Anularea procesului verbal de vanzare imobiliara. Anularea actelor de executare. Comunicarea publicatiei de vanzare imobiliara.

Constata ca s-a inregistrat la Judecatoria Sibiu contesta?ia la executare formulata de catre contestatoarea B. Sibiu in contradictoriu cu intima?ii B. I., L. N., L. G. E., S. A. si BEJ T. F. L. solicitand ca, prin sentin?a ce se va pronun?a, sa se dispuna: in principal anularea   procesului verbal de vanzare imobiliara incheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. privind vanzarea imobilului situat in Sibiu inscris in C.F. 10 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3, iar in subsidiar anularea tuturor actelor de executare.
       In fapt s-a aratat in esenta ca debitoarei S.C. „A. C.” S.R.L. s-a acordat un credit in suma de  100.000 lei  potrivit contractului  de credit 659 din data  de 17.07.2008. Facilitatea   de credit acordata de  B. SA  Sucursala  Sibiu  potrivit contractului de credit nr.659 din  data de 17.07.2008,  modificat si completat potrivit actului aditional nr.1/659/15.07.2009 este garantat cu garantii  reale din patrimoniul debitoarei si din patrimoniul  unor terti garanti ipotecari si avalisti respectiv  ipoteca de rang I asupra casa de locuit cu regim de inaltime parter si teren aferent in suprafata totala de 236 mp,inscris in CF nr.38018 Sibiu, nr. Top 5/2/2/2/28/2 proprietatea  garantilor ipotecari L. N. si L. G. E. – contract  Garantie imobiliara - ipoteca nr. 659/IPO/1/17.072008, 2BO remise de   S.C. „A. C.” S.R.L.  in favoarea creditorului, stipulate  fara protest si avalizate de catre  L. G. E. si  L. N.  in calitate de avalist.
         In vederea garantarii creditului in conformitate cu caracteristicile  specifice acestui tip de produs , s-a constituit ipoteca asupra bunurilor imobile  proprietatea societatii garantilor  ipotecari  L.  G. si L. N. ,imobil „ casa de locuit cu regim de inaltime parter si teren aferent in suprafata totala se 236 mp” situat administrativ in Sibiu, inscris in CF 11 a loc. Sibiu(provenit din conversia de pe hartie nr. 3 Sibiu) CAD -5886, nr. top 5/2/2/2/28/2, sub A1, respectiv CAD: C1, nr. Top 5/2/2/2/28/2A1.1-proprietatea  garantilor  ipotecari  L. N. si L. G. E. potrivit contractului de ipoteca (nr. 659/IPO/1-17-07-2008).
          De asemenea,  in vederea  rambursarii creditului  au fost emise   de catre societatea creditata  bilete la ordin in alb, stipulate fara proteste in suma si scadenta,care au fost avalizate  in nume propriu  de catre L. G. E. si L. N .   Ulterior , deoarece  societatea  nu si-a  indeplinit obligatiile contractuale  asumate , neachitand la scadenta ratele contractuale stabilite conform graficului ,de rambursare,  B. S.A. a  fost nevoita sa initieze procedura de executare silita atat a  debitoarei cat  si a garantilor ipotecari si a garantilor  avalisti pentru recuperarea integrala a debitelor.   Executorul    bancar  H. C.  a primit  dispozitie din partea  Corpului  Executorilor  bancari  ai B. S.A.  Sucursala  Sibiu  privind executarea  titlurilor  executorii . Executorul T. F. a inceput executarea silita la cererea creditorului B. I. . In aceasta situatia s-a predat dosarul de executare , precizandu-se totodata creanta pe care banca o are de recuperat, respectiv suma de 118791,59 lei. Se arata ca procedura de vanzarea imobilului este nelegala prin neindeplinirea instiintarii tuturor creditorilor cu privire la data organizarii licitatiilor publice.  Bancii i s-a ingradit un drept legal prevazut de art. 510 al.2 C. pr. civ. de a opta pentru adjudecarea bunului in contul creantei la 75% din valoarea acestuia de evaluare.  Astfel, s-a facilitat vanzarea imobilului la un pret derizoriu fata de valoarea de evaluare. Vanzarea s-a efectuat la valoarea de 49800 lei – fata de valoarea de evaluare de 235.290 lei. 
