Contract de vanzare-cumparare a unui imobil. Recunoasterea unui drept de habitatie viagera in favoarea vanzatorului. Nerespectarea dreptului de habitatie viagera. Mijloace legale de aparare a acestui drept.

In situatia in care titularul dreptului de dispozitie nu respecta folosinta recunoscuta titularului desmembramantului de habitatie, nu poate fi niciodata vorba despre neexecutarea culpabila a obligatiei asumate, care sa dea dreptul la rezolutiune.
Se impune observatia ca dreptul de folosinta nu este consecinta existentei unei obligatii asumate de parti  (vazuta ca indatorire de a da, a face sau a nu face ceva), care sa corespunda unui drept subiectiv colectiv recunoscut reclamantului prin contractul de vanzare-cumparare.

Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la 16.04.2008, reclamantul D.Z.G. a chemat-o in judecata pe parata I.P.A., pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare a apartamentului instrainat acesteia, situat in municipiul Constanta, bd. T. nr. 238, judetul Constanta, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca a incheiat cu parata un contract de vanzare-cumparare cu clauza de habitatie viagera, iar aceasta nu ii lasa liber intreg apartamentul.
S-a mai aratat ca a vandut imobilul catre parata I.P.A. cu care intentiona sa incheie casatoria, acesta fiind si motivul pentru care a convenit ca pretul imobilului sa fie situat sub pretul pietei imobiliare de la acel moment, insa aceasta nu intelege sa isi execute obligatia corelativa de a-i respecta dreptul de habitatie asupra respectivului imobil, ingradindu-i accesul in apartament, pe care il ocupa impreuna cu o alta persoana, situatie in care se justifica rezolutiunea contractului de vanzare cumparare, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara incheierii actului ed vanzare cumparare si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
Prin sentinta civila nr. 1337/23.01.2009, Judecatoria Constanta a admis actiunea si a dispus rezolutiunea contractului autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la B.N.P. S.M., avand ca obiect vanzarea apartamentului situat in Constanta, Bdul T. nr. 238, judetul Constanta, obligand parata la plata catre reclamant a sumei de 6891,52 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la Biroul Notarului Public S.M., reclamantul D.Z.G. a incheiat cu parata I.P.A. un contract de vanzare-cumparare cu clauza de abitatie viagera; astfel, actul contine o clauza prin care vanzatorul si-a rezervat dreptul de abitatie viagera asupra intregului apartament, astfel incat in perioada cat reclamantul este in viata, parata nu are nici un titlu in temeiul caruia sa locuiasca in apartament, intrucat in temeiul clauzei aratate trebuie sa lase intregul apartament la dispozitia reclamantului, clauza contractuala devenind fara efect.
Cum, potrivit art. 1020 Cod civil, conditia rezolutorie este subintelesa intotdeauna in contractele sinalagmatice, in situatia cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau, iar, in cauza, raportul juridic sinalagmatic dintre parti a fost dovedit si, din recunoasterea paratei, a reiesit ca aceasta locuieste in apartament, deci si-a incalcat obligatiile contractuale, obligatie care ar fi fost respectata numai in ipoteza in care parata dupa incheierea contractului nu ar fi locuit sub nici o forma in apartament, se impunea rezolutiunea contractului.
Impotriva acestei sentintei a formulat apel parata I.P.A., prin care a criticat hotararea instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie.
In motivarea caii de atac s-a aratat ca, potrivit doctrinei, pentru realizarea dreptului sau, reclamantul are la dispozitie actiune in evacuare, intrucat apelanta si-a indeplinit toate obligatiile prevazute in contractul de vanzare-cumparare, cu incidenta dispozitiilor art. 1020 Cod civil.
S-a mai aratat ca apelanta mai detine si un alt imobil in proprietate si in masura in care reclamantul i-ar fi cerut sa paraseasca imobilul ar fi facut acest lucru, insa, conventia acestora a fost aceea de a locui in continuare in apartamentul situat in municipiul Constanta, bdul T., pentru a-l intretine dar si pentru achitarea unor cheltuieli ocazionate cu transportul mobilei etc.
Prin decizia civila nr. 328/19.05.2009 Tribunalul Constanta a admis apelul, a schimbat in tot sentinta apelata in sensul ca a respins actiunea ca nefondata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, tribunalul a retinut ca actul autentic a carui rezolutiune se cere reprezinta un act juridic civil prin care partile au inteles sa transmita dreptul de proprietate asupra imobilului la intocmirea inscrisului in forma autentica, cu plata integrala a pretului si cu rezervarea pentru vanzator a dreptului de a locui in imobil ce a format obiectul conventiei, pe durata vietii acestuia.
