Constatare nulitate contract de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995. Preluare fata titlu, in baza Decretului nr.92/1950. Principiul validitatii aparentei in drept. Rea-credinta.

Constatare nulitate contract de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995. Preluare fata titlu, in baza Decretului nr.92/1950. Principiul validitatii aparentei in drept. Rea-credinta. Decizia civila nr.76R/06.02.2007 pronuntata de
Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a civila si
 pentru cauze privind proprietatea intelectuala
in dosar nr.30633/2/2005 (nr. vechi 1199/2005)

      Prin cererea inregistrata initial pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a III-a civila, sub nr.315/19.01.2005, reclamanta M. F., in contradictoriu cu paratii V. G. si V. M., R. S. si R. M., S.C. T.S.A. si M. B., a solicitat sa se constate nulitatea contractelor de vanzare-cumparare incheiate intre parati cu privire la Corpurile B si E din  imobilul situat in Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3.
      In motivarea cererii, se arata ca imobilul situat in Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3, a fost dobandit de catre autorii reclamantei, fiind transmis fostului sau sot, defunctul Dumitrescu Alexandru, decedat in 1995.
      Imobilul autorilor sai era compus din cinci corpuri de cladire si teren in suprafata de 995 mp, fiind nationalizat in baza Decretului nr.92/1950, in mod abuziv, autorii reclamantei nefacand parte din categoriile mentionate in art.I din Decret, dimpotriva, fiind exceptati de la nationalizare.
      Dupa aparitia Legii nr.112/1995, reclamanta a depus cerere de restituire in natura a intregului imobil, obtinand Hotararea nr.3341/2000, prin care i-a fost restituit Corpul D si suprafata de 115,22 mp., pentru celelalte corpuri si diferenta de teren fiindu-i acordate despagubiri.
      Familiile parate au locuit cu reclamanta in aceeasi curte timp de 20 de ani, V. G. fiind lucrator la S.C. T.S.A., cunoscand intentiile reclamantei de a recupera intregul imobil.
      Contractele de vanzare-cumparare sunt lovite de nulitate absoluta, fiind incheiate cu rea-credinta de catre partile contractante. Cumparatorii au cumparat pe riscul lor, in conditii notoriu dubioase din punct de vedere juridic, neputand sustine ca aveau reprezentarea mentala a statului proprietar.
In drept au fost invocate prevederile art.948, art.966 Cod civil si art.46 al.2 din Legea nr.10/2001.
Prin sentinta civila nr.6438/24.09.2003 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosar nr.9477/2002,  cererea a fost respinsa ca neintemeiata.
      Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut faptul ca reclamanta are calitate procesuala activa, in calitate de succesoare in drepturi a autorilor sai.
      S-a retinut depunerea de catre reclamanta a cererii in temeiul Legii nr.112/1995, la data de 27.03.1996, asupra careia a fost pronuntata Hotararea nr.3341/2000, prin care i-a fost restituit Corpul D si suprafata de 115,22 mp., pentru celelalte corpuri si diferenta de teren fiindu-i acordate despagubiri.
      Judecatoria a retinut faptul ca reaua-credinta a cumparatorilor nu a fost suficient probata, nefiind facuta dovada notificarii vanzatorului, fata de depunerea cererii in baza Legii nr.112/1995, sau ca a cunoscut in vreun mod intentia reclamantei de a revendica imobilul.
      Potrivit inscrisurilor de la dosar, Judecatoria a retinut faptul ca S.C. T..A. nu a fost notificata de catre institutiile abilitate imprejurarea ca reclamanta a depus cererea mentionata. Chiar daca s-ar admite ca aceasta cunostea imprejurarea, intentia de eludare a prevederilor legale nu poate fi considerata evidenta.
      S-a apreciat ca, in lipsa unei hotarari judecatoresti care sa constate caracterul abuziv al nationalizarii, titlului statului inca exista. Pentru ca imobilele sa fie scoase de sub incidenta Legii nr.112/1995 era necesara o hotarare judecatoreasca prin care sa fie consacrata ilegalitatea statului.
      Chiar daca vanzatorul ar fi mentionat in contract modul in care a fost dobandit imobilul acest fapt nu denota faptul ca titlul statului era ilegal, fapt ascuns de catre vanzator.
      S-a retinut lipsa notificarii cumparatorilor si inexistenta unui proces de revendicare pe rolul instantelor, astfel ca prezumtia de buna-credinta ce opereaza in favoarea cumparatorilor nu a fost rasturnata, iar vanzarea a urmat procedura prevazuta de Legea nr.112/1995.
      La data cumpararii, imobilul nu era retrocedat si nu figura in caietul de notificari, intrucat reclamanta nu depusese o astfel de notificare, o atare imprejurare fiind de natura sa creeze cumparatorilor o eroare comuna si invincibila asupra calitatii de vanzator a proprietarului
Prin decizia civila nr.1666/14.09.2004 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila in dosar nr.640/2004, apelul declarat de catre reclamanta impotriva acestei sentinte, exclusiv in privinta solutiei de respingere a cererii in contradictoriu cu paratii V., a fost admis, cu consecinta schimbarii in tot a sentintei apelate, in sensul admiterii cererii restranse, constatandu-se nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat de catre paratii V..
