Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare

R O M A N I A
TRIBUNALUL BUCURESTI     Dosar nr.28715/3/2009
SECTIA A-VI-A COMERCIALA

Sentinta comerciala nr.9116
Sedinta publica de la 28.09.2010
Completul compus din:
PRESEDINTE CRISTINA CUCU
GREFIER AZOITEI MARIA      Pe rol se afla solutionarea cauzei comerciale privind pe reclamantul-parat T I-D si pe parata-reclamanta SC S P D SRL.
Dezbaterile si sustinerile partilor au avut loc in sedinta publica de la 14.09.2010 si au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data ce face parte integranta din prezenta si cand, Tribunalul pentru a da posibilitate partilor sa depune la dosar concluzii scrise si avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la 21.09.2010, apoi la 28.09.2010 cand a hotarat urmatoarele:

INSTANTA

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 08.12.2008, sub nr.22046/299/2008, reclamantul T I-D a chemat in judecata pe parata SC S P D SRL solicitand instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 si a actului aditional la acesta, autentificat sub nr.472/09.04.2008, precum si obligarea paratei la restituirea sumei reprezentand 80 % din valoarea totala a avansului platit.
In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca la data de 28.05.2007 a incheiat cu parata un contract de rezervare privind un imobil situat in complexul rezidential Metropolis din Bucuresti, Str. Telega nr.6, sector 1 in baza caruia a achitat suma de 7.794,74 lei, iar la data de 20.06.2007 a incheiat cu parata un antecontract de vanzare-cumparare avand ca obiect acest imobil, moment la care a achitat suma de 127.381,19 lei reprezentand 25 % din valoarea imobilului. A mai invederat reclamantul ca ulterior partile au incheiat  un act aditional la antecontract, toate aceste acte fiind acte de adeziune, neputand fi negociate, iar contractul de vanzare-cumparare nu s-a incheiat din cauze independente de vointa sa.
     Arata ca la art. 15 din antecontract este prevazut termenul de predare al imobilului, respectiv 15.10.2008, dar in situatia in care acest termen nu va fi respectat, termenul se prelungeste cu inca 6 luni. In aceste conditii, a solicitat prelungirea termenul la care sa se incheie contractul, dar vanzatorul s-a aratat indiferent la propunerile sale.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe dispozitiile Codului civil, Legea 193/2000, art.112 Cod procedura civila.
La data de 05.02.2009 reclamantul a depus cerere completatoare si precizatoare (fila 11 dosar) prin care a invederat ca solicita:
     -  rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 si a actului aditional la acesta, autentificat sub nr.472/09.04.2008;
     -  obligarea paratei la restituirea sumei reprezentand 80 % din valoarea totala a avansului platit pentru achizitionarea imobilului obiect al antecontractului, respectiv suma de 39.651,2 euro;
     - obligarea paratei la plata contravalorii obiectelor electrocasnice instalate in apartament, respectiv suma de 4.010 lei.

     Prin intampinarea depusa in sedinta publica de la 19.03.2009 parata a  invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii, pe fond a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, iar prin cererea reconventionala depusa la acelasi termen de judecata a solicitat:
     - sa se constate ca a intervenit rezolutiunea de drept a antecontractului si a actului aditional;
     - sa fie obligat reclamantul la plata sumei de 2.875,64 Euro cu titlu de penalitate contractuala;
     - sa fie obligat reclamantul la ridicarea aparatelor electrocasnice din  apartament;
     - obligarea reclamantului la plata sumei de 500 lei pe zi de intarziere reprezentand despagubiri, pana la data ridicarii obiectelor electrocasnice;
     - obligarea reclamantului la plata sumei de 80 % din valoarea mobilei, reprezentand despagubiri cauzate mobilei de bucatarie prin incorporarea aparatelor electrocasnice si
     - cheltuieli de judecata.
     In motivarea cererii reconventionale, parata a aratat ca a respectat clauzele antecontractului, iar contractul de vanzare nu s-a incheiat datorita refuzului reclamantului, care a invocat lipsa resurselor financiare. Arata ca, la data de 19.12.2008, in baza prevederilor art. 28 din antecontract, a intervenit rezolutiunea antecontractului, prin aplicarea pactului comisoriu de gradul IV.