            In drept se invoca dispozitiile  C. pr. civ. privitoare la executarea silita. 
            Intimatul B. I.  a formulat intampinare solicitand respingerea contestatiei la executare ca neintemeiata( filele 71-72).S-a invocat exceptia lipsei de interes si a calitatii  procesuale active a contestatoarei fata de imprejurarea ca prin Decizia civila nr. 375/2011 pronuntata de Tribunalul Sibiu s-au anulat actele de executare efectuate de catre executorul  bancar  H.  C.. Se arata ca actele de executare respecta prevederile legale.
            In drept se invoca art. 115-118 C. pr. civ.
In cauza s-a formulat o cerere de interventie in interes propriu de catre N. F.D.
solicitandu-se anularea procesului verbal de vanzare imobiliara incheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. privind vanzarea imobilului situat in Sibiu si inscris in C.F. 10 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3.
Se arata ca in  temeiul unor titluri executorii s-a  inceput executarea impotriva contestatorilor L. N. si L. G. E. Executorul M. V. a efectuat inscrierea unei somatii cu privire la imobilul in litigiu , insa executorul T. F.  nu a instiintat despre eventuala vanzare in cadrul executarii silite.
            In drept se invoca art. 115 si urm  C.pr.civ., dispozitiile L 58/1934.
Prin sentin?a civila nr. 6205 din 14.09.2011 a Judecatoriei Sibiu a fost admisa in parte  contestatia la executare formulata de B. S.A.  in contradictoriu cu intimatii B. I., L. N. si L. G. E.  si S. A.
S-a admis in parte cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta N. F. D. domiciliata in Sibiu si pe cale de consecinta :
S-a dispus anularea procesului verbal de vanzare imobiliara incheiat la data de
11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. privind vanzarea imobilului situat in Sibiu si inscris in C.F. 10 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3. S-au  respins  celelalte capete de cerere. 
S-a respins  contestatia la executare  formulata  de B. S.A. in contradictoriu cu  Biroul Executorului Judecatoresc T. F. L.
Pentru a pronun?a aceasta hotarare instan?a de fond a re?inut urmatoarele:
La cererea creditorului B. I. , in dosarul executional nr. 68/2010 al Executorului Judecatoresc T. F. L.  s-a inceput executarea silita impotriva debitorilor L. N., L. G. , pentru recuperarea creantei in valoare de 50000 Euro izvorata din contractul de imprumut si act de garantie imobiliara  autentificat sub nr. 298 din 22.03.2006 de Biroul Notarului  Public Popescu Roxana si 62/2010  , precum si a tuturor cheltuielilor de executare.
Prin incheierea civila nr. 1072/2010 Judecatoria Sibiu  incuviinteaza inceperea executarii silite in favoarea creditorului in vederea recuperarii  creantei in suma de  50.000 Euro  precum si a tuturor cheltuielilor de executare.
Potrivit procesului-verbal de vanzare incheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. se vinde la licitatie publica  imobilul situat in Sibiu si inscris in C.F. 3 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3 , in favoarea adjudecatarului S. A. la pretul de de 49800 lei.
Imobilul inscris in C.F. 3 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3- magazin cu depozit , magazin si atelier de tamplarie in suprafata de 173 mp constituie proprietatea intimatilor L. Prin inch. 6177/2006 s-a intabulat in favoarea lui B. I. dreptul de ipoteca pentru suma de 10.000 Euro , apoi ipoteca de gradul II pentru suma de 40.000 Euro.