Rezolutiunea judiciara intemeiata pe dispozitiile art. 1020 Cod civil priveste desfiintarea pentru viitor a unui act juridic sinalagmatic ce poate fi ceruta in justitie de catre partea care si-a executat obligatia asumata prin contract, impotriva aceluia care nu si-a executat obligatia din culpa sa, ori a executat-o in mod necorespunzator.
In cauza, reclamantul D.Z.G. a solicitat in fata instantei de fond rezolutiunea contractului de vanzare cumparare mai sus mentionat, invocand imprejurarea ca parata nu a inteles sa isi execute obligatia corelativa asumata prin contract, aceea a respectarii dreptului de abitatie viagera.
Instanta de fond, in mod eronat, a dispus admiterea actiunii intrucat, nerespectarea dreptului de folosinta de catre cel ce si-a asumat obligatia respectarii clauzei de abitatie viagera nu atrage rezolutiunea actului de vanzare cumparare, ci da dreptul celui interesat de a formula o actiune personala privind evacuarea din respectivul imobil.
Referitor la taxa judiciara de timbru in cuantum de 3500 lei, instanta de apel a constatat ca apelanta parata a fost citata cu mentiunea achitarii numai a taxei de timbru de 4 lei si, in mod eronat, aceasta a achitat suma de 3.500 lei, astfel ca se impunea restituirea taxei ca nedatorata.
Impotriva acestei decizie a formulat recurs reclamantul D.Z.G., prin care a criticat hotararea instantei de apel pentru nelegalitate si netemeinicie.
In motivarea caii de atac s-a aratat ca prin contractul litigios se consfinteste un drept de habitatie pe durata vietii in favoarea sa; din probatoriu a rezultat, fara putinta de tagada, ca parata-intimata a incalcat in mod brutal acest drept ajungand pana la a-si aduce amantul in casa si a se culca impreuna in acelasi pat cu el, in speranta ca va renunta - scarbit si amenintat- la acest drept.
Asadar, incalcarea culpabila a obligatiei asumate prin contract este pe deplin dovedita fie si numai prin raspunsurile paratei la interogatoriul luat in fata primei instante, ceea ce creaza premiza actiunii conditiei rezolutorii.
Mai invedereaza recurentul ca, in conformitate cu prevederile art. 1021 C.civ., nu exista o ierarhizare a actiunilor concrete - a obtine executarea obligatiei si a cere desfiintarea conventiei - ci legea stabileste dreptul creditorului obligatiei in discutie de a opta, potrivit interesului sau actual, asupra uneia dintre cele doua actiuni.
Acest drept la optiune fiind prevazut explicit de lege nu este supus nici unei cenzuri.
Clauza privind dreptul de habitatie este una esentiala, ea referindu-se la un dezmembramant al dreptului de proprietate (dosar curte).
Constatandu-se ca instanta de apel a dat hotararea cu incalcarea art.1020 si 1021 Cod civil in temeiul disp. art. 312 alin.3 Cod pr.civila, recurentul a solicitat admiterea recursului si modificarea ei in sensul respingerii ca nefondat a apelului si mentinerea hotararii primei instante ca temeinica si legala.
Analizand decizia recurata prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurent, raportat de situatia de fapt retinuta de instantele de fond, curtea constata ca recursul este neintemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.
Astfel, dupa cum au constatat instantele de judecata, in etapele procesuale anterioare, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la Biroul Notarului Public S.M., reclamantul D.Z.G. a vandut paratei I.P.A. dreptul de proprietate asupra unui imobil situat in Constanta bd. T. nr. 238, judetul Constanta, compus din patru camere si dependinte cu o suprafata utila de 79, 76 m.p, la pretul de 1.000.000.000 lei, pret achitat integral de catre cumparator mai inainte de autentificarea actului.
Prin acelasi contract, partile au convenit ca reclamantul sa isi rezerve dreptul de abitatie viagera asupra intregului apartament ce formeaza obiectul instrainarii, clauza pe care cumparatoarea a declarat in fata notarului public ca intelege sa o respecte, potrivit dispozitiilor legii.
Aceasta constatare, desi corecta - din punct de vedere al continutului literal al contractul in discutie - nu este riguros exacta din perspectiva continutului juridic al actului, in special cu referire la obiectul vanzarii.
Astfel, potrivit art.480 Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.
