Contract de comision. Efecte. Prezumtia de mandat tacit reciproc intre soti. Calitate procesuala pasiva.

     Contract de comision. Efecte. Prezumtia de mandat tacit reciproc intre soti. Calitate procesuala pasiva.
     
     (Decizia comerciala nr. 30 din 24 ianuarie 2007, Sectia a VI-a Comerciala)
     
     Prin sentinta comerciala nr.849/07.03.2006 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala, pronuntata in dosarul nr.48496/3/2005, s-a admis actiunea formulata de reclamanta S.C. EI S.R.L. in contradictoriu cu paratii RC si RJ, au fost obligati paratii la plata in solidar catre reclamanta a sumei de 220.000 Euro reprezentand comision si penalitati de intarziere datorate in baza contractului nr.541/11.08.2005 si a sumei de 17.077,43 RON cheltuieli de judecata.
     In motivare s-a retinut ca in data de 11.08.2005, intre reclamanta si parati s-a incheiat contractul de comision inregistrat sub nr.541, in baza caruia agentia s-a obligat, in calitate de intermediar, sa identifice un cumparator pentru imobilul paratilor proprietari situat in Calea 13 Septembrie nr.243-254 si 233A, in suprafata de 1.220,14 mp pentru un comision de 110.000 Euro, care acoperea si serviciile conexe prevazute la art. I lit. B din contract.
     Valoarea comisionului a fost prevazuta sub conditia realizarii tranzactiei la valoarea de 1.100.000 Euro, iar scadenta s-a stabilit la data platii pretului imobilului, intelegandu-se prin aceasta data incheierii contractului de vanzare-cumparare, sub sanctiunea unor penalitati de 0,5% pe zi de intarziere .
     Potrivit imputernicirii atestate de avocat si asumate de client, mandatarul trebuia sa negocieze clauzele contractuale inclusiv comisionul, limitele imputernicirii avocatiale nefiind depasite, in conformitate cu dispozitiile art.3 lit. b din Legea nr.52/1995.
     Nu se poate retine apararea legata de caracterul abuziv al clauzelor privind plata comisionului, acesta fiind aplicabil doar clauzelor contractuale negociate direct cu consumatorul, potrivit art.4 alin.1 din Legea nr.139/2000. In speta valoarea comisionului s-a stabilit in functie de valoarea preconizata de instrainare a imobilului si conditionata de obtinerea pretului stipulat, nefiind de natura sa creeze un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile paratilor.
     S.C. I S.R.L. este cumparatorul atras de agentie prin S.C. DU S.R.L., cu care aceasta a incheiat un contract de colaborare nr. 581, care face referire si la imobilul in speta.
     La data de 11.11.2005 s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare cu S.C. I S.R.L., reprezentantul acesteia confirmand ca terenurile achizitionate i-au fost oferite de S.C. DU S.R.L.
     Nu se retine nicio contradictie in succesiunea actelor incheiate, de colaborare, consultanta imobiliara, antecontract, apoi contract de vanzare-cumparare, nefiind relevant, din perspectiva clauzelor contractuale, daca paratii cunosteau modul exact in care reclamanta si-a indeplinit obligatiile contractuale asumate, direct ori prin intermediari.
     Nu se poate retine nici inopozabilitatea contractelor fata de parati, care sunt tinuti sa le respecte, chiar daca nu au participat la incheierea acestora.
     Nu sunt fondate nici apararea bazata pe simulatie prin caracterul fictiv al contractului de consultanta imobiliara intocmit intre S.C. DU S.R.L. si cumparatorul S.C. I S.R.L. si nici nerespectarea obligatiei de a prezenta minim 2 oferte  vanzatorului, din moment ce a consimtit sa incheie contractul cu acest cumparator, obtinand si pretul preconizat.
     Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii, solicitand admiterea apelului, modificarea sentintei apelate, in sensul respingerii actiunii ca neintemeiata, cerere legal timbrata cu taxele judiciare de timbru prevazute de lege, invocandu-se in motivare urmatoarele:
     1. Instanta de fond a incalcat dreptul la aparare, respingand toate probatoriile solicitate, desi erau necesare si utile aflarii adevarului.
     Prin incheierea din 21.02.2006, instanta a respins probatoriile solicitate prin intampinare fara temei, in conditiile in care fusesera invocate aparari ce vizau neexecutarea contractului, simulatia si inopozabilitatea contractelor prezentate de reclamanta, cu consecinta imposibilitatii de a demonstra sustinerile in aparare.
