Nulitate contract vanzare-cumparare pentru vicierea consimtamantului si cauza falsa. Reclamanta a avut convingerea ca incheie un contract de intretinere, nu un contract de vanzare-cumparare.

Tip: sentinta civila
Nr./data:  1594/07.04.2008
Dosar nr. 4486/221/2007
Autor: Judecatoria Deva
Domenii asociate: validitate act juridic civil

Nulitate contract vanzare-cumparare pentru vicierea consimtamantului si cauza falsa. Reclamanta a avut convingerea ca incheie un contract de intretinere, nu un contract de vanzare-cumparare.

Prin actiunea civila inregistrata  sub nr. 4486/221/2007, reclamanta Z.R. a solicitat instantei ca, in contradictoriu cu paratii C.C.D.  si C.V., sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orsa din Deva si a sa dispuna restabilirea situatiei anterioare de carte funciara cu privire la imobilul situat in Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara.
In fapt, reclamanta sustine ca imobilul in litigiu constituie domiciliul sau si al sotului sau, fiind mostenit de la parintii sai; ca la inceputul anului 2006 s-a hotarat sa hotarat sa incheie un contract de intretinere cu paratii, care sunt fiica si nepotul sau, cu rezerva uzufructului viager, sens in care s-au prezentat la notarul public pentru perfectarea actelor in forma autentica; ca la biroul notarului public i s-a cerut sa semneze  contractul, fara ca acesta sa-i fie citit, ori sa-i fie prezentat pentru a-l citi; ca nu s-a gandit nici o clipa ca acest contract ar putea avea un alt obiect, decat cel convenit cu paratii si ca nu i-a fost remis nici un exemplar al actului; ca nu a stiut nimic despre adevarata natura a contractului, decat in cursul anului 2007, cand, in urma unor discutii intre parat si sotul sau, cel dintai a afirmat ca imobilul ii apartine; ca abia ulterior a intrat in posesia unui exemplar al actului, constatand ca natura juridica a acestuia este cu totul alta decat cea pe care a avut-o in vedere la semnarea acestuia; ca, prin urmare, contractul este lovit de nulitate absoluta, intrucat consimtamantul sau a  fost viciat sub forma erorii obstacol; pe de alta parte, reclamanta afirma ca pretul stipulat in contract, de 20.000 RON, este derizoriu, in raport cu valoarea reala a imobilului, astfel ca, potrivit disp. art. 1303 c. civ., contractul este lovit de nulitate absoluta si pentru acest motiv; in fine, reclamanta mai sustine si ca pretul nu i-a fost achitat, situatie fata de care apreciaza contractul ca avand si o cauza ilicita, respectiv, dobandirea de catre parati a imobilului, fara prestarea unei intretineri, ori plata unui pret.
In drept s-au invocat disp. art. 953, 954 si 1303 c. civ.
Prin incheierea din camera de consiliu, din data de 01.11.2007, instanta a dispus scutirea reclamantei de plata taxei de timbru, in suma de 1271,20 RON (f.19).
Paratii au formulat intampinare (f.23), prin care au solicitat respingerea  actiunii ca neintemeiata, sustinand, in esenta, ca, pana in anul 1999, in imobilul din litigiu, a locuit paratul C.C.D., impreuna cu strabunica acestuia – respectiv, mama reclamantei; ca dupa decesul mamei sale, in imobil s-a mutat reclamanta si sotul acesteia, iar in casa in care au locuit acestia din urma( din Cristur, nr. 22 bis), s-a mutat celalalt fiu al reclamantei, Z.I.; ca, pentru a evita discutiile intre frati, reclamanta a decis sa le vanda lor imobilul de la nr. 34; ca, la stabilirea pretului, a fost avuta in vedere atat starea avansata de degradare in care se afla imobilul, cat si relatia de rudenie dintre parti; ca au inceput efectuarea de lucrari de renovare a casei si ca, probabil, celalalt fiu al reclamantei, impins de invidie, a reusit sa o determine pe aceasta sa promoveze actiunea de fata.
In drept s-au invocat disp. art. 115-118 c. pr. civ.
Paratul C.C.D. a formulat si cerere reconventionala (f.25-26), prin care a solicitat, in principal, sa fie obligata reclamanta sa-i lase  in deplina proprietate si linistita posesie, imobilul cumparat; in subsidiar, a solicitat obligarea acesteia  la restituirea pretului de 20.000 RON, precum si la plata unor despagubiri de 20.000 RON, reprezentand contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului.
In sustinerea cererii reconventionale, paratul  arata ca parata il impiedica sa foloseasca imobilul si ca a adus o serie de imbunatatiri acestuia, in valoare de 20.000 RON.
In drept s-au invocat disp. art. 119-120 si art. 274 c. pr. civ., precum si art. 480 c. civ.
Reclamanta a depus intampinare la cererea reconventionala (f.30), prin care a solicitat respingerea capatului de cerere referitor la revendicare ca inadmisibil, prin prisma faptului ca reclamantul detine doar nuda proprietate a imobilului.
In ce priveste plata despagubirilor, reclamanta sustine ca cererea reconventionala este neintemeiata sub aspectul restituirii  pretului, cata vreme acest pret nu a fost vreodata achitat.
In fine, cu privire la imbunatatirile aduse imobilului, a aratat ca nu se opune platii contravalorii acestora – in masura in care sunt dovedite.
La data de 12.12.2007, paratii au depus la dosarul cauzei o precizare a cererii reconventionale, prin care au aratat ca, numai dintr-o eroare, a fost omisa parata C.V. din cuprinsul acesteia.
Totodata, au reiterat cererea de a se dispune obligarea reclamantei sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul din Cristur, nr. 34 si, in consecinta, a se dispune evacuarea neconditionata a reclamantei din imobil.
      Cererea reconventionala s-a timbrat cu 1.272 RON – taxa judiciara de timbru si 0,45 RON – timbru judiciar.
      La termenul de judecata din data de 12.12.2007, paratii – fiind prezenti in fata instantei, au declarat ca sustin cererea reconventionala numai in ce priveste primul capat de cerere referitor la revendicare si evacuare (f.39).
      La acelasi termen, instanta, analizand exceptia de inadmisibilitate a cererii in revendicare formulata de catre paratul C.C.D., a constat ca aceasta imbraca, in realitate, forma exceptiei lipsei calitatii procesuale active si, dupa ce a pus-o in discutia contradictorie a partilor, a procedat la respingerea ei ca neintemeiata.
      In ce priveste fondul litigiului, instanta, examinand probatoriul administrat, retine urmatoarele:
      
