consemnate.
Relativ la solicitarea inlaturarii raspunderii delictuale retinute in prima instanta, urmare a existentei unui contract de inchiriere, in temeiul caruia spatiul era detinut fapt ce excludea posesia ilicita s-a subliniat ca titlul de care intelege parata sa se prevaleze nu este valabil incheiat si nu este opozabil proprietarului, acesta constituind motivul pentru care posesia sa nu poate fi socotita in concordanta cu legea.
S-a subliniat ca spatiul in litigiu a este proprietatea reclamantei din anul 2007, fiind in folosinta SC L D in temeiul unui contract de leasing , contract prin care dreptul utilizatorului de a dispune de bun, in sensul administrarii era conditionat de acceptul prealabil al proprietarului.
Au fost invocate si dispozitiile art. 10 OG 51/1997 dispozitii transpuse in contractul de leasing.
Prin intampinarea formulata la 17.03.2015 SCA C & C a solicitat respingerea in tot ca neintemeiat a apelului formulat de catre reclamanta BNP P IFN, respingerea in parte ca neintemeiat a apelului formulat de catre chemata in garantie L D.
S-a sustinut ca in mod corect prima instanta a respins exceptia prescrierii dreptului material la actiune apreciind ca termenul curge de la data la care locatarul a pierdut posesia bunului.
Cu privire la apelul chematei in garantie s-a sustinut ca , in mod corect prima instanta a admis cererea de chemare in garantie retinand determinismul raporturilor contractuale dintre cele trei parti, integrarea organica a acestora intr-o structura tripartita.
Prin intampinarea formulata la 17.03.2016 chemata in garantie L D a solicitat admiterea apelului formulat de catre SCA C & C si schimbarea sentintei in sensul respingerii cererii de chemare in judecata ca neintemeiata.
Respingerea apelului reclamantei, cu aplicarea corespunzatoare a dispozitiilor art. 453 c.pr.civ.
S-a sustinut, in esenta ca societatea nu poate fi obligata direct fata de reclamanta BNP Paribas ca urmare a faptului ca intre aceste parti nu exista un raport juridic procesual, eventuala insolvabilitate neurmand a fi suportata de reclamant ci de parat.
Analizand actele si lucrarile dosarului, in limita criticilor formulate prin motivele de apel, Curtea retine urmatoarele:
Relativ la situatia de fapt constata ca BNP P L S IFN SA (F L) cumparat in temeiul contractului de vanzare cumparare nr. 3590/20.12.2007 imobilul aflat in str. A� nr. 26 sector 1 pe care la transmis vanzatorului, in temeiul contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199/12.12.2007.
Contractul de leasing a fost reziliat la data de 15.07.2010 ca urmare a neindeplinirii de catre utilizator a obligatiilor de plata asumate, fiind recuperat imobilul la data de 11.07.2010 urmare a executarii silite.
In cursul derularii normale a contractului de leasing, prin contractul de inchiriere nr. 2/23.02.2020 utilizatorul L D SRL a inchiriat parte din spatiul detinut, respectiv etaj 3 al imobilului catre SCA C & C.
Prin contractul de leasing, art. 9.2 lit. h Capitolul Obligatiile partilor s-a stipulat cu privire la obligatia utilizatorului de a nu subinchiria imobilul decat cu acordul scris prealabil al finantatorului , atat cu privire la persoana subchiriasului cat si cu privire la clauzele contractului de subinchiriere, obligatie nerespectata de catre utilizator.
De asemenea, din cuprinsul Contractului de Inchiriere nr. 2/23.02.2010 retine ca relevante clauzele cuprinse in art. 7.1 lit. b prin care locatarul s-a obligat sa asigurare folosinta spatiului inchiriat pe toata durata contractului, sa garanteze chiriasului contra tulburarii folosintei bunului inchiriat si ale art. 7.1 lit. e relativ la obligatia locatorului de a asigura , in cazul transferului dreptului de proprietate folosinta utila pe toata durata contractului, respectiv pana in 01.03.2015.