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut faptul ca, potrivit art.13 din H.G. nr.20/1996, legea conditioneaza vanzarea apartamentelor catre chiriasi de verificarea situatiei juridice a imobilului si solutia de nerestituire in natura a apartamentelor revendicate de catre fostii proprietari.
Aceasta conditie presupune ca, la incheierea contractelor de vanzare-cumparare, vanzatorul si cumparatorii sa verifice daca exista o cerere de retrocedare in natura formulata de catre persoanele indreptatite, verificare care trebuie facuta de catre Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995, singura abilitata sa primeasca cereri, potrivit art.14 din lege.
Lipsa de corespondenta intre Primaria Municipiului Bucuresti si mandatarul vanzarii, ca si efectuare de demersuri la alta institutie decat cea indrituita sa centralizeze datele privind cererile persoanelor indreptatite la restituirea in natura a imobilelor, reprezinta o incalcare a prevederilor art.14 din Legea nr.112/1995 si art.13 din H.G. nr.20/1996.
Cerinta ca subdobanditorul sa procedeze cu diligenta si prudenta in aprecierea aparentei de regularitate a unui act sau a unei situatii juridice, pentru a se prevala de valabilitatea actului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul acestei aparente, se justifica prin faptul ca valorificarea unui asemenea act are ca rezultat transformarea dreptului in patrimoniul tertului de buna-credinta intr-un drept propriu-zis, in detrimentul adevaratului proprietar.
Prezumtia de buna-credinta presupune in consecinta, depunerea unor minime diligente pentru aflarea situatiei juridice a imobilului. Cumparatorului i se cere sa iasa din pasivitate si sa depuna aceste diligente, cu atat mai mult cu cat a fost facuta o larga mediatizare a Legii nr.112/1995 si a discutiilor publice privind restituirea catre proprietarii deposedati a imobilelor preluate in perioada regimului comunist si de caracterul abuziv al acestor preluari, astfel ca principiul validitatii aparentei in drept nu poate functiona in absenta lor.
Existand o cerere de restituire in natura inregistrata la Comisia pentru aplicarea Legii nr.112/1995, vanzatorul nu se poate prevala de existenta bunei-credinte, deoarece cunostea sau, cu minime diligente, putea sa cunoasca faptul ca imobilul este revendicat, chiar daca perfectarea contractului de vanzare-cumparare s-a realizat prin mandatar.
Nici tertul dobanditor nu a facut dovada diligentelor facute pe langa Comisia respectiva, pentru a afla situatia juridica a imobilului. Prin urmare, buna-credinta a cumparatorilor nu a fost perfecta, adica lipsita de orice culpa sau chiar indoiala imputabila acestora, astfel ca prezumtia de buna-credinta nu poate opera in favoarea acestora.
Contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat inainte de solutionarea cererii de restituire formulata de catre fostul proprietar in temeiul Legii nr.112/1995, fiind incalcate prevederile art.9 din lege, astfel ca art.46 al.2 din Legea nr.10/2001 nu sunt incidente in cauza.
      Impotriva acestei decizii, paratii V., S.C. T.S.A. si M. B. au declarat recurs motivat, in termen legal.
      In motivarea recursului sau, recurentul-parat S.C. T.S.A. invoca faptul ca reclamanta nu ar avea interes sa solicite constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare, cat timp prin notificarea formulata in baza Legii nr.10/2001 a solicitat restituirea in natura a altor corpuri de cladire, potrivit considerentelor expuse de catre instanta de apel pentru respingerea cererii de suspendare formulata in temeiul art.47 din Legea nr.10/2001.
      Instanta de apel nu arata in ce sens au fost incalcate prevederile art.13 din H.G. nr.20/1996, cat timp o cerere depusa la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 nu este un indiciu ca imobilul ar fi fost preluat fara respectarea prevederilor legale. Intrucat Legea nr.112/1995 reglementeaza situatia juridica a imobilelor preluate cu titlu, persoanele care solicita restituirea in natura achieseaza la opinia ca imobilul a trecut cu titlu in proprietatea statului, astfel ca cererea nu ar putea fi solutionata si nu ar avea nici o valoare juridica. Mai mult, in speta a fost emisa hotararea de restituire in natura a Corpului D, pentru restul corpurilor de cladire reclamanta primind despagubiri.
      A depune minime diligente nu inseamna a verifica daca a fost depusa o cerere la Comisia pentru aplicarea Legii nr.112/1995, ci a verifica daca imobilul este in proprietatea celui care urmeaza sa vanda, daca nu face obiectul vreunui  proces de revendicare ori daca statul este adevaratul proprietar.
      Recurentul invoca prevederile art.1 si art.5 din Legea nr.112/1995, in sensul ca o astfel de cerere de restituire in natura nu poate fi solutionata; daca imobilul a trecut in proprietatea statului fara titlu, atunci nu putea fi restituit in natura.
      Cererea reclamantei a fost solutionata inainte de incheierea contractului de vanzare-cumparare, reclamanta neavand vocatie la restituirea in natura a imobilului preluat cu titlu.
      In motivarea recursului sau, recurentul-parat M. B.invoca faptul ca, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, imobilul se afla in patrimoniul sau, existand deplina aparenta a dreptului de proprietate al statului asupra acestuia.
