Teren situat in statiunea Mamaia, dobandit in baza unui contract de vanzare-cumparare ce contine un pact comisoriu de gradul IV. Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare - sanctiune pentru neexecutarea culpabila a obligatiei de a construi in te...

In ceea ce priveste momentul la care intervine desfiintarea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV inserat in cuprinsul sau trebuie retinut ca sanctiunea nu este numai efectul unei imprejurari obiective, respectiv al neexecutarii obligatiilor de catre unul dintre contractanti, ci si al manifestarii de vointa a creditorului obligatiei neexecutate de a face efectiva aceasta sanctiune.
Contractul incheiat de autorul reclamantei, care prevede ca sanctiunea rezolutiunii conventionale se produce de drept, fara interventia instantei, doar prin manifestarea vointei creditorului exprimata neindoielnic, nu este supus termenului de prescriptie de 3 ani, reglementat prin Decretul nr.167 din 10 aprilie 1958, pentru ca a fost incheiat in 1936, iar pana la data aparitiei actului normativ mentionat anterior, debitorul se putea apara doar prin invocarea prescriptiei achizitive, conform art.1890 din Codul civil, care prevede ca "toate actiunile, atat reale, cat si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a definit un termen de prescriptie, se vor prescrie prin 30 de ani,  fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opune reaua-credinta".
Prin urmare, termenul de prescriptie aplicabil obligatiilor nascute in temeiul contractului din 1936 era cel prevazut de art.1890 Cod civil, de 30 de ani, iar nu termenul de 3 ani stabilit de Decretul nr.167/1958, care a intrat in vigoare la 15 iulie 1960 (Buletinul Oficial nr.11 din 15.07.1960) si nu contine dispozitii care sa permita aplicarea lui retroactiva.

Prin actiunea inregistrata la 30.04.2002, pe rolul Tribunalului Braila, reclamanta N.A.R. a chemat in judecata pe paratul Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice pentru ca prin hotarare judecatoreasca sa fie obligat sa-i restituie in natura terenul situat pe plaja Mamaia, lotul nr.30 din careul nr.56 si constructiile aferente, iar in cazul imposibilitatii restituirii in natura, sa-i acorde masuri reparatorii in echivalent.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca este unica mostenitoare a defunctului C.C., care a dobandit calitatea de proprietar al terenului in litigiu cu actul de vanzare-cumparare nr.705/18.02.1936, si ca, desi a notificat Primaria municipiului Constanta conform art.26 din Legea nr.10/2001, in scopul identificarii unitatii detinatoare a imobilului, solicitarea sa nu a fost inca rezolvata.
Prin sentinta civila nr.259/13.06.2002 Tribunalul Braila a admis exceptia de necompetenta teritoriala a acestei instante, invocata de parat prin intampinare, si a declinat competenta solutionarii litigiului in favoarea Tribunalului Constanta retinand incidenta prevederilor art.13 din Codul de procedura civila.
La aceasta din urma instanta reclamanta si-a modificat actiunea prin chemarea in judecata, in calitate de parat, si a Consiliului Local al municipiului Constanta.
Prin sentinta civila nr.433/02.04.2003 Tribunalul Constanta a admis exceptia prematuritatii actiunii - invocata din oficiu - si a respins cererea reclamantei ca fiind prematur formulata, iar in motivare a retinut ca, atata timp cat nu s-au facut demersuri pentru identificarea persoanei detinatoare a imobilului aflat in litigiu, reclamanta nu poate chema in judecata Statul Roman, ci poate cere doar obligarea primariei la emiterea dispozitiei de solutionare a notificarii formulata in baza Legii nr.10/2001.
Apelul declarat impotriva acestei sentinte de reclamanta a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Constanta prin decizia civila nr.75/01.07.2003, in considerentele careia s-a retinut ca, in raport de prevederile art.24 din Legea nr.10/2001, controlul judecatoresc se limiteaza la decizia sau dispozitia emisa de unitatea detinatoare, astfel ca persoana indreptatita nu poate ataca pe calea legii speciale refuzul de a raspunde la notificare si nu poate solicita direct in justitie, inainte de finalizarea procedurii administrative, restituirea in natura a imobilului revendicat.