Cu privire la drepturile si obligatiile locatarului retine ca semnificative dispozitiile art. 8.1 lit. b din contract, prin care se recunoaste dreptul locatarului de a efectua imbunatatirile necesare destinatiei inchirierii, fara a aduce modificari structurii de rezistenta a imobilului si numai cu acordul scris si prealabil al proprietarului, ce nu poate fi refuzat decat justificat.
Cu privire la apelul formulat de catre parata S C A C & C relativ la gresita solutionare a cererii de chemare in judecata retine ca, in chestiune este suma datorata cu titlul de despagubiri pentru lipsa folosintei imobilului in perioada 15.04.2010 � 11.07.2012, cerere intemeiata pe dispozitiile art. 998 � 999 cod civil.
Apelanta sustine ca a opus intemeiat, un contract de inchiriere valabil incheiat, ale caror clauze au fost respectate intocmai, apelanta, in calitate de locatar achitand sumele datorate cu titlul de chirie astfel ca beneficiaza de garantia conferita de art. 7.1 lit. e capitolul VII din contractul de inchiriere.
Constata ca in cauza, in analizarea bunei credinte, precum si a valabilitatii contractului de inchiriere relevanta prezinta dispozitiile art. 9.2 lit. h din contractul de leasing imobiliar nr. 2199/19.12.2007, mai precis nerespectarea la incheierea contractului de inchiriere a obligatiei de informare prealabila cu privire la intentiile contractuale ale utilizatorului cat si cu privire la persoana subchiriasului si a clauzelor contractului.
Data fiind obligatia de diligenta implicita la incheierea unui contract de inchiriere pentru o chirie lunara de 2 000 Euro si retinand ca locatorul, profesionist, dispunea de un nivel de pregatire juridica superior celui unui consumator mediu, va inlatura apararea acestuia potrivit caruia nu a cunoscut si nu a putut anticipa existenta unui contract de leasing.
Verificarea titlului in temeiul caruia era detinut imobilul de catre locator se subsuma unei obligatii de diligenta contractuala minime astfel ca neindeplinirea acesteia nu probeaza buna credinta ci neglijenta circumscrisa culpei.
Insa locatarul nu poate opune valabil dispozitiile art. 7.1 lit. e din contractul de inchiriere nu numai pentru ca la incheierea acestuia culpa sa in nerespectarea obligatiei nu de a obtine acceptul proprietarului ci de a solicita utilizatorului L D obtinerea prealabila a acestuia ci si pentru ca situatia in care s-a regasit nu este cea reglementata prin dispozitiile contractuale.
In cauza nu este un transfer de proprietate ci insasi exercitarea dreptului de proprietate al BNP P F L ale carui drepturi de informare si de optiune rezervate prin contractul de leasing relativ la un contract de subinchiriere nu au fost respectate.
Indeplinirea unor formalitati de publicitate, neimpuse de lege pentru opozabilitate si la care contractul de leasing nu a facut referire, pe care finantatorul nu le-a apreciat ca eficiente in protejarea dreptului sau de proprietate asupra imobilului, nu prezinta relevanta si nu fac opozabil contractul fata de adevaratul proprietar.
Prin urmare, apararea paratei potrivit careia a detinut imobilul in temeiul unui contract valabil incheiat nu poate fi primita.
Retine si faptul ca, ulterior rezilierii contractului de leasing, nu a operat un transfer al dreptului de proprietate ci o pierdere a dreptului de folosinta al utilizatorului � locator, SC L D, situatie care nu era prevazuta in contractul de inchiriere in mod distinct si care nu se subsumeaza situatiei prevazute la art. 7.1 lit. e astfel ca nici in conditiile unui contract de inchiriere valabil incheiat situatia locatarului nu ar fi fost diferita, contractul sau incetand la data rezilierii contractului de leasing.
