Fond funciar. Lipsa incidentei in cauza atat a art. 36 din L. 18/1991 rep.,cat si a art. 26 alin. ultim din L. 112/1995 invocate in actiune, pentru restituirea terenului aferent constructiei cumparata la L. 112/1995.

          Fond funciar. Lipsa incidentei in cauza atat a art. 36 din L. 18/1991 rep.,cat si a art. 26 alin. ultim din L. 112/1995 invocate in actiune, pentru restituirea terenului aferent constructiei cumparata la L. 112/1995.

         Obligatia instantei de a se pronunta si a fixa care este soarta juridica a imobilului din perspectiva Legii 112/1995, in baza careia autorii reclamantului au dobandit dreptul de proprietate pentru constructii, acesta fiind rolul oricarei instante sesizate cu judecata unei pricini, control ce se impune a fi realizat in contextul limitelor investirii instantei  numai prin prisma conexiunii legii aratate cu cea privitoare la fondul funciar.

          Judecatoria Bistrita - Sentinta civila nr. 4969/2011.

     
     Prin actiunea civila inregistrata sub nr. de mai sus, reclamantul SD  a chemat in judecata pe parata PMB solicitand  instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa oblige parata sa inainteze documentatia necesara si legala in vederea atribuirii in proprietate  a suprafetei de teren identificata in CF nr. 56183 Bistrita, provenita din conversia de pe hartie a CF nr. 3903, de sub A1.1, nr. cadastral C si nr. top 6598/26/2, suprafata ocupata de constructii si curte aferenta constructiei, situata la adresa din B, str. CV, nr. 11, Jud. BN si ulterior sa o inainteze Prefectului in vederea emiterii ordinului de atribuire a acesteia, cu cheltuieli de judecata in caz de opozitie.
     In motivare s-a aratat ca reclamantul este proprietarul imobilului situat in B, str. CV, nr. 11, Jud. BN identificat in CF, de sub A1.1, nr. cadastral C compusa din doua camere, bucatarie, camara, baie si antreu precum si sopron impreuna cu terenul aferent constructiilor in suprafata de 84/501 parti, dobandita cu titlu de mostenire. Dupa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. 53 din 02.07.2010 emis de BNP DM si DIA, reclamantul in calitate de mostenitor, in urma dezbaterii succesiunii dupa defunctul  SI decedat la data de 26.11.2009 si defuncta SI decedata la data de 18.05.1999 in calitate de parinti cu plata unei sulte compensatorii in cuantum de 5000 lei fiecarui mostenitor dintre SI, SI, SG, SM, RA n. S, CM n. S.
     Defunctul SI si defuncta SI in calitate de soti au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din constructii si terenul aferent acestora, in baza contractului de vanzare cumparare nr. 196/31.03.1997 si a actului aditional nr. 1 la contrat, in conditiile Legii 112/1995 astfel cum rezulta din copia contractului. Totodata, astfel cum rezulta si din extrasul CF B, anexat la prezenta cauza, restul de teren ramas, in afara cotei de 84/501 parti, terenul aferent constructiei figureaza in proprietatea Statului roman, astfel ca in temeiul art. 36 din legea 18/1191 republicata, reclamantul este indreptatit a solicita ca intimata sa intocmeasca documentatia necesara si legala in vederea atribuirii in proprietatea reclamantului a suprafetei de teren  identificata in CF Bistrita provenita din conversia de pe hartie a CF nr. 3903 de sub A1.1, nr. cadastral C 1 si nr. top 6598/26/2 suprafata ocupata de constructii si curte, situate la adresa din B, str. CV, nr. 11, Jud. BN si ulterior sa o inainteze prefectului  in vederea emiterii ordinului de atribuire a acesteia. In acest sens in decursul lunii noiembrie 2010 reclamantul s-a adresat PB in sensul celor mentionate, ulterior parvenindu-i un raspuns din partea paratei  vis-a-vis de solicitarea formulata, raspuns prin care i s-a comunicat faptul ca in baza HCL nr. 5/2004, modificata prin HCL 73/2007, terenurile aferente apartamentelor cumparate  in baza Legii 112/1195 se instraineaza din proprietatea privata a municipiului Bistrita prin vanzare directa.
     In drept, s-a invocat prevederile art. 36 din Legea 18/1191 republicata.
