Neexecutarea la termen a unei obligatii contractuale. Actiune in rezolutiunea conventiei. Indeplinirea obligatiilor contractuale trebuie dovedita de catre reclamant. Daca reclamantul este partea in culpa pentru neexecutare, acesta nu poate solicita r...

    Neexecutarea la termen a unei obligatii contractuale. Actiune in rezolutiunea conventiei. Indeplinirea obligatiilor contractuale trebuie dovedita de catre reclamant. Daca reclamantul este partea in culpa pentru neexecutare, acesta nu poate solicita rezolutiunea.
     
     Art. 1020-1021 Cod civil prevede ca in contractele sinalagmatice conditia rezolutorie este subintelesa si ca partea in privinta careia nu s-a executat angajamentul are alegerea sa oblige partea cealalta sa execute conventia sau sa ceara desfiintarea cu daune interese.

     Sectia I civila - Decizia civila nr. 818/03 noiembrie 2011
     
     Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Sibiu sub dosar nr. 11734/306/2009, reclamantii HD si HLR au solicitat in contradictoriu cu parata ZL, ca prin hotarare:
      -sa se dispuna rezilierea promisiunii sinalagmatice de vanzare – cumparare ale carei semnaturi au fost legalizate prin incheierea nr. 7010/26.11.2008 de catre BNP REM;
      -sa se dispuna obligarea paratei la restituirea sumei de 81.500 Euro reprezentand avansul de pret platit pentru apartamentul compus din 4 camere, 2 bai, bucatarie si balcon, apartament inscris in CF 55202 Sibiu, nr. top. 5553/2/2/2/1/1/1/XI nr. cad. 9708/XI.
     In motivarea actiunii, reclamantii sustin ca au achitat suma de 81.500 Euro cu ocazia incheierii promisiunii, urmand ca diferenta de 33.500 Euro sa fie achitata la data incheierii contractului in forma autentica. Cu acordul expres al paratei, reclamantii au efectuat lucrari de amenajare a imobilului in suma de 16.000 lei. Desi au solicitat paratei derogarea de la termenul stabilit, cu 60 de zile, respectiv pana la 15.06.2009, aceasta nu a dorit si a vandut apartamentul la 21.04.2009 numitei KLR cu echivalentul a 50.000 Euro. Parata i-a instiintat despre aceasta vanzare si despre rezilierea de drept a promisiunii de vanzare, la data de 21.04.2009, desi nu exista pact comisoriu expres.
     Prin sentinta civila 7866/15.10.2010 pronuntata de Judecatoria Sibiu, a fost admisa in parte actiunea si in consecinta, s-a dispus rezolutiuneea promisiunii sinalagmatice de vanzare – cumparare ale carei semnaturi au fost legalizate prin incheierea nr. 7010/26.11.2008 la BNP REM si a obligat parata sa restituie reclamantilor suma de 81500 Euro in echivalent in lei la cursul oficial al BNR din ziua platii, reprezentand avans din pret.
      Pentru a pronunta aceasta sentinta, judecatoria a retinut ca, potrivit promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare incheiata intre reclamanti, in calitate de promitenti cumparatori pe de o parte si  parata in calitate de promitenta vanzatoare pe de alta parte, pretul de vanzare – cumparare al apartamentului a fost stabilit de comun acord la 115.000 Euro, din care la data incheierii acesteia, s-a achitat suma de 81.500 Euro, urmand ca diferenta de 33.500 Euro sa fie achitata la data incheierii contractului translativ de vanzare – cumparare in forma autentica, pana cel mai tarziu la data de 15.04.2009 sau la data stabilita prin actul aditional. Partile au prevazut o clauza in favoarea promitentei  vanzatoare, parata ZL, prin care aceasta s-a obligat ca pana la data de 15.04.2009, sa incheie cu promitentii cumparatori, contractul de vanzare – cumparare in forma autentica iar in eventualitatea ca, din cauze independente de vointa sa, nu se va semna contractul de vanzare – cumparare printr-un act aditional, de comun acord se va putea face derogare de la data stabilita, cu pana la 60 de zile.
