contract de vanzare cumparare locuinta; incheiere; conditii.

Detinerea unei garsoniere cu o camera in exclusivitate  si cu dependinte in comun, in baza unui proces verbal de predare primire care are caracterul unui contract de inchiriere ca forma a locatiunii de drept comun si nedenuntarea  unilaterala a acestuia in momentul refuzului platii chiriei majorate, obliga  la incheierea contractului de vanzare-cumparare in baza art. 7  alin.5 din Legea nr. 85/1992.

                                                   Decizia civila nr. 39/R/27.01.2010 a Curtii de Apel Galati

Reclamantul O. D. M. in contradictoriu cu parata SC COMCM SA C.  a solicitat obligarea paratei sa-i vanda garsoniera  situata in municipiul M, nr.13, Camin P, ap.404, sa oblige parata la daune cominatorii de 500.000 lei pe zi de la data ramanerii definitive a hotararii ce se va pronunta in cauza si pana la incheierea contractului de vanzare-cumparare si sa dispuna obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii reclamantul a aratat ca la inceputul anului 2001 parata a incheiat in favoarea sa un contract de inchiriere denumit "proces verbal de predare primire a suprafetei locative" pentru garsoniera de la adresa sus mentionata. Contractul de inchiriere a fost incheiat pentru un an insa, la expirarea acestuia a fost incheiat un alt contract in aceleasi conditii, procedandu-se in acelasi mod.
In prezent locuieste in garsoniera in baza contractului de inchiriere pentru 1 an, iar acest spatiu este unica posibilitate locativa.
Blocul in care este situata garsoniera a mai aratat reclamantul - a fost dat in folosinta la inceputul anilor 1970, fiind construit din fondurile statului, iar locuinta nu este locuinta de interventie ci locuinta de serviciu, astfel ca, desi nu este salariat al paratei, beneficiaza de prevederile art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992 republicata.
A mai sustinut ca in temeiul art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, a solicitat de nenumarate ori conducerii paratei sa-i vanda garsoniera insa, de fiecare data, a fost refuzat, iar cererile scrise adresate in acelasi sens nu i-au fost primite, motiv pentru care a promovat prezenta actiune.
In drept au fost invocate disp.art.1, art.7 si art.19 din Legea nr.85/1992 republicata, Decretul - Lege nr.61/1992, Legea nr.114/1996 republicata, art.1082 Cod civil si art.274 Cod procedura civila.
Parata a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata aratand ca este o societate comerciala pe actiuni avand ca obiect de activitate prestarea de servicii de cazare in spatii care alcatuiesc activele societatii, iar in aceste conditii cauza nu are caracter civil ci comercial.
Parata a formulat si cerere reconventionala solicitand evacuarea neconditionata a reclamantului si a membrilor familiei sale ca urmare a pierderii dreptului de uz a spatiului prin expirarea raporturilor de locatiune, obligarea acestuia la plata lipsei de folosinta a spatiului detinut fara titlu la plata cheltuielilor de judecata.
Parata a formulat si cerere de chemare in garantie a Statului Roman, prin Ministerul Finantelor si a APAPS Bucuresti pentru a o sprijini in prezenta cauza.
Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, succesor legal al APAPS, in calitate de chemat in garantie, a solicitat respingerea acesteia ca neintemeiata.
Prin sentinta civila nr. 6985/21.04.2008 Judecatoria Constanta a respins  ca neintemeiata cererea principala si a admis cererea reconventionala in parte si a dispus evacuarea reclamantului din spatiu , respingand cererea de plata a  lipsei de folosinta.
In motivarea acestei solutii prima instanta a retinut ca beneficiul de a cumpara locuinta potrivit dispozitiilor Decretului nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992, precum si obligarea persoanei detinatoare de a o vinde sunt conditionate in mod esential de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii in vigoare a Legii nr.85/1992, precum si de existenta unei locuinte in intelesul dat de dispozitiile Legii nr.114/1996, iar in cauza spatiul locativ nu poate fi inclus intr-o astfel de categorie, nefiind cu dependintele corespunzatoare data de definitia actului normativ care reglementeaza regimul juridic al acestora.
S-a aratat astfel ca spatiul locativ ocupat de catre reclamant nu se incadreaza in prevederile Legii nr.114/1996, care reglementeaza regimul juridic al locuintei, iar intre parti nu au existat relatii de tip angajat angajator, iar ultimul contract de inchiriere incheiat a expirat si nu a mai fost prelungit prin acordul partilor.
In ceea ce priveste cererea reconventionala s-a retinut ca la momentul actual nu mai justifica un titlu locativ valabil, astfel incat se justifica evacuarea reclamantului parat si a familiei acestuia din imobilul.