Aceasta definitie legala - criticata pe buna dreptate in doctrina de drept civil deoarece nu cuprinde esenta acestui drept, adica continutul social-economic - cuprinde, in fapt, o enumerare a atributelor pe care dreptul de proprietate le confera titularului sau.
          De aceea o definitie riguroasa a dreptului de proprietate este aceea conform careia  este un drept subiectiv care sa expresie aproprierii unui lucru si care permite titularului sau sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de acel bun, in putere si  in interes propriu, in cadrul si cu respectarea legislatiei existente.
Astfel inteles, dreptul de proprietate este un drept real complet cuprinzand toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia pe care titularul dreptului le exercita in plenitudinea lor, cu excluderea oricaror alte puteri ale altei persoane asupra aceluiasi lucru.
Din continutul juridic al dreptului de proprietate stabilit de art. 480 Cod civil, cu relevanta in speta de  fata este posibilitatea proprietarului de a se "bucura ... de _ lucru", notiune in care legiuitorul a inclus, in realitate, doua dintre atributele proprietatii: dreptul de folosinta (jus utendi) si dreptul de a culege fructele (jus fruendi).
Atributul folosintei presupune exercitarea de catre titularul dreptului de proprietate a unei stapaniri efective a bunului in materialitatea sa din punct de vedere fizic si economic, direct si nemijlocit, prin putere proprie si in interes propriu sau de a consimti ca stapanirea sa fie exercitata in numele si interesul lui (al proprietarului) de o alta persoana.
Alta este situatia cand acest atribut al proprietarului nu este exercitat de titularul dreptului de proprietate ci, prin separarea atributelor proprietatii si formarea unor drepturi reale distincte, o alta persoana valorifica atributul folosintei cu titlu de drept real.
Suntem deci in prezenta unui dezmembramant al dreptului de proprietate - un drept real principal, derivat, purtand asupra bunului altuia, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului - dezmembramant constituit prin desprinderea atributului folosintei din continutul juridic al dreptului de proprietate.
Un dezmembramant al dreptului de proprietate este si dreptul de habitatie (art. 565 - 575 Cod civil).
In temeiul acestui drept real (al carui continut este determinat de aplicarea prin analogie a dispozitiilor legal privind uzufructul, cu exceptiile continute de reglementarea speciala), titularul sau are dreptul de a folosi locuinta asupra caruia poarta pentru  satisfacerea nevoilor sale locative.
Pe langa aceasta folosinta, titularul dreptului poate inchiria partea din cladire ce ii prisoseste fara ca proprietarul sa se poata opune acestui act juridic dintre titularul dreptului de abitatie si tertul in cauza.
Pentru valorificarea dreptului sau, titularul dreptului de abitatie are alegerea intre o actiune confesorie (asa avand caracterul real indeplineste pentru el acelasi rol pe care actiunea in revendicare il are pentru proprietar) si o actiune personala formulata pe actul juridic ce constituie titlul abitatiei.
Raportand aceste consideratii teoretice la continutul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.682/31.03.2005, rezulta ca, in mod evident, ceea ce a constituit obiectul vanzarii nu a fost dreptul de proprietate in plenitudinea atributelor sale, ci un drept dezmembrat prin care s-a instrainat doar nuda proprietate continand exclusiv dreptul de dispozitie asupra apartamentului, instrainatorul pastrandu-si dreptul de a folosi bunul si dreptul de a-i culege fructele civile (conform art.572 al.2 Cod civil).
Astfel vazut obiectul contractului in discutie, rezulta ca, in cauza, in situatia in care titularul dreptului de dispozitie nu respecta folosinta recunoscuta titularului desmembramantului de abitatie, nu poate fi niciodata vorba despre neexecutarea culpabila a obligatiei asumate, care sa dea dreptul la rezolutiune.
In primul rand, se impune observatia ca dreptul de folosinta nu este consecinta existentei unei obligatii asumate de parti  (vazuta ca indatorire de a da, a face sau a nu face ceva), care sa corespunda unui drept subiectiv colectiv recunoscut  reclamantului prin contractul de vanzare-cumparare.
Aceasta deoarece obiectul vanzarii nu l-a constituit dreptul de proprietate complet, ci un drept dezmembrat vizand doar dispozitia asupra apartamentului, contractul fiind si actul de stabilire (art.565 rap. la art.578 Cod civil) a dreptului de abitatie al instrainatorului constituit pana la decesul titularului desmembramantului (situatie permisa de art. 557 Cod civil aplicat prin analogie).