     Instanta a retinut ca parata a inaintat reclamantilor o notificare, cu nr. 24/16.04.2009, prin BEJ CI, in continutul careia se aducea la cunostinta reclamantilor rezilierea de drept a promisiunii sinalagmatice de vanzare – cumparare precum si faptul ca aceasta nu mai produce efecte juridice, apreciind ca neprezentarea reclamantilor la notar in data de 15.04.2009 cu diferenta de pret este un refuz de a incheia contractul de vanzare – cumparare. Desi promisiunea sinalagmatica de vanzare – cumparare nu fusese desfiintata de nicio instanta, la data de 21.04.2009 apartamentul fusese vandut unei alte persoane, cu incalcarea conventiei dintre parti. Retinand ca promisiunea de vanzare – cumparare nu si-a incetat efectele precum si culpa paratei, in baza art. 1020 – 1021 Cod civil, s-a dispus rezolutiunea promisiunii sinalagmatice de vanzare – cumparare, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara incheierii contractului, respectiv obligarea paratei sa restituie reclamantilor suma de 81.500 Euro in echivalent in lei la cursul oficial al BNR din ziua platii, reprezentand avans pret.
     Prin decizia civila nr. 224/11.04.2011 pronuntata de Tribunalul Sibiu a fost respins apelul declarat de parata ZL.
     In considerentele deciziei, Tribunalul a retinut ca prelungirea termenului pentru apelanti a operat conform conventiei partilor, care a produs efecte dupa termenul limita stabilit initial in contract. Conventia partilor nu a devenit caduca ci a produs efecte datorita clauzelor convenite de parti, iar vanzarea catre altul nu  a fost corecta, caci incalca marja de ingaduinta convenita conventional. Clauza penala a fost interpretata in conformitate cu sensul dat de parti obligatiei. Admiterea sau respingerea cererii doar pe baza neprezentarii la notar ar fi incalcat principiul echitatii si al asigurarii egalitatii partilor, iar buna – credinta a cumparatorilor a fost retinuta pe baza intregului probatoriu administrat. A mai retinut ca nu s-a probat faptul ca reclamantii nu aveau restul de pret, acesta fiind motivul neprezentarii la notar.
     Impotriva acestei decizii a declarat recurs parata. In motivarea recursului, se sustine ca instanta de apel a modificat considerentele primei instante, in ce priveste prelungirea termenului limita stabilit initial in contract, desi niciuna dintre parti nu a formulat apel asupra acestui aspect si nu a facut obiectul dezbaterii dintre parti. A doua critica formulata  de parata se refera la nepronuntarea instantei de apel asupra incidentei termenului extinctiv in speta. Al treilea motiv de recurs invocat, se refera la interpretarea in mod gresit a probelor administrate in cauza care au dus la o dezlegare gresita a pricinii. O alta interpretare eronata a fost data de instanta de apel si clauzei penale, aratand ca din ansamblul prevederilor contractuale, se retine ca doar in cazul in care cu rea – credinta promitentii cumparatori nu se prezinta la notar vor pierde avansul achitat. O asemenea interpretare nu rezulta din conventie, iar instanta nu poate adauga la prevederile contractuale.
     In drept se invoca prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
     Analizand legalitatea hotararii atacate, prin prisma criticilor formulate si in raport de prevederile art. 304 C. proc. civ, CURTEA a constatat urmatoarele:
     In actul intitulat „Promisiune sinalagmatica de vanzare cumparare-Antecontract de vanzare cumparare” incheiat intre reclamanti si parata, s-a stipulat ca pana la data de 15.04.2009 vanzatoarea se obliga incheie cu promitentii cumparatori contratul de vanzare - cumparare in forma autentica, iar in eventualitatea in care din cauze independente de vointa sa nu se va semna contractul, prin act aditional, de comun acord se va putea face derogare de la data stabilita cu pana la 60 de zile. Din pretul de vanzare, stabilit de comun acord la 115.000 euro, la data incheierii antecontractului s-a platit 81.500 euro, urmand ca diferenta de pret sa se plateasca la data incheierii actului autentic, 15.04.2009 sau la data stabilita prin actul aditional. Partile au mai stabilit ca in eventualitatea ca vanzatoarea refuza incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, pana la data de 15.04.2009 din rea vointa, sa intoarca promitentilor cumparatori dublul sumei primite, respectiv 163000 euro, iar daca promitentii cumparatori refuza incheierea contractului in forma autentica pana la data de 15.04.2009, vor pierde suma achitata de 81.500 euro. La data de 15.04.2009 urma a fi predat si apartamentul „la cheie”, respectiv cu finisaje medii.