      Buna-credinta echivaleaza cu imposibilitatea cunoasterii motivului nevalabilitatii actului de preluare, in conditiile in care preluarea a operat in baza unui act normativ si cu respectarea, cel putin aparenta, a dispozitiilor acestuia.
      In conditiile inexistentei unei notificari sau a unui litigiu pe rol, pentru restituirea imobilului, este imposibil de retinut o totala rea-credinta a partilor contractante. Vanzarea imobilului a urmat procedura Legii nr.112/995, astfel ca minimele diligente ce cadeau in sarcina cumparatorilor in scopul verificarii valabilitatii titlului statului au constatat in verificari la unitatea vanzatoare.
      Potrivit referatelor intocmite pe actele ce au stat la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare, la acea data imobilul nu figura ca fiind restituit si nici nu existau notificari cu privire la acesta.
      Prin urmare, la incheierea contractului de vanzare-cumparare nu au fost incalcate prevederi legale imperative, iar cumparatorii au fost de buna-credinta.
      In motivarea recursului lor, recurentii-parati V. invoca faptul ca in cuprinsul art.9 din Legea nr.112/1995 nu se regaseste obligatia chiriasilor de a depune minime diligente la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995, astfel ca acestia nu pot fi sanctionati sub acest aspect.
      Recurentii au respectat intocmai prevederile art.9 din Legea nr.112/1995, indeplinind conditiile legale privind calitatea de titulari ai contractului de inchiriere cu privire la imobilul respectiv, nerestituit in natura fostului proprietar, termenul prevazut de art.14 fiind expirat, iar recurentii nu dobandisera si nici nu instrainasera o locuinta proprietate personala in localitatea de domiciliu.
      In mod gresit a fost retinuta nerespectarea de catre recurenti a prevederilor art.13 din H.G. nr.20/1996, care se refera la imobilele preluate fara titlu. Or, cu privire la imobilul in litigiu nu exista nicio hotarare judecatoreasca prin care sa se constate nelegalitatea titlului statului, astfel ca titlul statului  inca exista.
      Chiar daca ar fi aplicabile, aceste prevederi au fost respectate la incheierea contractului de vanzare-cumparare, procedura de restituire in natura, respectiv de vanzare-cumparare fiind suspendata pentru o perioada de 6 luni, cu consecinta incheierii contractului dupa expirarea acestei perioade.
      In privinta motivului de recurs prevazut de art.304 pct.10 Cod procedura civila, recurentii arata ca instanta de apel nu a luat in considerare hotararea Comisiei de aplicare a Legii nr.112/1995, prin care a fost restituit reclamantei, in natura, Corpul D, pentru celelalte corpuri de cladire stabilindu-se despagubiri, hotarare necontestata de catre reclamanta.
      Gresit retine instanta de apel faptul ca cererea depusa de catre reclamanta la Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 ar contine solicitarea de restituire in natura a imobilului. Cererea fiind formulata in temeiul Legii nr.112/1995 urma sa fie solutionata potrivit art.2 din lege, pentru apartamentele ocupate de chiriasi reclamanta beneficiind de despagubiri.
      Prezumtia de buna-credinta ce opereaza in favoarea recurentilor nu a fost rasturnata. Vanzarea a urmat procedura Legii nr.112/1995, astfel ca verificarea valabilitatii titlului statului a constat in verificarile facute la unitatea vanzatoare, cu privire la o eventuala revendicare a imobilului.
      Potrivit referatelor intocmite pe actele ce au stat la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare, imobilul nu era retrocedat si nu figura in caietul de notificari. O astfel de imprejurare a fost de natura sa creeze cumparatorilor o eroare invincibila si comuna asupra calitatii de proprietar a vanzatorului, buna lor credinta fiind perfecta si lipsita de orice culpa.
      Ca urmare, in favoarea recurentilor opereaza prevederile art.46 al.2 din Legea nr.10/2001.
      Reclamanta a recunoscut la interogatoriu faptul ca nu a notificat niciodata nici pe niciunul dintre recurenti.
      Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine caracterul nefondat al recursurilor.
      Curtea va proceda la analiza motivelor de recurs invocate in toate cele trei cereri, urmand ca cercetarea acestora sa se faca in ordinea impusa de aspectul vizat de motivul invocat in fapt, avand in vedere caracterul comun al motivelor invocate in fapt.
       In ceea ce priveste motivul de recurs intemeiat pe prevederile art.304 pct.10 Cod procedura civila (in vigoare la momentul declararii recursului si in consecinta, fiind supus analizei), invocarea acestor prevederi este doar formala, motivul invocat in fapt fiind susceptibil de incadrare in motivul de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila.
      Recurentii invoca de fapt, neacordarea eficientei emiterii hotararii respective, in sensul aratat in cererea de recurs, respectiv sub aspectul reparatiei primite de catre reclamanta pentru imobilul preluat abuziv, din perspectiva respectarii prevederilor Legii nr.112/1998 privind etapele si conditiile procedurii de restituire.
      In consecinta, aspectele invocate in fapt in cadrul acestui motiv vor fi avute in vedere ca motiv de recurs intemeiat pe prevederile art.304 pct.9 Cod procedura civila.
      In ceea ce priveste motivele de recurs intemeiate pe prevederile art.304 pct.9 Cod procedura civila, instanta de apel au procedat la o temeinica aplicare implicita a prevederilor art.6 din Legea nr.213/1998, raportat la art.2 al.1 lit. a si al.2 din aceeasi lege, raportat la prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata in septembrie 2005, aplicabile in speta, interpretare sistematica si istorico-teleologica.
