Legea nr. 10/2001. Teren situat in Statiunea Mamaia, instrainat in baza Hotararii din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta. Imobil preluat de autoritatile locale. Obligatia cumparatorului de a construi in termen de 4 ani. Pa...

Pactul comisoriu inserat in contractul de vanzare-cumparare incheiat in anul 1935 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vanzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », in cazul in care partea nu isi indeplineste obligatia de a construi in termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de indata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la indeplinire.
In prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este inlaturat in totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.
De aceea, se retine ca nu era necesara interventia instantei pentru a pronunta rezolutiunea contractului, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar in masura in care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a  avut loc de  plin drept.
In privinta momentului in care are loc desfiintarea contractului in cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de  grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei imprejurari obiective - neexecutarea obligatiilor unei parti - dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a  face  efectiva aceasta sanctiune.
Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata in 1958, prin Decizia nr. 22043.
Aceasta decizie nu constituie in sine un act abuziv de nationalizare si de dobandire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine  reclamanta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv in posesia sa terenul in litigiu, intrucat in urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, terenul a reintrat in patrimoniul vanzatoarei.

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr.518/2003, reclamanta B.M.I. a solicitat, in contradictoriu cu paratii Primaria Municipiului Constanta si Consiliul Local al Municipiului Constanta, anularea Dispozitiei nr.2525/22.07.2002 emisa de Primarul Municipiului Constanta si restituirea in natura sau stabilirea de masuri reparatorii prin echivalent a imobilul teren in suprafata de 437,37 mp, situat in Statiunea Mamaia, lotul 10, careul 11.
In considerentele cererii de chemare in judecata, reclamanta a invederat urmatoarele:
Reclamanta B.M.I. este mostenitoarea legala a numitului B.G.I.
Autorul reclamantei a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului, in suprafata de 437,37 mp, situat in Statiunea Mamaia, lotul 10, careul 11 in baza actului de vanzare cumparare nr.7/19.04.1935, contract incheiat cu Primaria Constanta.
Obiectul contractului l-a constituit un teren de constructie, in suprafata de 437,37 mp, cu obligatia asumata de cumparator de a construi, pe acest teren, o casa de locuit sau vila, in termen de 6 ani, de la perfectarea contractului.
Totodata, se arata ca autorul reclamantelor s-a aflat in imposibilitate de a-si indeplini obligatia contractuala, datorita evenimentelor istorice intervenite, respectiv venirea la putere a miscarii legionare si a Guvernului Antonescu, intrarea Romaniei in razboi, rebeliunea legionara si instaurarea dictaturii lui Ion Antonescu.
Prin Decizia nr.22043/24.08.1958 a fostului Sfat Popular Constanta s-au declarat desfiintate si reziliate actele de vanzare cumparare pentru terenurile din Mamaia prin care proprietarii au fost deposedati de terenuri abuziv fara a beneficia de masuri reparatorii, decizie ce nu a putut fi contestata, nefiind comunicata.
Se releva ca reclamanta a urmat procedura de restituire a terenului instituita de Legea nr.10/2001 ce s-a finalizat cu emiterea Dispozitiei nr.2525/22.07.2002 de catre Primarul Municipiului Constanta, prin care s-a respins cererea reclamantei de restituire in natura a imobilului teren.
  In drept s-au invocat dispozitiile Legii nr.10/2001.
Sub aspect probatoriu, la dosarul cauzei s-au anexat urmatoarele inscrisuri:
- actul de vanzare cumparare nr.7/19.04.1935;
- decizia nr.22043/24.08.1958 a fostului Sfat Popular Constanta
- certificatul de nastere al reclamantei B.M.I;
- certificatul de deces al numitului B.G.I.;
Prin sentinta civila nr.526/23.04.2003 pronuntata de Tribunalul Constanta, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor Primaria Municipiului Constanta si Consiliul Local al Municipiului Constanta, si s-a respins actiunea formulata de reclamanta B.M.I. ca fiind introdusa impotriva unor persoane fara calitate procesuala pasiva.
Prin decizia civila nr.73/c/27.01.2004 pronuntata de Curtea de Apel Constanta, s-au respins, ca nefondate apelurile civile formulate de reclamanta si de catre parati.
Prin decizia civila nr.4738/15.05.2006 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie, s-au admis recursurile formulate de reclamanta si de catre parati, s-au casat decizia civila nr.73/c/27.01.2004 si sentinta civila nr. 526/23.04.2003 si s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Constanta, cauza fiind reinregistrata sub nr.3897/118/2006.
Dupa casare, reclamanta si-a precizat cadrul procesual in sensul ca a aratat ca intelege sa se judece cu Primarul Municipiului Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta si ca intelege sa renunte la judecata fata de ceilalti parati.
Prin incheierea din 07.12.2006 s-a luat act de renuntarea la judecata fata de paratii Primaria Municipiului Constanta si Comisia pentru Aplicarea Legii nr.10/2001 si s-a dispus introducerea in cauza, in calitate de parati a Primarului Municipiului Constanta si a Municipiul Constanta prin Primar.
