R O M A N I A

JUDECATORIA SECTORUL 4 BUCURESTI
....
Dosar nr………………
SENTINTA CIVILA NR……………..
SEDINTA PUBLICA DE LA 09.02.2009 
Instanta constituita din :
PRESEDINTE : ………………………………………….
GREFIER: ……………………………………

Pe rol pronuntarea in cauza civila privind pe reclamantii-parati parati . ………………….. si …………………………. in contradictoriu cu paratul-reclamant ……………………………..,  avand ca obiect actiune in constatare.
      Dezbaterile si cuvantul pe fond au avut loc in sedinta  publica de la 26.01.2009, fiind  consemnate  in incheierea de sedinta de la acea data, ce face  parte  integranta din prezenta hotarare si cand  instanta, avand  nevoie  de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea pentru 02.02.2009 si pentru astazi, 09.02.2009, cand  a  hotarat  urmatoarele:
       
      INSTANTA,
      
      Deliberand asupra cauzei civile de fata retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. de mai sus la data de 30.06.2008, reclamantii-parati ………………………… si …………………………….. au solicitat in contradictoriu cu paratul-reclamant …………………………….. sa se constate revocat contractul de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare incheiat intre parti la data de 13. 11.1998 si autentificat sub nr….. la …………………………., pentru a reveni la situatia anterioara incheierii acesteia si pentru a putea sa-si exercite deplin  de asupra imobilului din …………….., str. ……………………… nr……, sector …..
In motivarea cererii reclamantii-parati au aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. ……………………….., incheiat cu ………………………… au cumparat imobilul situat in …………….. str. …………………nr… … sector .., in baza Legii nr.112/1995, compus din 3 camere, vestibul, bucatarie, culoare 2 debarale, baie cu spalatorie si WC, si 130 mp, aflat in constructie, apartament ce apartinuse surorii reclamantului numita  ……………………. si apoi trecut in proprietatea Statului Roman in baza decretului 223/1974.
S-a mai aratat ca, reclamantii-parati au convenit cu numita …………………….. sa cumpere apartamentul in calitatea lor de chiriasi si aflandu-se intr-o situatie delicata din punct de vedere al sanatatii au convenit cu paratul-reclamant sa-i promita acestuia vanzarea locuintei la pretul de ….. milioane rol cu  conditia ca plata pretului sa se faca la momentul autentificarii promisiunii, odata si cu  intrarea in posesie.
Se mai mentioneaza ca datorita interdictiei legale prevazuta de Legea nr.112/1995 s-a prevazut in antecontract o clauza de dezicere prin care in cazul in care promitentii vanzatorii nu vor mai fi de acord cu instrainarea imobilului acestia fiind obligati sa plateasca promitentilor cumparatori de 3 ori suma primita.
Apreciaza reclamantii-parati ca in cauza se folosesc de clauza de dezicere solicitand revocarea promisiunii de vanzare-cumparare si tinand la dispozitia paratului pretul intreit precum si  contravaloarea imbunatatirilor si a lucrarilor facute la imobil.
In drept au fost invocate disp. art. 969, 970 si 1006, 1019,1020 Cod civil.
Cererea a fost legal timbrata cu suma de 1384 lei taxa de timbru si 5 lei timbru judiciar.
Paratul-reclamant ………………………………… a depus  intampinare si cerere reconventionala prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondata precum si sa se constate in contradictoriu cu reclamantii-parati ca acestia au vandut paratului imobilul din  str. ………………………. nr…………, sector … si in consecinta sa se pronunte o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii paratul-reclamanta aratat ca in aceiasi zi in care reclamantii-parati au dobandit in baza Legii nr.112/1995 proprietatea imobilului a incheiat cu acestia promisiunea de vanzare-cumparare ocazie cu care a achitat reclamantilor suma de ……..milioane rol din care acestia au achitat integral catre …………………….. pretul imobilului iar la …………………. au mai primit si suma de …………… milioane rol la care s-a adaugat si diferenta de pret stabilita prin antecontract achitata la aceiasi data.
Apreciaza paratul-reclamant ca in antecontractul de vanzare-cumparare nu a fost inserata o clauza de dezicere ci o clauza penala potrivit disp. art.1066 Cod civil, fiind evident ca prin aceasta clauza s-a urmarit executarea in natura a contractului si nicidecum  o posibila alternativa  de indeplinirea obligatiei de catre debitor.