      Retinerea caracterului preluarii constituie premisa de la care porneste cercetarea fondului  actiunii constatarea nulitatii  contractului de vanzare-cumparare a imobilului preluat abuziv, fata de prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata.
      De caracterul preluarii bunului de catre stat depinde de altfel, statuarea asupra valabilitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, sub aspectul stabilirii regimului juridic al locuintei ce a facut obiectul vanzarii, cat timp in temeiul Legii nr.112/1995 nu puteau fi vandute catre chiriasi decat locuintele preluate cu titlu.
      Imobilul in litigiu a fost preluat de catre stat in temeiul Decretului nr.92/1950, de la autoarea intimatilor-reclamanti.
      Inainte de a cerceta in ce masura au fost respectate prevederile actului normativ in temeiul caruia a operat preluarea imobilului, se apreciaza, in temeiul art.6 din Legea nr.213/1998, daca actul normativ respectiv era in concordanta cu prevederile constitutionale in vigoare la momentul preluarii; constatarea caracterului contrar prevederilor constitutionale respective face superflua cercetarea respectarii prevederilor actului normativ neconcordant.
      Prevederile art.6 alin.1, art.8, art.10 si art.11 din Constitutia de la 1948 garantau dreptul de proprietate particulara imobiliara, iar imobilele cu destinatia de locuinta nu puteau fi considerate mijloace de productie in raport de categoria de persoane care le avea in proprietate.
      De altfel, Decretul nr.92/1950 nu a considerat locuintele drept mijloace de productie, ci mijloace de exploatare, notiuni distincte, cea din urma referindu-se la actul de administrare a acestora, respectiv de exploatare prin inchiriere.
      Potrivit reglementarilor constitutionale mentionate, in proprietatea statului nu puteau trece decat anumite bunuri, expres si limitativ prevazute, numai pentru satisfacerea interesului general justificat de necesitatea garantarii securitatii si sigurantei nationale, ordinii publice si asigurarii utilitatii publice, si numai dupa o dreapta si prealabila despagubire.
       Decretul nr.92/1950 a reglementat neconstitutional, preluarea imobilelor fara vreo justificare, dintre cele mentionate, si fara o dreapta si prealabila despagubire operand o deposedare fara titlu, o incalcare flagranta a dreptului de proprietate particulara imobiliara, garantat constitutional.
      Continutul art.2 al.1 din Legea nr.10/2001 distinge intre imobilele preluate fara titlu, fara titlu valabil si cu titlu (cele trei categorii constituind obiectul de reglementare al legii speciale de reparatie), cele trei categorii insumate constituind obiectul de reglementare a legii speciale de reparatie, respectiv imobilele preluate abuziv de catre stat in perioada de referinta.
      Distinctia este impusa si de prevederile art.6 din Legea nr.213/1998, aplicabile in prima etapa de cercetare a fondului actiunii speciale in revendicarea imobilului preluat de catre stat in perioada 6 marie 1945 - 22 decembrie 1989 (actiunea in retrocedare), in functie de caracterul preluarii apreciindu-se asupra ipotezei de analizat sub aspect probator (comparare de titluri valabile provenind de la autori diferiti, comparare titlu cu posesie utila sau aplicarea principiului validitatii aparentei in drept).
      In aprecierea valabilitatii titlului statului, se impune respectarea etapelor de cercetare prevazute implicit de art.6 al.1 din Legea nr.213/1998: concordanta actului normativ de preluare cu constitutia in vigoare la momentul preluarii, concordanta cu tratatele internationale la care Romania era parte, concordanta cu reglementarile legale in vigoare la momentul preluarii. Ultima etapa o constituie chiar corecta aplicare a actului normativ de preluare, la care se ajunge in ipoteza in care se retine, in celelalte etape mentionate (prevazute de art.6 al.1 din Legea nr.213/1998), concordanta deplina a actului normativ de preluare.
      Mai mult, caracterul preluarii permite, din perspectiva ipotezelor reglementate de art.45 din Legea nr.10/2001, stabilirea premisei de la care se porneste sub aspectul cercetarii valabilitatii  contractului de vanzare-cumparare.
      Prin urmare, nu este suficient sa se retina prevederile art.2 al.1 lit.a din Legea nr.10/2001, sub aspectul caracterului generic de preluare abuziva a imobilului in temeiul Decretului nr.92/1950, ci se impune cercetarea caracterului preluarii sub aspectul existentei unui titlu sau a unei simple deposedari de fapt ori a existentei unui titlu valabil sau nu, in sensul art.6 din Legea nr.213/1998.
      Art.6 din Legea nr.213/1998 constituie reglementarea de drept comun in materia bunurilor preluate de stat, la care se raporteaza prevederile legilor speciale de reparatie, in virtutea regulilor de interpretare sistematica a prevederilor legale.