     Prin sentinta civila nr.6645/14.05.2009 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis exceptia de necompetenta materiala si a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti - Sectia Comerciala.
     Pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala cauza a fost inregistrata la data de 02.07.2009 formandu-se dosarul nr.28715/3/2009.
     La data de 08.12.2009, parata-reclamanta a depus la dosarul cauzei o cerere de renuntare la solutionarea capetelor de cerere 3, 4 si 5 din cererea reconventionala (fila 15 dosar).
     Prin aceeasi cerere, parata-reclamanta a invocat exceptiile lipsei de interes si obiect al cererii principale, exceptii care au fost respinse de instanta la termenul de judecata din data de 23.02.2010 (fila 30 dosar).
     La termenul de judecata din data de 04.05.2010, partile au solicitat, iar instanta a incuviintat, administrarea probelor cu inscrisuri si interogatoriu.
     La termenul de judecata din data de 14.09.2010, parata-reclamanta a depus la dosarul cauzei raspunsul la interogatoriu si a fost administrata proba cu interogatoriul reclamantei.
     
     Analizand materialul probator administrat in cauza, tribunalul retine urmatoarele:
     Partile au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A S si O R B, potrivit caruia parata-reclamanta   s-a obligat sa vanda, iar reclamantul -parat sa cumpere un apartament (nr. C 27, situat la etajul 3, in Tronsonul nr. C) in complexul rezidential Metropolis din Bucuresti, Str. Telega nr.6, sector 1, impreuna cu locul de parcare nr. 62, spatiul de depozitare de la subsol nr. 62 , cota indiviza aferenta din spatiile comune ale blocului, cota indiviza aferenta din spatiile comune subterane si cota indiviza din terenul aferent condominiului.
     Termenul de predare al imobilului a fost stabilit ca fiind 15.10.2008, stipulandu-se, totodata, ca termenul de predare poate fi prelungit de catre vanzator cu inca 6 luni, in caz de forta majora sau alte situatii asimilate, prevazute expres de parti (art. 12 din antecontract).
     Pretul total a fost convenit de parti ca fiind de 166.602 euro plus TVA.
     Prin actul aditional la antecontract, aut. sub nr. 472/09.04.2008 la acelasi birou notarial, s-a stabilit ca reclamantul va cumpara atat spatiul de depozitare nr. 62, cat si spatiul de depozitare nr.63, pentru pretul de 1008 euro plus TVA.
     Reclamantul parat a achitat avansul de 25 % din pretul total al imobilului (apartament, loc parcare, spatii de depozitare si cote parti indivize aferente, anterior mentionate). .
     Parata reclamanta a notificat reclamantul sa se prezinte in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare, pe fondul unor discutii preexistente intre parti, generate de catre reclamant, care solicita acordarea unui alt termen (prelungirea celui initial stipulat in contract)  pentru a achita in intregime pretul datorat. La data de 03.12.2008, partile s-au intalnit la sediul notarului public M A S, ocazie cu care s-a incheiat incheierea de certificare de fapte nr.6023/03.12.2008 (filele 68-70 dosar judecatorie), din care rezulta ca reclamantul este in imposibilitate de a plati ultima transa a pretului.
     
     Avand in vedere situatia de fapt anterior relevata, probele administrate in cauza, tribunalul va admite in parte atat cererea principala cat si cererea reconventionala, astfel cum acestea au fost precizate si modificate, pentru considerentele care vor fi expuse in cele ce urmeaza:
     
     In ceea ce priveste rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A S si O R B si a actului aditional la acesta, aut. sub nr. 472/09.04.2008 la acelasi birou notarial:
     Tribunalul retine ca atat reclamantul-parat cat si parata-reclamanta au solicitat rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si a actului aditional la acesta, reclamantul solicitand sa se pronunte rezolutiunea judiciara, iar parata solicitand sa se constate intervenita rezolutiunea de drept.
     Rezolutiunea contractului - efect specific al contractelor sinalagmatice -  este sanctiunea care intervine in cazul neexecutarii culpabile a obligatiilor. Aceasta sanctiune se fundamenteaza pe forta obligatorie a contractului prevazuta de art. 969 Cod civil. 
     Potrivit dispozitiilor art.1020-1021 Cod civil, rezolutiunea oricarui contract este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului.