Prin sentinta civila nr. 287/5.03.2009, Tribunalul Constanta a respins actiunea reclamantei ca nefondata.
Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut, in esenta, ca in speta nu sunt aplicabile dispozitiile art. 2 din Legea nr. 10/2001. Preluarea terenului in litigiu nu a fost consecinta unei masuri abuzive, ci terenul s-a reintors in patrimoniul municipalitatii urmare a intervenirii rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare nr. 7/19.04.1935 pentru neexecutarea obligatiei asumate de autorul reclamantei de a construi pe acest teren intr-un interval de 4 ani o vila sau o casa de locuit.
Prima instanta a mai retinut ca in actul de vanzare-cumparare nr. 7/1935 partile au inserat un pact comisoriu de grad IV, neexecutarea de catre cumparator a obligatiei de a construi in termenul convenit o casa de locuit, fiind sanctionata cu rezolutiunea de drept a contractului de vanzare-cumparare, fara punere in intarziere si fara indeplinirea vreunei alte formalitati.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal a declarat apel reclamanta B.M.I. care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte:
- In mod gresit a retinut prima instanta ca terenul dobandit de autorul reclamantei in 1935 a revenit in patrimoniul municipalitatii ca urmare a desfiintarii de drept a contractului de vanzare-cumparare, conform pactului comisoriu de grad IV inserat in contract. In realitate acest teren a fost predat cumparatorului in proprietate dupa 10 ani. Prin urmare perioada de gratie in care se putea construi a fost intre 1945-1951, timp in care autorul reclamantei a platit impozit conform actelor existente  la dosar si neanalizate de prima instanta.
- Imposibilitatea construirii pe teren in perioada mentionata, 1945-1952, a fost justificata de schimbarea regimului politic, efectele razboiului etc.
- Preluarea imobilului in litigiu a fost o masura abuziva, dispusa prin decizia nr. 22043/1958, situatie in care in speta erau pe deplin aplicabile dispozitiile Legii nr. 10/2001.
Analizand criticile reclamantei se constata ca apelul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Prin notificarea nr. 766634/06.08.2001, reclamanta M.B. a solicitat ca in procedura Legii nr. 10/2001 sa ii fie restituit in natura terenul in suprafata de 437,37 m.p. situat in statiunea Mamaia, lot 10, careu 11, bun dobandit de autorul sau B.G.I. in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 7/19.04.1935 incheiat cu Primaria Municipiului Constanta.
Prin dispozitia nr. 2525/2002 Constanta emisa de Primarul Municipiului Constanta  s-a respins notificarea reclamantei motivat de faptul ca in speta nu sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 10/2001, bunul nefiind preluat abuziv de catre stat.
Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluari pot fi retinute ca fiind abuzive in sensul acestui act normativ, de exemplu: nationalizarea, confiscarea cererii, preluarea fara vreun titlu sau pentru neplata impozitelor.
In categoria preluarilor mai sus aratate caracterizate ca fiind abuzive, nu se incadreaza si acele situatii in care, ca urmare a desfiintarii unor contracte civile pentru nerespectarea de catre partile contractante a clauzelor, bunul se reintoarce in patrimoniul partii contractante indreptatite la aceasta masura.
In speta se retine ca actul de vanzare-cumparare nr. 7/19.04.1935 a fost incheiat de autorul reclamantei in calitate de cumparator si Primaria Constanta, in calitate de vanzator, in conditiile generale de vanzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, in care se stipula ca terenurile situate in Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobanditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila in termen de patru ani, prelungit de sase ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Conditiile generale de vanzare prevazute in Decizia nr. 25/1905, contin o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere in intarziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizandu-se de drept, fara interventia instantei de judecata.
Pactul comisoriu inserat in contractul de vanzare-cumparare incheiat in anul 1935 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vanzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », in cazul in care partea nu isi indeplineste obligatia de a construi in termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de indata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la indeplinire.
In prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este inlaturat in totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.
De aceea, se retine ca nu era necesara interventia instantei pentru a pronunta rezolutiunea contractului, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar in masura in care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a  avut loc de  plin drept.
In privinta momentului in care are loc desfiintarea contractului in cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei imprejurari obiective - neexecutarea obligatiilor unei parti - dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face  efectiva aceasta sanctiune.
Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata in 1958, prin Decizia nr. 22043.
Aceasta decizie nu constituie in sine un act abuziv de nationalizare si de dobandire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine  reclamanta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv in posesia sa terenul in litigiu, intrucat in urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, terenul a reintrat in patrimoniul vanzatoarei.
Pana la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neindoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa in mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a incercat sa isi execute obligatia, a fost impiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.
Se retine ca actul de vanzare-cumparare care consemneaza obligatia de a construi, a fost incheiat in anul 1935, iar Romania a intrat in razboi in anul 1941, perioada in care nu s-a dovedit ca proprietarul ar fi facut vreun demers pentru obtinerea autorizatiilor necesare edificarii unei constructii.
Ulterior, dupa terminarea razboiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primaria Constanta a aprobat prelungirea termenului de constructie pe locurile de casa de pe plaja Mamaia, pana la 1 decembrie 1947.