De altfel, asa cum a fost formulat art. 7.1 lit. e din contract nu acopera decat situatia schimbarii titularului dreptului de proprietate respectiv o eventuala vanzare a imobilului de catre utilizator, ceea ce nu este cazul in speta dedusa judecatii.
Prin urmare, indiferent de validitatea titlului sau, ca urmare a faptului ca pentru situatia in care utilizatorul pierdea dreptul de folosinta nu a fost prevazuta o modalitate de garantare a drepturilor locative, si sublocatorul a pierdut dreptul sau la data rezilierii contractului de leasing.
S-a prevalat parata de vinovatia utilizatorului locator in neindeplinirea obligatiei de predare a spatiului, ulterior rezilierii.
  Fapta ilicita a acestuia nu poate constitui o premisa pentru folosinta licita a imobilului de catre parata si nici nu inlatura vinovatia acesteia in neindeplinirea propriei obligatii de eliberare a spatiului.
Rezulta ca ulterior datei de 15.04.2010 SCA C & C a ocupat abuziv spatiul, refuzul sau de a il elibera fiind circumscris faptei ilicite, fiind neindoielnic ca autorul prejudiciului, constand in contravaloarea lipsei de folosinta trebuie obligat la plata despagubirilor pentru pagubele cauzate prin incalcarea dreptului de proprietare.
Retine ca intinderea acestuia a fost corect determinata, prin expertiza tehnica de specialitate.
Apreciaza, astfel ca in solutionarea cererii de chemare in judecata, prima instanta a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 998 � 999 cod civil.
De asemenea, constata corecta interpretare si aplicare a dispozitiilor OG 9/2000 si ale OG 13/2011 in solutionarea capatului de cerere avand ca obiect dobanda legala.
Retine, cu privire la solutionarea cererii de acordare a cheltuielilor de judecata, raportat la art. 453 c.pr.civ. aprecierea justa a culpei procesuale a paratei reclamante, de catre prima instanta, atat relativ la cererea principala cat si cu privire la modalitatea in care a fost solutionata cererea de chemare in garantie.
In consecinta, raportat la dispozitiile ar. 480 alin. 1 c.pr.civ. a respins apelul formulat de catre parata reclamanta SCA C & C, ca nefondat.
Cu privire la apelul formulat de catre chemata in garantiei L D SRL a rezultat ca admitand, in parte cererea de chemare in garantie, prima instanta a obligat SC L D SRL la plata sumei de 51 224 Euro, echivalent in lei la data platii, contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 15.04.2010 � 11.07.2012 cu dobanda legala aferenta si cheltuieli de judecata.
In esenta s-a sustinut ca nu poate fi obligata la plata de despagubiri, ca urmare a faptului ca parata, in calitate de locatar nu si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei, in perioada cuprinsa intre octombrie 2010 si 11.07.2012.
Argumentele sale se intemeiaza, in esenta pe exceptia de neexecutare, exceptie ce poate fi opusa relativ la executarea contractului de inchiriere sustinandu-se ca nu poate fi tinuta de obligatia de a asigura folosinta linistita si utila a imobilului ca urmare a faptului ca ulterior datei de 15.04.2010 parata nu a mai achitat chiria datorata.
In analizarea culpei contractuale concurente si a relevantei pe care acesta o prezinta pentru neexecutarea obligatiilor locatorului constata ca neexecutarea se datoreaza faptei insesi a celui ce opune exceptia, fapt de natura a o lipsi de eficienta.
SC L D este in culpa pentru a fi inchiriat fara acordul prealabil al proprietarului imobilul pe care il avea in folosinta si pentru a nu fi asigurat folosinta, pe toata durata contractului de inchiriere.
Nu este lipsit de importanta nici faptul ca, in desconsiderarea clauzelor contractului nu a emis facturi lunar pentru contravaloarea chiriei convenite.
Rezulta ca neachitarea chiriei, in perioada ulterioara rezilierii contractului de leasing si, pentru motivele deja consemnate, a contractului de inchiriere nu c

Sursa: Portal.just.ro