Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare
(Sentinta civila nr. 955 din data de 19.11.2009 pronuntata de Judecatoria Lehliu Gara)Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta M.E si paratul C.C. si intervenientele M. C V. L. si M. M, avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 12.11.2009, fiind consemnate in incheierea de la acea data, cand avand nevoie de timp pentru a delibera instanta a amanat pronuntarea, la data de 19.11.2009 si in urma deliberarii a pronuntat urmatoarea hotarare.
INSTANTA
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.241, reclamanta M.E., a chemat in judecata pe paratul C. C., solicitand sa se pronunte o hotarare judecatoreasca prin care sa se constatate intervenita intre reclamanta si defunctul sau sot M.M., in calitate de cumparatori si paratul C.C., in calitate de vanzator, la data de 16.04.1996, vanzarea-cumpararea unui imobil format din casa de locuit, construita din paianta, netencuita, invelita cu tigla, formata din 2 camere si o sala, totul aflat pe un teren intravilan in suprafata de 1800 m.p. tarlaua 20, parcelele 35 si 36, situat in comuna Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, judetul Calarasi, cu vecinii : Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - strada, Vest - neidentificat, hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca la data de 16.04.1996, impreuna cu sotul M.M., decedat la data de 14.04.2004, a incheiat cu paratul C. C., un antecontract de vanzare cumparare, denumit "chitanta vanzare-cumparare" prin care acesta s-a obligat sa le vanda un imobil format din casa de locuit, construita din paianta, netencuita, invelita cu tigla, formata din 2 camere si o sala, aflata pe un teren intravilan in suprafata de 1800 m.p., in tarlaua 20, parcelele 35 si 36, situat in comuna Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, judetul Calarasi, cu vecinii : Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - strada, Vest - neidentificat.
Se arata ca paratul a dobandit imobilul descris mai sus astfel: terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Titlului de proprietate nr.56930/06.10.1994, iar locuinta prin mostenire de la autorii sai, iar pretul total al vanzarii este suma de 3.000.000 lei vechi, care a fost achitat de cumparatori, vanzatorului, astfel: 1.700.000 lei la data de 16.04.1996 si 1.300.000 lei la data de 20.04.1996.
Mai arata ca paratul-promitent a aratat ca la momentul perfectarii actului de vanzare-cumparare a imobilului in cauza, nu va mai avea pretentii la o alta suma cu titlu de pret, iar reclamanta, cunostea faptul ca promitentul-vanzator nu a intocmit documentatia cadastrala pentru acest imobil, insa in aceeasi situatie se afla si in prezent, cand a depus diligente pentru a-l determina pe acesta sa se prezinte la notar cu toate actele, in vederea perfectarii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, fiind in culpa, manifestand un total dezinteres in indeplinirea obligatiilor asumate prin antecontract, refuzand sa se mai prezinte la notar, intrucat mai are alte pretentii cu titlu de pret, desi a primit intregul pret convenit in luna aprilie 1996.
In drept se invoca dispozitiile art.1073 si 1077 Cod civil, art.5 al.(2) Titlul X din Legea nr.247 /2005 .
Pentru dovedirea actiunii se solicita probele cu interogatoriul paratului, 2 martori si inscrisuri.
Cererea a fost legal timbrata conform chitantei nr.001804/15.02.2008 si timbru judiciar de 1,50 lei.
Prin cererea inregistrata la 14.03.2008 M.C.V.L. si M.M au formulat cerere de interventie in interes propriu, solicitand sa se constate ca autorul lor M. M. decedat la data de 14.04.2004, impreuna cu reclamanta au cumparat la data de 16.04.1996 de la paratul C.C., in baza actului sub semnatura privata numit "chitanta vanzare-cumparare" si a procesului verbal din data de 20.04.1996, imobilul teren in suprafata de 1800 m.p. si constructie situat in com. Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei, jud.Calarasi si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
In motivarea cererii se arata ca la data de 16.04.1996 autorul lor, M.M. impreuna cu sotia sa, M. E. au cumparat de la paratul C.C. un imobil teren in suprafata de teren in suprafata de 1800 m.p. si constructia de pe acel teren situate in com.Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei,jud.Calarasi, la pretul de 300 lei, din care la data intocmirii actului cand cumparatorii au intrat si in posesia imobilului au platit suma de 170 lei diferenta urmand sa fie achitata la data de 21.04.1996, iar la data de 20 aprilie 1996 cumparatorii au achitat diferenta de 130 lei ocazie cu care s-a incheiat un proces verbal .
De la data intocmirii chitantei sub semnatura privata si pana la data decesului, autorul lor impreuna cu sotia sa au locuit in imobilul ce a facut obiectul vanzarii achitand toate impozitele si taxele aferente acestuia.
Se mai arata ca dupa decesul defunctului M.M. intervenientele au solicitat deschiderea succesiunii la notariat insa dosarul a fost suspendat pentru neintelegerea survenita intre parti astfel ca succesiunea s-a dezbatut pe cale judecatoreasca iar prin incheierea de admitere in principiu din data de 21.12.2007 s-a constatat deschisa succesiunea defunctului M.M. decedat la data de 14.04.2004, s-a constatat calitatea de mostenitor a lui M. M. cu o cota de 1/6 din masa succesorala in calitate de ascendent privilegiat, M.C. V.L. cu o cota de ½ din masa succesorala in calitate de colateral privilegiat si M.E. cu o cota de 1/3 din masa succesorala in calitate de sotie supravietuitoare. Desi prin cererea de partaj succesoral au solicitat includerea in masa partajabila si a imobilului teren in suprafata de 1800 m.p. si constructia existenta pe teren, situata in com.Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei, jud.Calarasi, instanta nu a inclus in masa partajabila acest imobil din lipsa de titlu.
In drept se invoca dispozitiile art.49 alin 1 si 2 C.pr.civila.
In dovedirea cererii se solicita proba cu acte, interogatoriu si martori.
La termenul din 08.04.2008 paratul C. C. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii si pe cale de exceptie a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active.
In motivarea cererii se arata ca actiunea este introdusa de catre M. E., desi din chitanta si procesul verbal depuse la dosar rezulta ca aceste acte sub semnatura privata au fost intocmite avandu-l drept cumparator pe numitul M. M.
Totodata arata ca, se solicita de catre reclamanta sa se constate intervenita vanzarea fata de aceasta si sotul sau M.M. dar la dosar reclamanta a depus un certificat de deces din care rezulta ca M. M. a decedat la data de 14.04.2004. In aceasta situatie dat fiind ca nu a inteles sa vanda numitei M.E., iar aceasta nu se afla in posesia unui certificat de mostenitor de pe urma lui M.M., solicita ca pe cale de exceptie sa se respinga actiunea constatand ca reclamanta nu are calitate procesuala activa.
Pe fondul cauzei se arata ca nu exista carte funciara pentru imobilul pretins in actiune, carte funciara ce nici nu poate fi obtinuta, intrucat o parte din teren este arabil, situatie cunoscuta de M. M. la data intocmirii chitantei sub semnatura privata.
Mai arata ca la data incheierii actului sub semnatura privata era casatorit, iar in conformitate cu art.35 al.2 C.fam. el nu putea sa faca acte de dispozitie, la data de 20.04.1996 cand s-a intocmit procesul-verbal de predare a imobilului, sotia sa nu a fost de acord si nici nu figureaza in acest act nici ca sotie si nici nu a semnat acest act de dispozitie.
La termenul din 13.05.2008, reclamanta a formulat cerere modificatoare a actiunii in sensul introducerii in cauza in calitate de parata si a lui C. D., sotia paratului C.C., intrucat obiectul vanzarii este terenul intravilan in suprafata de 1800 m.p. proprietatea paratului C. C. si casa aflata pe acest teren, construita prin efort comun si egal de sotii C.C. si C. D.
In drept isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art.132 Cod pr.civila.
La termenul din data de 04.06.2009, intervenienta M.C.V.L., a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii principale.
In motivare se arata ca la data de 20.04.1996, M.M. a cumparat imobilul in suprafata de 1800 mp, situat in com. Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, jud.Calarasi, potrivit procesului verbal incheiat la data de 20.04.1996 si chitantei din data de 16.04.1996, cu pretul de 3.000.000 lei si a sesizat urmatoarele imprejurari care nu sunt in concordanta cu evenimentele atestate in actele respective:
-alaturi de M. M. apare ca si cumparator si sotia acestuia M. E. insa acesta s-a casatorit la data de 01.12.1994, dupa cum rezulta din certificatul de casatorie, si prin urmare numele de M. a fost dobandit numai dupa data de 01.12.1994, data incheierii casatoriei.
-in procesul verbal de predare primire din data de 27.01.1994, M. E, este legitimata cu BI, seria GR, nr.080904, eliberat la data de 06.02.1995, act de identitate care a fost eliberat dupa un an de la data incheierii actului translativ de proprietate. Atat din punct de vedere cronologic, cat si din punct de vedere al succesiunii de nume, schimbat de catre numita S. in M. dupa incheierea casatoriei, era imposibil ca aceasta din urma sa fi participat la incheierea actelor respective si prin urmare era imposibil sa figureze la acea data ca fiind coproprietara apartamentului situat in str. Masina de Paine nr.22.
Precizeaza ca numele reclamantei a fost introdus ulterior peste intinsul actului translativ de proprietate, actul translativ de proprietate a fost falsificat in vederea dobandirii in mod fraudulos a calitatii de coproprietara a apartamentului, urmand ca ulterior, prin succesiunea actelor juridice de instrainare, aceasta sa poata dovedi cota sa egala de contributie la cheltuielile inregistrate prin dobandirea bunurilor comune in timpul casatoriei si prin aceasta, sa poata exclude si/sau diminueze astfel in mod abuziv si fraudulos, drepturile mostenitorilor legali ai defunctului ei sot M.M..
Ulterior, dupa data deschiderii succesiunii la data de 14.04.2004 mostenitorii defunctului M. M. s-au prezentat la BNP Maria Gabura, pentru a dezbate succesiunea pe cale necontencioasa. La acea data, reclamanta a inteles sa sustina ca imobilul din com. Nicolae Balcescu a fost cumparat de catre fiica acesteia in coproprietate cu defunctul.