      1.Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orsa din Deva (f.3), reclamanta Z.R.  a transmis paratilor C.C.D.  si C.V. (respectiv, nepotului si fiicei sale) dreptul de nuda proprietate si, respectiv, dreptul de uzufruct viager, asupra imobilului  situat in loc. Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara, inscris in CF 165 N Cristur, I, nr. ord.1, arabil intravilan in suprafata de 1337 mp, nr. cadastral 3031, nr. ord.2, nr. top. 463, casa, anexe gospodaresti, curte in suprafata de 741 mp (cu mentiunea ca imobilul cu nr. ord. A+1 se identifica cu CF 151/a Cristur, nr. top. 55,56).
      Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 20.000 RON, suma pe care reclamanta declara ca a primit-o integral. 

      2. Prin cererea introductiva de instanta, reclamanta,   sustine ca respectivul contract este lovit de nulitate absoluta, intrucat s-a aflat in eroare cu privire la natura juridica a acestuia; ca pretul a fost unul derizoriu si ca nu a fost platit; in fine, ca paratii au urmarit o cauza ilicita.
      Analizand validitatea contractului de  vanzare-cumparare contestat, prin prisma disp. art. 948 si urm. c. pr. civ., instanta constata ca acesta a fost incheiat cu incalcarea conditiilor de validitate prevazute de lege, fiind lovit de nulitate absoluta.
      In sensul celor de mai sus, instanta apreciaza ca actul juridic contestat a fost incheiat prin vicierea consimtamantului reclamantei si are la baza o cauza falsa (din punctul de vedere al reclamantei) si imorala (din punctul de vedere al paratilor).
      
