Constatare nulitate contract

Obiect: constatare nulitate contract
Sentinta Civila nr. 2121/ 9.09.2010


Prin cererea inregistrata la aceasta instanta, reclamantul V.A. a chemat in judecata pe paratii B.P. si B.A. si a solicitat ca in cauza sa fie pronuntata o hotarare judecatoreasca prin care sa se constate nulitatea absoluta a contractului de arendare nr. xxx/xx.xx.2006, cu repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantul arata urmatoarele :
La data de xx.xx.2006 a incheiat cu paratii un asa numit „contract de arendare” pentru suprafata de 0,36 ha din cei 10.000 mp teren constructii, in sola 17, parcela xxx/1/2, vecini : N – paraul C., E – V. I., S – A.i C., V – V. I., situat in satului Y., com. X., jud. Neamt si inscris in titlul de proprietate nr. 17/2188/2001.
Suprafata de 10.000 mp i-a fost atribuita prin sentinta civila de partaj succesoral nr. xxx/xx.xx.2006 a Judecatoriei Tg.Neamt.
Contractul incheiat cu paratii si intitulat „contract de arendare” est nul, pentru urmatoarele motive : are ca obiect terenuri cu destinatia curti-constructii si fanat situate in intravilan sat Y. si care nu reprezinta bunuri agricole in intelesul art. 1 din Legea nr. 16/1994 si al art. 2 lit. a din Legea nr. 18/1991; obiectul contractului nu este complet si precis determinat, necuprinzand inventarul bunurilor agricole si nici planul de situatie al terenului, contrar dispozitiilor art. 5 lit. b din Legea nr. 16/2004; arenda de 800 lei este derizorie; partile nu au inclus in contract clauze de asigurare a bunurilor agricole, contrar dispozitiilor art. 5 alin. 2 din aceeasi lege; paratii au edificat constructii pe terenul ce face obiectul contractului de arendare; a fost in eroare cu privire la natura actului juridic, fiind incidente dispozitiile art. 953, art. 954 Cod civil.
In drept, reclamantul a invocat Legea nr. 16/1994, Legea nr. 18/1991, art. 953-954 Cod civil.
In dovedire, a atasat la dosarul cauzei in copie contractul de arendare, titlul de proprietate nr. xx/xxxx/2001, sentinta civila nr. xxx/xx.xx.2006 a Judecatoriei Tg. Neamt, adresa nr. xxxxxx/20.12.2008 a Postului de Politie X., extras de carte funciara pentru informare, incheiere de intabulare nr. xxxx/2008, fisa imobil, plan de amplasament, plan de incadrare in zona, bilet de iesire din spital, adresa nr. xxxx/20.10.2008 emisa de Primaria comunei X., autorizatie de construire, certificat de urbanism.
Cererea a fost legal timbrata cu 761 lei taxa judiciara de timbru si 5 lei timbru judiciar.
Prin intampinare, paratii au cerut respingerea cererii, invederand instantei in esenta ca aspectele invocate de reclamant cu referire la incidenta dispozitiilor Legii nr. 16/1994 nu sunt de natura sa atraga nulitatea absoluta a contractului de arendare, iar eroarea cu privire la natura actului juridic in care reclamantul pretinde ca s-a aflat la incheierea conventiei, nu poate avea relevanta, fata de dispozitiile art. 954 Cod civil, conform carora eroarea nu produce nulitate decat cand cade asupra substantei obiectului contractului; ca si-au indeplinit obligatiile contractuale, respectiv au platit pretul arendei, asa cum a fost convenit de comun acord de partile contractante, au platit taxele si impozitele legale si au sporit valoarea bunului arendat, stiind ca actul este incheiat pe o perioada indelungata de 49 de ani.
In cauza, instanta a admis si a dispus efectuarea unei expertize tehnice in specialitatea topografie, concluziile expertului tehnic judiciar fiind consemnate la dosarul cauzei.
Examinand probele administrate in cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt :
Prin sentinta civila de partaj succesoral nr. xxx/xx.0x.2007 a Judecatoriei Tg.Neamt, reclamantul a primit in lotul sau suprafata de 10.000 mp teren constructii, in sola 17, parcela xxx/1/2, vecini : N – paraul C., E – V. I., S – A. C., V – V. I., situat in satului Y., com. X., jud. Neamt si inscris in titlul de proprietate nr. 17/2188/2001.
La data de 20.02.2006, partile au incheiat un contract de arendare (fila 31 din dosar), prin care reclamantul a dat in arenda paratilor, pe o perioada de 49 de ani, pentru suma de 8.000.000 lei Rol, suprafata de 3600 mp, din totalul de 10.000 mp, situata in sola 17, parcela xxx/1/2.
Contractul a fost inregistrat si la Consiliul Local al comunei X., fiind indeplinita forma ceruta ad validitatem de art. 6 alin. 1 din Legea nr. 16/1994.
Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr.16/1994 (modificata prin L.nr.58/1995 si L.nr.65/1998 pentru modificarea si completarea L. nr. 16/1994). Aceste dispozitii se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). inseamna ca, in completarea celor doua acte normative se aplica, in conditiile aratate, "regulile particulare la arendare" prevazute in Codul civil (art.1454 si urm., care n-au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. In completarea acestor norme, se aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligational (teoria generala a obligatiilor civile).
Asadar, prin conventia partilor reclamantul in calitate de arendator a transmis paratilor in calitate de arendasi folosinta suprafetei de 3600 mp, in vederea exploatarii agricole de catre acestia din urma a respectivului teren.
Reclamantul invoca imprejurarea ca contractul nu are ca obiect terenuri care sa reprezinte bunuri agricole in sensul dispozitiilor legale mai sus mentionate si ca nu s-a intocmit un inventar al acestor bunuri.
Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se inteleg terenurile cu destinatie agricola (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi), pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, precum si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole (art. 1.).
Se poate observa, cu privire la acest aspect, ca obiectul contractului incheiat de parti il reprezinta suprafata de 3600 mp, care are categoria de teren arabil, deci un teren cu destinatie agricola, aceasta categorie rezultand atat din cuprinsul conventiei, dar si din cuprinsul expertizei tehnice efectuata in cauza.
Cat priveste obligatia partilor de a intocmi un inventar al bunurilor arendate, instanta retine ca aceasta obligatie nu subzista in cauza dedusa judecatii, atata timp cat obiectul contractului il reprezinta un singur bun, respectiv o suprafata de teren complet si precis determinata.
Reclamantul mai pretinde ca arenda este derizorie si ca partile nu au inclus in contract clauze de asigurare a bunurilor agricole, contrar dispozitiilor art. 5 alin. 2 din aceeasi lege.
Pretul arendei a fost insa stabilit de comun acord de catre partile contractante, exprimand vointa comuna a lor, si a fost platit integral de arendasi la incheierea conventiei.
Este adevarat ca Legea nr. 16/2004 prevede la art. 5 alin. 2 ca partile au obligatia sa insereze in contract clauze de asigurare a bunurilor agricole, insa aceasta obligatie nu este sanctionata cu nulitatea absoluta a contractului de arendare, cu atat mai mult cu cat partile au prevazut in contract, respectiv la art. 5, suportarea riscurilor in caz de calamitate naturala.
Reclamantul mai sustine ca  paratii au edificat constructii pe terenul ce face obiectul contractului de arendare.
Din cuprinsul raportului de expertiza intocmit in cauza (filele 72 si urm.) rezulta ca pe suprafata ce face obiectul contractului de arendare paratii au edificat trei constructii denumite C1,C2,C3, respectiv pe suprafata de 900 mp.
Se poate observa ca paratii sunt proprietari ai acestor constructii, pe care le-au dobandit prin cumparare de la V. S., conform sentintei civile nr. xxx/xx.xx. 2009 a Judecatoriei (fila 33 din dosar), astfel ca nu li se poate imputa reaua-credinta, in sensul ca ar fi schimbat categoria de folosinta a terenului arendat, in lipsa acordului prealabil al proprietarului (art. 20 din lege).
In sfarsit, reclamantul pretinde ca a fost in eroare cu privire la natura actului juridic, fiindu-i viciat consimtamantul la incheierea contractului.
Pentru formarea valabila a oricarui act juridic, consimtamantul partilor trebuie nu doar sa existe, sa fie exteriorizat, ci acesta sa fie liber exprimat si dat in cunostinta de cauza, adica sa nu fie viciat potrivit art. 948 alin. 2 C. civ. In afara de art. 953 C. civ., care prevede ca atunci cand este dat prin eroare, consimtamantul nu este valabil, reglementarea cuprinsa in art. 954 C. civ. stabileste ca eroare nu produce nulitate decat atunci cand cade asupra substantei obiectului conventiei sau asupra identitarii ori calitatilor persoanei contractante.
Ca regula generala se poate spune ca viciul trebuie sa fie destul de grav pentru a determina pe autor sa faca actul juridic, cu alte cuvinte, viciul trebuie sa fie de asa natura, incat partea, a carei vointa a fost viciata, n-ar fi facut actul daca vointa sa ar fi fost netulburata, si n-a facut actul decat tocmai din cauza erorii.
In cauza dedusa judecatii nu exista indicii ca reclamantul ar fi avut consimtamantul viciat la incheierea contractului, iar inscrisurile medicale atasate de acesta la dosar (filele 20,21) dateaza din anul 2002 si indica faptul ca reclamantul a fost internat la sectia de psihiatrie pe fondul consumului de alcool, ceea ce nu poate conduce la concluzia ca nu a actionat liber sau in deplina cunostinta de cauza.
In consecinta, instanta retine ca in cauza dedusa judecatii nu s-au adus probe din care sa rezulte ca actul intitulat „contract de arenda”, in care reclamantul si paratii figureaza ca parti contractante, este nul absolut, astfel ca in baza dispozitiilor Legii nr. 16/1994 va respinge cererea reclamantului ca nefondata.
In baza art. 274 Cod procedura civila, reclamantul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecata catre parati (onorariu aparator).