In ceea ce priveste solicitarea  privitoarea la pronuntarea unei hotarari care sa tina loc  de act de vanzare-cumparare paratul-reclamant arata ca potrivit promisiunii de vanzare-cumparare incheiate cu reclamantii-parati –parati la implinirea  termenului de 10 de la data incheierii acestui contract partile aveau obligatia de a se prezenta in fata Notarului pentru incheierea actelor in forma autentica lucru pe care reclamantii-parati –parati au refuzat sa-l faca devenind astfel aplicabile disp. art. 1073 si 1077 Cos civil.
In drept, au fost invocate disp. art. 967, 969, 970,1066,1073 si 1077 Cod civil.
Cererea reconventionala a fost legal timbrata cu suma de ………………… lei taxa judiciara de timbru si …. timbru judiciar.
Reclamantii-parati –paratii au depus intampinare la cererea reconventionala prin care au solicitat respingerea acesteia ca neintemeiata aratand ca este vorba despre o clauza de razgandire si nu de o clauza penala in antecontract precum si faptul ca paratul-reclamant detine mai multe imobile in proprietate admiterea cererii reconventionale ducand la imbogatirea paratului - reclamant in conditiile in care acesta a profitat de stare de boala si nevoie in care sau aflat reclamantii-parati la incheierea antecontractului.
In cadrul probei cu inscrisuri incuviintate de instanta partile au depus la dosar in copie : contract de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare autentificat sub nr……………………. de . …………………………, contract  de vanzare-cumparare nr………………………., certificat de mostenitor legal si testamentar nr…………………….., declaratie, inscris sub semnatura privata din 27.10.1998, chitanta din ……………………, declaratie din 15.11.1998, certificat de mostenitor legal si testamentar nr…………………., declaratie de impunere, practica judiciara.
     Analizand mijloacele de proba aflate la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele:
     Prin contractul de vanzare cumparare nr. …………….. reclamantii-parati …………………… si ………………………….. au cumparat in temeiul Legii 112/119  de la Primaria Municipiului Bucuresti prin ………………………… locuinta situata in …………….., str. ………………. nr. …………, parter, sector … compusa din 3 camere, vestibul, bucatarie, culoar, 2 debarale, wc, baie, in suprafata utila de 82,46 mp si 130 mp teren in folosinta, pentru suma de …………………. lei vechi achitat integral potrivit chitantei nr. …………………...
     La aceeasi data, se incheie intre reclamantii-parati ………………….. si sotii …………………. si ………………un inscris sub semnatura privata denumit „precontract de vanzare-cumparare prin care sotii ………………… arata ca au primit de la sotii …………………. suma de …. milioane lei vechi reprezentand avans din pretul de …… milioane lei vechi pentru care promiteau sa vanda imobilul din ………………. str. ……………… nr. ………., parter. La data de 5.11.1998 partile mai incheie un inscris sub semnatura privata intitulat „chitanta” in care sotii …………… arata ca au mai primit ……….. milioane lei din pretul total al imobilului.
     La 13 noiembrie 1998, intre sotii ………………… – in calitate de promitenti vanzatori si sotii ………………. – in calitate de promitenti vanzatori, se incheie in forma autentica la …………………….. contract de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare sub nr. ………., prin care promitentii vanzatori se obligau sa vanda imobilul din …………….., str. ……………. nr. ……………, parter promitentilor cumparatori, care, la randul lor, se obligau sa cumpere imobilul.
     Partile au mai convenit prin acest act autentic ca la expirarea unui termen de 10 ani, sau imediat ce va permite legea, sa incheie contractul de vanzare cumparare, iar in cazul in care vreuna dintre parti nu se va prezenta pentru autentificarea actului, cealalta parte poate solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarare judecatoreasca, in baza art. 1077 C civ, care sa tina loc de act de instrainare, obligatiile asumate se transmit si mostenitorilor, iar daca promitentii vanzatori ori mostenitorii nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului si nu se va putea obtine o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, atunci acestia vor restitui triplul sumei primite, iar daca, dimpotriva, cumparatorii nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului, vor pierde suma platita care reprezinta pretul vanzarii.