De asemenea la data de 13.02.2008, instanta de judecata care a fost investita cu dezbaterea succesiunii defunctului M.M. a retinut ca partile au incheiat tranzactie pe care au depus-o in instanta, iar la data de 20.02.2008, instanta a pronuntat hotararea de expedient nr.1617/20.02.2008, prin care a atribuit intervenientei M.C.V.L. 2 carti, mamei defunctului M. M. 5 carti, iar restul bunurilor au intrat in patrimoniul sotiei supravietuitoare. Or, tocmai din cauza faptului ca sotia supravietuitoare a refuzat sa puna la dispozitia notarului public actele de proprietate ale bunurilor succesiunii, atunci cand intervenienta a incercat partajarea bunurilor prin procedura necontencioasa, in fata notarului public, aceasta a fost nevoita sa introduca actiunea de partaj voluntar in fata instantelor de judecata. Mai mult atat in fata BNP M. G. cat si in fata instantei de judecata, reclamanta M.E., a declarat cu rea credinta ca nu au mai ramas bunuri de pe urma defunctului si ca prin urmare ceilalti mostenitori nu aveau ca sa culeaga din bunurile mostenirii.
Arata ca in cuprinsul tranzactiei numita M.C.V.L. este legitimata cu CI seria RD, nr.220856, eliberat la data de 15.01.2002 in timp ce la data pronuntarii sentintei, respectiv 20.02.2008, aceasta era identificata cu o alta carte de identitate, emisa la data de 16.09.2005 si care avea ca seria RT si nr.381653. Astfel, din coroborarea imprejurarilor precizate, se poate deduce ca numitele M.M. si M.C. V. L. nu au participat la incheierea acesteia, iar datele de identificare ale acestora au fost preluate din alte acte oficiale mai vechi, la care reclamanta M. E., avea acces.
Intervenienta mentioneaza ca nu a fost prezenta la termenul in care a fost depusa tranzactia si nu a semnat actul respectiv, semnatura sa fiind contrafacuta, de catre reclamanta, astfel ca nu si-a asumat si nici nu isi asuma continutul tranzactiei.
Mai arata ca, in prezent toate aceste imprejurari sunt cercetate de organele de urmarire penala ale Sectiei a 7-a de Politie Sector 2 Bucuresti si fac obiectul dosarului de cercetare penala nr.16677482/2009.
Intervenienta a invocat exceptia netimbrarii cererii de chemare in judecata formulata de catre reclamanta.
Reclamanta, a sustinut initial, in fata notarului public, ca imobilul a fost cumparat, in coproprietate, de catre fiica acesteia cu defunctul, urmand ca prin prezenta actiune sa ceara instantei pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate ca aceasta este coproprietara imobilului, retroactiv, de la data semnarii antecontractului.
Arata ca, in realitate, fiica reclamantei este un tert fata de antecontractul incheiat, iar reclamanta, in calitate de sot supravietuitor, ar putea cere instantei constatarea incetarii proprietatii comune in devalmasie.
Mai arata ca, in ceea ce ii priveste, considera ca in speta trebuie facuta distinctia intre vanzarea - cumpararea terenului aferent. Ca principiu, Codul civil instituie principiul consensualismului, in asa fel incat: "vinderea este perfecta _ indata ce partile s-au invoit_", contractul de vanzare cumparare putand fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor - solo consensu - fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea bunului. Astfel, regula este ca vanzarea este un contract care se incheie prin simpla manifestare de vointa, acesta fiind necesara si suficienta pentru incheierea in mod valabil a actului juridic. Prin exceptie, in cazurile special si expres prevazute de lege, vanzarea capata caracterul unui act solemn, urmand a fi incheiat cu respectarea unei norme ceruta de lege ad validitatem. Astfel, potrivit art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 cu privire la circulatia terenurilor, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan sau extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Pe cale de consecinta, considera ca contractul intitulat "Chitanta vanzare cumparare", precum si Procesul Verbal incheiat la data de 20.04.1996, reprezinta un act de instrainare perfect valabil pentru casa, si in acelasi timp, valoreaza o promisiune de vanzare cumparare care a avut ca obiect terenul aferent acesteia.Prin urmare, reclamanta nu ar putea cere decat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare pentru teren, avand in vedere ca actul incheiat reprezinta titlu de proprietate al casei, perfect valabil.
Mai arata ca, la data de 16.04.1996, a intervenit contractul de vanzare cumparare pentru cladire si promisiunea de vanzare cumparare pentru teren, intre M.M., in calitate de cumparator si promitentul vanzator, si C.C., in calitate de vanzator si promitent vanzator, in urma caruia primul a achitat pretul, iar al doilea s-a obligat sa transfere dreptul de proprietate asupra imobilului. Din cuprinsul actului incheiat se poate observa ca M.M. s-a obligat sa achite pretul imobilului si a dobandit, singur si in nume propriu, dreptul de a cere perfectarea actului translativ de proprietate asupra terenului.
Totodata, potrivit art.30 alin.1 din Codul familie, bunurile dobandite de oricare dintre soti in timpul casatoriei sunt de la data dobandiri lor, bunuri comune ale sotilor. Prin urmare, regula este ca toate drepturile si obligatiile contractate de catre soti in timpul casatoriei, intra in patrimoniul comun al acestora. In cazul in care un sot dobandeste o creanta care il indreptateste sa pretinda transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun, exista doua drepturi, unul de creanta si altul de proprietate, iar in raport de momentul intrarii lor in patrimoniul unuia dintre soti, se poate stabili daca este sau nu vorba despre un bun comun. In speta, actul a fost incheiat de catre M.M., in timpul casatoriei, pe cale de consecinta, dreptul de creanta pe care acesta il are impotriva promitentului vanzator, apartine comunitatii matrimoniale, in asa fel incat, reclamanta nu este decat creditorul unei obligatii de a face, care poate cere instantei perfectarea actului translativ de proprietate in nume propriu si in calitate de mostenitor, iar nu ca avand calitatea de cumparator de la data incheierii chitantei de vanzare cumparare cu privire la teren.
In ceea ce priveste apararile formulate de catre parati, considera ca acestea trebuie respinse ca neintemeiate, avand in vedere ca: mentiunile si inscrierile in Cartea Funciara reprezinta forme opozabile a actelor translative de proprietate si, in nici un caz nu afecteaza incheierea valabila a acestora; paratul nu isi poate invoca propria culpa prin incheierea unui act translativ de proprietate si/sau a unei promisiuni de vanzare - cumparare, fara acordul celuilalt sot, si mai mult decat atat, actele juridice incheiate cu incalcarea art.35 din C.fam sunt lovite de nulitate relativa, in asa fel incat, nulitatea acestora poate fi invocata de celalalt sot intr-un termen de prescriptie de 3 ani, si avand in vedere ca actul a fost incheiat in anul 1996, dreptul la actiune s-a prescris in anul 1999.
In drept se invoca disp.art.115 si urm. Cod proc. civ, art.30 din C.fam., art.1295 C. civ..
In dovedirea sustinerilor solicita proba cu inscrisuri.
Alaturat intampinarii intervenienta M.C.V.L. a atasat in copie urmatoarele acte: contract de vanzare cumparare incheiat la data de 27.01.1994 intre SC Apolodor SA si M.M. si M.E.; proces verbal de predare primire a locuintei nr.8172/27.01.1994; incheiere de autentificare nr.2375/04.07.1996 de BNP V. S. incheiere de suspendare din data de 01.11.2004; incheiere de autentificare nr.2151/09.09.2004 de BNP M.G.; sentinta civila nr.1617/20.02.2008 a Judecatoriei Sector 2 Bucuresti; certificat de casatorie seria C.9, nr.210908 privind pe M.E.; incheierea din data de 23.01.2008; C.I. seria RT, nr.381653 privind pe M. C. V.L.
La data de 10.06.2009 reclamanta a depus prin serviciul registratura o cerere intitulata note, calificata ca fiind raspuns la intampinarea intervenientei, prin care arata ca in ce priveste achizitionarea apartamentului din Mun.Bucuresti, str. Masina de Paine, nr.22, bl.50, sc.1, ap.12, sector 2, acesta a fost cumparat de catre reclamanta impreuna cu defunctul sau sot M.M. dupa cum rezulta din contractul de vanzare cumparare nr.8172/27.01.1994 si a fost vandut de catre acestia la data de 04.07.1996 numitului T.S., conform actului de vanzare cumparare autentificat sub nr.2375 de BNP V.S.
Mai arata ca promisiunea de vanzare cumparare dintre reclamanta impreuna cu defunctul sau sot M. M. si C.C., s-a incheiat la 16.04.1996, deci cu trei luni inainte de vanzarea cumpararea apartamentului din mun.Bucuresti, astfel ca, nu se poate invoca faptul ca imobilul din com.Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, jud.Calarasi, ar fi fost cumparat cu banii proveniti din vanzarea apartamentului din mun.Bucuresti.
Referitor la exceptia de netimbrare a actiunii, solicita respingerea acesteia ca nefondata, intrucat depune chitanta nr.004003 din 10.06.2009, in valoare de 163 lei, la care se adauga chitanta de 19 lei achitata deja la dosar.
Cu privire la apararile formulate de paratul C.C., solicita respingerea acestora ca neintemeiate, intrucat nu sunt fondate, motivat de faptul ca paratul nu isi poate invoca propria sa culpa in ceea ce priveste incheierea promisiunii de vanzare cumparare fara acordul sotiei, deoarece sotia paratului a fost de fata la intelegere si a semnat chitanta.
De asemenea invoca faptul ca paratul a avut un mandat tacit din partea sotiei la incheierea antecontractului, precum si faptul ca actele intocmite de un sot fara acordul celuilalt sot sunt lovite de nulitate relativa, nulitate ce poate fi invocata de celalalt sot, numai in termenul prescriptiei de 3 ani, termen care a trecut de mult, avand in vedere ca actul este incheiat in anul 1996.
Alaturat cererii reclamanta a depus chitanta nr.004003/10.06.2009 si contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.2375/04.07.1996 de BNP V. S. contract de vanzare cumparare nr.8172/27.01.1994.
Ulterior intervenientele M.M. si M.C.V.L. au renuntat la prima cerere de interventie formulata la 14.03.2008 (renuntare efectuata la termenul din 16.07.2009) si au formulat o alta cerere de interventie la data de 23.06.2009 si precizata la data de 15.07.2009 solicitand pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act translativ de proprietate prin care intervenientelor alaturi de reclamanta sa li se recunoasca calitatea de coproprietari ai imobilului in cote parti ideale, respectiv M. E. pentru cota de 2/3 din imobil, M.C.V.L pentru cota de ¼ din imobil si M.M. pentru cota de 1/12 din imobil. In motivarea cererii au reiterat toate apararile din intampinarea susaratata.