     Din continutul actului rezulta ca posibilitatea de a amana incheierea actului autentic a fost stipulata doar in favoarea promitentei vanzatoare, doar pentru motive independente de vointa sa, derogarea de la termenul stabilit putand fi facuta doar prin acordul partilor si pentru cel mult 60 zile de la cel stabilit prin antecontract. De asemenea, a fost stabilita si sanctiunea nerespectarii termenului de 15.04.2009 pentru fiecare parte.
     Clauza inserata in contract si la care s-a facut referire anterior, confera un caracter mixt obligatiei stabilite prin contract: este o obligatie cu termen si sub conditie.
     Reclamantii, au recunoscut ca la termenul prevazut in contract nu obtinusera banii necesari pentru a plati diferenta de pret, si nici macar  la data promovarii actiunii nu au facut dovada ca ar fi avut aceasta suma de bani. Deci, la scadenta, reclamantii prin prezenta actiune, nu erau in masura sa achite diferenta de pret. Termenul stabilit de parti este unul extinctiv, iar la  implinirea sa obligatiile partilor se sting, fara a mai fi necesara interventia instantei. Acest efect de stingere a obligatiilor la implinirea termenului tine de esenta efectului extinctiv stabilit prin intelegere de parti. Tocmai de aceea nici nu era necesara existenta unui pact comisoriu expres de grad IV. 
      In conditiile in care termenul fusese stipulat in favoarea promitentei vanzatoare, si aceasta s-a prezentat la notar in vederea incheierii actului autentic, deci si-a indeplinit obligatia, insa reclamantii nu si-au indeplinit obligatia de se prezenta la notar pentru ca nu aveau diferenta de pret, este evident ca sunt in culpa. Fiind in culpa pentru nerespectarea intelegerii (incheiate in conditiile art. 969 cod civil) pe care au avut-o cu vanzatoarea (de a plati  diferenta de pret), nu sunt in masura sa ceara rezilierea contractului invocand propria culpa. 
     Art. 1020-1021 Cod civil, prevede ca in contractele sinalagmatice conditia rezolutorie este subintelesa si ca partea in privinta careia nu s-a executat angajamentul are alegerea sa oblige partea cealalta sa execute conventia sau sa ceara desfiintarea cu daune interese.
     Asadar, legea confera alegerea intre executarea conventiei sau rezilierea ei partii care si-a indeplinit obligatia. Or, in cauza de fata reclamantii nu sunt in situatia de a-si fi indeplinit obligatia.
     Faptul ca, dupa implinirea termenului stabilit de comun acord de promitentii cumparatori si promitenta vanzatoare, aceasta din urma a vandut imobilul unei terte persoane (la data de 21.04.2009) nu afecteaza in nici un fel valabilitatea promisiunii incheiate cu reclamantii. De altfel, rezilierea unui contract face sa inceteze efectele contractului numai pentru viitor lasand neatinse prestatiile succesive facute anterior rezilierii.
     Prin contractul in litigiu, reclamantii s-au obligat sa achite diferenta de pret din contract si nu sa faca demersuri pentru a obtine aceasta suma de bani, astfel ca din aceasta perspectiva sunt lipsite de relevanta eforturile facute cu acest scop. In acest context, sunt indeplinite si conditiile din antecontract referitoare la pierderea sumei achitate de reclamanti cu ocazia incheierii promisiunii de vanzare cumparare.
     Avand in vedere aceste considerente de drept, s-a admis recursul paratei, in temeiul art. 312  coroborat cu art. 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila,  fiind modificata decizia atacata si admis apelul paratei, cu consecinta schimbarii in parte a sentintei in sensul respingerii actiunii cu privire la rezilierea antecontractului de vanzare cumparare si restituirea sumei de 81500 euro.