     Potrivit art.1021 Cod civil, rezolutiunea, in principiu, nu opereaza de drept ci are un caracter judiciar, partea indreptatita trebuind sa se adreseze instantei judecatoresti cu o actiune in rezolutiune.
     Cu caracter de principiu, tribunalul retine ca actiunea in rezolutiunea unei conventii poate fi intentata numai  de partea care a executat sau care se declara gata sa execute contractul, caci daca s-ar recunoaste o asemenea actiune partii care nu-si executa obligatia s-ar incalca in mod nepermis principiul obligativitatii contractelor.
     In cauza, cererea in rezolutiunea judiciara formulata de catre reclamant prin cererea principala formulata este neintemeiata si va fi respinsa in consecinta, deoarece nu este indeplinita conditia anterior expusa, respectiv ca rezolutiunea sa fie solicitata de catre partea care a executat sau care se declara gata sa execute contractul.
     Astfel, tribunalul retine ca intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A S si O R B (filele 12-20 dosar judecatorie), potrivita caruia reclamantul s-a obligat sa cumpere, iar parata sa vanda un apartament, locul de parcare, spatiile de depozitare si cotele indivize aferente acestuia din complexul rezidential Metropolis.
     Principala obligatie a reclamantului, in calitate de promitent cumparator, era aceea a achitarii pretului, potrivit conventiei partilor (art. 1361 Cod civil).
     Potrivit art.5 din antecontract, pretul total al imobilului a fost de 166.602 euro + TVA, compus din: a) un tarif de rezervare, reprezentand echivalentul a 2.000 euro + TVA, achitat de reclamant la data de 28.05.2007; b) suma de 39.650,5 euro + TVA, cu titlu de avans, reprezentand 25 % din valoarea contractului redusa cu contravaloarea tarifului de rezervare, care s-a achitat in termen de 48 de ore de la data autentificarii antecontractului; c) suma de 124.951,5 euro + TVA, reprezentand diferenta de 75 % din valoarea contractului, care trebuia achitata de reclamant cu 15 zile anterior receptiei.
     Potrivit dispozitiilor art.12 din antecontract, parata s-a obligat sa predea imobilul finisat pana la data de 15.10.2008, prin dispozitiile alineatelor 2 si 3 din art.12 stipulandu-se clauze in favoarea vanzatorului (parata-reclamanta), care ii permiteau acestuia sa prelungeasca termenul de predare a imobilului, in cazul fortei majore si alte situatii asimilate, cu un termen suplimentar de 6 luni.
     In conformitate cu dispozitiile art.14, parata trebuia sa transmita reclamantului o notificare privind data de prezentare la imobil in vederea semnarii unui proces-verbal de receptie iar procesul-verbal de receptie trebuia sa se incheie in termen de 7 zile de la data autentificarii contractului de vanzare-cumparare (art.15).
     Potrivit dispozitiilor art.28 din antecontract, promitentul-vanzator (parata-reclamanta) are dreptul sa desfiinteze antecontractul, fara punere in intarziere, fiind stipulat in acest sens un pact comisoriu de grad IV, in cazul in care "expira termenul de 14 zile lucratoare mentionat la art.17". Conform art.17, termenul de 14 zile  se calculeaza prin raportare la data la care trebuia achitata ultima rata din pretul imobilului.
     In consecinta, fata de dispozitiile art.5, 12, 15, 17 si 28 din antecontract, anterior expuse, rezulta ca, daca in termen de 14 zile de la data la care trebuia achitata ultima rata (restul de 75 % din pret) promitentul-cumparator nu plateste aceasta suma, antecontractul se considera desfiintat de drept.
     In cauza, reclamantul (promitentul-cumparator) a fost notificat de catre parata-reclamanta (promitenta-vanzatoare), sa se prezinte la data de 03.12.2008 in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare si la data de 17.12.2008 pentru semnarea procesului-verbal de receptie a imobilului.
     La data de 03.12.2008 partile s-au intalnit la sediul notarului public M A S, ocazie cu care s-a incheiat incheierea de certificare de fapte nr.6023/03.12.2008 (filele 68-70 dosar judecatorie), din care rezulta ca reclamantul este in imposibilitate de a plati ultima transa a pretului.
     Din probele administrate in cauza, incheierea de certificare mentionata inclusiv raspunsul reclamantului la interogatoriu rezulta ca acesta nu a achitat, la termenul convenit, restul de pret reprezentand 75 % din pretul total al apartamentului si al spatiilor de depozitare, astfel cum a fost convenit prin antecontract si actul aditional la acesta.