La termenul din 16.07.2009 intervenienta M.C.V.L si la termenul din 11.09.2009 intervenienta M.M. prin avocat conform contractului de asistenta juridica nr.323802/14.07.2009 au renuntat la judecata primei cereri de interventie formulata la 14.03.2008 si la invocarea exceptiei netimbrarii si inadmisibilitatii.
In cauza instanta a administrat proba cu inscrisuri, in cadrul careia s-au depus la dosar: chitanta de vanzare-cumparare incheiat intre parti la data de 16.04.1996; titlul de proprietate nr.56930/06.10.1994, emis de Comisia Judeteana Calarasi pentru Stabilirea Drepturilor de Proprietate asupra Terenurilor; certificate de casatorie seria C.9.nr.210908 privind pe M. M. cu S. E. certificat de deces seria DR, nr.761875 privind pe M. M.; incheierea de admitere in principiu din data de 20.12.2007 pronuntata in dosarul nr.5863/300/2007 de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti; decizia civila nr.1433 R din 08.09.2008 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia a III a civila; sentinta civila nr.1617 din 20.02.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului II Bucuresti-Sectia Civila.De asemenea s-a administrat proba cu interogatoriul reclamantei si proba testimoniala, iar din oficiu instanta a dispus audierea martorilor din inscrisurile sub semnatura privata din 1996.
Analizand materialul probator in cauza administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Astfel cum rezulta din certificatul de casatorie aflat la fila 7 dosar, reclamanta ME. a fost casatorita cu M. M. acesta din urma decedand la data de 14.04.2004 conform certificatului de deces de la fila 8.
Prin sentinta civila nr.1617/20.02.2008 pronuntata de Judecatoria sector 2 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr.1433R/08.09.2008 a Tribunalului Bucuresti, s-a dezbatut succesiunea defunctului M. M., stabilindu-se ca mostenitori ai acestuia sunt reclamanta M.E. sotie supravietuitoare avand o cota de 1/3 din succesiune, intervenienta M.C.V.L, sora defunctului, avand o cota de 1/2 din succesiune si intervenienta M.M, mama defunctului avand o cota de 1/6 din succesiune. In masa succesorala a defunctului nu a fost inclus si imobilul ce formeaza obiectul prezentului litigiu.
La data de 16.04.1996 defunctul M. M. a incheiat cu paratul C. C. inscrisul sub semnatura privata intitulat ,,chitanta vanzare cumparare" avand ca obiect vanzarea de catre primul si cumpararea de catre cel de-al doilea a unei case, situata in com. Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei, jud. Calarasi, aflata pe un teren in suprafata de 1800 mp, avand ca vecini : la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
Potrivit aceluiasi inscris susmentionat pretul vanzarii casei a fost suma de 3.000.000 lei ROL, din care la data incheierii inscrisului s-a achitat suma de 1.700.000 lei ROL, diferenta de 1.300.000 lei ROL urmand a fi achitata la data de 21.04.1996.
La data de 20.04.1996 defunctul M.M. a incheiat cu paratul C. C. inscrisul sub semnatura privata intitulat ,,proces verbal" prin care s-a consemnat achitarea diferentei de pret in cuantum de 1.300.000 lei de catre defunct paratului.
Avand in vedere ca din continutul inscrisului sub semnatura privata incheiat la 16.04.1996 nu rezulta intentia partilor de a vinde respectiv de a cumpara, si nici obligatiile reciproce ale partilor pe care si le-au asumat, acesta are valoarea unui inceput de dovada scrisa in considerarea faptului ca semnaturile partilor sub acelasi text denota intentia si vointa lor de a-si insusi cuprinsul acelui text, astfel ca se poate vorbi de o scriere care sa emane de la partea careia i se opune, inceput de dovada ce poate fi completat cu martori si prezumtii.
Prin urmare in cauza au fost audiati martorii S. S., N. T, B.A. si B. M. in conditiile art.1191 alin.3 C.civ.(care permite derogarea de la normele dispozitive ale art.1191 al.1 si 2 C.civil, prin conventia partilor, fiind asimilata acesteia - potrivit doctrinei si practicii judiciare - si solicitarea unei parti de a se incuviinta proba cu martori, neurmata de opozitia celeilelte parti). Astfel cum rezulta din declaratia martorului S.S. paratul C.C. a vandut defunctului sot al reclamantei terenul intravilan in suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta din satul Fantana Doamnei, pretul la care s-au inteles partile fiind de 3.000.000 lei ROL, din care la data incheierii inscrisului sub semnatura privata din 16.04.1996 s-a achitat suma de 1.700.000 lei ROL, martorul aratand ca diferenta de pret s-a achitat in luna iunie a aceluiasi an, fiind de fata cand s-au achitat ambele transe de bani.
Desi pe parcursul procesului paratul si-a modificat apararea in sensul ca nu s-a achitat intreg pretul stabilit de 30.000.000 lei ROL, partile au beneficiat de un proces echitabil ca si garantie prev. de art. 6 din CEDO, care cuprinde ca si componenta principiul egalitatii armelor, care implica dreptul si obligatia de a oferi fiecarei parti posibilitatea de a-si prezenta cauza in cadrul unei dezbateri contradictorii si in conditii care sa nu o plaseze in dezavantaj net fata de adversarul sau din proces (acest principiu cuprinde posibilitatea de a combate argumentele invocate de partea adversa cu respectarea principiului contradictorialitatii), cauza fiind amanata la termenul cand s-a invocat aceasta aparare in cadrul interogatoriului luat reclamantei, in vederea formularii apararii, intrebarile fiind reluate la termenul urmator.
Desi martorii N. T., B.A. si B. M. au aratat ca obiectul vanzarii cumpararii l-a format doar casa de locuit, sustinerile acestora sunt infirmate de raspunsul dat la interogatoriu (intrebarea nr.1) chiar de catre paratul C. C. care a recunoscut ca obiectul vanzarii cumpararii l-a format terenul de 1800 mp si casa situata pe acesta. Totodata martorii au aratat ca de fata la intelegerea privind vanzarea cumpararea a fost si reclamanta. Prin urmare obligatia a fost asumata de defunct prin reprezentarea sotiei reclamante, imputernicirea de reprezentare fiind in speta una tacita. In consecinta instanta apreciaza ca la data de 16.04.1996 intre paratul C.C. si reclamanta si sotul acesteia, M.M. s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare - cumparare avand ca obiect terenul de 1800 mp si casa situata pe acesta, situate in sat Fantana Doamnei.
Drept urmare din considerentele de mai sus rezulta ca reclamanta, prezenta la incheierea promisiunii de vanzare cumparare, putea sa se opuna la asumarea promisiunii de cumparare a sotului, prezenta sa neputand fi interpretata decat ca un acord tacit la cumparare. Desi mandatul tacit reciproc nu este necesar in cazul cumpararii de imobile, prezenta reclamantei in momentul realizarii acordului de vointa cu paratul nu poate fi calificata decat in sensul asumarii aceleiasi obligatii asumate de sotul sau. Prin urmare avand calitatea de promitent cumparator, reclamanta are in consecinta calitatea de a solicita pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate vanzarea cumpararea imobilului. In plus, din actiunea principala se deduce ca reclamanta invoca calitatea sa de promitenta cumparatoare a imobilului care pretinde ca si-a executat obligatia de plata a pretului alaturi de sotul sau decedat, situatie in care actioneaza si in considerarea calitatii sale de mostenitoare. In consecinta instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active invocate de parat prin intampinare si unita cu fondul.
Promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare este un antecontract, prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare - cumparare, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului. Promisiunea de vanzare - cumparare poate sa-si produca efectele specifice numai daca pretul este determinat sau determinabil.
Daca promitentul - vanzator nu isi respecta obligatia de a vinde in viitor acel bun, iar lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului, instanta are posibilitatea ca, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 Cod civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare - cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane irevocabila.
In privinta calitatii de proprietar al paratului se retine ca la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare, acesta nu era proprietarul terenului, astfel ca promisiunea a fost incheiata sub conditia suspensiva a dobandirii de catre acesta a titlului de proprietate pentru teren, conditie indeplinita urmare a emiterii titlului de proprietate nr. 56930 la data de 06.10.1994 de catre CJSDPPAT Calarasi. In ceea ce priveste casa edificata pe teren, din adresa nr.1561/17.09.2009 rezulta ca la rolul fiscal anterior anului 1997 a figurat paratul atat cu terenul cat si cu casa, dupa acest an rolul fiind preluat de sotul reclamantei. In plus se retine ca fiind proprietarul terenului, prin accesiune, acesta este si proprietarul casei aflata pe acesta (in acceptiunea Codului civil accesiunea se produce de plin drept, pe masura ridicarii constructiei, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului in acest sens. Prin urmare dreptul de proprietate asupra constructiei se dobandeste inca de la momentul edificarii constructiei - art. 492 C.civ.). Prin urmare sustinerea intervenientelor in sensul insadmisibilitatii actiunii cu privire la casa este eronata pentru considerentele aratate, prezumtia de proprietate prev. de art. 492 C.civ. find una legala relativa (art. 1200 pct.2 C.civ.), dovada contrara fiind in sarcina celui ce o invoca, iar in speta intervenientele nu au facut o astfel de dovada.
Eronata este si sustinerea paratului cu privire la aplicarea art. 35 al.2 C.fam. In acest sens se retine ca actiunea principala a fost promovata de reclamanta numai in contradictoriu cu paratul (cererea modificatoare a actiunii formulata la 13.05.2008 in sensul introducerii in cauza a sotiei paratului fiind declarata tardiva) privitor la imobil care pretinde ca este bun comun. Contrar sustinerilor paratului, nu este necesar consintamantul sotiei sale pentru ca nu sunt prezente ipotezele prev. de art. 35 al.2 C.fam., anume instrainarea sau grevarea unui imobil, acest consimtamand fiind necesar la incheierea actului de vanzare cumparare in forma autentica si nu la incheierea promisiunii de vanzare cumparare care da nastere doar unei obligatii de a face in sarcina partilor, respectiv aceea de a perfecta in viitor contractul de vanzare cumparare. Chiar daca s-ar admite contrariul, paratul nu are calitatea procesuala activa sa invoce nulitatea intemeiata pe absenta consimtamantului sotiei sale, intrucat incalcarea disp. art. 35 al.2 C.fam. atrage sanctiunea nulitatii relative a actului juridic, scopul dispozitiei legale fiind ocrotirea intereselor sotului care nu si-a dat acordul expres pentru instrainarea sau grevarea imobilului bun comun si prin urmare nerespectarea dispozitiei legale poate fi invocata numai de persoana al carei interes a fost nesocotit la incheierea actului juridic, in speta sotia paratului, care poate sa confirme actul juridic, chiar tacit, prin renuntarea la dreptul de a invoca nulitatea relativa.