In speta executorul a inceput procedura de vanzare a imobilului inscris in C.F. 3 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3 cu nerespectarea dispozitiilor legale privind vanzarea la licitatie. Potrivit art. 500 al. 2 C. pr. civ , executorul va cere biroului de carte funciara sa-i comunice drepturile reale si alte sarcini care greveaza imobilul urmarit. Titularii acestor drepturi vor fi instiintati despre executare si vor fi citati la termenele fixate pentru vanzarea imobilului. Dupa cum se observa din extrasul C.F. –fila 54 asupra acestui imobil este notata somatia de plata pentru recuperarea creantei de 38020,50 Euro si 609,77 lei datorata de fam L, creditoarei N. F. Executorul judecatoresc a nesocotit aceste dispozitii legale , ignorand sa instiinteze efectiv pe titulara dreptului de creanta, respectiv pe N. F. D. Acesta a efectuat comunicari catre contestatoarea din prezentul dosar  si catre BEJ M. V. ( dovezile aflata in dosar la fila 59 , 63), insa executorul judecatoresc  nu este titularul dreptului de creanta , astfel ca in mod nelegal s-a efectuat comunicarea catre acesta. Celelalte  motive invocate, respectiv vanzarea la o valoare derizorie a imobilului supus executarii, nu vor mai fi analizate atata timp cat s-au constatat vicii la procedura de vanzare imobiliara. Actele de executare anterioare au fost efectuate in mod legal , astfel ca nu se constata vreo cauza de anulare.
In dosarele de executare, executorul judecatoresc nu poate avea calitate procesuala
activa sau pasiva fiind doar mandatar al partilor, iar hotararile obtinute de o parte impotriva celeilalte sunt opozabile si executorului care nu le poate ignora. Astfel se va respinge contestatia fata de Biroul Executorului Judecatoresc T. F. L.  pentru lipsa calitatii procesuale pasive
Impotriva sentin?ei au declarat  recurs intima?ii B. I. ?i S. A. solicitand: 
In baza art. 304, pct. 5 C. Proc. Civ., raportat la art. 312, alin 4 C.Proc Civ, sa fie admis recursul, sa se rejudece pricina in fond si sa se pronunte in conditii de oralitate si contradictorialitate asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale a Biroului Executorului Judecatoresc T. F. L.
In baza art. 304, pct. 9 C. Proc. Civ., raportat la art. 304, indice 1 C. Proc. Civ.,  solicita sa fie admis recursul, sa se modifice in parte sentinta atacata cu privire la:
- admiterea exceptiei tardivitatii contestatiei la executare formulata prin cererea de interventie In interes propriu de catre N. F. D.
- anularea procesului verbal de vanzare imobiliara incheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului Executorului Judecatoresc T. F. L.
-  pe fondul cauzei respingerea in totalitate a contestatiei la executare
In motivarea recursului arata ca motivul prevazut de art.304 pct.5 C. p. c. „ cand prin hotararea data  instanta a incalcat formele de procedura prevazuta sub sanctiunea nulitatii de art.105 ,alin.2” este aplicabil in prezenta cauza deoarece  instanta a respins contestatia la executare formulata de B. S.A. Sucursala Sibiu in contradictoriu cu Biroul Executorului Judecatoresc T. F. pentru lipsa calitatii procesuale active ,dar aceasta exceptie nu a fost invocata nici de parti si nici din oficiu de catre instanta ,incalcandu-se  astfel principiul oralitatii si contradictorialitatii.
Considera ca in cauza este aplicabil art.304 pct.9 C. p. c. ,raportat la art.304  indice 1 C. p. c. „ cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii”
Invoca faptul ca hotararea atacata este lipsita de temei legal deoarece singurul motiv care se  retine pentru anularea procesului verbal de licitatie este nesocotirea de catre executorul judecatoresc a  notarii somatiei de plata a titularei dreptului de creanta N. F. D.,  FARA INSA A SE PRECIZA SI TEXTUL DE LEGE INCALCAT DE EXECUTOR. Potrivit art. 500(3) C. Proc. Civ. obligatia executorului judecatoresc de instiintare expresa despre executare este restransa la titularii drepturilor reale si ai sarcinilor care greveaza imobilul urmarit.