     Promisiunea bilaterala este un antecontract de vanzare cumparare in baza caruia oricare dintre parti poate solicita incheierea contractului de vanzare-cumparare.
     Daca promitentii nu isi respecta obligatia, iar bunul se mai afla inca in patrimoniul promitentului-vanzator, ca in cazul de fata, pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului sub sanctiunea daunelor cominatorii la incheierea actului, oricare dintre partile antecontractului poate solicita instantei in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C civ o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
     Numai daca in antecontract s-a prevazut o clauza de dezicere (de razgandire) in favoarea uneia sau ambelor parti, consimtamantul poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta aceasta hotarare.
     In cazul de fata, nu se poate retine ca in cadrul contractului – promisiune bilaterala de vanzare-cumparare - incheiat intre parti s-ar fi prevazut vreo clauza de dezicere. Aceasta este clauza prin care partile isi rezerva dreptul de a se razgandi si de a desfiinta unilateral conventia (de regula intr-un anumit termen sau in anumite conditii), cu singura consecinta a pierderii arvunei date ori a restituirii dublei celei primite, sau chiar independent de existenta vreunei clauze de arvuna ori a vreunei alte sanctiuni, clauza ce trebuie prevazuta in mod expres in antecontractul de vanzare-cumparare.
     Din interpretarea clauzelor contractuale reiese ca partile au convenit o clauza penala, si nu una de dezicere. Potrivit art.1066 Cod civil, clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga de a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i. Iar conform art.1069 alin.1 Cod civil, clauza penala este o compensatie a daunelor interese, ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale. Rezulta asadar ca, potrivit legii, clauza penala este o modalitate de evaluare conventionala a daunelor-interese, executarea ei fiind posibila numai atunci cand sunt intrunite conditiile acordarii acestor daune, prin care figureaza si culpa. 
     Astfel, se constata ca se prevede in contract, mai intai, posibilitatea ca, in cazul in care vreuna dintre parti refuza incheierea contractului, instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare – ceea ce inseamna ca partile doreau la acel moment asigurari ca acest antecontract se va executa, iar doar in situatia in care pronuntarea unei asemenea hotarari nu ar fi posibila – respectiv nu ar mai fi fost indeplinite toate conditiile (ex. bunul nu ar mai fi fost in patrimoniul promitentului vanzator, etc), atunci s-a evaluat anticipat valoarea prejudiciului cauzat creditorului prin neexecutare (respectiv promitentii vanzatori vor restitui triplul sumei primite, iar promitentii vanzatori vor pierde suma platita).
     Instanta retine ca potrivit art. 969 C civ”conventiile[…] au putere de lege”. Este vorba deci, despre principiul fortei obligatorii a contractului exprimat si prin adagiul pacta sunt servanda regula de drept potrivit careia actul juridic civil se impune partilor intocmai ca legea, deci actul este obligatoriu pentru parti, iar nu facultativ.
     O consecinta a acestui principiu de drept este si faptul ca actului juridic bilateral nu i se poate pune capat prin vointa numai a uneia din parti. Irevocabilitatea decurge din principiul fortei obligatorii a actului juridic, fiind in acelasi timp, o consecinta si o garantie a acestui principiu.
     Se mai retine, totodata, ca nu s-a prevazut in contract o clauza de dezicere, clauza invocata de reclamanti fiind una penala, prin care s-a evaluat anticipat prejudiciul ce s-ar produce cu ocazia neexecutarii contractului.