Asadar nulitatea relativa constand in nesocotirea disp. art. 35 al.2 C.fam este o nulitate de protectie a intereselor sotiei paratului pe care doar ea o poate invoca, nu si paratul. Ori, sotia paratului nu a inteles sa intervina in cauza printr-una din modalitatile prevazute de lege pentru terti de a interveni intr-un proces deja inceput.
In ceea ce priveste pretul vanzarii intregului imobil teren si casa, se retine ca atat din inscrisul sub semnatura privata din 16.04.1996, cat si din declaratiile martorilor S. S. si N. T a rezultat ca pretul vanzarii stabilit de parat si sotul reclamantei a fost de 3.000.000 lei ROL, suma de 1.700.000 lei ROL fiind achitata la data incheierii promisiunii. In ceea ce priveste diferenta de pret, aceasta a fost achitata la 20.04.1996, imprejurare ce rezulta din cuprinsul inscrisului sub semnatura privata din 20.04.1996 si declaratia martorului S. S. prezent la plata banilor.
Desi martorii martorii B. A. si B. M. au indicat un alt pret al vanzarii, respectiv suma de 30.000 lei ROL, din care s-a achitat doar suma de 3.000 lei ROL, instanta va inlatura depozitiile acestora, intrucat sunt infirmate de probele indicate la aliniatul precedent. In plus se retine ca valoarea nominala a pretului vanzarii - 30.000 lei ROL (aspect asupra caruia s-a insistat la audierea lor) indicata de acesti martori este mai mica decat cea din cuprinsul inscrisului sub semnatura privata din 16.04.1996 (3.000.000 lei ROL).Mai mult decat atat, si daca s-ar admite situatia contrara, se retine ca martora B. A. a sustinut ca nu stie daca s-a achitat diferenta de pret, iar martorul B. M. a aratat ca diferenta de pret nu s-a achitat deoarece partile trebuiau sa vina tot la el, sustinerile sale fiind pareri personale, care nu se coroboreaza cu nici o alta proba, astfel ca declaratiile acestor martori nu constitui probe in sensul dorit de parat de neplata totala a pretului de catre promitentii cumparatori, urmand a fi inlaturate.
Totodata instanta va respinge si apararea paratului constand in aceea ca nu s-a efectuat cartea funciara a imobilului, intrucat neantabularea imobilului in cartea funciara are drept consecinta inopozabilitatea actului fata de terti, in sensul ca drepturile si obligatiile nascute din acest act nu pot fi opuse tertilor si nu atrage nevalabilitatea acestuia, intrucat inopozabilitatea presupune un act valabil incheiat, iar cauzele sunt de regula ulterioare incheierii actului.
In concluzie constatand ca sunt indeplinite conditiile de valabilitate necesare oricarui contract (art. 948 C.civ.), iar paratul promitent este proprietarul imobilului, instanta in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, in baza art. 1073 si 1077 Cod civil apreciaza intemeiata actiunea principala in parte urmand a o admite. Admiterea in parte vizeaza admiterea doar in privinta casei nu si a terenului (cererea modificatoare din 13.05.2008 prin care reclamanta a precizat ca obiectul cererii este casa si terenul fiind declarata tardiva), cat si din perspectiva cotei detinute de reclamanta pentru considerentele ce vor urma.
In ceea ce priveste cererea de interventie principala, fata de aceleasi probe si considerente susexpuse, instanta o apreciaza ca fiind intemeiata in parte si urmeaza a o admite in consecinta, admiterea in parte fiind determinata de solicitarea gresita a intervenirii vanzarii cumpararii intre interveniente alaturi de reclamanta, intrucat intervenientele nu pot solicita decat realizarea unui drept propriu pentru sine nu si pentru altii (art. 109 C.civ.). In acest sens se retine ca intervenientele au dovedit calitatea lor de mostenitoare ale defunctului promitent cumparator, M.M., impreuna cu reclamanta, prin sentinta civila nr.1617/20.02.2008 pronuntata de Judecatoria sector 2 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr.1433R/08.09.2008 a Tribunalului Bucuresti.
Prin urmare este reala sustinerea intervenientelor in sensul ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului va opera prin prezenta hotarare, astfel ca constatarea vanzarii cumpararii are loc intre reclamanta si interveniente in calitate de mostenitoare ale defunctului si parat, in speta operand transmiterea legala a calitatii procesuale a defunctului, urmare a transmisiunii la data deschiderii succesiunii acestuia a drepturilor si obligatiilor asumate de acesta. Cum promisiunea de vanzare cumparare a dat nastere unei obligatii de a face in sarcina partilor promisiunii, obligatia asumata de defunctul M. M. s-a transmis mostenitorilor lui. In consecinta transferul dreptului de proprietate va opera in persoana tuturor mostenitorilor defunctului, nefiind posibil acest transfer in persoana sotului reclamantei, decedat, acesta nemaiavand capacitate de folosinta. In privinta cotelor in care opereaza acest transfer, se retine ca potrivit art. 32 lit.b C.fam. obligatiile contractate de soti impreuna sunt comune, deoarece legea prezuma ca reprezinta un interes al casniciei, fiind indeplinite conditiile prevazute de acest text, respectiv: obligatia de a incheia in viitor contractul de vanzare cumparare a fost asumata de sotii M. impreuna, iar obligatia a fost asumata de defunct prin reprezentarea sotiei reclamante, imputernicirea de reprezentare fiind in speta una tacita (vezi considerentele anterioare). Drept urmare obligatia sotilor M. fiind comuna, aceasta a intrat in patrimoniul comunitatii de bunuri a sotilor, astfel ca la decesul sotului, in masa succesorala a acestuia va intra cota de ½ din aceasta obligatie, restul cotei de ½ revenind reclamantei conform. art. 30 C.fam. Prin urmare raportand cotele succesorale stabilite cu ocazia dezbaterii succesiunii defunctului M. M. la cota care s-a transmis in patrimoniul acestuia din obligatia de a face, reclamanta va avea o cota din obligatia de a face de 2/3, intervenienta M.C.V.L. cota de ¼ si M.M., cota de 1/12, cote in care opereaza transferul dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al litigiului.
Cum insa instanta dispune doar asupra obiectului cererii astfel cum a fost formulat, in consecinta in baza art. 1073,1077 C.civ. va admite in parte cererea principala si va constata intervenita vanzarea cumpararea intre reclamanta M. E. pentru cota de 2/3, (in nume propriu (½) si in calitate de mostenitoare (1/3) a lui M. M.) si paratul C.C., avand ca obiect imobilul casa situata pe terenul intravilan in suprafata de 1800 mp, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
In consecinta instanta in baza art. 1073,1077 C.civ. va admite in parte cererea de interventie principala si va constata intervenita vanzarea cumpararea intre intervenientele M. C. V. L. pentru cota de ¼ din imobil si M. M. pentru cota de 1/12 din imobil, in calitate de mostenitoare ale lui M. M. si paratul C. C., avand ca obiect imobilul compus din teren intravilan in suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
In fine actiunea principala si cererea de interventie fiind admise in parte in temeiul art. 276 C.p.civ. va compensa cheltuielile din acestea si in temeiul art. 274 C.p.civ. va obliga paratul la plata catre reclamanta a sumei de 28,1 lei cheltuieli de judecata, reprezentand taxa timbru la valoarea declarata a imobilului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active invocata de parat si unita cu fondul.
Admite in parte actiunea principala formulata de reclamanta M. E., domiciliata in comuna N.B, in contradictoriu cu paratul C. C. domiciliat in or.L.G., judetul C.
Constata intervenita vanzarea cumpararea intre reclamanta M.E. pentru cota de 2/3 (in nume propriu (½) si in calitate de mostenitoare (1/3) a lui M. M.), si paratul C. C., avand ca obiect imobilul casa situata pe terenul intravilan in suprafata de 1800 mp, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare cumparare pentru imobilul susmentionat.
Admite in parte cererea de interventie in interes propriu formulata de M. C. V. L. si M. M. domiciliate in B.
Constata intervenita vanzarea cumpararea intre intervenientele M. C. V. L. pentru cota de ¼ din imobil si M. M. pentru cota de 1/12 din imobil, in calitate de mostenitoare ale lui M. M. si paratul C. C., avand ca obiect imobilul compus din teren intravilan in suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare cumparare pentru imobilul susmentionat.
Obliga paratul la plata catre reclamanta a sumei de 28,1 lei cheltuieli de judecata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
(La data de 08.01.2010 au declarat recurs intervenientele, sentinta ramanand irevocabila prin Decizia civila nr. 238/R/10.03.2010 fiind respins recursul de catre Tribunalul Calarasi.)
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 12.11.2009, fiind consemnate in incheierea de la acea data, cand avand nevoie de timp pentru a delibera instanta a amanat pronuntarea, la data de 19.11.2009 si in urma deliberarii a pronuntat urmatoarea hotarare.
INSTANTA
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.241, reclamanta M.E., a chemat in judecata pe paratul C. C., solicitand sa se pronunte o hotarare judecatoreasca prin care sa se constatate intervenita intre reclamanta si defunctul sau sot M.M., in calitate de cumparatori si paratul C.C., in calitate de vanzator, la data de 16.04.1996, vanzarea-cumpararea unui imobil format din casa de locuit, construita din paianta, netencuita, invelita cu tigla, formata din 2 camere si o sala, totul aflat pe un teren intravilan in suprafata de 1800 m.p. tarlaua 20, parcelele 35 si 36, situat in comuna Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, judetul Calarasi, cu vecinii : Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - strada, Vest - neidentificat, hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca la data de 16.04.1996, impreuna cu sotul M.M., decedat la data de 14.04.2004, a incheiat cu paratul C. C., un antecontract de vanzare cumparare, denumit "chitanta vanzare-cumparare" prin care acesta s-a obligat sa le vanda un imobil format din casa de locuit, construita din paianta, netencuita, invelita cu tigla, formata din 2 camere si o sala, aflata pe un teren intravilan in suprafata de 1800 m.p., in tarlaua 20, parcelele 35 si 36, situat in comuna Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, judetul Calarasi, cu vecinii : Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - strada, Vest - neidentificat.