     2. Instanta a respins nejustificat exceptia prematuritatii capatului 2 de cerere, desi nu s-a facut dovada concilierii prealabile.
     Reclamanta are obligatia de a comunica paratului toate pretentiile sale, ori in invitatia la conciliere, reclamanta nu a formulat nicio cerere de penalitati.
     In situatia in care partile s-ar fi prezentat la conciliere, s-ar fi putut ajunge la o solutie amiabila doar cu privire  la debitul principal, nu si la penalitati, pentru ca acestea nu fusesera solicitate.
     3. Instanta a respins neintemeiat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a apelantei RJ, cu motivarea ca sotul si-a reprezentat sotia potrivit mandatului tacit reciproc, cu privire la actele de administrare a bunurilor comune, conform art. 35 alin.2 Codul familiei.
     Actul in baza caruia subsemnatii se obligau la plata a 7,7 miliarde lei ROL nu poate fi caracterizat ca un act de administrare fata de suma mare a obligatiei asumate prin respectivul contract.
     4. In mod gresit instanta de fond a apreciat indeplinirea de catre intimata a obligatiei contractuale asumate, limitandu-se a constata ca intimata a incheiat contracte de colaborare cu diversi parteneri in vederea executarii contractului, fara a se analiza daca acestia, la randul lor, au actionat in sensul de a duce la respectarea obligatiilor contractuale asumate.
     Pentru a putea solicita plata comisionului, fiind vorba de un contract sinalagmatic, reclamanta ar fi trebuit sa faca dovada executarii obligatiilor contractuale, respectiv de identificare a unui ofertant  prezentat de aceasta, cu care sa fi incheiat ulterior un contract de vanzare-cumparare.
     Or, cumparatorul a fost identificat de parati fara concursul intimatei. Contractul de comision conditioneaza plata comisionului de executarea de catre intimata EI a unor prestatii.
     Reclamanta nu a dovedit ca acel pretins intermediar (S.C. DU S.R.L.) ar fi prezentat catre apelanti oferta ce a dus la incheierea contractului.
     Cumparatorul a apelat la serviciile S.C. DU S.R.L. dupa ce identificase terenul de cumparat, limitandu-se doar la consultanta si intermediere a vanzarii terenului.
     Instanta a analizat succesiunea actelor, nu insa si continutul acestora.
     Unica oferta prezentata paratilor dateaza din 11.08.2005 (ofertant S.C. DU S.R.L.), data la care aceasta nu putea prezenta o alta oferta privind pe cumparatorii din contractul de vanzare-cumparare incheiat cu S.C. I S.R.L., intrucat abia la 31.11.2005 s-a incheiat intre acestea doua contractul de prestari servicii consultanta imobiliara.
     5. In mod eronat instanta de fond a retinut  ca S.C. I S.R.L. este cumparatorul atras de agentie prin S.C. DU S.R.L., facand referire la contractul de colaborare nr. 591/29.07.2005 si la contractul de prestari servicii consultanta imobiliara incheiat la 31.10.2005 intre S.C. I S.R.L. si S.C. DU S.R.L.
     Daca se analizeaza natura relatiilor dintre S.C. I S.R.L. si S.C. DU S.R.L. s-ar fi observat ca nu au ca obiect identificarea unei oferte, ci doar consultanta in intermedierea vanzarii unor terenuri deja identificate de cumparator.
     De altfel, la incheierea contractului nu s-a confirmat la notarul public faptul intermedierii contractului de catre o agentie comerciala.
     6. In mod eronat instanta a apreciat lipsit de importanta faptul ca la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, apelantii nu au avut cunostinta de faptul ca vanzarea s-ar fi efectuat prin intermediul intimatei reclamante.
     Acest fapt nu a fost adus la cunostinta nici de intimata si nici de cumparatoare.
     7. Instanta a inlaturat si apararea bazata pe caracterul simulat al contractelor incheiate si pe inopozabilitatea fata de apelanti cu motivatia ca apelantii ar fi consimtit sa incheie contractul de vanzare-cumparare cu cumparatorul S.C. I S.R.L.
     Din actele de la fond rezulta caracterul simulat si faptul ca au fost incheiate tocmai pentru a acoperi o situatie care duce la plata unui comision exagerat.