Prin decizia civila nr. 780/12.12.2008 Tribunalul C. a respins ca nefondat apelul reclamantului pentru urmatoarele considerente:
In speta, reclamantul a incheiat cu parata SC COM CM SA Constanta procesul verbal de predare a locuintei, fara a intocmi un contract de inchiriere in forma scrisa cu aceasta societate, termenul de folosire a spatiului locativ fiind de un an, pana la 01.09.2005.
Dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 reglementeaza faptul ca, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului.
Normele mai sus invocate, reprezinta o exceptie de la principiul autonomiei de vointa, respectiv a libertatii contractuale prevazute de dispozitiile art.969 Cod civil, astfel incat, trebuie aplicate strict la cazurile si conditiile reglementate in mod expres prin actul normativ mentionat.
Totodata, in conformitate cu dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, modificata, privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat se reglementeaza distinct situatia locuintelor ocupate de chiriasi in baza contractelor de inchiriere perfectate pana la data intrarii in vigoare a acestui act normativ, intrucat, daca s-ar accepta punctul de vedere exprimat de catre apelantul-reclamant nu ar mai fi fost necesara prevederea cuprinsa in art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992, care se refera la instrainarea locuintelor de serviciu, detinute sau construite din fonduri proprii de catre unitatile economice si care vanzare se poate realiza numai cu acordul conducerii locatorului respectiv.
Prin adoptarea actelor normative mai sus mentionate, s-a facut distinctie intre situatia chiriasilor cu contract de inchiriere incheiat pana la data intrarii in vigoare a acestui act normativ de situatia titularilor unor contracte de inchiriere perfectate ulterior acestui moment, nu ar mai fi reglementat dispozitia mentionata in aliniatul 5, al aceluiasi articol, sau s-ar fi referit numai la locuintele construite din fonduri proprii, nu si la cele detinute de unitatile economice.
Dupa modificarea Legii nr.85/1992, hotararea de instrainare si conditiile translatiei dreptului de proprietate asupra locuintelor de serviciu se poate realiza numai in conditiile art.7 alin.5 deci numai cu acordul unitatilor economice, iar in lipsa acestui acord, instantele de judecata nu au posibilitatea sa dispuna obligarea unitatilor la instrainarea acestor bunuri din patrimoniul lor si respectiv suplinirea acordului de vointa al unei parti contractante.
In jurisprudenta s-a statuat faptul ca titularii contractelor de inchiriere a suprafetelor locative construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, incheiate anterior modificarilor aduse prin legea nr.85/1992, modificate ulterior prin Legea nr.76/1994, pot solicita instantei de judecata obligarea unitatilor la incheierea contractelor de vanzare a suprafetelor locative respective, numai daca acestea nu sunt locuinte de interventie.
Prin urmare, dreptul de a cumpara si respectiv obligatia corelativa de a vinde se pot concretiza printr-un contract de vanzare-cumparare a spatiului locativ respectiv, numai in considerarea calitatii de chirias, la momentul intrarii in vigoare a legii, contractul de vanzare cumparare cu privire la un bun fiind guvernat de principiul libertatii de vointa contractuala, astfel cum este acesta definitiv de dispozitiile art.969 cod civil, potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege, intre partile contractante.
A dispune obligarea reclamantei la incheierea contractului de vanzare-cumparare cu reclamantul inseamna chiar o ingerinta in respectarea proprietatii unei persoane, ceea ce contravine chiar dispozitiilor art.1 din Protocolul nr.1 al Conventiei Europene a Drepturilor Omului, norme care se aplica cu prioritate si implicit o limitare a dreptului de dispozitie asupra bunului de catre titularul dreptului de proprietate, si instituie de fapt o limitare a principiului autonomiei de vointa al partilor.
In cauza, durata locatiunii incheiate de parti a fost determinata, respectiv pe o perioada de un an, iar aceasta a expirat prin ajungerea la termen, la inceputul anului 2005, fara a mai fi ulterior prelungit prin acordul de vointa al partilor contractante.
Prin urmare, reclamantului nu ii sunt aplicabile dispozitiile art.7 din Legea nr.85/1992, intrucat la data intrarii in vigoare a respectivului act normativ acesta nu era beneficiarul unei locatiuni pentru imobilul in litigiu, valabil incheiata.
Recursul declarat de reclamant a fost admis pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 7 alin.1 ultim din Legea nr. 85/1992, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului - Lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.
Beneficiaza de prevederile alin. 1 si chiriasii care nu sunt angajatii unitatilor proprietare.
Analizand  indeplinirea acestor conditii in speta prima instanta a retinut ca  reclamantul are calitatea de chirias in baza procesului verbal de predare primire a suprafetei locative care are caracterul unui contract de inchiriere ca forma a locatiunii de drept comun. S-a respins ca nefondata sustinerea paratei in sensul denuntarii unilaterale a contractului de catre reclamant in momentul refuzului platii chiriei majorate S-a retinut ca potrivit actelor dosarului cererea de majorare a fost respinsa  la data ulterioara introducerii prezentei cauze ceea ce face  sa fie indeplinita conditia calitatii de chirias a solicitantului cumparator.