Intervenienta este titulara unui drept de creanta, astfel incat nu se incadreaza in dispozitiile  imperative ale textului de lege mentionat. In cuprinsul foii de carte funciara, in partea III foaia de sarcini figureaza doar  B. I., astfel incat executorul judecatoresc nu avea nici o obligatie expresa fata de intervenienta sau contestatoare (si aceasta este titulara unui drept de creanta).
Potrivit doctrinei (Anexa 1) si legii (art. 497, alin. 1 C. Proc. Civ.) somatia de plata are
menirea de a-1 instiinta pe debitor despre inceperea executarii silite.
Efectul notarii somatiei de plata in cartea funciara este opozabilitatea executarii silite        imobiliare fata de tertii dobanditori ai unor drepturi reale aferente imobilului in cauza, ulterior notarii in cartea funciara, conform art. 497(4) C.Proc.Civ.
Invoca faptul ca  recurentul B. I. era  notat cu dreptul de ipoteca anterior notarii somatiei de plata a intervenientei.
Considera ca  Hotararea atacata a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii (art. 401 C. Proc. Civ.) deoarece de la data de 11.04.2011 (data incheierii procesului verbal de vanzare imobiliara  ) si pana la data formularii cererii de interventiei in interes propriu au trecut mai mult de 15 zile iar instanta de judecata nu a fost investita cu o cerere de repunere in termen de formulare a contestatiei.
 Intimata B. S.A.- Sucursala Sibiu a depus intampinare prin care a solicitat respingerea recursului ?i men?inerea sentin?ei.
Verificand sentin?a atacata se constata ca recursul este nefondat.
Astfel, este adevarat ca la judecata de fond nu s-a invocat excep?ia lipsei calita?ii procesuale pasive a BEJ T. F. L. insa respingerea contesta?iei fa?a de acesta nu s-a facut ca urmare a admiterii unei asemenea excep?ii, care nu trebuia a?adar pusa in discu?ia par?ilor.
Referirile la lipsa calita?ii procesuale pasive s-au facut ca ?i argument al respingerii contesta?iei fa?a de aceasta parte ?i nu constituie incalcari ale principiului oralita?ii ?i contradictorialita?ii dezbaterilor.
Nu este fondata nici critica referitoare la faptul ca intervenienta N. F. fiind doar titulara unui drept de crean?a nu se incadreaza in prevederile art. 500 alin. (3) Cod procedura civila.
In acest sens, prevederile acestui text legal trebuie interpretate in sensul ca executorul judecatoresc are obliga?ia in?tiin?arii despre vanzarea imobilului a tuturor creditorilor interesa?i ori intervenienta nu era numai titulara unui drept de crean?a ci pornise la randul ei formele de executare silita asupra aceluia?i imobil fiind  indrepta?ita  sa participe la vanzarea, la licita?ie ?i distribuirea sumelor realizate prin executarea silita.
De altfel ?i comunicarea catre contestatoare a publica?iei de vanzare din 24.02.2011 s-a efectuat prin afi?are dupa orele de program ale bancii ceea ce face plauzibila sus?inerea acesteia cum ca nu a avut cuno?tin?a despre licita?ia din 11.04.2011.
In condi?iile in care, a?a cum aratam mai sus, intervenientei nu i s-a comunicat publica?ia de vanzare din 24.02. 2011, nu se poate calcula termenul de depunere a cererii de interven?ie de la 11.04.2011 ?i acest motiv de recurs fiind nefondat.
Pentru considerentele ce preced, in temeiul art. 312 Cop procedura civila recursul va fi respins iar sentin?a atacata va fi men?inuta.