     Intimata impreuna cu S.C. DU S.R.L. au prezentat apelantilor o situatie juridica aparenta, situatie in care S.C. DU S.R.L. aparea ca potential cumparator, insa anterior acestei situatii, la 29.07.2005 incheiasera intre acestea un act secret, intitulat contract de colaborare, inopozabil reclamantilor apelanti.
     Al doilea act secret este contractul de consultanta incheiat de cumparator cu S.C. DU S.R.L.
     In concluzie, reclamanta nu poate solicita comisionul si penalitatile contractuale intrucat nici reclamanta si nici S.C. DU S.R.L. nu au prezentat o oferta care sa se concretizeze intr-un contract de vanzare-cumparare, oferta S.C. DU S.R.L. a fost prezentata la 11.08.2005 si nu viza pe cumparatorul imobilului, care s-a prezentat abia in luna octombrie 2005, la momentul ofertei, S.C. DU S.R.L. nu avea contract de comision cu cumparatorii conform art. IV lit. c pct.1 din contractul de colaborare semnat la 29.07.2005, neputand justifica calitatea de intermediar, apelantii nu au cunoscut existenta contractelor intre reclamanta, societatea cu care colabora si cumparatorul imobilului fiind tinute ascunse, ceea ce duce la lipsa de opozabilitate a acestora.
     8. In mod gresit instanta a inlaturat sustinerile privind nevalabilitatea incheierii contractului de comision in conditiile lipsei mandatului semnatarului inscrisului, negocierea clauzelor contractuale fiind circumscrisa activitatii de avocat prevazute de art. 3 lit. b din Legea nr.51/1995.
     Activitatile avocatului limitate la asistenta si reprezentare nu dau dreptul avocatului sa negocieze in numele si pentru client clauzele unui contract.
     Contractul de comision nu a fost incheiat valabil, nefiind semnat de apelanti, ci de avocat, care nu avea mandat sa semneze si cu atat mai putin sa negocieze clauzele.
     Avocatul era imputernicit sa efectueze formalitatile premergatoare contractului, neavand putere de decizie in privinta comisionului si nici mandat pentru acte de dispozitie, in lipsa unui mandat expres.
     Apelantii nu se aflau in tara la data semnarii contractului.
     9. In mod gresit instanta de fond a inlaturat sustinerile privind lipsa de efecte juridice a clauzelor abuzive inserate in contractul de comision si s-a apreciat ca un comision de 10% plus o penalitate de 10%, adica un total de 220.000 Euro este rezonabil proportional cu obligatia asumata.
     Apelantul RC a incheiat contracte si cu alte agentii, dar comisionul era de 2% + TVA, plus 1% penalitati.
     Exista o disproportie evidenta intre obligatiile intimatei (de identificare a unui potential cumparator) si obligatiile impuse prin contract, de plata a 7,7 miliarde lei (ROL).
     10. Neexecutarea de catre reclamanta a celorlalte obligatii contractuale asumate, demonstreaza disproportia evidenta dintre contraprestatiile partilor din contractul de comision.
     Conform clauzelor contractuale, agentia era obligata sa transmita proprietarului minim doua oferte. Agentia S.C. EI S.R.L. nu si-a indeplinit obligatia, facand proprietarului o unica oferta, care nici nu avea cum sa se refere la cumparatorul imobilelor.
     Proprietarul ar fi trebuit sa o confirme, semnand un proces-verbal, in care ar fi trebuit sa se regaseasca data prezentarii ofertei, identificarea ofertantului si a pretului oferit de acesta.
     In plus, agentia avea obligatia de a efectua activitati de promovare a vanzarii imobilului, pe care nu si-a indeplinit-o.
     Se invoca in drept art.282 Cod procedura civila, art.973 si art.1175 Cod civil.
     Intimata a depus la dosar intampinare, solicitand respingerea apelului ca nefondat si mentinerea in tot a sentintei apelate, cu cheltuieli de judecata.
     In apel, paratii-apelanti au administrat proba cu inscrisuri.
     Analizand actele dosarului in conformitate cu dispozitiile art.295 Cod procedura civila, Curtea constata si retine urmatoarele:
     Intimata-reclamanta S.C. EI S.R.L. (agentia) si RC (apelantul-parat - proprietar) reprezentat prin avocat CV au incheiat in data de 11.08.2005, contractul de comision nr. 541, prin care agentia se obliga, in calitate de intermediar, sa identifice un cumparator pentru imobilul situat in Calea 13 Septembrie, nr.243-245 + nr.233A, in suprafata de 1.229,14 mp.
