Sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995. Imobilele ce au apartinut unor persoane juridice nu pot face obiectul acestei legi. Soarta contractelor de vanzare-cumparare incheiate in legatura cu aceste imobile.

    Sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995. Imobilele ce au apartinut unor persoane juridice nu pot face obiectul acestei legi. Soarta contractelor de vanzare-cumparare incheiate in legatura cu aceste imobile.

     Imobilele care fac obiectul Legii nr. 112/1995 sunt definite in art. 1 al legii. Din economia acestui text legal rezulta ca intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 imobilele cu destinatie de locuinta preluate ca atare din proprietatea persoanelor fizice. Ca urmare, pentru ca un imobil sa poata face obiectul vanzarii catre chirias, dupa expirarea termenului prevazut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, se impun a fi indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: imobilul sa fi fost preluat de la o persoana fizica si sa fi avut destinatia de locuinta la momentul preluarii.

     Sectia I civila – decizia civila nr. 738/14 octombrie 2011
  
Prin sentinta civila nr. 1063/2010 pronuntata de Judecatoria Aiud in dosar nr. 480/175/2009 a fost admisa in parte actiunea civila formulata si precizata de reclamanta ER din Ardeal in contradictoriu cu paratii CO, DSM ambii in calitate de mostenitori ai paratului initial CV, CL al municipiului Aiud, Primaria municipiului Aiud si Unitatea administrativ teritoriala - Municipiul Aiud, reprezentata prin Institutia Primarului municipiului Aiud si in consecinta s-a constatat  nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.61/22.10.1997 incheiat intre Regia autonoma „ GO” Aiud si defunctul CV avand ca obiect locuinta situata in Aiud, str. BG nr.13, ap.2, jud. Alba si s-a respins in rest actiunea, iar paratii au fost obligati la plata in favoarea reclamantei a sumei de 5 lei cu titlu cheltuieli de judecata.
     Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. 61/22.10.1997 incheiat in baza Legii nr.112/1995 cu Regia autonoma „GO” Aiud, CV, antecesorul paratilor CO si DSM, a dobandit locuinta situata in Aiud, str. BG nr.13, ap.2, jud. Alba, imobil inscris in CF 3608 Aiud sub nr. top. 996, care a facut obiectul contractului de inchiriere pentru suprafete locative cu destinatia de locuinta nr. 464/23.01.1978.
     Imobilul in litigiu a fost inscris initial in CF 224 Aiud, fiind preluat de catre Statul Roman in baza Decretului nr. 176/1948 care a reglementat trecerea in proprietatea statului a bunurilor bisericilor, congregatiilor, comunitarilor sau particularilor ce au servit pentru functionarea scolilor comunitarilor de invatamant general, tehnic sau profesional. La data preluarii de catre stat, proprietar tabular al imobilului era Colegiul reformat Bethlem Gabor, asa cum rezulta din considerentele sentintei civile nr. 208/2005 a Tribunalului Alba.
     In baza incheierii de intabulare nr. 589/1949 operata in CF 224 Aiud sub B 95, imobilul in litigiu cu nr. top. 996 a fost transcris in CF 3608 Aiud in favoarea Statului Roman.
     Conform copiei cartii funciare nr. 3608 Aiud, nu s-au facut inscrieri cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, ulterior inscrierii acestui drept in favoarea Statului Roman.
     Instanta a retinut ca intrucat proprietarul tabular de la care s-a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului era Colegiul reformat Bethlem Gabor, imobilul nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, el nefiind preluat de la o persoana fizica, astfel cum se reglementeaza in aceasta lege speciala.
     Daca imobilele preluate de la persoane juridice nu au facut obiectul Legii nr.112/1995, ele nici nu puteau fi vandute chiriasilor in baza acestei legi, care a reglementat numai posibilitatea vanzarii catre chiriasi a imobilelor ce au facut obiectul sau. Asadar, actul de instrainare incheiat in cauza s-a facut cu incalcarea dispozitiilor in vigoare la data instrainarii, si prin urmare, raportat la art. 6 alin. 2 din OUG nr.94/2000, republicata, este lovit de nulitate absoluta.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii solicitand modificarea sentintei atacate in sensul respingerii actiunii promovate de reclamanta.
Tribunalul Alba prin decizia civila nr. 143/A/2011 a admis apelul declarat de paratii CO  si DS impotriva sentintei civile nr. 1063/2010 pronuntata de Judecatoria Aiud, pe care a schimbat-o in parte in sensul ca a  respins actiunea civila formulata de reclamanta ER din Ardeal si a mentinut neschimbata sentinta civila atacata sub aspectul solutionarii exceptiilor.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a retinut ca prin decizia civila nr. 431/2008 pronuntata de Tribunalul Alba s-a stabilit irevocabil ca imobilul in litigiu a fost proprietatea reclamantei la momentul aplicarii dispozitiilor Decretului 176/1948 si aceasta are calitate procesuala activa de a-l  revendica.