     In dovedire s-au depus inscrisuri ( f. 4-25).
     Parata, legal citata ,a formulat intampinare pentru termenul de judecata din data de 06.04.2011 prin care a solicitat respingerea actiunii civile formulata de reclamant ca neintemeiata.
        In motivare s-a aratat ca  prin actiunea introductiva reclamantul a solicitat sa fie obligata Primaria municipiului Bistrita sa inainteze prefectului documentatia de atribuire a suprafetei ocupate de constructii si curtea aferenta din terenul inscris in CF , nr. top. 6598/26/2, actiunea astfel formulata fiind neintemeiata, avand in vedere ca antecesorii reclamantului au dobandit prin Contractul de vanzare-cumparare nr. 196/31.03.1997, in temeiul Legii nr. 112/1995, un drept de proprietate asupra imobilului apartament situat in B, str. CV, nr. 11, inscris in CF initial nr. 3903 B, nr. top. 6598/26/2 si un drept de proprietate asupra cotei de 84/501 parti din terenul de sub constructia instrainata, inscris in aceasta carte funciara, in baza Actului Aditional nr. 1 incheiat la contractul mentionat. Potrivit inscrierilor din Extrasul CF B, reclamantul a devenit proprietar cu titlu de mostenire si partaj asupra unei cote de 28/167 parti din terenul aferent nr. top. 6598/26/2 cu o suprafata totala de 501 mp, potrivit mentiunii de sub B4 si asupra casei de caramida situata pe terenul avand nr. top. 6598/26/2, in cota de 167/167 parti, potrivit mentiunii de sub B5. Oricare ar fi cota de proprietate asupra careia a devenit proprietar reclamantul, cota de 417/501 mp teren inscrisa in CF initial nr. 3903 B, nr. top. 6598/26/2, aflata in proprietatea Statului Roman si care nu a facut obiectul Contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, nu intra sub incidenta prevederilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicata, asupra acestei cote nefiind instituit vreun drept de folosinta in favoarea vreunei persoane.
Prin urmare, fata de reglementarile legale in materie, cotei de 417/501 mp teren inscrisa in CF nu-i sunt incidente prevederile art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicata, motiv pentru care actiunea formulata este neintemeiata.
In drept, a invocat prevederile art. 115 si urm. Proc. Civila, prevederile art. 9 si art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, art. 37 din H.G.R. nr. 20/1996, republicata, art. 67 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, prima republicare.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele:
            Antecesorii reclamantului, SI si SI au dobandit prin Contractul de vanzare-cumparare nr. 196/31.03.1997, in temeiul Legii nr. 112/1995, un drept de proprietate asupra imobilului apartament situat in B, str. CV, nr. 11, inscris in CF  si un drept de proprietate asupra cotei de 84/501 parti din terenul de sub constructia instrainata, inscris in aceasta carte funciara, in baza Actului Aditional nr. 1 incheiat la contractul mentionat (filele 17-18, 19, 20 si fila 10).
          Potrivit inscrierilor din CF (extrasul de CF fiind atasat la fila 10 din dosar) si certificatului de mostenitor nr. 53 din 2.06.2010 emis de BNP DM si DIA, reclamantul a devenit proprietar cu titlu de mostenire si partaj asupra unei cote de 28/167 parti din terenul aferent nr. top. 6598/26/2 cu o suprafata totala de 501 mp, potrivit mentiunii de sub B4 si asupra casei de caramida situata pe terenul avand nr. top. 6598/26/2, in cota de 167/167 parti, potrivit mentiunii de sub B5.
             Oricare ar fi cota de proprietate asupra careia a devenit proprietar reclamantul, cota de 417/501 mp teren inscrisa in CF , aflata in proprietatea Statului Roman si care nu a facut obiectul Contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, nu intra sub incidenta prevederilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicata, asupra acestei cote nefiind instituit vreun drept de folosinta in favoarea vreunei persoane.
Atat doctrina cat si practica in materie au statuat ca, in contractele de acest gen, asa cum este consemnat de altfel la art. 1 alin. ultim din contractul in speta (fila 20 din dosar),care precizeaza doar prevederile legale in temeiul carora terenul se dobandeste de catre cumparator, adica art. 9 din HG 11/1997 si pentru instrainarea terenului aferent constructiei cumparate in temeiul L. 112/1995 este necesara incheierea unui act de vanzare-cumparare .