De asemenea a retinut aplicabilitatea Legii  nr. 85/1992 si contractelor de inchiriere dupa intrarea in vigoare a legii .
Judecatoria C. insa a respins actiunea   pe motivul ca nu este indeplinita conditia de "locuinta" in sensul reglementat de art.2 din Decretul - Lege nr. 61/1990 camera detinuta de catre reclamant  nu constituie o locuinta in acceptiunea textului.
In conditiile in care a formulat apel doar  reclamantul  instanta de apel  trebuia sa verifice solutia primei instante doar sub aspectul indeplinirii sau nu a celei de-a treia conditie prevazuta de art. 7 din Legea nr.85/1992.
Tribunalul C. nu a verificat defel motivul pentru care a fost respinsa actiunea  ci a reanalizat conditia aplicabilitatii Legii nr. 85/1992 la contractele ulterioare si   valabilitatea contractului de inchiriere, creandu-i reclamantului o situatie mai grea in propria cale de atac si totodata facand si  o aplicare gresita a legii .
Potrivit art. 329 pct. 3 teza 2 cod procedura civila dezlegarea data problemelor de drept judecate in cadrul  recursului in interesul legii, este obligatorie pentru instante.
In interesul legii cu privire la problema aplicabilitatii dispozitiilor Legii nr. 85/1992 republicata, Inalta Curte de Casatie si  Justitie a admis recursul in interesul legii si  a stabilit  ca dispozitiile acestei legi sunt aplicabile si contractelor de inchiriere  incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
In considerentele acestei decizii s-a aratat ca  legea nu conditioneaza  obligativitatea vanzarii de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii sale in vigoare, de acest moment fiind conditionata doar situatia locuintelor, care potrivit dispozitiilor art. 7 alin.1 din lege, au fost construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii.
S-a mai retinut in considerentele deciziei  invocate mai sus  ca, ratiunea acestei interpretari este impusa nu numai de continutul neechivoc al textelor de lege mentionate, dar si de scopul adoptarii acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chirias al unei locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat sa devina proprietar al locuintei respective, prin cumparare, in anumite conditii de pret si de creditare.
In cazul in care legiuitorul ar fi dorit ca  de dispozitiile acestei legi sa  beneficieze doar o anumita categorie de chiriasi, respectiv cei care aveau contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii in vigoare a actului normativ, excluzandu-i deci pe chiriasii ulteriori, ar fi prevazut in mod expres aceasta.
Pe de alta parte,prin dispozitiile art. 2 alin.2si 3, art.6 alin 2 si ale art.7 alin.7si 9 din Legea nr.85/1992 se stabilesc in mod expres, imperativ si limitativ categoriile de locuinte care nu pot fi instrainate.
Asadar, in mod gresit Tribunalul a respins apelul reclamantului cu motivarea ca legea nu se aplica si contractului reclamantului care s-a incheiat dupa aparitia Legii nr. 85/1992.
Tot nelegala este si retinerea  de catre instanta de apel a  neaplicarii Legii nr.85/1992   intrucat contractul de inchiriere expirase la inceputul anului 2005 fara a mai fi prelungit  ulterior prin acordul  de vointa al partilor.
Sub acest aspect s-a pronuntat judecatoria  si  parata nu a declarat apel, astfel ca instanta de apel nu mai  trebuia sa reanalizeze si sa schimbe constatarile primei instante. Reclamantul are calitatea de chirias pentru cele retinute de prima instanta dar si pentru ca potrivit art. 1437 Cod civila  dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane  si e lasat in posesie atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei se  reglementeaza dupa dispozitiile relative la locatiunea fara termen care impun  notificarea concediului. In cauza nu exista nici  o notificare din partea paratei .
Cu privire la notiunea de locuinta  insa Curtea apreciaza ca prima instanta a dat o interpretare  limitata dispozitiilor legale, atata vreme  cat o astfel de interpretare nu se regaseste in  continutul Legii nr. 85/1992.
In aceste conditii Curtea apreciaza ca recursul reclamantului este intemeiat si urmeaza a fi admis.Ca efect va modifica decizia de apel in sensul admiterii apelului si a schimbarii in parte a sentintei cu privire la fondul cauzei. In rejudecare se va admite actiunea reclamantului si va fi obligata parata sa incheie contractul de vanzare-cumparare cu reclamantul in conditiile Legii nr. 85/1992 si a Decretului - Lege nr.60/1990 asupra spatiului de locuit  din caminul P, apt.404 ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 1442/01.03.2005. Ca efect se va respinge cererea reconventionala in totalitate.