      In speta sunt aplicabile asadar, regulile de drept substantial privind situatia vanzarii bunului altuia si conditiile aplicabilitatii principiului de drept comun al validitatii aparentei in drept, consacrate expres de prevederile art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001, republicata in septembrie 2005, lege speciala de reparatie ce reglementeaza regimul juridic al imobilelor preluate abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
      Potrivit prevederilor art.2 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata, persoanele ale caror imobile au fost preluate fara titlu isi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, exercitiul dreptului fiind ulterior emiterii dispozitiei sau hotararii judecatoresti de restituire in natura, in procedura speciala administrativa a notificarii, in urma actiunii directe in revendicare sau a actiunii in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995.
      Pentru ipoteza in care bunul preluat fara titlu a fost instrainat in cadrul procesului de privatizare, sunt aplicabile prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, republicata, ce consacra in terminis un principiu de drept comun, al ocrotirii subdobanditorului cu titlu oneros de buna-credinta, in ipoteza vanzarii bunului altuia, respectiv principiul validitatii aparentei de drept.
      In aplicarea principiului de drept comun al validitatii aparentei in drept, consacrat de prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001 republicata, buna-credinta nu este suficienta pentru a paraliza actiunea in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, formulata de fostul proprietar, de la care imobilul a fost preluat abuziv, fara titlu.
      Pentru a opera ca exceptie de la principiile quod nullum est nullum producit effectum si resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, principiul validitatii aparentei in drept presupune intrunirea concomitenta a conditiei bunei-credinte a cumparatorului si a conditiei ca acesta sa se fi aflat intr-o eroare comuna si invincibila.
      Potrivit art.45 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicata, interpretat per a contrario, contractul de vanzare-cumparare este nul absolut daca a fost incheiat cu incalcarea prevederilor legale in vigoare la acel moment; alineatele 2 si 4 ale aceluiasi articol particularizeaza ipoteza din alineatul 1.
      Art.45 alin.2 consacra nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995 (ca lege ce guverneaza procesul de privatizare a imobilelor cu destinatia de locuinta, preluate cu titlu de catre stat) cu privire la locuinte preluate fara titlu, cauza de nulitate constituind-o incalcarea prevederilor art.1 din aceeasi lege, potrivit carora procedurile reglementate privesc exclusiv locuinte preluate cu titlu, numai acestea putand fi vandute chiriasilor, in temeiul art.9 din Legea nr.112/1995 coroborat cu prevederile  art.1 din aceeasi lege.
      Acelasi alineat (2 din art.45) consacra legal principiul de drept comun al eficacitatii aparentei in drept, inclusiv pentru cazul dobanditorului de buna-credinta cu titlu oneros, aflat intr-o eroare comuna si invincibila, care, in aceste conditii, paralizeaza cererea de constatare a nulitatii absolute, precum si revendicarea de catre fostul proprietar.
Buna-credinta nu salveaza contractul de sanctiunea de drept civil a nulitatii; doar buna-credinta, asociata cu eroarea comuna si invincibila, cele doua elemente ale principiului validitatii aparentei in drept, duc la pastrarea bunului de catre cumparator.
Sub aspect formal, pastrarea bunului de catre cumparator in virtutea principiului validitatii aparentei in drept, se concretizeaza in neadmiterea cererii de constatare a nulitatii si/sau in neadmiterea actiunii in revendicare, declansata la cererea fostului proprietar.
Principiul validitatii aparentei in drept (error communis facit jus) constituie o exceptie de la efectul sanctiunii civile a nulitatii, respectiv o exceptie de la regula quod nullum est nullum producit effectum, in sensul ca actul juridic civil nul absolut produce efectul pastrarii bunului, respectiv a dreptului de proprietate de catre dobanditorul cu titlu oneros de buna-credinta, daca acesta s-a aflat intr-o eroare comuna si invincibila.
Prevederile art.45 al.2 din legea republicata nu fac decat sa consacre acest principiu de drept comun, aplicabil in materia actiunii in revendicare.
      Vanzarea realizata de stat catre chiriasul de buna credinta, chiar daca s-a facut anterior confirmarii in justitie in mod irevocabil a dreptului de proprietate al reclamantilor, reprezinta o privare de bun, constituind o ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor.
      Urmare a acestei vanzari, reclamanta nu a mai avut posibilitatea de a intra in posesia bunului sau de a dispune de acesta. In consecinta, aceasta situatie a avut ca efect privarea reclamantei de proprietatea asupra imobilului, in sensul celei de a doua fraze a primului alineat al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia europeana privind apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.
  O astfel de interpretare a fost data si de Curtea Europeana a Drepturilor Omului in numeroase cauze pronuntate impotriva Romaniei (Strain, Paduraru, Porteanu etc).
      Compatibilitatea acestei vanzari a imobilului cu dispozitiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia europeana privind apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, trebuie analizata prin prisma justificarii ingerintei in dreptul de proprietate al reclamantilor.
      O privare de proprietate rezultand din aceasta norma nu poate sa se justifice decat daca se demonstreaza ca a intervenit in conditiile prevazute de lege, pentru cauza de utilitate publica si cu respectarea principiului proportionalitatii.
      Criteriile stabilite prin jurisprudenta constanta a Curtii Europene a Drepturilor Omului pentru analizarea justificarii ingerintei au caracter cumulativ si constau in conditia ca ingerinta sa fie prevazuta de lege, ingerinta sa vizeze un scop legitim, sa fie respectata proportionalitatea ingerintei.
      In ceea ce priveste conditia ca ingerinta sa fie prevazuta de lege, principiul legalitatii implica in egala masura existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile care sa prevada o astfel de ingerinta.