     Cu alte cuvinte, reclamantii-parati nu pot revoca unilateral antecontractul de vanzare-cumparare, in temeiul art. 969 C civ si al principiului fortei obligatorii a contractului care duce la irevocabilitatea actului, motiv pentru care instanta constata ca cererea acestora este neintemeiata si o va respinge ca atare.
     Nu pot fi retinute argumentele reclamantilor-parati legate de faptul ca paratul-reclamant ar fi profitat de starea precara de sanatate a reclamantului parat, sau cele legate de precaritatea pretului, pe de-o parte, pentru ca acestia nu au invocat cauze de nulitate ale conventiei, pe de alta parte, nu exista acte medicale la dosar care sa sustina afirmatiile acestora, iar pretul nu poate fi considerat derizoriu avand in vedere ca pretul primit de la paratul reclamant (…… milioane) este mult mai mare fata de cel platit de reclamantii parati statului (cca …… de milioane) la achizitionarea imobilului.
     In ceea ce priveste clauzele contractuale, fata de succesiunea inscrisurilor incheiate intre parti, instanta retine ca vointa reala a acestora a fost exprimata prin ultimul act incheiat – respectiv cel incheiat in forma autentica la …………………………… - contract de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare sub nr. ……………………………..
     In ceea ce priveste cererea reconventionala instanta retine ca  promisiunea bilaterala, ca antecontract, da nastere la obligatia reciproca de a face, adica de a incheia in viitor contractul promis de vanzare cumparare. 
     Astfel cum rezulta prevederile contractuale, la expirarea termenului de 10 ani de la data incheierii antecontractului – respectiv 13.11.2008 partile ar fi trebuit sa incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica, ce ar fi insemnat doar transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul reclamantilor in cel al paratului, avand in vedere ca la data incheierii antecontractului pretul imobilului a fost platit integral si s-a transferat si posesia acestuia asupra paratului.
       In temeiul antecontractului de vanzare-cumparare, paratul-reclamant are dreptul de creanta de a solicita incheierea vanzarii si transmiterea proprietatii, iar reclamantii-parati sunt tinuti de obligatia corelativa.
       Aceasta obligatie de a face este susceptibila de executare silita directa prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, in temeiul dispozitiilor de principiu ale art. 1073 si art. 1077 C.civ.
       Avand in vedere aceasta situatie, instanta urmeaza  ca in lumina  principiului  executarii in natura  a obligatiilor, in  baza art. 1073 si art. 1077 sa admita cererea reconventionala si sa constate ca intre parti a intervenit vanzarea cumpararea imobilului din ………………, str. ………………… nr. ………………., parter.
In temeiul dispozitiilor art. 274 Cod de procedura va obliga reclamantii-parati sa plateasca paratului ……………….. lei cheltuieli de judecata reprezentand timbrajul aferent cererii reconventionale.
      
      PENTRU ACESTE MOTIVE
      IN NUMELE LEGII
      HOTARASTE:
      
Respinge cererea principala formulata de reclamantii-parati parati ……………… si …………………………….., ambii cu domiciliul ales  in ………………,str. ……………….. nr…., sector …. la  Cabinet de Avocat ………………………… in contradictoriu cu paratul-reclamant ……………………, cu domiciliul  in ……………., str. …………………… nr. ……….., sector …., ca neintemeiata.
Admite cererea reconventionala formulata de ………………………….. in contradictoriu cu paratii reclamanti …………………………… si ……………………………………...
Constata ca intre parti a intervenit vanzarea cumpararea imobilului situat in ……………………, str. ……………………… nr. …………., ……, sector …, compus din 3 camere de locuit, vestibul, bucatarie, culoar, 2 debarale, w.c., baie in suprafata utila de 82,46 mp, si teren aflat sub constructie in folosinta.
Prezenta hotarare tine loc de contract de vanzare cumparare.
Obliga reclamantii-parati sa plateasca paratului-reclamant ……………… lei cheltuieli de judecata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 9 februarie 2009.
      
      
    Presedinte                                                                       Grefier
……………………………….                                       …………………………………..

Red/Dact Jud. GCM/5 ex