Se arata ca paratul a dobandit imobilul descris mai sus astfel: terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Titlului de proprietate nr.56930/06.10.1994, iar locuinta prin mostenire de la autorii sai, iar pretul total al vanzarii este suma de 3.000.000 lei vechi, care a fost achitat de cumparatori, vanzatorului, astfel: 1.700.000 lei la data de 16.04.1996 si 1.300.000 lei la data de 20.04.1996.
Mai arata ca paratul-promitent a aratat ca la momentul perfectarii actului de vanzare-cumparare a imobilului in cauza, nu va mai avea pretentii la o alta suma cu titlu de pret, iar reclamanta, cunostea faptul ca promitentul-vanzator nu a intocmit documentatia cadastrala pentru acest imobil, insa in aceeasi situatie se afla si in prezent, cand a depus diligente pentru a-l determina pe acesta sa se prezinte la notar cu toate actele, in vederea perfectarii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, fiind in culpa, manifestand un total dezinteres in indeplinirea obligatiilor asumate prin antecontract, refuzand sa se mai prezinte la notar, intrucat mai are alte pretentii cu titlu de pret, desi a primit intregul pret convenit in luna aprilie 1996.
In drept se invoca dispozitiile art.1073 si 1077 Cod civil, art.5 al.(2) Titlul X din Legea nr.247 /2005 .
Pentru dovedirea actiunii se solicita probele cu interogatoriul paratului, 2 martori si inscrisuri.
Cererea a fost legal timbrata conform chitantei nr.001804/15.02.2008 si timbru judiciar de 1,50 lei.
Prin cererea inregistrata la 14.03.2008 M.C.V.L. si M.M au formulat cerere de interventie in interes propriu, solicitand sa se constate ca autorul lor M. M. decedat la data de 14.04.2004, impreuna cu reclamanta au cumparat la data de 16.04.1996 de la paratul C.C., in baza actului sub semnatura privata numit "chitanta vanzare-cumparare" si a procesului verbal din data de 20.04.1996, imobilul teren in suprafata de 1800 m.p. si constructie situat in com. Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei, jud.Calarasi si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
In motivarea cererii se arata ca la data de 16.04.1996 autorul lor, M.M. impreuna cu sotia sa, M. E. au cumparat de la paratul C.C. un imobil teren in suprafata de teren in suprafata de 1800 m.p. si constructia de pe acel teren situate in com.Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei,jud.Calarasi, la pretul de 300 lei, din care la data intocmirii actului cand cumparatorii au intrat si in posesia imobilului au platit suma de 170 lei diferenta urmand sa fie achitata la data de 21.04.1996, iar la data de 20 aprilie 1996 cumparatorii au achitat diferenta de 130 lei ocazie cu care s-a incheiat un proces verbal .
De la data intocmirii chitantei sub semnatura privata si pana la data decesului, autorul lor impreuna cu sotia sa au locuit in imobilul ce a facut obiectul vanzarii achitand toate impozitele si taxele aferente acestuia.
Se mai arata ca dupa decesul defunctului M.M. intervenientele au solicitat deschiderea succesiunii la notariat insa dosarul a fost suspendat pentru neintelegerea survenita intre parti astfel ca succesiunea s-a dezbatut pe cale judecatoreasca iar prin incheierea de admitere in principiu din data de 21.12.2007 s-a constatat deschisa succesiunea defunctului M.M. decedat la data de 14.04.2004, s-a constatat calitatea de mostenitor a lui M. M. cu o cota de 1/6 din masa succesorala in calitate de ascendent privilegiat, M.C. V.L. cu o cota de ½ din masa succesorala in calitate de colateral privilegiat si M.E. cu o cota de 1/3 din masa succesorala in calitate de sotie supravietuitoare. Desi prin cererea de partaj succesoral au solicitat includerea in masa partajabila si a imobilului teren in suprafata de 1800 m.p. si constructia existenta pe teren, situata in com.Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei, jud.Calarasi, instanta nu a inclus in masa partajabila acest imobil din lipsa de titlu.
In drept se invoca dispozitiile art.49 alin 1 si 2 C.pr.civila.
In dovedirea cererii se solicita proba cu acte, interogatoriu si martori.
La termenul din 08.04.2008 paratul C. C. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii si pe cale de exceptie a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active.
In motivarea cererii se arata ca actiunea este introdusa de catre M. E., desi din chitanta si procesul verbal depuse la dosar rezulta ca aceste acte sub semnatura privata au fost intocmite avandu-l drept cumparator pe numitul M. M.
Totodata arata ca, se solicita de catre reclamanta sa se constate intervenita vanzarea fata de aceasta si sotul sau M.M. dar la dosar reclamanta a depus un certificat de deces din care rezulta ca M. M. a decedat la data de 14.04.2004. In aceasta situatie dat fiind ca nu a inteles sa vanda numitei M.E., iar aceasta nu se afla in posesia unui certificat de mostenitor de pe urma lui M.M., solicita ca pe cale de exceptie sa se respinga actiunea constatand ca reclamanta nu are calitate procesuala activa.
Pe fondul cauzei se arata ca nu exista carte funciara pentru imobilul pretins in actiune, carte funciara ce nici nu poate fi obtinuta, intrucat o parte din teren este arabil, situatie cunoscuta de M. M. la data intocmirii chitantei sub semnatura privata.
Mai arata ca la data incheierii actului sub semnatura privata era casatorit, iar in conformitate cu art.35 al.2 C.fam. el nu putea sa faca acte de dispozitie, la data de 20.04.1996 cand s-a intocmit procesul-verbal de predare a imobilului, sotia sa nu a fost de acord si nici nu figureaza in acest act nici ca sotie si nici nu a semnat acest act de dispozitie.
La termenul din 13.05.2008, reclamanta a formulat cerere modificatoare a actiunii in sensul introducerii in cauza in calitate de parata si a lui C. D., sotia paratului C.C., intrucat obiectul vanzarii este terenul intravilan in suprafata de 1800 m.p. proprietatea paratului C. C. si casa aflata pe acest teren, construita prin efort comun si egal de sotii C.C. si C. D.
In drept isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art.132 Cod pr.civila.
La termenul din data de 04.06.2009, intervenienta M.C.V.L., a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii principale.
In motivare se arata ca la data de 20.04.1996, M.M. a cumparat imobilul in suprafata de 1800 mp, situat in com. Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, jud.Calarasi, potrivit procesului verbal incheiat la data de 20.04.1996 si chitantei din data de 16.04.1996, cu pretul de 3.000.000 lei si a sesizat urmatoarele imprejurari care nu sunt in concordanta cu evenimentele atestate in actele respective:
-alaturi de M. M. apare ca si cumparator si sotia acestuia M. E. insa acesta s-a casatorit la data de 01.12.1994, dupa cum rezulta din certificatul de casatorie, si prin urmare numele de M. a fost dobandit numai dupa data de 01.12.1994, data incheierii casatoriei.
-in procesul verbal de predare primire din data de 27.01.1994, M. E, este legitimata cu BI, seria GR, nr.080904, eliberat la data de 06.02.1995, act de identitate care a fost eliberat dupa un an de la data incheierii actului translativ de proprietate. Atat din punct de vedere cronologic, cat si din punct de vedere al succesiunii de nume, schimbat de catre numita S. in M. dupa incheierea casatoriei, era imposibil ca aceasta din urma sa fi participat la incheierea actelor respective si prin urmare era imposibil sa figureze la acea data ca fiind coproprietara apartamentului situat in str. Masina de Paine nr.22.
Precizeaza ca numele reclamantei a fost introdus ulterior peste intinsul actului translativ de proprietate, actul translativ de proprietate a fost falsificat in vederea dobandirii in mod fraudulos a calitatii de coproprietara a apartamentului, urmand ca ulterior, prin succesiunea actelor juridice de instrainare, aceasta sa poata dovedi cota sa egala de contributie la cheltuielile inregistrate prin dobandirea bunurilor comune in timpul casatoriei si prin aceasta, sa poata exclude si/sau diminueze astfel in mod abuziv si fraudulos, drepturile mostenitorilor legali ai defunctului ei sot M.M..
Ulterior, dupa data deschiderii succesiunii la data de 14.04.2004 mostenitorii defunctului M. M. s-au prezentat la BNP Maria Gabura, pentru a dezbate succesiunea pe cale necontencioasa. La acea data, reclamanta a inteles sa sustina ca imobilul din com. Nicolae Balcescu a fost cumparat de catre fiica acesteia in coproprietate cu defunctul.
De asemenea la data de 13.02.2008, instanta de judecata care a fost investita cu dezbaterea succesiunii defunctului M.M. a retinut ca partile au incheiat tranzactie pe care au depus-o in instanta, iar la data de 20.02.2008, instanta a pronuntat hotararea de expedient nr.1617/20.02.2008, prin care a atribuit intervenientei M.C.V.L. 2 carti, mamei defunctului M. M. 5 carti, iar restul bunurilor au intrat in patrimoniul sotiei supravietuitoare. Or, tocmai din cauza faptului ca sotia supravietuitoare a refuzat sa puna la dispozitia notarului public actele de proprietate ale bunurilor succesiunii, atunci cand intervenienta a incercat partajarea bunurilor prin procedura necontencioasa, in fata notarului public, aceasta a fost nevoita sa introduca actiunea de partaj voluntar in fata instantelor de judecata. Mai mult atat in fata BNP M. G. cat si in fata instantei de judecata, reclamanta M.E., a declarat cu rea credinta ca nu au mai ramas bunuri de pe urma defunctului si ca prin urmare ceilalti mostenitori nu aveau ca sa culeaga din bunurile mostenirii.