Pe fondul cauzei, instanta de apel a retinut ca antecesorul apelantilor CV a detinut in acest imobil un spatiu de locuit in conformitate cu cele inscrise in contractul de inchiriere pentru suprafete locative nr. 464/23.01.1978, contract supus reinnoirii conform legislatiei in vigoare la momentul prelungirilor duratei inchirierii. Antecesorul apelantilor a incheiat cu RA GO Aiud contract de vanzare – cumparare nr. 61/22.10.1997 pentru apartamentul nr. 2 din imobilul situat in Aiud str. BG nr. 13 apartament cu destinatia locuinta detinuta in temeiul contractului de inchiriere, in temeiul Legii 112/1995.
Fata de probatoriul administrat, Tribunalul a apreciat ca au fost respectate dispozitiile Legii nr. 112/1995 in ce priveste contractul de vanzare – cumparare nr. 61/1997 cu privire la faptul ca imobilul a avut destinatia de locuinta, ca persoana care  detine spatiul in temeiul contractului de inchiriere si nu detine, nu a detinut sau instrainat o alta locuinta, ea sau membrii familiei sale.
In cuprinsul  Legii 112/1995 nu exista nicio dispozitie imperativa care sa interzica vanzarea unei locuinte catre chirias, daca acel imobil a fost preluat de la o unitate de cult.
In lipsa unei dispozitii imperative a legii care sa fi fost incalcata la data incheierii actului  de instrainare 1997, in cauza nu sunt incidente dispozitiile art. 6 alin.1 din O.U.G. nr. 94/2000 republicata.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta ER din Ardeal, solicitand modificarea hotararii atacate in sensul respingerii apelului paratilor si a mentinerii hotararii primei instante.
In expunerea motivelor de recurs, reclamanta arata ca in mod gresit a apreciat instanta de apel valabilitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat de antecesorul paratilor, considerand ca desi a fost preluat de la o persoana juridica, imobilul poate face obiectul Legii nr. 112/1995. O alta critica se refera la faptul ca instanta de apel a retinut in mod gresit ca nu sunt incidente prevederile art. 6 din OUG nr. 94/2000, care vizeaza nulitatea actelor de instrainare a imobilelor acestei ordonante, daca au fost incheiate cu incalcarea dispozitiilor imperative ale legilor in vigoare. Recurenta critica hotararea atacata si in ce priveste buna-credinta a cumparatorului, sustinand ca nu se poate retine buna-credinta a acestuia intrucat contractul a fost incheiat prin fraudarea legii.
In drept se invoca art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Verificand legalitatea deciziei prin prisma criticilor formulate, Curtea a retinut urmatoarele:
Imobilele care fac obiectul Legii nr. 112/1995 sunt definite in art. 1 al legii. Din economia acestui text legal rezulta ca intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 imobilele cu destinatie de locuinta preluate ca atare din proprietatea persoanelor fizice. Ca urmare, pentru ca un imobil sa poata face obiectul vanzarii catre chirias, dupa expirarea termenului prevazut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, se impun a fi indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: imobilul sa fi fost preluat de la o persoana fizica si sa fi avut destinatia de locuinta la momentul preluarii.
Cata vreme legiuitorul a prevazut expres si limitativ imobilele care intra in sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995, toate celelalte imobile sunt excluse de la restituire sau vanzare in conditiile legii speciale mentionate, nefiind necesara o prevedere expresa in acest sens. Numai cu privire la imobilele ce cad sub incidenta Legii nr. 112/1995, fostii proprietari puteau solicita in termenul prevazut de lege restituirea in natura sau despagubiri, iar chiriasii erau indreptatiti la cumpararea lor in conditii speciale, de protectie sociala.
     La momentul preluarii imobilului in litigiu, proprietar era o persoana juridica (Colegiul reformat Bethlem Gabor), astfel ca acest imobil nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995. Fostul proprietar nu era indreptatit la restituire sau despagubiri in temeiul acestei legi si nici chiriasii nu puteau dobandi prin vanzare-cumparare acest imobil.
     Fata de aceste considerente, Curtea a constatat ca tribunalul a facut o gresita aplicare a dispozitiilor Legii nr. 112/1995 cu privire la sfera imobilelor supuse acestei legi si la aprecierea bunei-credinte a cumparatorului. Cata vreme imobilul nu a fost preluat de la o persoana fizica, iar acest lucru rezulta la o simpla verificare a cartii funciare, el nu putea fi vandut chiriasilor. Cu privire la contractul a carui nulitate se invoca nici nu se pot verifica indeplinirea cerintelor prevazute de legea speciala (cum ar fi expirarea termenului prevazut de art. 14 sau finalizarea procedurii de solutionare a cererii fostului proprietar) pentru ca fostul proprietar nu era indreptatit sa formuleze o cerere de restituire a imobilului in conditiile legii speciale.
Pentru considerentele expuse, Curtea retinand ca criticile formulate de reclamanta se circumscriu motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ.,  a admis ca fondat recursul de fata, cu consecinta modificarii deciziei atacate in sensul respingerii apelului declarat de paratii CO si DS impotriva sentintei civile nr. 1063/2010 pronuntata de Judecatoria Aiud, pe care o va mentine.