  Desi prin notele de sedinta de la fila 40 din dosar, reclamantul a inteles sa-si precizeze temeiul de drept al actiunii ca fiind  art. 26 din L. 112/1995, care prevede ca "Fostii proprietari ai imobilelor cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, cu plata unor despagubiri, nu mai beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege, cu exceptia cazurilor prevazute in art. 2 alin. 2.
    Masurile reparatorii prevazute de prezenta lege nu se aplica in cazul imobilelor cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului prin hotarari judecatoresti penale ori in temeiul Legii nr. 18/1968.
    Suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului", acesta nu are legatura cu prezenta cauza, nefiind aplicabil situatiei juridice a imobilului teren pe care-l solicita, el insusi sustinand in precizarea depusa ca suprafata de teren pe care o solicita este aferenta constructiei cumparate la L. 112/1995.
           Cu privire la notiunea de teren aferent, asupra careia s-au purtat mai multe discutii, atat in literatura, cat si in jurisprudenta, in mod uzual aceasta inseamna "ceea ce tine de respectiva constructie".
          Asadar, nu se poate confunda terenul aferent cu terenul de sub constructii, dar nici cu intreaga suprafata inscrisa in cartea funciara.
           Terenul aferent constructiilor reprezinta terenul de sub constructii si caile de acces strict necesare unei folosinte normale a constructiilor.
             Art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vanzarea apartamentelor, fara a mentiona modalitatea de dobandire a terenurilor aferente.
             Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arata ca se dobandeste dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
             Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede ca "Suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului."
              Desi este adevarat ca in vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, in art. 33, se prevedea ca dreptul de proprietate asupra terenului situat sub constructie se dobandeste in conditiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, dupa republicare aceasta prevedere a fost inlaturata, astfel ca nu mai poate fi aplicata prin analogie. Argumentul de interpretare logica, prin analogie, este folosit pentru rezolvarea "lacunelor legii", realizandu-se prin aplicarea prin analogie a normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemanatoare.
               Actuala reglementare, in art. 9, art. 21 si art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 si art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede in ce conditii se dobandeste dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiilor ce fac obiect al vanzarii, astfel ca nu ne aflam in prezenta unei "lacune a legii".
               Din interpretarea sistematica a acestor texte de lege, reiese ca dreptul de proprietate ce poarta asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie fostilor proprietari in natura, se dobandeste de catre chiriasii titulari de contract de inchiriere, in urma vanzarii, ca si constructia, cu plata integrala sau in rate a pretului.                        
              Prin urmare, fata de reglementarile legale in materie, cotei de 417/501 mp teren inscrisa in CF B, nr. top. 6598/26/2, nu-i sunt incidente prevederile art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicata, motiv pentru care actiunea formulata este neintemeiata si urmeaza a fi respinsa ca atare.
              Trebuie mentionat ca reclamantul nu a propus alte dovezi decat inscrisurile depuse la dosar, din care instanta a retinut starea de fapt expusa mai sus, constatand ca terenul solicitat depaseste suprafata aferenta constructiilor si nu este aferenta acestora, asa cum in mod eronat sustine acesta.
             Cheltuieli de judecata nu s-au solicitat.
             Impotriva sentintei expuse reclamantul a declarat apel, calificat de tribunal ca fiind recurs pentru consideratiile notate in practicaua deciziei, in termen legal, prin care a solicitat admiterea acestuia, in principal casarea hotararii cu consecinta trimiterii cauzei spre rejudecare la instanta de fond, iar in subsidiar casarea sentintei si admiterea actiunii introductive asa cum a fost formulata pentru motivele ce urmeaza:
Intimata PB, prin intampinarea de la filele 15-16, s-a opus admiterii recursului, a sustinut legalitatea sentintei, in aparare reiterand argumentele subliniate si in fata primei instante.
Recursul nu s-a gasit fondat si s-a respins ca atare, pentru urmatoarele motive:
            Prima instanta a fost  investita cu o actiune fundamentata pe dispozitiile art.36 din Legea 18/1991, proces funciar avand ca obiect obligarea paratei de a intocmi documentatia necesara si legala in vederea atribuirii in proprietatea reclamantului a terenului aferent constructiilor situate in municipiul B, str.CV, nr.11, documentatie pe care sa o inainteze Prefectului Jud.B-N, urmand ca acesta sa emita ordin de atribuire a terenului.