      2.1. Consimtamantul.
      
      Ca o conditie, esentiala, de validitate a actului juridic, consimtamantul reprezinta manifestarea vointei de a incheia un astfel de act.
      Acesta trebuie sa provina de la o persoana cu discernamant ; sa fie exprimat cu intentia de a produce consecinte juridice; sa fie exteriorizat si sa nu fie alterat de vreun viciu de consimtamat.
      Consimtamantul exprimat de reclamanta la incheierea actului, nu indeplineste, insa,  aceasta ultima conditie.
      Astfel, instanta retine ca intreg probatoriul administrat in cauza conduce la concluzia ca motivul determinant pentru care reclamanta s-a hotarat sa-i transmita fiicei si nepotului dreptul de proprietatea asupra imobilului in litigiu, l-a constituit imprejurarea ca aceasta (fiica) era cea care o ingrijea, dar, mai ales, credinta ca, in felul acesta, fiica va continua sa o ingrijeasca si in viitor.
      Acest lucru rezulta, atat din raspunsul la interogatoriu al reclamantei (f. 96-98) si declaratiile martorilor M.S. (f.99) si M. B. (f. 107), dar mai ales din declaratia martorului F. I. (f.100), care este un apropiat al partilor si care a asistat la discutiile purtate intre reclamanta si fiica sa anterior incheierii contractului.
      Din declaratia acestui ultim martor, instanta retine ca, anterior incheierii actului in forma autentica, nu s-a pus problema platii de catre parati a vreunui pret, reclamanta motivandu-si intentia numai prin aceea ca, spre deosebire de fiul Z. I.,  fiica o ingrijeste si ii va asigura intretinerea si in viitor.
      Martorul arata ca a intalnit-o pe reclamanta si dupa perfectarea contratului in forma autentica, imprejurare in care aceasta i-ar fi relatat ca „i-a vandut casa” fiicei, cu obligatia ca aceasta sa o intretina si, totodata, sa-i plateasca un pret de 200.000.000 ROL.
      Toti martorii declara ca numai atunci cand fiul sau i-a prezentat un exemplar al contractului, reclamanta si-a dat seama ca in actul incheiat cu paratii nu era prevazuta nici o obligatie de intretinere.
      Mai mult, instanta apreciaza ca pretul de 20.000 RON  - stipulat in cuprinsul contractului se situeaza sub valoarea reala de circulatie a imobilului, aspect ce rezulta din declaratiile tuturor martorilor audiati.
      In sensul celor de mai sus, instanta retine ca cei mai multi dintre martori au apreciat ca imobilul valora  - la data vanzarii – peste 1.000.000.000 ROL.
      Chiar si in raport cu declaratia martorului F. I. (care  considera ca pretul imobilului era de aprox. 500.000.000 – 600.000.000 ROL) , pretul platit de parati reprezinta mai putin de jumatate din valoarea de circulatie a acestuia.
      Desi pretul nu poate fi considerat derizoriu ( in sensul art. 1303 c. civ. – data fiind relatia de rudenie dintre parti), totusi, instanta considera ca acest pret reprezinta o dovada, in plus, a faptului ca reclamanta a urmarit sa-si asigure intretinerea pentru diferenta de valoare pana la pretul real.
      Prin urmare, instanta apreciaza ca, desi a incheiat un contract de vanzare-cumparare (iar disp. art. 1171 – 1174 nu-i permit reclamantei sa rastoarne aceasta prezumtie decat prin inscrierea in fals), in realitate, reclamanta a urmarit, in principal, sa-si asigure intretinere si, numai, in subsidiar, sa obtina un pret.
      
      2.2. Cauza conventiei.
      
      Conform art.967 alin.1 C.civ. conventia este valabila, chiar daca cauza nu este expres prevazuta. Sanctiunea care se aplica in cazul in care  cauza actului juridic nu este reala, se regaseste in cuprinsul  dispozitiilor art. 966 C.civ., potrivit carora „obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita, nu poate avea nici un efect”.
      Pe de alta parte, in analiza caracterului real al cauzei, instanta este tinuta a se raporta la prevederile art. 967 alin. 2 C.civ. care statueaza ca „valabilitatea cauzei este prezumata pana la proba contrara”.
      Cauza, privita ca o conditie de valabilitate a actului juridic, cuprinde doua elemente: scopul imediat, numit si scopul obligatiei („causa proxima”) care prezinta un caracter abstract si invariabil in cadrul fiecarei categorii principale de acte juridice (la contractele de vanzare cumparare cauza contractului – din perspectiva vanzatorului – o constituie incasarea pretului) si scopul mediat, numit si scopul actului juridic („causa remota”), motivul determinant al incheierii fiecarui act juridic in parte, care prezinta un caracter concret si variabil in functie de specificul actului juridic respectiv.
      
      2.2.1.  Cauza – in sensul de scop imediat.
       Dupa cum s-a aratat, in contractele de vanzare-cumparare, scopul obligatiei vanzatorului il constituie incasarea pretului.
      In speta, in cuprinsul contractului autentic s-a facut mentiunea ca pretul stabilit de parti este de 20.000 RON si ca acesta a fost, in intregime, achitat.
      Respectiva mentiune din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare valoreaza chitanta, astfel ca aceasta nu ar putea fi combatuta decat in conditiile art. 1191 cod civil, care interzic a se dovedi cu martori in contra sau peste cuprinsul unui inscris.
      
