Fond funciar

      R O M A N I A    
JUDECATORIA GHERLA
      JUDETUL CLUJ
DOSAR NR. 3466/235/2009

                           SENTINTA CIVILA NR.
     Sedinta publica din data de 16.03.2010
     Instanta constituita din:
     PRESEDINTE :
                                   GREFIER :
    
    Pe rol fiind pronuntarea hotararii privind cauza civila formulata de reclamanta P E C, in contradictoriu cu paratele U H si G D, avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic.
    Procedura de citare este legal indeplinita.
    S-a facut referatul cauzei, dupa care:
    Mersul dezbaterilor si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea de sedinta din data de 09.03.2010, incheiere care face parte integranta din prezenta sentinta civila.

     I N S T A N T A
      
     Deliberand asupra cauzei de fata, retine urmatoarele:
     Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Gherla, sub nr. 3466/235/2009, reclamantii P E C si P A C au solicitat instantei, in contradictoriu cu paratele U H si G D, obligarea acestora din urma sa incheie cu reclamantii act autentic de instrainare cu privire la casa, anexele si terenul in suprafata de 1.000 mp, imobile situate in Iclozel, nr. 29, jud. Cluj, in baza actului sub semnatura privata incheiat la data de 29.08.2008, in caz contrar prezenta hotarare sa tina loc de act apt de intabulare;
     In motivarea in fapt a cererii reclamantele au aratat ca la data de 29.08.2008 au incheiat cu paratele un antecontract de vanzare cumparare, achitand pretul pentru imobilele casa, anexele si terenul in suprafata de 1.000 mp, imobile situate in Iclozel, nr. 29, jud. Cluj. Reclamantele precizeaza ca la data incheierii antecontractului nu era emis titlul de proprietate, dar suprafata de teren si constructiile erau mentionate in certificatul de mostenitor 9/1996, mostenitoare fiind cele doua parate, ulterior fiind emis si titlul de proprietate pe numele paratei U H. Datorita faptului ca imobilul nu este inscris in cartea funciara, reclamantele arata ca sunt in imposibilitate de a incheia un inscris autentic pentru a se putea inscrie in CF, fiind necesara interventia instantei in acest sens.
     In drept cererea a fost intemeiata pe art. 23 din Legea 7/1996.
     In dovedirea cererii reclamantele au atasat la dosar, conform art. 112 C.pr. civ., antecontract de vanzare cumparare (f. 4), titlu de proprietate nr. 16667/13.08.2009 (f. 5), certificat de mostenitor nr. 9/1996 (f. 6), certificat de atestare a constructiilor (f. 12) si raport de expertiza tehnica extrajudiciara (f. 13-17).
     Paratele, desi legal citate, nu s-au prezentat la judecarea cauzei si nici nu au formulat intampinare.
     La termenul de judecata din data de 12.01.2010, instanta a invocat si admis exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantului P A C.
    Pe parcursul judecatii reclamantii au solicitat, iar instanta a incuviintat, administrarea probei cu inscrisuri, depunand la dosarul cauzei, in copie, antecontract de vanzare cumparare (f. 4), titlu de proprietate nr. 16667/13.08.2009 (f. 5), certificat de mostenitor nr. 9/1996 (f. 6), certificat de atestare a constructiilor (f. 12) si raport de expertiza tehnica extrajudiciara (f. 13-17) si certificat fiscal emis de Primaria comunei Iclod (fila 30).
      Analizand probele administrate in cauza, instanta retine urmatoarele:
Prin Titlul de Proprietate nr. 16667 din data de 13.08.2009 emis de Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (f. 5) a fost reconstituit dreptul de proprietate al numitei U H asupra terenului in suprafata de 1000 mp, situat in intravilanul localitatii Iclozel, categoria de folosinta teren arabil 400 mp, tarla 1, parcela 1 si curti constructii 600 mp, tarlaua 1, parcela 2.
     De asemenea, prin certificatul de mostenitor nr. 9/1996 din data de 11.01.1996 (f. 6), a fost constatata calitatea de mostenitoare a paratelor, dupa defunctul U I, cu privire la cota de ? din imobilele casa si teren situate in Iclozel, nr. 29 , jud. Cluj, cealalta cota de ? revenind paratei UH in calitate de sotie supravietuitoare.
Totodata, din raportul de expertiza tehnica extrajudiciara depus la dosar rezulta ca din masuratorile efectuate la fata locului terenul de 1000 mp si constructia edificata pe acesta, descrise in certificatul de mostenitor nr. 9/1996, se identifica cu terenul din titlul de proprietate nr. 16667 emis la data de 13.08.2009, situat la adresa Iclozel nr. 29, respectiv cu categoria de folosinta teren arabil 400 mp, tarla 1, parcela 1 si curti constructii 600 mp, tarlaua 1, parcela 2, pe acest teren fiind edificata si constructia mentionata in certificatul de mostenitor.
La data de 29.08.2008 partile (reclamanta si paratele in cauza) au incheiat contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata avand ca obiect imobilul situat in Iclozel, nr. 29, jud. Cluj compus din casa, anexe gospodaresti si teren in suprafata de 1000 mp, imobil inscris in certificatul de mostenitor nr. 9/1996, imobil dobandit in posesie de reclamanta, pentru pretul de 5.000 lei (cincimiilei), achitat integral de reclamanta la data semnarii conventiei.
     In acest context, trebuie avuta in vedere dispozitia cuprinsa in art. 1 C.civ conform careia legea civila dispune numai pentru viitor fara a avea putere retroactiva, fiind astfel consacrat legislativ principiul  tempus regit actum (actele juridice sunt  guvernate de legea in vigoare la momentul incheierii lor).
     Raportat la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, 29.08.2008, instanta retine in speta incidenta dispozitiilor art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 potrivit caruia terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