Arata ca in cuprinsul tranzactiei numita M.C.V.L. este legitimata cu CI seria RD, nr.220856, eliberat la data de 15.01.2002 in timp ce la data pronuntarii sentintei, respectiv 20.02.2008, aceasta era identificata cu o alta carte de identitate, emisa la data de 16.09.2005 si care avea ca seria RT si nr.381653. Astfel, din coroborarea imprejurarilor precizate, se poate deduce ca numitele M.M. si M.C. V. L. nu au participat la incheierea acesteia, iar datele de identificare ale acestora au fost preluate din alte acte oficiale mai vechi, la care reclamanta M. E., avea acces.
Intervenienta mentioneaza ca nu a fost prezenta la termenul in care a fost depusa tranzactia si nu a semnat actul respectiv, semnatura sa fiind contrafacuta, de catre reclamanta, astfel ca nu si-a asumat si nici nu isi asuma continutul tranzactiei.
Mai arata ca, in prezent toate aceste imprejurari sunt cercetate de organele de urmarire penala ale Sectiei a 7-a de Politie Sector 2 Bucuresti si fac obiectul dosarului de cercetare penala nr.16677482/2009.
Intervenienta a invocat exceptia netimbrarii cererii de chemare in judecata formulata de catre reclamanta.
Reclamanta, a sustinut initial, in fata notarului public, ca imobilul a fost cumparat, in coproprietate, de catre fiica acesteia cu defunctul, urmand ca prin prezenta actiune sa ceara instantei pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate ca aceasta este coproprietara imobilului, retroactiv, de la data semnarii antecontractului.
Arata ca, in realitate, fiica reclamantei este un tert fata de antecontractul incheiat, iar reclamanta, in calitate de sot supravietuitor, ar putea cere instantei constatarea incetarii proprietatii comune in devalmasie.
Mai arata ca, in ceea ce ii priveste, considera ca in speta trebuie facuta distinctia intre vanzarea - cumpararea terenului aferent. Ca principiu, Codul civil instituie principiul consensualismului, in asa fel incat: "vinderea este perfecta _ indata ce partile s-au invoit_", contractul de vanzare cumparare putand fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor - solo consensu - fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea bunului. Astfel, regula este ca vanzarea este un contract care se incheie prin simpla manifestare de vointa, acesta fiind necesara si suficienta pentru incheierea in mod valabil a actului juridic. Prin exceptie, in cazurile special si expres prevazute de lege, vanzarea capata caracterul unui act solemn, urmand a fi incheiat cu respectarea unei norme ceruta de lege ad validitatem. Astfel, potrivit art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 cu privire la circulatia terenurilor, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan sau extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Pe cale de consecinta, considera ca contractul intitulat "Chitanta vanzare cumparare", precum si Procesul Verbal incheiat la data de 20.04.1996, reprezinta un act de instrainare perfect valabil pentru casa, si in acelasi timp, valoreaza o promisiune de vanzare cumparare care a avut ca obiect terenul aferent acesteia.Prin urmare, reclamanta nu ar putea cere decat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare pentru teren, avand in vedere ca actul incheiat reprezinta titlu de proprietate al casei, perfect valabil.
Mai arata ca, la data de 16.04.1996, a intervenit contractul de vanzare cumparare pentru cladire si promisiunea de vanzare cumparare pentru teren, intre M.M., in calitate de cumparator si promitentul vanzator, si C.C., in calitate de vanzator si promitent vanzator, in urma caruia primul a achitat pretul, iar al doilea s-a obligat sa transfere dreptul de proprietate asupra imobilului. Din cuprinsul actului incheiat se poate observa ca M.M. s-a obligat sa achite pretul imobilului si a dobandit, singur si in nume propriu, dreptul de a cere perfectarea actului translativ de proprietate asupra terenului.
Totodata, potrivit art.30 alin.1 din Codul familie, bunurile dobandite de oricare dintre soti in timpul casatoriei sunt de la data dobandiri lor, bunuri comune ale sotilor. Prin urmare, regula este ca toate drepturile si obligatiile contractate de catre soti in timpul casatoriei, intra in patrimoniul comun al acestora. In cazul in care un sot dobandeste o creanta care il indreptateste sa pretinda transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun, exista doua drepturi, unul de creanta si altul de proprietate, iar in raport de momentul intrarii lor in patrimoniul unuia dintre soti, se poate stabili daca este sau nu vorba despre un bun comun. In speta, actul a fost incheiat de catre M.M., in timpul casatoriei, pe cale de consecinta, dreptul de creanta pe care acesta il are impotriva promitentului vanzator, apartine comunitatii matrimoniale, in asa fel incat, reclamanta nu este decat creditorul unei obligatii de a face, care poate cere instantei perfectarea actului translativ de proprietate in nume propriu si in calitate de mostenitor, iar nu ca avand calitatea de cumparator de la data incheierii chitantei de vanzare cumparare cu privire la teren.
In ceea ce priveste apararile formulate de catre parati, considera ca acestea trebuie respinse ca neintemeiate, avand in vedere ca: mentiunile si inscrierile in Cartea Funciara reprezinta forme opozabile a actelor translative de proprietate si, in nici un caz nu afecteaza incheierea valabila a acestora; paratul nu isi poate invoca propria culpa prin incheierea unui act translativ de proprietate si/sau a unei promisiuni de vanzare - cumparare, fara acordul celuilalt sot, si mai mult decat atat, actele juridice incheiate cu incalcarea art.35 din C.fam sunt lovite de nulitate relativa, in asa fel incat, nulitatea acestora poate fi invocata de celalalt sot intr-un termen de prescriptie de 3 ani, si avand in vedere ca actul a fost incheiat in anul 1996, dreptul la actiune s-a prescris in anul 1999.
In drept se invoca disp.art.115 si urm. Cod proc. civ, art.30 din C.fam., art.1295 C. civ..
In dovedirea sustinerilor solicita proba cu inscrisuri.
Alaturat intampinarii intervenienta M.C.V.L. a atasat in copie urmatoarele acte: contract de vanzare cumparare incheiat la data de 27.01.1994 intre SC Apolodor SA si M.M. si M.E.; proces verbal de predare primire a locuintei nr.8172/27.01.1994; incheiere de autentificare nr.2375/04.07.1996 de BNP V. S. incheiere de suspendare din data de 01.11.2004; incheiere de autentificare nr.2151/09.09.2004 de BNP M.G.; sentinta civila nr.1617/20.02.2008 a Judecatoriei Sector 2 Bucuresti; certificat de casatorie seria C.9, nr.210908 privind pe M.E.; incheierea din data de 23.01.2008; C.I. seria RT, nr.381653 privind pe M. C. V.L.
La data de 10.06.2009 reclamanta a depus prin serviciul registratura o cerere intitulata note, calificata ca fiind raspuns la intampinarea intervenientei, prin care arata ca in ce priveste achizitionarea apartamentului din Mun.Bucuresti, str. Masina de Paine, nr.22, bl.50, sc.1, ap.12, sector 2, acesta a fost cumparat de catre reclamanta impreuna cu defunctul sau sot M.M. dupa cum rezulta din contractul de vanzare cumparare nr.8172/27.01.1994 si a fost vandut de catre acestia la data de 04.07.1996 numitului T.S., conform actului de vanzare cumparare autentificat sub nr.2375 de BNP V.S.
Mai arata ca promisiunea de vanzare cumparare dintre reclamanta impreuna cu defunctul sau sot M. M. si C.C., s-a incheiat la 16.04.1996, deci cu trei luni inainte de vanzarea cumpararea apartamentului din mun.Bucuresti, astfel ca, nu se poate invoca faptul ca imobilul din com.Nicolae Balcescu, satul Fantana Doamnei, jud.Calarasi, ar fi fost cumparat cu banii proveniti din vanzarea apartamentului din mun.Bucuresti.
Referitor la exceptia de netimbrare a actiunii, solicita respingerea acesteia ca nefondata, intrucat depune chitanta nr.004003 din 10.06.2009, in valoare de 163 lei, la care se adauga chitanta de 19 lei achitata deja la dosar.
Cu privire la apararile formulate de paratul C.C., solicita respingerea acestora ca neintemeiate, intrucat nu sunt fondate, motivat de faptul ca paratul nu isi poate invoca propria sa culpa in ceea ce priveste incheierea promisiunii de vanzare cumparare fara acordul sotiei, deoarece sotia paratului a fost de fata la intelegere si a semnat chitanta.
De asemenea invoca faptul ca paratul a avut un mandat tacit din partea sotiei la incheierea antecontractului, precum si faptul ca actele intocmite de un sot fara acordul celuilalt sot sunt lovite de nulitate relativa, nulitate ce poate fi invocata de celalalt sot, numai in termenul prescriptiei de 3 ani, termen care a trecut de mult, avand in vedere ca actul este incheiat in anul 1996.
Alaturat cererii reclamanta a depus chitanta nr.004003/10.06.2009 si contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.2375/04.07.1996 de BNP V. S. contract de vanzare cumparare nr.8172/27.01.1994.
Ulterior intervenientele M.M. si M.C.V.L. au renuntat la prima cerere de interventie formulata la 14.03.2008 (renuntare efectuata la termenul din 16.07.2009) si au formulat o alta cerere de interventie la data de 23.06.2009 si precizata la data de 15.07.2009 solicitand pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act translativ de proprietate prin care intervenientelor alaturi de reclamanta sa li se recunoasca calitatea de coproprietari ai imobilului in cote parti ideale, respectiv M. E. pentru cota de 2/3 din imobil, M.C.V.L pentru cota de ¼ din imobil si M.M. pentru cota de 1/12 din imobil. In motivarea cererii au reiterat toate apararile din intampinarea susaratata.
La termenul din 16.07.2009 intervenienta M.C.V.L si la termenul din 11.09.2009 intervenienta M.M. prin avocat conform contractului de asistenta juridica nr.323802/14.07.2009 au renuntat la judecata primei cereri de interventie formulata la 14.03.2008 si la invocarea exceptiei netimbrarii si inadmisibilitatii.
In cauza instanta a administrat proba cu inscrisuri, in cadrul careia s-au depus la dosar: chitanta de vanzare-cumparare incheiat intre parti la data de 16.04.1996; titlul de proprietate nr.56930/06.10.1994, emis de Comisia Judeteana Calarasi pentru Stabilirea Drepturilor de Proprietate asupra Terenurilor; certificate de casatorie seria C.9.nr.210908 privind pe M. M. cu S. E. certificat de deces seria DR, nr.761875 privind pe M. M.; incheierea de admitere in principiu din data de 20.12.2007 pronuntata in dosarul nr.5863/300/2007 de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti; decizia civila nr.1433 R din 08.09.2008 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia a III a civila; sentinta civila nr.1617 din 20.02.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului II Bucuresti-Sectia Civila.De asemenea s-a administrat proba cu interogatoriul reclamantei si proba testimoniala, iar din oficiu instanta a dispus audierea martorilor din inscrisurile sub semnatura privata din 1996.