     In conditiile in care reclamantul este cel care nu si-a indeplinit, in calitatea sa de promitent-cumparator, obligatia esentiala de a achita pretul in intregime, tribunalul constata ca acesta nu este indreptatit sa solicite rezolutiunea judiciara a antecontractului in discutie (rezolutiunea putand fi solicitata doar de catre partea care si-a executat sau s-a declarat gata sa isi execute obligatia), potrivit principiului nemo auditur propria turpitudine alegans. In cauza, parata-reclamanta este cea care s-a declarat gata sa isi execute obligatia de predare a imobilului , in conditiile in care l-a notificat pe reclamant sa se prezinte pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare si pentru receptia imobilului. Ca atare, parata-reclamanta este partea indreptatita sa solicite rezolutiunea conventiei incheiate de parti.
     In consecinta, avand in vedere cele anterior expuse, imprejurarea necontestata de catre reclamantul-parat in sensul ca acesta nu a platit diferenta de pret in cuantum de 75 % din pretul total al imobilului, tribunalul va respinge cererea reclamantului privind rezolutiunea judiciara a antecontractului si a actului aditional (petitul 1 din cererea principala), ca neintemeiata, si va admite cererea paratei-reclamante (petitul 1 din cererea reconventionala), constatand intervenita rezolutiunea de drept, potrivit pactului comisoriu de ultim grad stipulat in art.28 din antecontract.
     Pactul comisoriu mentionat este un pact comisoriu de gradul IV, deoarece se stipuleaza ca parata-reclamanta are dreptul sa desfiinteze antecontractul, fara punerea in intarziere si fara necesitatea parcurgerii unei proceduri judiciare. In aceste conditii, instanta poate doar sa constate intervenita rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare fara a o si dispune.
     Pactul comisoriu invocat de catre parata-reclamanta este operabil in cauza, deoarece a fost prevazut pentru ipoteza depasirii, cu mai mult de 14 zile, de catre reclamantul-parat a termenului prevazut pentru achitarea restului de 75 % din pret. Termenul pentru plata restului de 75 % din pret trebuia platit, conform art.5 lit.c), cu 15 zile anterior efectuarii receptiei.
     Desi parata-reclamanta l-a notificat pe reclamantul-parat sa se prezinte pentru autentificarea contractului si pentru receptia imobilului, declarandu-se deci gata sa isi execute obligatia de predare a imobilului si sa incheie contractul de vanzare-cumparare, reclamantul-parat nu a probat ca ar fi fost in masura sa asigure indeplinirea obligatiei de plata in integralitate a pretului.
     In aceste conditii, tribunalul apreciaza intrunite conditiile pentru aplicarea pactului comisoriu de care se prevaleaza parata si va constata intervenita rezolutiunea de drept a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 si a actului aditional la antecontract, autentificat sub nr.472/09.04.2008 la BNP M A S si O R B.
     Tribunalul nu poate retine temeinicia sustinerilor reclamantului in sensul existentei in antecontract a unei clauze abuzive.
     Reclamantul a sustinut, prin cererea de chemare in judecata si prin raspunsul la interogatoriu, ca ar fi avut posibilitatea de obtinere a unor sume de bani cu care sa achite diferenta de  75 % din pret, din obtinerea unui credit bancar si/sau din vanzarea unui alt imobil proprietate personala. Sub acest aspect a invederat ca ar fi avut aceste posibilitati daca parata-reclamanta ar fi acceptat prelungirea termenului la care trebuia sa se incheie contractul de vanzare-cumparare (deci prelungirea termenului pana la care reclamantul sa achite restul de pret), cu atat mai mult cu cat parata beneficia, potrivit contractului, de posibilitatea de prelungire cu inca 6 luni a termenului de predare a imobilului.
     In aceste conditii, reclamantul si-a sustinut cererea in rezolutiune judiciara invocand caracterul abuziv al clauzelor antecontractului, potrivit dispozitiilor Legii nr.193/2000.
     Tribunalul retine ca, intr-adevar, in ipoteza constatarii existentei unor clauze abuzive, in temeiul dispozitiilor art.7 din Legea nr.193/2000, consumatorul poate solicita rezilierea contractului.