     Din examinarea continutului clauzelor contractuale cuprinse in inscrisul mentionat, instanta constata ca in realitate conventia in cauza apare drept o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare inapta sa transfere proprietatea asupra imobilului teren intrucat forma autentica este impusa de legiuitor ad validitatem pentru ipotezele instrainarii sau constituirii de drepturi reale asupra imobilelor terenuri.
     Potrivit art. 1295 C.civ " vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului  si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat iar pretul inca nu se va fi numarat" dar aceasta transmitere nu poate opera pe baza unui contract intocmit  sub forma inscrisului sub semnatura privata ci numai pe baza unui act autentic sub sanctiunea nulitatii operatiunii juridice, conform art. 2 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005.
     Cu toate acestea avand in vedere dispozitiile art. 978 C.civ  care consacra principiul conversiunii actelor juridice, instanta  valorifica posibilitatea juridica de inlaturare a efectelor nulitatii si apreciaza ca desi nul ca act de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului, conventia din 29.08.2008 apare ca fiind valabila drept antecontract de instrainare.
In consecinta, in virtutea contractului mentionat, constata ca reclamanta apare ca titulara a unui drept de creanta corelativ obligatiei paratelor promitent vanzatoare de a proceda la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect terenul inscris in T.P. nr. 16667/13.08.2009 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, respectiv tarlaua 1 parcela 2 in suprafata de 600 mp, curti constructii, si tarlaua 1 parcela 1, in suprafata de 400 mp., arabil si a constructiilor edificate pe acest teren.
     Astfel, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 274/2005 permite ca, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile  sa sesizeze instanta competenta pentru  a pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
     In acest context, trebuie avuta in vedere imprejurarea ca antecontractul ca si conventie nenumita genereaza numai un drept de creanta al promitentei cumparatoare de a pretinde paratelor, in realizarea obligatiei corelative care le incumba, perfectarea actului in forma prescrisa de lege pentru producerea efectelor juridice urmarite.
     De asemenea, instanta retine ca in masura in care promitentul-vanzator nu-isi indeplineste de buna-voie obligatia asumata, promitentul cumparator are posibilitatea de a solicita instantelor de judecata pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca consimtamantul la instrainare al paratilor, intemeindu-se chiar pe dispozitiile art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
     Cu toate acestea, pronuntarea hotararii judecatoresti nu poate interveni automat ci este necesara indeplinirea si respectiv dovedirea de catre reclamant, in conditiile art. 1169 C.civ si art. 129 alin. 1 C.p.civ a cerintelor necesare pentru transferul valabil al proprietatii, mai putin forma autentica a actului.
     In cauza, instanta retine ca paratele au calitatea de titulari al dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren pe care a instrainat-o si ca au refuzat incheierea actului de instrainare in forma autentica, aspecte retinute din coroborarea atitudinii sale procesuale (neprezentarea la judecata) cu neprezentarea in fata notarului public pentru a incheia contractul in forma autentica.
     In consecinta, reclamanta a dovedit refuzul paratelor de a se prezenta la notar si a incheia in forma autentica contractul de vanzare-cumparare astfel incat instanta va dispune admiterea cererii astfel cum a fost precizata.
    Astfel, fata de considerentele anterioare si avand in vedere principiul executarii in natura a obligatiilor de a face ( art. 1074 si 1077 Cod civil), reclamanta justificand interesul in vederea obtinerii unei hotarari care sa tina loc de act autentic, precum si pozitia vanzatorilor - in sensul ca nu s-au opus admiterii actiunii - instanta va obliga paratele U H si G D sa se prezinte in fata notarului public in vederea incheierii cu reclamanta P E C a unui act autentic de vanzare-cumparare pentru casa, anexele si terenul pe care acestea sunt edificate, in suprafata de 1000 mp., situate in Iclozel, nr. 29, com. Iclod, jud. Cluj, terenul fiind inscris in titlul de proprietate 16667/13.08.2009 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, respectiv tarlaua 1 parcela 2 in suprafata de 600 mp, curti constructii, si tarlaua 1 parcela 1, in suprafata de 400 mp., arabil, iar in caz de refuz prezenta sentinta, la ramanerea irevocabila, sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
     Raportat la solutia argumentata si dispozitiile art. 274 C.pciv, constatand ca nu au fost solicitate cheltuieli de judecata, instanta va lua act de acest fapt.


PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

     
     Admite actiunea civila formulata de reclamanta P E C, cu domiciliul procesual ales __., impotriva paratelor U H, domiciliata in __..si G D, domiciliata in _...
    Obliga pe paratele U H si G D sa se prezinte in fata notarului public in vederea incheierii cu reclamanta P E C a unui act autentic de vanzare-cumparare pentru casa, anexele si terenul pe care acestea sunt edificate, in suprafata de 1000 mp., situate in Iclozel, nr. 29, com. Iclod, jud. Cluj, terenul fiind inscris in titlul de proprietate 16667/13.08.2009 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, respectiv tarlaua 1 parcela 2 in suprafata de 600 mp, curti constructii, si tarlaua 1 parcela 1, in suprafata de 400 mp., arabil, iar in caz de refuz prezenta sentinta, la ramanerea irevocabila, sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Fara cheltuieli de judecata.
Cu drept de recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din data de 16.02.2010 .       PRESEDINTE, GREFIER,