Analizand materialul probator in cauza administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Astfel cum rezulta din certificatul de casatorie aflat la fila 7 dosar, reclamanta ME. a fost casatorita cu M. M. acesta din urma decedand la data de 14.04.2004 conform certificatului de deces de la fila 8.
Prin sentinta civila nr.1617/20.02.2008 pronuntata de Judecatoria sector 2 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr.1433R/08.09.2008 a Tribunalului Bucuresti, s-a dezbatut succesiunea defunctului M. M., stabilindu-se ca mostenitori ai acestuia sunt reclamanta M.E. sotie supravietuitoare avand o cota de 1/3 din succesiune, intervenienta M.C.V.L, sora defunctului, avand o cota de 1/2 din succesiune si intervenienta M.M, mama defunctului avand o cota de 1/6 din succesiune. In masa succesorala a defunctului nu a fost inclus si imobilul ce formeaza obiectul prezentului litigiu.
La data de 16.04.1996 defunctul M. M. a incheiat cu paratul C. C. inscrisul sub semnatura privata intitulat ,,chitanta vanzare cumparare" avand ca obiect vanzarea de catre primul si cumpararea de catre cel de-al doilea a unei case, situata in com. Nicolae Balcescu, sat Fantana Doamnei, jud. Calarasi, aflata pe un teren in suprafata de 1800 mp, avand ca vecini : la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
Potrivit aceluiasi inscris susmentionat pretul vanzarii casei a fost suma de 3.000.000 lei ROL, din care la data incheierii inscrisului s-a achitat suma de 1.700.000 lei ROL, diferenta de 1.300.000 lei ROL urmand a fi achitata la data de 21.04.1996.
La data de 20.04.1996 defunctul M.M. a incheiat cu paratul C. C. inscrisul sub semnatura privata intitulat ,,proces verbal" prin care s-a consemnat achitarea diferentei de pret in cuantum de 1.300.000 lei de catre defunct paratului.
Avand in vedere ca din continutul inscrisului sub semnatura privata incheiat la 16.04.1996 nu rezulta intentia partilor de a vinde respectiv de a cumpara, si nici obligatiile reciproce ale partilor pe care si le-au asumat, acesta are valoarea unui inceput de dovada scrisa in considerarea faptului ca semnaturile partilor sub acelasi text denota intentia si vointa lor de a-si insusi cuprinsul acelui text, astfel ca se poate vorbi de o scriere care sa emane de la partea careia i se opune, inceput de dovada ce poate fi completat cu martori si prezumtii.
Prin urmare in cauza au fost audiati martorii S. S., N. T, B.A. si B. M. in conditiile art.1191 alin.3 C.civ.(care permite derogarea de la normele dispozitive ale art.1191 al.1 si 2 C.civil, prin conventia partilor, fiind asimilata acesteia - potrivit doctrinei si practicii judiciare - si solicitarea unei parti de a se incuviinta proba cu martori, neurmata de opozitia celeilelte parti). Astfel cum rezulta din declaratia martorului S.S. paratul C.C. a vandut defunctului sot al reclamantei terenul intravilan in suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta din satul Fantana Doamnei, pretul la care s-au inteles partile fiind de 3.000.000 lei ROL, din care la data incheierii inscrisului sub semnatura privata din 16.04.1996 s-a achitat suma de 1.700.000 lei ROL, martorul aratand ca diferenta de pret s-a achitat in luna iunie a aceluiasi an, fiind de fata cand s-au achitat ambele transe de bani.
Desi pe parcursul procesului paratul si-a modificat apararea in sensul ca nu s-a achitat intreg pretul stabilit de 30.000.000 lei ROL, partile au beneficiat de un proces echitabil ca si garantie prev. de art. 6 din CEDO, care cuprinde ca si componenta principiul egalitatii armelor, care implica dreptul si obligatia de a oferi fiecarei parti posibilitatea de a-si prezenta cauza in cadrul unei dezbateri contradictorii si in conditii care sa nu o plaseze in dezavantaj net fata de adversarul sau din proces (acest principiu cuprinde posibilitatea de a combate argumentele invocate de partea adversa cu respectarea principiului contradictorialitatii), cauza fiind amanata la termenul cand s-a invocat aceasta aparare in cadrul interogatoriului luat reclamantei, in vederea formularii apararii, intrebarile fiind reluate la termenul urmator.
Desi martorii N. T., B.A. si B. M. au aratat ca obiectul vanzarii cumpararii l-a format doar casa de locuit, sustinerile acestora sunt infirmate de raspunsul dat la interogatoriu (intrebarea nr.1) chiar de catre paratul C. C. care a recunoscut ca obiectul vanzarii cumpararii l-a format terenul de 1800 mp si casa situata pe acesta. Totodata martorii au aratat ca de fata la intelegerea privind vanzarea cumpararea a fost si reclamanta. Prin urmare obligatia a fost asumata de defunct prin reprezentarea sotiei reclamante, imputernicirea de reprezentare fiind in speta una tacita. In consecinta instanta apreciaza ca la data de 16.04.1996 intre paratul C.C. si reclamanta si sotul acesteia, M.M. s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare - cumparare avand ca obiect terenul de 1800 mp si casa situata pe acesta, situate in sat Fantana Doamnei.
Drept urmare din considerentele de mai sus rezulta ca reclamanta, prezenta la incheierea promisiunii de vanzare cumparare, putea sa se opuna la asumarea promisiunii de cumparare a sotului, prezenta sa neputand fi interpretata decat ca un acord tacit la cumparare. Desi mandatul tacit reciproc nu este necesar in cazul cumpararii de imobile, prezenta reclamantei in momentul realizarii acordului de vointa cu paratul nu poate fi calificata decat in sensul asumarii aceleiasi obligatii asumate de sotul sau. Prin urmare avand calitatea de promitent cumparator, reclamanta are in consecinta calitatea de a solicita pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate vanzarea cumpararea imobilului. In plus, din actiunea principala se deduce ca reclamanta invoca calitatea sa de promitenta cumparatoare a imobilului care pretinde ca si-a executat obligatia de plata a pretului alaturi de sotul sau decedat, situatie in care actioneaza si in considerarea calitatii sale de mostenitoare. In consecinta instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active invocate de parat prin intampinare si unita cu fondul.
Promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare este un antecontract, prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare - cumparare, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului. Promisiunea de vanzare - cumparare poate sa-si produca efectele specifice numai daca pretul este determinat sau determinabil.
Daca promitentul - vanzator nu isi respecta obligatia de a vinde in viitor acel bun, iar lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului, instanta are posibilitatea ca, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 Cod civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare - cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane irevocabila.
In privinta calitatii de proprietar al paratului se retine ca la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare, acesta nu era proprietarul terenului, astfel ca promisiunea a fost incheiata sub conditia suspensiva a dobandirii de catre acesta a titlului de proprietate pentru teren, conditie indeplinita urmare a emiterii titlului de proprietate nr. 56930 la data de 06.10.1994 de catre CJSDPPAT Calarasi. In ceea ce priveste casa edificata pe teren, din adresa nr.1561/17.09.2009 rezulta ca la rolul fiscal anterior anului 1997 a figurat paratul atat cu terenul cat si cu casa, dupa acest an rolul fiind preluat de sotul reclamantei. In plus se retine ca fiind proprietarul terenului, prin accesiune, acesta este si proprietarul casei aflata pe acesta (in acceptiunea Codului civil accesiunea se produce de plin drept, pe masura ridicarii constructiei, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului in acest sens. Prin urmare dreptul de proprietate asupra constructiei se dobandeste inca de la momentul edificarii constructiei - art. 492 C.civ.). Prin urmare sustinerea intervenientelor in sensul insadmisibilitatii actiunii cu privire la casa este eronata pentru considerentele aratate, prezumtia de proprietate prev. de art. 492 C.civ. find una legala relativa (art. 1200 pct.2 C.civ.), dovada contrara fiind in sarcina celui ce o invoca, iar in speta intervenientele nu au facut o astfel de dovada.
Eronata este si sustinerea paratului cu privire la aplicarea art. 35 al.2 C.fam. In acest sens se retine ca actiunea principala a fost promovata de reclamanta numai in contradictoriu cu paratul (cererea modificatoare a actiunii formulata la 13.05.2008 in sensul introducerii in cauza a sotiei paratului fiind declarata tardiva) privitor la imobil care pretinde ca este bun comun. Contrar sustinerilor paratului, nu este necesar consintamantul sotiei sale pentru ca nu sunt prezente ipotezele prev. de art. 35 al.2 C.fam., anume instrainarea sau grevarea unui imobil, acest consimtamand fiind necesar la incheierea actului de vanzare cumparare in forma autentica si nu la incheierea promisiunii de vanzare cumparare care da nastere doar unei obligatii de a face in sarcina partilor, respectiv aceea de a perfecta in viitor contractul de vanzare cumparare. Chiar daca s-ar admite contrariul, paratul nu are calitatea procesuala activa sa invoce nulitatea intemeiata pe absenta consimtamantului sotiei sale, intrucat incalcarea disp. art. 35 al.2 C.fam. atrage sanctiunea nulitatii relative a actului juridic, scopul dispozitiei legale fiind ocrotirea intereselor sotului care nu si-a dat acordul expres pentru instrainarea sau grevarea imobilului bun comun si prin urmare nerespectarea dispozitiei legale poate fi invocata numai de persoana al carei interes a fost nesocotit la incheierea actului juridic, in speta sotia paratului, care poate sa confirme actul juridic, chiar tacit, prin renuntarea la dreptul de a invoca nulitatea relativa.
Asadar nulitatea relativa constand in nesocotirea disp. art. 35 al.2 C.fam este o nulitate de protectie a intereselor sotiei paratului pe care doar ea o poate invoca, nu si paratul. Ori, sotia paratului nu a inteles sa intervina in cauza printr-una din modalitatile prevazute de lege pentru terti de a interveni intr-un proces deja inceput.