     La pct. III lit. A, partile au stipulat ca proprietarul va plati agentiei un comision in valoare de 110.000 Euro, cu conditia rezolutorie ca tranzactia sa se realizeze la valoarea de 1.100.000 Euro, iar la lit. D ca daca intarzierea va depasi 30 zile, proprietarul va plati agentiei alaturi de comision si o penalitate al carei cuantum este egal cu al comisionului.
     In tabelul de procese-verbale incheiate intre EI si client, in baza contractului de comision nr.541/11.08.2005, s-a consemnat ofertantul S.C. DU S.R.L.
     Reclamanta-intimata S.C. EI S.R.L. incheiase anterior contractului de comision, la 29.07.2005, un contract de colaborare cu S.C. DU S.R.L., prin care partile se obligau sa coopereze in sensul realizarii ofertelor cuprinse in anexa la contract, in vederea identificarii unui contractant pentru oferta clientilor agentiei EI.
     In tabelul de procese-verbale incheiate intre EI si partener, in baza  contractului de colaborare, la pozitia nr. 7 este inscrisa si oferta privind imobilul situat in Calea 13 Septembrie, nr.243-245 + nr.233A apartinand apelantilor-parati.
     Intre partenerul intimatei, respectiv S.C. DU S.R.L., in calitate de prestator servicii si reprezentantul S.C. I S.R.L., in calitate de beneficiar, s-a incheiat in data de 31.10.2005, contractul de prestari servicii consultanta imobiliara, prin care clientul se arata interesat de serviciile prestate, incluzand intermedierea cumpararii pentru terenul din Calea 13 Septembrie, nr.243, nr. 245 si nr. 233A.
     In aceeasi data, 31.10.2005, apelantii-parati au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare privind imobilul respectiv autentificat sub nr.2635/31.10.2005 la BNP Expert Bucuresti, in care s-a stipulat ca pretul vanzarii este de 1.100.000 Euro, iar transferul dreptului de proprietate are loc la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
     Prin actul aditional incheiat la BNP Expert Bucuresti in data de 31.10.2005, s-a stipulat ca in drepturile si obligatiile beneficiarului cumparator ale reprezentantului societatii, se subroga S.C. I S.R.L., confirmandu-se plata partiala a pretului convenit de parti.
     Ulterior, la 11.11.2005, s-a incheiat si contractul de vanzare-cumparare pentru pretul stabilit de 1.100.000 Euro incasat integral de apelantii-parati, contract incheiat de acestia cu cumparatoarea S.C. I S.R.L.
     In conditiile in care reclamanta-intimata si-a indeplinit obligatia principala asumata prin contractul de comision , de a identifica un cumparator pentru imobilul oferit spre vanzare de catre apelantii proprietari, la pretul stabilit cu agentia, de 1.100.000 Euro, rezulta ca in mod corect prima instanta a obligat paratii la plata comisionului, precum si a penalitatilor de intarziere aferente, conform clauzelor contractuale.
     In raport de obiectul pricinii, de sustinerile partilor, instanta are puterea de a aprecia asupra utilitatii probelor propuse spre administrare de parti.
     La fond se constata ca paratii-apelanti au solicitat si proba cu interogatoriul si proba testimoniala, fara a se indica ce aspecte anume ar fi urmat sa fie probate in acest mod.
     Instanta a apreciat ca aspectele  invocate in aparare legate de natura raporturilor dintre mandant si terti pot fi probate prin inscrisurile de la dosar.
     Se constata ca prima instanta nu a incalcat dreptul la aparare, atunci cand a apreciat ca fiind suficiente inscrisurile existente la dosarul cauzei, in vederea pronuntarii unei hotarari temeinice si legale.
     In mod corect prima instanta a respins exceptia prematuritatii actiunii cat priveste capatul de cerere referitor la plata penalitatilor de intarziere.
     Astfel, in convocarea la conciliere directa din 15.11.2005, adresata apelantilor-parati se solicita atat plata comisionului datorat de 110.000 Euro, cat si a penalitatilor de intarziere convenite contractual, fara a se preciza cuantumul exact al acestora.
     La data convocarii la conciliere (06.12.2005) nici nu devenise scadenta obligatia de plata a sumei egale cu comisionul de 110.000 Euro datorata cu titlu de penalitati de intarziere, conform art. III lit. D din contract, intimata reclamanta avand insa posibilitatea de a pretinde de la debitoare accesoriile debitului principal, potrivit clauzelor contractuale, parcurgandu-se procedura prealabila a concilierii directe, conform art.7201 Cod procedura civila si urmatoarele.