     Curtea constata ca Legea nr. 112/1995 nu era aplicabila decat in cazul bunurilor cu privire la care statul avea un titlu de proprietate si ca nici o alta dispozitie interna nu acorda statului dreptul de a vinde un bun care se gasea de fapt in patrimoniul sau si pentru care nu avea nici un titlu.
      In speta, la momentul vanzarii, statul nu avea titlu asupra imobilului revendicat astfel ca ingerinta produsa prin vanzarea acestuia catre chiriasi era lipsita de baza legala din moment ce Legea nr. 112/1995 nu permitea decat vanzarea bunurilor preluate cu titlu.
      In consecinta, ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor este lipsita de baza legala, incalcandu-se astfel articolul 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia europeana privind apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.
Art.18 lit.c din legea speciala de reparatie are in vedere imobilele instrainate cu respectarea prevederilor legale, deci imobilele preluate cu titlu, intrucat art.1 din Legea nr.112/1995 stabileau in mod expres faptul ca numai acestea faceau obiectul reglementarii. Or, art.45 al.2 are in vedere imobilele preluate fara titlu.
Prin urmare, se impune cercetarea justificarii continuarii ingerintei din perspectiva aplicarii prevederilor art.45 al.2 din Legea nr.10/2001, care salveaza actul nul absolut de la efectele nulitatii, sub aspectul operarii principiului validitatii aparentei in drept, sub aspectul scopului legitim al acesteia.
      Potrivit art.1 din Legea nr.112/1995, atat formele de restituire, cat si dreptul chiriasilor de a cumpara, priveau exclusiv imobilele cu destinatia de locuinta preluate cu titlu de catre stat. Daca locuinta vanduta chiriasilor, in conditiile art.9 din Legea nr.112/1995 a fost preluata fara titlu, contractul de vanzare-cumparare este nul absolut pentru incalcarea prevederilor art.1 din Legea nr.112/1995 (cauza de nulitate absoluta a fraudei la lege; partile se prevaleaza de prevederile Legii nr.112/1995, pentru a le eluda pe cele ale art.480 Cod civil, cat timp imobilul este unul preluat fara titlu valabil).
      Data fiind, in situatia speciala a acestor imobile, necesitatea reglementarii regimului juridic al acestora prin lege speciala de reparatie pentru preluarea abuziva de catre stat in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, art.45 al.2 din Legea nr.10/2001 a consacrat, cu titlu de exceptie de la efectele nulitatii absolute pentru frauda la lege, principiul de drept comun al eficacitatii aparentei in drept, pentru ipoteza vanzarii bunului altuia; locuinta vanduta chiriasilor fiind preluata fara titlu, vanzarea este una a bunului altuia, nula absolut pentru cauza ilicita sau in considerarea regulii fraus omnia corrumpit (ce absoarbe cauza de nulitate absoluta a incalcarii prevederilor legale imperative, in acest caz).
      In aceasta ipoteza, efectele nulitatii absolute ale contractului de vanzare-cumparare nu se produc daca, la momentul incheierii contractului, cumparatorul a fost de buna-credinta si intr-o eroare comuna si invincibila.
      In cazul imobilelor preluate abuziv de catre stat, nici autoritatile administratiei publice centrale si locale, in reprezentarea statului, respectiv a unitatilor administrativ-teritoriale - dupa cum imobilul era evidentiat ca apartinand domeniului public sau privat al acestora - si nici unitatile specializate in vanzarea acestora nu pot invoca buna-credinta in ceea ce-i priveste, acestia cunoscand sau trebuind sa cunoasca situatia juridica reala a imobilului.
      In ceea ce-l priveste pe cumparator, reaua-credinta a acestuia trebuie dovedita, sarcina probei incumband reclamantului-fost proprietar, in baza art.1169 raportat la art.1899 al.2 Cod civil, prezumtia legala relativa de buna-credinta putand fi rasturnata prin orice mijloc de proba.
      Reaua-credinta este retinuta exclusiv in raport de conduita dobanditorului cu titlu oneros, adevaratului proprietar neincumbandu-i nici o obligatie de diligenta pe langa dobanditorul de la neproprietar; din perspectiva aplicarii art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001, fostului proprietar ii incumba doar obligatia (de a carei indeplinire este conditionata temeinicia actiunii in justitie intemeiata pe aceste prevederi) de a fi contestat, in orice forma, valabilitatea preluarii imobilului de catre stat, anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare de catre chiriasi (fie prin actiune in justitie, in retrocedarea imobilului preluat fara titlu, fie prin cerere de restituire in natura a imobilului preluat fara titlu, sau prin orice alt act sau fapt evident, manifest).
      Cumparatorii sunt de rea-credinta daca, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, au cunoscut sau puteau cunoaste, cu minime diligente, pentru a exclude simpla ignoranta si orice dubiu, faptul ca locuinta cumparata este revendicata de catre fostul proprietar, fie pe calea unei actiuni directe in justitie, fie pe calea cererii de restituire in natura formulata in temeiul Legii nr.112/1995, alaturi de orice alte manifestari de vointa neechivoce, prin care valabilitatea titlului statului sa fie contestata.