In lipsa unui astfel de dezmembramant, folosinta viagera nici nu era admisibila avand in vedere caracterul esentialmente temporar al unui eventual contract de locatiune (art.1411 Cod civil), contract in temeiul caruia s-ar fi putut discuta despre o obligatie de a permite folosinta careia sa-i corespunda un drept de creanta si nu un drept real.
Constatarea anterioara produce efecte importante asupra solicitarii reclamantului de rezolutiune a actului de instrainare.
Pronuntarea rezolutiunii - inteleasa drept sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic constituie desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului -, presupune verificarea anumitor conditii de admisibilitate si constatarea existentei unui temei juridic care sa permita pronuntarea acestei desfiintari.
Trecand peste continutul literal al art.1020 Cod civil, se considera ca rezolutiunea are drept justificare reciprocitatea si interdependenta obligatiilor din contractul sinalagmatic, imprejurarea ca fiecare dintre obligatiile reciproce este cauza juridica a celeilalte, astfel incat neindeplinirea culpabila a unei obligatii lipseste de suport juridic obligatia reciproca, astfel incat desfiintarea intregului contract se impune.
Retinand aceasta conditie, se impune revenirea la obiectul contractului in discutie, dupa ce s-a stabilit ca acesta privea doar dreptul de dispozitie asupra apartamentului.
Definitia vanzarii-cumpararii (mai cuprinzatoare decat ceea ce prevede art.1294 Cod civil) priveste acel contract prin care o persoana stramuta/transmite un drept al sau asupra unui bun asupra celeilalte parti care se obliga in schimb a plati un pret (fiind deci calificata vanzare orice contract prin care se transmite in schimbul unui pret orice alt drept si nu doar cel de proprietate, precum un alt drept real, un drept de creanta s.a.)
Astfel vazuta vanzarea, reiese ca, din punct de vedere al caracterului sinalagmatic, aceasta creeaza obligatii ambelor parti: pentru vanzator - de a preda bunul, iar pentru cumparator - de a plati pretul, de a prelua bunul si, in lipsa de stipulatie contrara, de a suporta cheltuielile vanzarii.
Din perspectiva acestor prevederi privind obligatiile partilor din contractul de vanzare-cumparare si raportat la continutul actului in discutie, rezulta ca partile si-au indeplinit obligatiile create prin vanzare: privind chiar actul in cauza s-a transmis (nuda) proprietate asupra apartamentului (art.1295 Cod civil), iar pretul a fost achitat anterior autentificarii.
In fapt, dintre toate obligatiile pe care legea le-a stabilit in sarcina cumparatorului, doar neplata pretului este sanctionata cu rezolutiunea vanzarii (art.1365 Cod civil) - a carei analiza, prin datele spetei, nu se impune - neindeplinirea celorlalte obligatii dand dreptul doar la dezdaunari.
Fata de cele aratate, considerand ca, in mod corect, tribunalul a admis  apelul si a respins actiunea introductiva,
Pentru prezentele considerente - care le vor inlocui pe cele ale instantei de apel - ce vizeaza, in esenta, faptul ca obiectul vanzarii nu l-a constituit dreptul de proprietate in plenitudinea atributelor sale si ca dreptul de abitatie viagera nu era o simpla obligatie contractuala, ci chiar un drept real (dupa cum chiar recurentul a precizat in calea sa de atac) susceptibil de protectie inclusiv impotriva titularului dreptului de proprietate, pe calea unei actiuni confesorii sau a unei actiuni personale (intemeiata deci pe actul constitutiv al dreptului de folosinta), va fi respins recursul ca neintemeiat.
Avand in vedere prevederile art. 20 al. 5 din Legea nr.146/1997, conform carora, in situatia in care instanta judecatoreasca, investita cu solutionarea unei cai de atac ordinare sau extraordinare, constata ca in fazele procesuale anterioare taxa judiciara de timbru nu a fost platita in cuantumul legal, va dispune obligarea partii la plata taxelor judiciare de timbru aferente, dispozitivul hotararii constituind titlu executoriu,
Fata de situatia ca, in mod eronat, tribunalul a considerat ca apelanta datoreaza o taxa judiciara de timbru fixa de 4 lei, cu toate ca in considerarea prevederilor Deciziei nr.32/2008 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie si art.11 al.2 liniuta a II-a  din Legea nr.146/1997 apelul se timbra la valoarea obiectului cererii (lucru pe care de altfel, in mod judicios, apelanta l-a facut inca dinaintea primului termen de judecata in apel), va fi obligata parata la plata catre stat a sumei 3.438,25 lei taxa de timbru datorata in apel.
Dosar nr. 7927/212/2008