In ceea ce priveste pretul vanzarii intregului imobil teren si casa, se retine ca atat din inscrisul sub semnatura privata din 16.04.1996, cat si din declaratiile martorilor S. S. si N. T a rezultat ca pretul vanzarii stabilit de parat si sotul reclamantei a fost de 3.000.000 lei ROL, suma de 1.700.000 lei ROL fiind achitata la data incheierii promisiunii. In ceea ce priveste diferenta de pret, aceasta a fost achitata la 20.04.1996, imprejurare ce rezulta din cuprinsul inscrisului sub semnatura privata din 20.04.1996 si declaratia martorului S. S. prezent la plata banilor.
Desi martorii martorii B. A. si B. M. au indicat un alt pret al vanzarii, respectiv suma de 30.000 lei ROL, din care s-a achitat doar suma de 3.000 lei ROL, instanta va inlatura depozitiile acestora, intrucat sunt infirmate de probele indicate la aliniatul precedent. In plus se retine ca valoarea nominala a pretului vanzarii - 30.000 lei ROL (aspect asupra caruia s-a insistat la audierea lor) indicata de acesti martori este mai mica decat cea din cuprinsul inscrisului sub semnatura privata din 16.04.1996 (3.000.000 lei ROL).Mai mult decat atat, si daca s-ar admite situatia contrara, se retine ca martora B. A. a sustinut ca nu stie daca s-a achitat diferenta de pret, iar martorul B. M. a aratat ca diferenta de pret nu s-a achitat deoarece partile trebuiau sa vina tot la el, sustinerile sale fiind pareri personale, care nu se coroboreaza cu nici o alta proba, astfel ca declaratiile acestor martori nu constitui probe in sensul dorit de parat de neplata totala a pretului de catre promitentii cumparatori, urmand a fi inlaturate.
Totodata instanta va respinge si apararea paratului constand in aceea ca nu s-a efectuat cartea funciara a imobilului, intrucat neantabularea imobilului in cartea funciara are drept consecinta inopozabilitatea actului fata de terti, in sensul ca drepturile si obligatiile nascute din acest act nu pot fi opuse tertilor si nu atrage nevalabilitatea acestuia, intrucat inopozabilitatea presupune un act valabil incheiat, iar cauzele sunt de regula ulterioare incheierii actului.
In concluzie constatand ca sunt indeplinite conditiile de valabilitate necesare oricarui contract (art. 948 C.civ.), iar paratul promitent este proprietarul imobilului, instanta in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, in baza art. 1073 si 1077 Cod civil apreciaza intemeiata actiunea principala in parte urmand a o admite. Admiterea in parte vizeaza admiterea doar in privinta casei nu si a terenului (cererea modificatoare din 13.05.2008 prin care reclamanta a precizat ca obiectul cererii este casa si terenul fiind declarata tardiva), cat si din perspectiva cotei detinute de reclamanta pentru considerentele ce vor urma.
In ceea ce priveste cererea de interventie principala, fata de aceleasi probe si considerente susexpuse, instanta o apreciaza ca fiind intemeiata in parte si urmeaza a o admite in consecinta, admiterea in parte fiind determinata de solicitarea gresita a intervenirii vanzarii cumpararii intre interveniente alaturi de reclamanta, intrucat intervenientele nu pot solicita decat realizarea unui drept propriu pentru sine nu si pentru altii (art. 109 C.civ.). In acest sens se retine ca intervenientele au dovedit calitatea lor de mostenitoare ale defunctului promitent cumparator, M.M., impreuna cu reclamanta, prin sentinta civila nr.1617/20.02.2008 pronuntata de Judecatoria sector 2 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr.1433R/08.09.2008 a Tribunalului Bucuresti.
Prin urmare este reala sustinerea intervenientelor in sensul ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului va opera prin prezenta hotarare, astfel ca constatarea vanzarii cumpararii are loc intre reclamanta si interveniente in calitate de mostenitoare ale defunctului si parat, in speta operand transmiterea legala a calitatii procesuale a defunctului, urmare a transmisiunii la data deschiderii succesiunii acestuia a drepturilor si obligatiilor asumate de acesta. Cum promisiunea de vanzare cumparare a dat nastere unei obligatii de a face in sarcina partilor promisiunii, obligatia asumata de defunctul M. M. s-a transmis mostenitorilor lui. In consecinta transferul dreptului de proprietate va opera in persoana tuturor mostenitorilor defunctului, nefiind posibil acest transfer in persoana sotului reclamantei, decedat, acesta nemaiavand capacitate de folosinta. In privinta cotelor in care opereaza acest transfer, se retine ca potrivit art. 32 lit.b C.fam. obligatiile contractate de soti impreuna sunt comune, deoarece legea prezuma ca reprezinta un interes al casniciei, fiind indeplinite conditiile prevazute de acest text, respectiv: obligatia de a incheia in viitor contractul de vanzare cumparare a fost asumata de sotii M. impreuna, iar obligatia a fost asumata de defunct prin reprezentarea sotiei reclamante, imputernicirea de reprezentare fiind in speta una tacita (vezi considerentele anterioare). Drept urmare obligatia sotilor M. fiind comuna, aceasta a intrat in patrimoniul comunitatii de bunuri a sotilor, astfel ca la decesul sotului, in masa succesorala a acestuia va intra cota de ½ din aceasta obligatie, restul cotei de ½ revenind reclamantei conform. art. 30 C.fam. Prin urmare raportand cotele succesorale stabilite cu ocazia dezbaterii succesiunii defunctului M. M. la cota care s-a transmis in patrimoniul acestuia din obligatia de a face, reclamanta va avea o cota din obligatia de a face de 2/3, intervenienta M.C.V.L. cota de ¼ si M.M., cota de 1/12, cote in care opereaza transferul dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al litigiului.
Cum insa instanta dispune doar asupra obiectului cererii astfel cum a fost formulat, in consecinta in baza art. 1073,1077 C.civ. va admite in parte cererea principala si va constata intervenita vanzarea cumpararea intre reclamanta M. E. pentru cota de 2/3, (in nume propriu (½) si in calitate de mostenitoare (1/3) a lui M. M.) si paratul C.C., avand ca obiect imobilul casa situata pe terenul intravilan in suprafata de 1800 mp, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
In consecinta instanta in baza art. 1073,1077 C.civ. va admite in parte cererea de interventie principala si va constata intervenita vanzarea cumpararea intre intervenientele M. C. V. L. pentru cota de ¼ din imobil si M. M. pentru cota de 1/12 din imobil, in calitate de mostenitoare ale lui M. M. si paratul C. C., avand ca obiect imobilul compus din teren intravilan in suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
In fine actiunea principala si cererea de interventie fiind admise in parte in temeiul art. 276 C.p.civ. va compensa cheltuielile din acestea si in temeiul art. 274 C.p.civ. va obliga paratul la plata catre reclamanta a sumei de 28,1 lei cheltuieli de judecata, reprezentand taxa timbru la valoarea declarata a imobilului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active invocata de parat si unita cu fondul.
Admite in parte actiunea principala formulata de reclamanta M. E., domiciliata in comuna N.B, in contradictoriu cu paratul C. C. domiciliat in or.L.G., judetul C.
Constata intervenita vanzarea cumpararea intre reclamanta M.E. pentru cota de 2/3 (in nume propriu (½) si in calitate de mostenitoare (1/3) a lui M. M.), si paratul C. C., avand ca obiect imobilul casa situata pe terenul intravilan in suprafata de 1800 mp, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare cumparare pentru imobilul susmentionat.
Admite in parte cererea de interventie in interes propriu formulata de M. C. V. L. si M. M. domiciliate in B.
Constata intervenita vanzarea cumpararea intre intervenientele M. C. V. L. pentru cota de ¼ din imobil si M. M. pentru cota de 1/12 din imobil, in calitate de mostenitoare ale lui M. M. si paratul C. C., avand ca obiect imobilul compus din teren intravilan in suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta, situat in sat Fantana Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi avand ca vecini la Nord - most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est - Teaca Stana, Sud - neidentificat, Vest - neidentificat.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare cumparare pentru imobilul susmentionat.
Obliga paratul la plata catre reclamanta a sumei de 28,1 lei cheltuieli de judecata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
(La data de 08.01.2010 au declarat recurs intervenientele, sentinta ramanand irevocabila prin Decizia civila nr. 238/R/10.03.2010 fiind respins recursul de catre Tribunalul Calarasi.)
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Antecontracte; Proprietate privata; Vanzari-Cumparari
Fond funciar-reconstituire drept de proprietate - Sentinta civila nr. 1099 din data de 21.12.2012VALIDARE POPRIRE - Sentinta civila nr. 1091 din data de 18.12.2012
PRETENTII - Sentinta civila nr. 787 din data de 16.10.2012
Furt calificat - Sentinta penala nr. 168 din data de 24.10.2013
Evaziune Legea 241/2005 - Sentinta penala nr. 136 din data de 16.09.2013
Inselaciune art. 215 al. 1 C.pen - Sentinta penala nr. 134 din data de 05.09.2013
Talharie+violare de domiciliu - Sentinta penala nr. 128 din data de 10.07.2013
Plangere rezolutie procuror - Sentinta penala nr. 103 din data de 30.05.2013
Talharie + violare de domiciliu - Sentinta penala nr. 101 din data de 29.05.2013
Furt calificat - Sentinta penala nr. 157 din data de 10.10.2012
Lipsire de libertate+violare de domiciliu - Sentinta penala nr. 149 din data de 26.09.2012
Arestare preventiva - talharie - Rezolutie nr. - din data de 18.07.2012
Furt calificat - Sentinta penala nr. 49 din data de 12.03.2012
Talharie+violare de domiciliu - Sentinta penala nr. 16 din data de 24.01.2012
Inlocuirea arestarii preventive cu masura obligarii de a nu parasi localitatea de domiciliu - Rezolutie nr. - din data de 18.01.2012
Fond funciar - repunere in termen - Sentinta civila nr. 442 din data de 17.06.2013
Nulitate partiala certificat de mostenitor - Sentinta civila nr. 401 din data de 30.05.2013
Plangere impotriva incheierii de carte funciara - Sentinta civila nr. 346 din data de 13.05.2013
Nulitate partiala certificat de mostenitor - Sentinta civila nr. 327 din data de 24.04.2013
Iesire din indiviziune - Sentinta civila nr. 313 din data de 23.04.2013