      Pentru a retine reaua-credinta a cumparatorilor nu este suficienta prezumtia simpla (art.1203 Cod civil) a cunoasterii de catre acestia a faptului preluarii imobilului de catre stat si a caracterului abuziv al preluarii imobilelor in general, in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, nascuta din faptul notoriu nedeterminat al contestarii in general, de catre fostii proprietari a modului abuziv in care au fost preluate imobilele in perioada mentionata.
      Aceasta prezumtie simpla trebuie coroborata cu probe certe din care sa rezulte fara echivoc faptul ca, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, cumparatorii au cunoscut ori puteau cunoaste cu minime diligente, nu faptul ca locuinta a fost preluata de catre stat, cat timp dreptul lor de a cumpara era reglementat de lege, chiar cu privire la locuinte preluate de catre stat, ci faptul ca fostii proprietari contesta valabilitatea preluarii, ori faptul ca au avut cel mai mic dubiu sub aspectul posibilitatii ca fostul proprietar sa conteste valabilitatea preluarii.
      Lipsa minimelor diligente a fost retinuta  de catre instanta de apel in raport de existenta cererii de restituire in natura, formulata de catre reclamanta in procedura Legii nr.112/1995 (fila 188, dosar nr.9477/2002).
      Recurentii Vaida se afla intr-o evidenta, dar nejustificata eroare asupra continutului cererii de restituire, formulata de catre reclamanta in temeiul Legii nr.112/1995. Reclamanta a solicitat aprobarea cererii sale "cu privire la redobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului proprietate personala, situat in Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3", cererea fiind asadar, una de restituire in natura.
      Nu orice diligente pentru aflarea situatiei juridice a imobilului prezinta relevanta, ci acelea al caror scop era relevarea tuturor aspectelor legate eventuala contestare a titlului statului de catre fostul proprietar sau mostenitorii acestuia, pentru a inlatura orice culpa si orice indoiala a cumparatorilor la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare.
      Buna sau reaua-credinta a cumparatorilor sub aspectul posibilitatii de a cunoaste contestarea titlului statului de catre fostul proprietar nu este apreciata in raport de conduita fostului proprietar, in lipsa unei prevederi legale care sa instituie o anumita conduita in sarcina acestuia, sub forma obligatiei de a-i notifica pe chiriasii imobilului a carui restituire intentioneaza a o solicita.
      Or, cumparatorul diligent si precaut nu poate invoca buna-credinta daca la momentul incheierii contractului avea cunostinta ori putea avea cunostinta de faptul ca cel care vinde nu este proprietarul imobilului ori din anumite imprejurari rezulta faptul ca un tert se considera adevaratul proprietar al imobilului; dubiul pe care evident l-a avut trebuia sa-l opreasca a cumpara.
      In speta, reclamanta a formulat cerere de restituire in natura a intregului imobil situat in Bucuresti, Calea Calarasilor, nr.157, sector 3, considerand imobilul proprietatea sa personala.
      Nu se poate sustine faptul ca, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, singura cale prin care fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fara titlu era cea a actiunii in revendicare, prin care sa conteste titlul statului, in lipsa unei reglementari speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fara titlu; orice manifestare neechivoca de vointa a fostului proprietar in sensul solicitarii restituirii imobilului preluat, echivaleaza cu o contestare a valabilitatii preluarii. Or, cumparatorul diligent si precaut nu poate invoca buna-credinta daca la momentul incheierii contractului avea cunostinta ori putea avea cunostinta de faptul ca un tert se considera adevaratul proprietar al imobilului; dubiul pe care evident l-a avut trebuia sa-l opreasca a cumpara.
      Prin depunerea unei cereri de restituire in natura a imobilului, fostul proprietar contesta implicit valabilitatea titlului statului, tocmai intrucat cunostea prevederile art.1-2 si art.5 din Legea nr.112/1995 (nimeni neputandu-se prevala de necunoasterea legii), in sensul ca prevederile art.9 din aceeasi lege nu ar fi putut fi aplicate decat pentru apartamentele locuite de chiriasi, preluate insa, cu titlu de catre stat, in lipsa unei reglementari speciale la aceea vreme, care sa statueze asupra regimului juridic si asupra posibilitatii de retrocedare a imobilelor cu destinatia de locuinta preluate fara titlu, cum este cel in litigiu.
      In ce masura cererea de restituire in natura a fost solutionata sau nu (solutia, in temeiul prevederilor mentionate putand fi doar in sensul acordarii de despagubiri), in ce masura dosarul era unul complet sau nu, sub aspectul dovedirii calitatii de persoana indreptatita si al depunerii titlului vechi de proprietate, ori daca a fost luata sau nu masura suspendarii procedurii de vanzare, nu prezinta nici o relevanta pentru aprecierea bunei-credinte a chiriasului-cumparator; ceea ce intereseaza este reprezentarea pe care trebuie sa o fi avut cumparatorul diligent si precaut in momentul in care a cunoscut sau ar fi putut cunoaste existenta cererii de restituire formulata in procedura Legii nr.112/1995 de catre fostul proprietar (sau mostenitorii acestuia), in conditiile in care efectul principal al acestei cereri era contestarea valabilitatii titlului statului.