Principala critica a recursului vizeaza pretinsa incalcare a dreptului reclamantului de a se parcurge in interesul sau procedura reglementata de textul legal mai sus citat. Contrar opticii recurentului, primei instante ii este si trebuie sa-i fie recunoscuta abilitatea de a verifica daca situatiei deduse judecatii i se aplica prevederile legale ce se sustine ca o intemeiaza, putandu-se adopta in mod logic doua solutii. Prima este aceea de admitere a pretentiei in cazul in care se constata ca reclamantului i se aplica articolul 36 din Lega fondului funciar, adica este titularul unui drept de folosinta vesnica sau pe durata existentei constructiilor asupra terenului aferent edificatelor, drept atribuit din cel ce constituie proprietatea statului, cu ocazia construirii sau cumpararii de la stat de catre reclamant sau antecesorii sai a locuintei in litigiu (art.36 alin.2), ori detine un drept de folosinta in legatura cu terenul aferent constructiei,dobandit ca efect al preluarii suprafetelor cu aceasta destinatie, in conditiile art.30 din Legea 58/1974 (art.36 alin.3).
Cu evidenta, in procesul de fata nu s-a dovedit de catre reclamant ca este beneficiarul unui atare drept  real, de folosinta, pentru terenul solicitat. In consecinta, in mod cu totul legal, judecatoria a stabilit ca in sarcina paratei nu subzista obligatia cuprinsa in art.5/1 - 6 din art.36 si cu totul intemeiat a adoptat a doua solutie, cea de respingere a actiunii.
In al doilea rand, ii revenea instantei obligatia de a se pronunta si a fixa care este soarta juridica a imobilului din perspectiva Legii 112/1995, in baza careia autorii recurentului au dobandit dreptul de proprietate pentru constructii, adica de a da o hotarare prin care sa finalizeze orice disputa intre parti in legatura cu terenul, de a rezolva insusi fondul raporturilor juridice supuse cercetarii, in cazul in care nu exista incidente care o fac de prisos, acesta fiind de fapt rolul oricarei instante sesizate cu judecata unei pricini. Dar, acest control se impune sa se realizeze in contextul limitelor investirii instantei tot numai prin prisma conexiunii legii aratate cu cea privitoare la fondul funciar.
Din examinarea Legii 112/1995 si a hotararilor de guvern ce cuprind normele metodologice de aplicare a legii, in ordinea edictarii lor, se desprinde concluzia ca singura situatie in care normele de aplicare a legii se gasesc in raport cu legea fondului funciar este cea din art.33 din H.G.20/1996 publicata in Monitorul Oficial din 23 ianuarie 1996. Aici se stipuleaza ca in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului situat sub aceste constructii, in conditiile art.35 alin.2 din Legea 18/1991 (actual art.36).
Trebuie remarcat ca regulii legale i s-a dat eficienta in cauza prin actul aditional nr.1 la contractul nr.196/31 martie 1997 (f.18,20), prin care antecesorii reclamantului, Savu Ioan si Irina, au primit terenul de sub constructie, in cota indiviza de 84/501 parti din terenul identificat in C.F.3903 Bistrita nr.top.6598/26/2.
H.G.20/1996 a fost modificata prin H.G.11 publicata in M.O. din 4 februarie 1997, iar H.G.20/1996 a fost republicata la 18 februarie 1997, dar in corpul hotararilor nu se mai regaseste nici o ipoteza in care terenurilor ce apartin edificatelor li s-ar aplica vreo dispozitie din Legea 18/1991. Articolul 33 din H.G.11/1997 si art.37 din H.G.20/1996 republicata statueaza identic faptul ca in cadrul vanzarii apartamentelor catre chiriasi se dobandeste si dreptul de proprietate asupra terenului aferent, cu respectarea art.26 alineatul ultim din lege. Articolul ultim dispune ca suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului.
Se poate observa asadar ca Legea 112/1995 si normele sale de aplicare nu mai fac nici un fel de trimitere la incidenta in privinta chiriasilor cumparatori a vreunei prevederi din Legea 18/1991 vis-a-vis de terenul aferent locuintelor, fapt pentru care s-a respins recursul ca nefundat si s-a mentinut sentinta judecatoriei ca legala si temeinica.