     La incheierea contractului de asistenta juridica prin care avocatul CV era imputernicit sa perfecteze contractul de comision, apelantul RC a actionat si in numele sotiei sale, in virtutea prezumtiei de mandat tacit reciproc.
     Contractul de comision urmarea valorificarea unui bun aflat in patrimoniul comun al ambilor soti, neputand fi caracterizat drept act de dispozitie, din moment ce nu avea ca efect nici iesirea bunului respectiv din patrimoniu si nici grevarea cu sarcini reale.
     Pe de alta parte, contractul de comision era incheiat intre agentia imobiliara si "proprietarul" imobilului, in calitate de client, ori imobilul in speta era proprietatea comuna a apelantilor-parati, care au si perfectat, ulterior, in aceasta calitate, actele de vanzare-cumparare, apelanta-parata RJ avand deci calitate procesuala in cauza.
     Prin imputernicirea data avocatului CV, semnata de  apelantul-parat RC (fila 10 din dosarul de fond), avocatul a fost mandatat sa reprezinte si sa perfecteze contractul de comision nr.541/11.08.2005, mandatul fiind deci unul special si expres. In consecinta, apelantii-parati sunt obligati prin contractul incheiat de acesta in virtutea imputernicii primite.
     Intimata-reclamanta nu si-a asumat obligatia de a indeplini personal obligatiile asumate prin contractul de comision, avand posibilitatea de a apela, la randul sau la alti parteneri contractuali, pentru a identifica cumparatori pentru proprietarii ofertanti in cauza.
     Nu avea deci obligatia de a aduce la cunostinta apelantilor-parati existenta contractelor incheiate cu intermediara S.C. DU S.R.L., sau a contractului incheiat intre aceasta din urma si cumparatoarea imobilului, intrucat, in virtutea principiului relativitatii efectelor contractelor, acestea nu dadeau nastere unor obligatii contractuale in sarcina paratilor-apelanti (obligatia de plata a comisionului si penalitatilor de intarziere aferente derivand din contractul incheiat cu reclamanta-intimata nr. 541/11.08.2005), fiind insa opozabile apelantilor-parati, ca fapt social.
     Nerespectarea dispozitiilor art. 20 din Normele metodologice nr.443/1999 nu are relevanta in cauza, in sensul ca si daca nu au fost verificate de notarul public clauzele contractului incheiat cu agentia, aceasta nu este de natura a lipsi de efectele obligatorii conform art.969 Cod civil, contractul de comision incheiat in speta.
     Nu sunt aplicabile dispozitiile legii nr. 193/2000, deoarece contractul incheiat este rezultatul negocierii directe intre mandatarul apelantilor-parati si intimata-reclamanta, continutul acestuia demonstrand ca nu este al unui contract de adeziune cu clauze prestabilite.
     Valoarea comisionului a fost stabilita si insusita ca atare in functie de valoarea ridicata a tranzactiei.
     Apelantii-parati nu au denuntat contractul de comision incheiat la 11.08.2005, incheind ulterior la 11.11.2005 contractul de vanzare-cumparare pentru imobilul respectiv, la pretul indicat chiar in cuprinsul contractului de comision.
     Nu poate fi sustinut caracterul simulat al contractelor de colaborare nr.518/29.07.2005 si de prestari servicii consultanta imobiliara din 31.10.2005, deoarece acestea nu creeaza o situatie juridica care sa intre in conflict cu cea prezentata de actul public reprezentant de contractul de comision.
     Singura aparenta creata, eventual, prin oferta S.C. DU S.R.L. consemnata in tabelul de procese-verbale anexa la contractul nr.541/11.08.2005, era aceea ca aceasta societate opera in nume propriu, cand in realitate era tot o societate avand ca obiect intermedierea tranzactiilor imobiliare, urmarind identificarea de cumparatori pentru imobilele ofertate.
     De altfel, vanzarea-cumpararea urmarita de apelantii-parati a si fost incheiata cu reprezentanta S.C. I S.R.L., societate care era clienta ofertantei S.C. DU S.R.L. (in baza contractului de prestari servicii consultanta imobiliara din data de 31.10.2005), la randul sau colaboratoarea reclamantei-intimate, in baza contractului nr. 518 din data de 29.07.2005.
     In concluzie, pentru considerentele aratate, Curtea a respins apelul ca nefondat, in temeiul art. 296 Cod procedura civila.