      Prin urmare, doua erau conditiile pentru aplicarea prevederilor art.9 din Legea nr.112/1995: chiriasii sa ocupe imobilul in baza unui contract de inchiriere valabil incheiat, iar imobilul sa fi fost preluat de catre stat cu titlu valabil; aceste conditii fiind indeplinite, locuinta putea fi vanduta catre chiriasi, fostul proprietar fiind indreptatit doar la despagubiri, in conditiile aceleiasi legi.
       Cum nu se puteau prevala de necunoasterea acestor prevederi, fostii proprietari care formulau cereri de restituire in natura a imobilelor, indiferent daca era sau nu formulata alternativ cu o cerere de restituire prin echivalent, contestau implicit valabilitatea titlului statului, solicitand restituirea in natura a imobilului tot in procedura reglementata de Legea nr.112/1995, in lipsa la acel moment a unei legi  speciale de reparatie pentru imobilele preluate fara titlu.
      Faptul ca la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare nu era declansata o actiune in revendicare nu prezinta nici o relevanta; dat fiind caracterul imprescriptibil extinctiv al actiunii in revendicare imobiliara, cumparatorul diligent si prudent trebuia sa aiba reprezentarea posibilitatii fostului proprietar de a introduce oricand o actiune in revendicarea imobilului preluat fara titlu (aspect apreciat in raport de momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, independent de reglementarea ulterioara, prin lege speciala de reparatie, a regimului juridic al imobilelor preluate abuziv, de care nu putea avea cunostinta la acel moment).
      In speta, contractele de vanzare-cumparare au fost incheiate de catre cumparatori insa, ulterior demersurilor efectuate de catre defuncta reclamanta pentru retrocedarea imobilului preluat fara titlu.
Faptul contestarii astfel a titlului statului de catre mostenitorul fostul proprietar putea fi asadar, cunoscut ca atare de catre recurentii-cumparatori, cu minime diligente.
      Prezumtia simpla nascuta din faptul notoriu nedeterminat al contestarii in general, de catre fostii proprietari a modului abuziv in care au fost preluate imobilele in perioada in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, coroborata cu faptul depunerii cererii de restituire in natura a imobilului de catre mostenitorul fostului proprietar, fac dovada indoielii a carei reprezentare trebuia sa o aiba cumparatorii la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, cu privire la valabilitatea titlului statului asupra imobilului, adica asupra insasi aparentei dreptului, simpla ignoranta afirmata nefiind suficienta pentru a retine buna-credinta.
      La acesta se adauga prezumtia simpla a cunoasterii intentiei reclamantei de a recupera imobilul, nascuta din simplul fapt ca reclamanta a locuit in aceeasi curte cu recurentii-cumparatori timp de 20 de ani, aspecte necontestate de catre acestia.
      In ipoteza vanzarii bunului altuia, cand ambele parti sunt de rea-credinta, contractul de vanzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta, asa cum statueaza expres si prevederile art.45 al.2 din Legea nr.10/2001.
      Cauza de nulitate absoluta, ce dubleaza nulitatea absoluta pentru incalcarea prevederilor imperative ale art.1 din Legea nr.112/1995, este cauza ilicita, in temeiul art.968 Cod civil, ambele parti angajandu-se intr-o operatiune speculativa, cat timp aveau cunostinta ori un dubiu asupra valabilitatii preluarii.
      Contractul de vanzare-cumparare fiind un contract sinalagmatic, cauza juridica a obligatiei fiecarei parti este contraprestatia celeilalte parti; stiind ca preluarea a fost fara titlu sau avand indoieli asupra valabilitatii titlului statului, nici una dintre partile contractante nu poate pretinde faptul ca a avut reprezentarea eficacitatii prestatiei celeilalte parti, fara nici un dubiu.
      Recurentii-cumparatori au contractat pe riscul lor cu privire la un imobil a carui preluare de catre stat era discutabila sub aspectul valabilitatii, ignorand prevederile art.1 din Legea nr.112/1995 ce permiteau vanzarea catre chiriasi doar a locuintelor preluate cu titlu. Prin urmare, scopul mediat urmarit de catre cumparatori la incheierea contractului a fost acela de a specula in favoarea lor regimul juridic incert al locuintelor, pentru a se prevala de prevederile art.9 din Legea nr.112/1995.
      Fiind de rea-credinta, cumparatorii nu pot invoca in favoarea lor exceptia validitatii aparentei in drept pentru a pastra locuinta ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nul absolut pentru incalcarea prevederilor art.1 din Legea nr.112/1995, peste care se suprapune cauza ilicita a obligatiei acestora.
      Nefiind indeplinita prima dintre cele doua conditii obligatorii (buna-credinta a cumparatorului imobilului si eroarea comuna si invincibila in care acesta trebuia sa se afle asupra situatiei juridice reale a imobilului), respectiv conditia cumparatorului de buna-credinta, starea de fapt nu poate prevala asupra dreptului, principiul error communis facit jus nefiind aplicabil, cumparatorii neputand pastra imobilul.
      Fata de cele retinute, in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, Curtea va respinge recursurile ca nefondate.
      In temeiul art.274 al.1 raportat la art.277, fata de prevederile art.316 raportat la art.298 Cod procedura civila, Curtea va obliga recurentii la plata, in solidar, a sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata in favoarea intimatei-reclamante, reprezentand onorariu avocatial, potrivit chitantei nr.03119711/04.12.2006 (fila 82), recurentii fiind in culpa procesuala.

15