      2.2.2.  Cauza – in sensul de scop mediat
In ce priveste scopul mediat urmarit de vanzator, adica reprezentarea mentala pe care acesta a avut-o cu privire la motivele ce l-au determinat sa-si instraineze imobilul, , instanta retine ca probele administrate in cauza conduc la concluzia ca, in realitate, motivul determinant pentru care reclamanta a acceptat incheierea actului contestat  l-a constituit asigurarea intretinerii ( a se vedea in acest sens argumentele prezentate la pct. 2.1.).
Prin urmare, obligatia reclamantei de a transmite imobilul paratilor a avut drept cauza (in sensul de scop mediat) asigurarea intretinerii, si, numai in subsidiar, incasarea unui pret.
In atare situatie, din perspectiva reclamantei, actul juridic contestat are la baza o cauza falsa.

2.2.3. Caracterul imoral  al cauzei – din perspectiva paratilor.

In ce-i priveste pe parati, desi acestia cunosteau ca motivul pentru care reclamanta ar fi de acord sa le transmita imobilul il constituie asigurarea propriei intretineri, profitand de credulitatea acesteia (a se vedea in acest sens, atat raspunsul reclamantei la interogatoriu, cat, mai ales declaratia martorului Furca Iosif – care arata ca reclamanta are o pregatire scolara modesta, obisnuieste sa consume bauturi alcoolice si este poreclita in sat „Naroada”) au convins-o sa incheie un contact de vanzare-cumparare.

Fata de toate cele ce preced, se constata  ca actiunea reclamantei este intemeiata, astfel ca va fi admisa.
In consecinta, se va constata nulitatea absoluta a contractului de  vanzare-cumparare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orsa din Deva  si se va dispune restabilirea situatiei anterioare de carte funciara cu privire la imobilul  situat in loc. Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara, inscris in CF 165 N Cristur, I, nr. ord.1, arabil intravilan in suprafata de 1337 mp, nr. cadastral 3031, nr. ord.2, nr. top. 463, casa, anexe gospodaresti, curte in suprafata de 741 mp (cu mentiunea ca imobilul cu nr. ord. A+1 se identifica cu CF 151/a Cristur, nr. top. 55,56)

3. In ce priveste cererea reconventionala, intrucat, prin desfiintarea  contractului de vanzare-cumparare, paratii si-au pierdut calitatea de proprietari asupra imobilului, aceasta se va respinge ca neintemeiata.

  4. In temeiul disp. art. 274 c. pr. civ., paratii vor fi obligati la plata catre reclamanta a sumei de 1.000 RON, reprezentand onorariu de avocat.

5. In temeiul disp. art. 81 alin.1 c. pr. civ.,  se va dispune obligarea paratilor si la 1271,20 RON – taxa judiciara de timbru, in contul Consiliului Local Deva.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

Admite actiunea civila inaintata de reclamanta Z.R.,  in contradictoriu cu paratii C.C.D.  si C.V.,  si, in consecinta:
Constata nulitatea absoluta a contractului de  vanzare-cumparare autentificat sub nr. 442/20.01.2006 la BNP Ana Orsa din Deva  si  dispune restabilirea situatiei anterioare de carte funciara cu privire la imobilul  situat in loc. Cristur, nr. 34, jud. Hunedoara, inscris in CF 165 N Cristur, I, nr. ord.1, arabil intravilan in suprafata de 1337 mp, nr. cadastral 3031, nr. ord.2, nr. top. 463, casa, anexe gospodaresti, curte in suprafata de 741 mp (cu mentiunea ca imobilul cu nr. ord. A+1 se identifica cu CF 151/a Cristur, nr. top. 55,56).
Respinge cererea reconventionala precizata, inaintata de paratii – reclamanti reconventional C.C.D.  si C.V., in contradictoriu cu reclamanta – parata reconventional Z.R., pentru revendicare si evacuare.
Obliga pe parati la plata sumei de 1.000 RON catre reclamanta, cu titlu de cheltuieli de judecata.
In temeiul disp. art. 81 alin.1 c. pr. civ.,  dispune obligarea paratilor si la 1271,20 RON – taxa judiciara de timbru, in contul Consiliului Local Deva.
      Executorie, in ce priveste plata taxei judiciare de timbru.
In temeiul prev. art. 81 alin. 4 c. pr. civ.,dispune comunicarea unui exemplar al prezentei sentinte Consiliului Local Deva .
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din data de 07.04.2008.