     In cauza nu se poate retine insa incidenta dispozitiilor Legii nr.193/2000 de natura sa atraga rezolutiunea conventiilor incheiate de parti, pentru urmatoarele motive: reclamantul nu a mentionat in cererea de chemare dedusa judecatii, care anume clauze sunt abuzive; din motivarea cererii si raspunsul reclamantului la interogatoriu rezulta ca este invocat caracterul abuziv al clauzei stipulate prin art.12 din antecontract, care permite paratei sa prelungeasca cu 6 luni termenul de predare al imobilului, in cazuri de forta majora sau situatii asimilate. Potrivit dispozitiilor art.4 din Legea nr.193/2000, poate fi considerata abuziva o clauza contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul, daca prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, creeaza, in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei-credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor.
     In cauza, se constata ca cele stipulate prin antecontract in art.12 nu reprezinta, prin ele insele, o clauza abuziva, in sensul anterior relevat. Tribunalul constata ca, in realitate, nemultumirea reclamantului vizeaza nu faptul ca paratei i s-a prevazut un "termen de gratie", avand posibilitatea de prelungire a termenului de indeplinire a obligatiei de predare a imobilului cu inca 6 luni (cu plata unor penalitati de intarziere de 6% pe an), ci imprejurarea ca, in conventia partilor, nu exista o asemenea masura de favoare stipulata si pentru reclamant: posibilitatea de a se prelungi termenul pana la care reclamantul sa isi poata indeplini obligatia de plata a pretului. Or, nestipularea in contract a unei asemenea clauze nu tine de domeniul clauzelor abuzive, ci de insusi continutul contractului; doar ceea ce partile au convenit intra in puterea obligatorie a contractului (art.969 Cod civil). Nementionarea unei clauze in sensul dorit de reclamant nu duce la concluzia ca are un caracter abuziv clauza stipulata in favoarea paratei ci tine de un alt aspect, respectiv cel al modului in care reclamantul a inteles sa isi negocieze si sa incheie conventia in discutie.
     Oricum, tribunalul retine ca in conventia partilor s-a stipulat o clauza asemanatoare, si in favoarea reclamantului, insa pe o durata mai mica. Astfel, potrivit art. 17 din antecontract, daca reclamantul nu achita restul de pret  la termen, i se acorda un alt termen, de maxim 14 zile, pana la care poate achita restul pretului (reclamantul urmand sa plateasca si o penalitate in cuantum de 0,5% pe zi de intarziere din valoarea ramasa de plata). Imprejurarea ca partile au stabilit termene diferite ca intindere pana la care sa poata fi prelungita durata stabilita initial pentru ca fiecare sa isi execute obligatiile nu inseamna existenta unor clauze abuzive ci, astfel cum s-a apreciat anterior, acest aspect tine de stabilirea continutului conventiei, astfel cum partile inteleg sa il negocieze.
     In subsidiar, tribunalul mai retine ca, oricum, nu s-ar putea retine incidenta sanctiunii rezolutiunii in temeiul dispozitiilor Legii nr. 193/2000.
     Astfel, potrivit art. 4 din Legea nr. 193/2000, o clauza contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul va fi considerata abuziva daca, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, creeaza, in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei-credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor. O clauza contractuala va fi considerata ca nefiind negociata direct cu consumatorul daca aceasta a fost stabilita fara a da posibilitate consumatorului sa influenteze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau conditiile generale de vanzare practicate de comercianti pe piata produsului sau serviciului respectiv.
     In cauza, intr-adevar, parata avea pregatit un "model" de antecontract, cu privire la care se retine insa ca au existat negocieri ale partilor si au intervenit modificari ale continutului acestuia, astfel cum insusi reclamantul recunoaste prin raspunsul la interogatoriu (intrebarile nr. 12 si 13), chiar daca, in opinia acestuia, modificarile nu erau de esenta, insa astfel se demonstreaza ca intre parti au avut loc negocieri.