Prin decizia civila nr.5271/30.05.2006 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie a fost admis recursul declarat de reclamanta, a fost casata decizia din apel si desfiintata sentinta instantei de fond, iar cauza a fost trimisa spre rejudecare aceluiasi tribunal.
Prin sentinta civila nr.1777/16.10.2007 Tribunalul Constanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a S.C. M. S.A., a respins actiunea formulata in contradictoriu cu aceasta parata ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala si a respins ca nefondata actiunea opusa paratilor Statul Roman prin Ministerul Finantelor, Municipiul Constanta, S.C. O.R. S.A. si S.C. A. S.A., astfel cum a fost completata si precizata.
Pentru a hotari in acest sens prima instanta a retinut urmatoarele:
- prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria M08 nr.0922 parata S.C. M. S.A. a dobandit dreptul de proprietate asupra unei parti din terenul in litigiu, aferent activului Piscina R., dar in urma procesului de divizare a acestei societati, intervenit in 2001, activul a fost inclus in capitalul persoanei juridice nou constituite, respectiv S.C. R. 2001 S.A; ulterior, pachetul de actiuni detinut de Ministerul Turismului la aceasta din urma societate a fost achizitionat de S.C. O. S.A., care a fuzionat prin absorbtie cu S.C. R. 2001 S.A., in calitate de societate absorbanta, iar aceasta si-a schimbat apoi denumirea in S.C. O.R. S.A.
Prin urmare, obligatia de a raspunde pretentiilor reclamantei revine doar acestei din urma parate, care are calitate procesuala pasiva, iar parata S.C. M. S.A., nu mai are nici o obligatie cu privire la terenul in litigiu.
- reclamanta a facut dovada ca este mostenitoare a defunctului C.C. - care a dobandit terenul in litigiu cu actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 705/18.02.1936 la Tribunalul Braila - dar, fata de natura clauzelor stabilite in cuprinsul acestui act, preluarea s-a efectuat cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare la momentul intervenirii ei, iar prevederile Legii nr.10/2001 nu sunt incidente.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta N.R.A. si a criticat-o pentru nelegalitate sub urmatoarele aspecte:
- recunoasterea efectelor pactului comisoriu cu nerespectarea termenului de prescriptie in care creditorul obligatiei putea exercita dreptul de a invoca efectele acestei prevederi contractuale.
A sustinut apelanta ca potrivit clauzelor stipulate in contractul autorului sau, Primaria municipiului Constanta putea pune in executare clauza penala numai "prin investirea cu formula executorie a actului" si cum acest drept nu a fost exercitat pana in 1958, se impune concluzia unei renuntari tacite la punerea in executare a acestui drept, cu atat mai mult cu cat imobilul s-a aflat in continuare in proprietatea si posesia cumparatorului.
- insuficienta clarificare a situatiei juridice a imobilului in conditiile in care, potrivit inregistrarilor din rolul fiscal, terenul se afla "inregistrat si impus Constantinescu Constantin", iar ulterior apare inscris ca "bun fara stapan" - mentiune care, prin ea insasi, conduce la concluzia ca nu trecuse in nici un mod in proprietatea statului si ca ulterior anului 1945 a fost abandonat de proprietarul sau, urmare a tratamentului de care se bucurau proprietarii de terenuri in regimul trecut.
- gresita retinere a rezolutiunii actului de vanzare cumparare cata vreme nu exista o hotarare judecatoreasca prin care sa se constate indeplinirea conditiilor pactului comisoriu.
S.C. A. S.A. a solicitat prin intampinare respingerea apelului ca nefondat, iar in motivare a aratat ca, desi beneficiul invocarii pactului comisoriu apartine exclusiv creditorului care a executat sau se arata gata sa execute obligatia sa, pactul comisoriu sever opereaza de drept, in conditiile contractuale stipulate, fara nici o alta manifestare prealabila de vointa, iar renuntarea creditorului indreptatit la acest beneficiu trebuie sa fie expresa sau sa rezulte din imprejurari neechivoce, ori in cauza nu a intervenit o asemenea renuntare si nici nu au fost dovedite situatii din care ea sa poata fi dedusa in mod neechivoc.
Statul Roman prin Ministerul Economiei si Finantelor a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, intemeiata pe prevederile art.25 din Decretul nr.31/1954, art.3 alin.1 lit.A, pct.48 din H.G. nr.386/2007, art.21 si art.26 din Legea nr.10/2001.