Daca pentru perioada razboiului (1941-1945) se retine ca neexecutarea constructiei nu este culpabila, proprietarul terenului fiind impiedicat de un caz de forta  majora sa isi indeplineasca obligatiile asumate prin contract, aceasta cauza de inlaturare a  raspunderii pentru neexecutarea obligatiei de a construi nu mai subzista in perioada urmatoare, pana la aparitia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vanzatorul si-a manifestat vointa de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV.
Se retine ca prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritatile locale, recunoscand existenta, in timpul razboiului, a unei crize de materiale de constructie, a lucratorilor specializati in constructia de case, cat si imprejurarea ca este necesara o dezvoltare a constructiei de locuinte, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu incepere de la data acestei decizii si pana la 1 decembrie 1947  si nu au impus interdictii speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobandite in conditiile mai sus mentionate.
Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii a fost adoptata ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare din anul 1935, iar cumparatorii, anterior intrarii in vigoare a acestei legi, timp de trei ani, nu au facut niciun demers pentru a construi pe acest teren.
De altfel, chiar dupa adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii nu s-a interzis total si in mod absolut edificarea unor constructii in zona Dobrogei, in art. 13 din lege prevazandu-se obligatia ca « orice lucrare, constructie, plantatie pe care un particular ar avea sa o faca pe terenul cazand intr-o zona militara, trebuie sa fie in prealabil aprobata de Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Aerului si Marinei, care pot impune ca executarea sa se faca astfel ca ea sa corespunda cerintelor apararii nationale ».
Ori, in cauza, se retine ca reclamanta nu a facut dovada ca autorul ei a fost impiedicat sa construiasca o casa pe terenul cumparat sau ca, in urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizatiei de constructie, i s-au respins cererile de catre cele doua ministere implicate in realizarea masurilor necesare apararii tarii.
Sustinerea apelantei reclamante in sensul ca proprietatea asupra terenului in litigiu i-a fost transmisa nu la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare - anul 1935, ci dupa 10 ani - in anul 1945 este lipsita de orice fundament probator.
Conform dispozitiilor art. 1295 Cod civil,  vanzarea este un contract translativ de proprietate. In cazul bunurilor individual determinate efectul translativ se produce in baza contractului de la data incheierii lui, cu exceptia cazurilor in care partile contractante au convenit amanarea transferului proprietatii pana la implinirea unui termen sau conditie.
In speta, din analiza clauzelor contractuale nu rezulta ca partile sa fi convenit sa amane transferul dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 437, 27 m.p. la o data ulterioara celei la care s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 7/19.04.1935.
Dimpotriva din probele administrate in cauza rezulta ca autorul reclamantei a fost mentionat in anul 1942 in "Tabloul de proprietati de la Mamaia cu rate restante" pentru lotul nr. 10, careu 11, diferenta de pret datorata pentru terenul cumparat fiind de 6560 lei.
Din adresa nr. 77/23.03.1999 emisa de Municipiul Constanta - Directia Patrimoniu, rezulta ca in planul cadastral al orasului Constanta, intocmit in anii 1936-1938, registrul de proprietati pag. 1557, la nr. crt. 15566 este consemnat lotul 10 din careul 11 ca teren neconstruit la acea data, suprafata de 437,27 m.p., ca proprietate B.I.
Instiintarea de plata a impozitului nr. 421/1951, cat si dovada platii impozitului aferent terenului in suprafata de 437,27 m.p. pentru perioada 1946-1951 conduce la concluzia ca in toata aceasta perioada s-a recunoscut dreptul de proprietate al autorului reclamantei asupra terenului in litigiu, acesta avand posibilitatea sa construiasca pe acest teren, conform obligatiei asumate prin contractul de vanzare-cumparare nr. 7/1935.
Prin urmare, pana la data manifestarii de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, care a fost  exprimata in anul 1958, prin Decizia nr. 22043, autorul reclamantei a avut posibilitatea de a-si executa obligatia asumata prin contractul de vanzare-cumparare nr. 7/1935, respectiv aceea de a construi o casa de locuit sau o vila, sanctiunea neexecutarii acestei obligatii fiind rezolutiunea de drept a contractului de vanzare-cumparare, cu consecinta reintrarii terenului in suprafata de 437,27 m.p. in patrimoniul vanzatorului. 
Asa fiind, terenul in litigiu se gaseste in patrimoniul vanzatorului Municipiul Constanta  ca urmare a desfiintarii contractului de vanzare-cumparare incheiat de autorul reclamantei B.I., in anul 1935, pentru nerespectarea catre cumparator a obligatiei asumate prin contract si nu ca urmare a unei deposedari abuzive, care sa fi fost realizata in mod arbitrar si prin abuz de putere de catre stat, sens in care s-a pronuntat in mod constant, in spete similare si I.C.C.J. (exemplificari: decizia civila nr. 5680/9.10.2008; decizia civila nr. 6327/28.10.2008; decizia civila nr. 569/27.01.2005; decizia civila nr. 3213/11.10.2000).
Pentru considerentele expuse, in baza art. 296 Cod proc. civila se va respinge ca nefondat apelul reclamantei.