S.C. O.R. S.A. a solicitat respingerea apelului ca nefondat cu motivarea ca instanta de fond a facut o corecta aplicare a prevederilor art.1 alin.1 si art.2 din Legea nr.10/2001 intrucat preluarea imobilului in proprietatea statului nu a fost abuziva, ci consecinta a pactului comisoriu de grad IV stipulat in contract.
Respingerea apelului ca nefondat a fost solicitata si de S.C. M. S.A., care prin notele scrise depuse la dosar a aratat ca dreptul de proprietate al autorului reclamantei a disparut ca efect al rezilierii contractului pentru neexecutarea obligatiei asumata de cumparator.
Analizand legalitatea si temeinicia hotararii atacate in raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat de Tribunalul judetului Constanta la 18.02.1936, sub nr.705, autorul reclamantei, C.C., a cumparat de la Primaria Constanta suprafata de 358,08 mp teren situat pe plaja Mamaia, ce constituia lotul nr.30 din careul nr.56, in schimbul unui pret de 21.484 lei.
In cuprinsul conventiei de instrainare au fost stabilite in mod expres obligatiile cumparatorului, printre care si aceea de a construi o casa sau o vila in termen de 4 ani de la momentul autentificarii actului, precum si sanctiunea nerespectarii acestor obligatii, respectiv "rezilierea de plin drept a prezentei vanzari ... fara somatiune, curs de judecata sau alta punere in intarziere", cu dreptul vanzatorului Municipiul Constanta de a intra in posesiunea terenului vandut "de plin drept", "fara nici o alta formalitate, cu pierderea din partea cumparatorului a tuturor sumelor platite drept pret, putand dispune Municipiul Constanta de lotul de mai sus cum va voi". 
Rezulta, deci, ca in titlul exhibat de reclamanta drept cauza a actiunii sale, partile au convenit asupra unei clauze rezolutorii exprese, mai exact asupra unui pact comisoriu de gradul IV - care are drept efect desfiintarea neconditionata a vanzarii de indata ce a expirat termenul de executare fara ca obligatia sa fi fost dusa la indeplinire - iar potrivit vointei exprimata a acestora si dispozitiilor art.969 Cod civil, aceasta sanctiune intervenea indiferent de natura fortuita a neexecutarii sau culpa cumparatorului.
Nu este intemeiata critica referitoare la pretinsul caracter judiciar al rezolutiunii pentru ca pactul comisoriu de grad IV inserat in titlul autorului reclamantei are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de indata ce a expirat termenul de executare fara ca obligatia sa fi fost indeplinita si inlatura in totalitate rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii acestei sanctiuni, care intervine de drept, ca efect direct al neexecutarii obligatiei debitorului.
Prin stipularea rezolutiunii de drept, deci prin vointa lor, partile au renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al acestei sanctiuni, iar in masura in care intr-o asemenea situatie s-ar apela, totusi, la procedura judiciara, instanta nu poate decat sa constate neexecutarea de catre debitor a obligatiilor asumate, fara a avea posibilitatea sa aprecieze oportunitatea rezolutiunii sau sa acorde un termen de gratie.
In ceea ce priveste momentul la care intervine desfiintarea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV inserat in cuprinsul sau trebuie retinut ca sanctiunea nu este numai efectul unei imprejurari obiective, respectiv al neexecutarii obligatiilor de catre unul dintre contractanti, ci si al manifestarii de vointa a creditorului obligatiei neexecutate de a face efectiva aceasta sanctiune.
In cauza, aceasta manifestare de vointa a fost exprimata in anul 1958, prin decizia nr.22043 - prin care titlul autorului reclamantei a fost declarat "desfiintat si reziliat de plin drept" - care nu constituie prin ea insasi un act abuziv de nationalizare si de dobandire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, ci materializeaza dreptul creditoarei Primaria Constanta de a invoca pactul comisoriu de grad IV stipulat in favoarea sa, conform art.1021 si art.1079 din Codul civil, si de a prelua efectiv in posesie terenul in litigiu, fara a avea drept consecinta desfiintarea conventiei de instrainare si pierderea dreptului de proprietate al debitorului cumparator.
Sustinerea reclamantei, conform careia manifestarea de vointa a creditorului a fost exprimata dupa implinirea termenului de prescriptie, nu poate fi retinuta. Desi in apel nu arata care este termenul de prescriptie la care partea se raporteaza, instanta constata ca termenul de 3 ani pana la care creditorul trebuia, in opinia reclamantei, sa ceara constatarea rezolutiunii contractului, este aplicabil doar rezolutiunii judiciare.
Contractul incheiat de autorul reclamantei, care prevede ca sanctiunea rezolutiunii conventionale se produce de drept, fara interventia instantei, doar prin manifestarea vointei creditorului exprimata neindoielnic, nu este supus termenului de prescriptie de 3 ani, reglementat prin Decretul nr.167 din 10 aprilie 1958, pentru ca a fost incheiat in 1936, iar pana la data aparitiei actului normativ mentionat anterior, debitorul se putea apara doar prin invocarea prescriptiei achizitive, conform art.1890 din Codul civil, care prevede ca "toate actiunile, atat reale, cat si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a definit un termen de prescriptie, se vor prescrie prin 30 de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opune reaua-credinta".
Prin urmare, termenul de prescriptie aplicabil obligatiilor nascute in temeiul contractului din 1936 era cel prevazut de art.1890 Cod civil, de 30 de ani, iar nu termenul de 3 ani stabilit de Decretul nr.167/1958, care a intrat in vigoare la 15 iulie 1960 (Buletinul Oficial nr.11 din 15.07.1960) si nu contine dispozitii care sa permita aplicarea lui retroactiva.
Nefondata este si critica referitoare la insuficienta clarificare a situatiei juridice a terenului in litigiu pentru ca inscrierea lui in evidentele fiscale aferente anului 1950 pe numele autorului reclamantei, ca bun fara stapan, nu are semnificatia unei renuntari a creditorului cumparator la dreptul de a invoca efectele pactului comisoriu stipulat in contract, cum in mod nefondat sustine reclamanta, si nici nu poate conduce la concluzia ca bunul a fost preluat de stat ca urmare a abandonarii lui de catre proprietar.
Astfel, sub primul aspect se retine ca renuntarea la dreptul de a invoca beneficiul rezolutiunii conventionale nu se presupune, ci trebuie sa fie expresa sau sa rezulte in mod neindoielnic din acte, fapte sau imprejurari care demonstreaza intentia de a renunta, ori mentiunea din registrul fiscal invocata de reclamanta nu valoreaza o astfel de renuntare, cu atat mai mult cu cat creditorul si-a manifestat in mod expres vointa aplicarii pactului comisoriu prin decizia din 1958, cu respectarea termenului de prescriptie stabilit de reglementarile in vigoare la acel moment.
Nu poate fi retinuta nici imprejurarea preluarii terenului de catre stat ca efect al aplicarii unor alte reglementari ale regimului comunist pentru ca situatia bunurilor fara stapan a fost reglementata de prevederile Decretului nr.111/1951, care a intrat in vigoare la 27.07.1951, deci ulterior datei la care s-a facut mentiunea din registrul fiscal invocata de reclamanta, iar in speta nu s-a dovedit sau pretins existenta hotararii judecatoresti prin care sa se fi constatat indeplinirea conditiilor acestui act normativ cu privire la terenul revendicat.  
Considerentele ce preced conduc la concluzia ca in actul de vanzare-cumparare exhibat de reclamanta drept cauza a actiunii sale partile au prevazut desfiintarea lui de plin drept in cazul neexecutarii obligatiilor asumate de cumparator, fara indeplinirea nici unei formalitati si fara curs de judecata, si ca, urmare a needificarii constructiei pana la momentul manifestarii vointei creditorului de a da eficienta acestei clauze rezolutorii exprese, conventia de instrainare s-a desfiintat potrivit vointei partilor contractante si prevederilor art.969 din Codul civil, indiferent ca neexecutarea s-a datorat unui caz fortuit sau culpei cumparatorului.
Pe cale de consecinta, in mod corect a apreciat tribunalul ca autorul reclamantei nu avea calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu si ca prevederile Legii nr.10/2001 nu sunt incidente in cauza astfel ca, in temeiul art.296 din Codul de procedura civila, apelul va fi respins ca nefondat.
In temeiul art.274 alin.1 din acelasi cod, apelanta este obligata la plata cheltuielilor de judecata catre intimatii S.C. A. S.A. si Municipiul Constanta prin Primar.