     Nu in ultimul rand, tribunalul retine ca, si in ipoteza in care s-ar aprecia ca subzista existenta unei clauze abuzive,  desfiintarea antecontractului s-ar putea dispune numai daca, dupa inlaturarea clauzei incriminate ca fiind abuziva, antecontractul nu ar mai putea continua sa isi produca efectele, astfel cum rezulta din dispozitiile art. 6 si 7 din Legea nr. 193/2000 ("Art. 6. - Clauzele abuzive cuprinse in contract si constatate fie personal, fie prin intermediul organelor abilitate prin lege nu vor produce efecte asupra consumatorului, iar contractul se va derula in continuare, cu acordul consumatorului, numai daca dupa eliminarea acestora mai poate continua. Art. 7. - In masura in care contractul nu isi mai poate produce efectele dupa inlaturarea clauzelor considerate abuzive, consumatorul este indreptatit sa ceara rezilierea contractului, putand solicita, dupa caz, si daune-interese. ").
     Or, in cauza, antecontractul ar fi putut sa continue sa isi produca efectele, deoarece, astfel cum rezulta din incheierea de certificare de fapte anterior mentionata, parata si-a manifestat disponibilitatea sa prelungeasca termenul pentru incheierea contractului, solicitand insa reclamantului sa mentioneze o data certa, in scris, pana la care poate sa plateasca pretul. Aceasta imprejurare rezulta si din raspunsul reclamantului la interogatoriu, care arata ca nu a comunicat nici un termen in acest sens (intrebarea nr. 17).
     Ca atare, fata de cele anterior retinute, rezulta ca nu se pot aplica dispozitiile art. 7 din Legea nr. 193/2000 si nu se poate desfiinta antecontractul in discutie pe temeiul de drept invocat in mod expres de catre reclamant.
      
     In ceea ce priveste celelalte cereri formulate de catre parti:
     Constatand intervenita rezolutiunea de drept a antecontractului si a actului aditional la acesta, tribunalul va proceda la repunerea partilor in situatia anterioara avuta incheierii actelor juridice in discutie.
     Ca atare, tribunalul va obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantei-parate suma de 37.987,2 euro, in lei, la cursul BNR din ziua platii, reprezentand 80% din avansul platit.
     Sub acest aspect, tribunalul retine ca, astfel cum s-a expus anterior, potrivit antecontractului si actului aditional, reclamantul a achitat 25 % din pretul imobilului (apartament, loc de parcare, doua spatii de depozitare si cote indivize aferente din spatiile comune si terenul aferent condominiului).
     Potrivit dispozitiilor art.28 din antecontract, in cazul in care opereaza pactul comisoriu de grad IV, partile au convenit ca "promitentul-vanzator are dreptul de a retine de la promitentul-cumparator un procent de 20 % din valoarea totala a antecontractului cu titlu de penalitate".
     In  consecinta, se constata ca partile au stipulat o clauza penala, in sensul art.1066 si 1069 Cod civil, obligatorie intre acestea conform art.969 alin.2 Cod civil. In aceste conditii, urmare a rezolutiunii antecontractului si actului aditional, nu se poate dispune repunerea in situatia anterioara prin obligarea paratei sa restituie reclamantului intreaga suma platita de acesta respectiv un  avans de 25 % din pretul total al imobilului, deoarece, conform stipulatiei relevate, parata este indreptatita sa retina un procent de 20 %. In aceste conditii, reclamantului-parat i se cuvine doar restituirea sumei care reprezinta 80 % din avans.
     Cu privire la acest aspect, tribunalul apreciaza ca prin "valoarea totala a antecontractului" mentionata in clauza penala se intelege valoarea avansului. Aceasta deoarece antecontractul priveste o singura valoare, respectiv aceea privind avansul (25 % din pretul total). In acest sens, se observa ca si taxele de autentificare de catre notarul public au fost calculate tot prin raportare la suma reprezentand avans, asadar aceeasi suma a fost avuta in vedere ca si valoare a antecontractului. De asemenea, si in actul aditional la antecontract, in cuprinsul clauzei penale stipulate (art. 3), se face referire tot la avans, conditii in care se poate conchide ca vointa partilor, referitor la penalitatea in discutie, a fost ca aceasta sa se raporteze la valoarea avansului. In acest sens tribunalul are in vedere si regulile de interpretare ale conventiilor, apreciind ca interpretarea trebuie facuta dupa intentia comuna a partilor (art. 977 Cod civil), clauzele trebuind interpretate in nod sistematic (art. 982) si, in caz de indoiala, trebuie interpretate in favoarea celui care se obliga )art, 983 Cod civil), adica, in cauza, in favoarea reclamantului (acesta fiind cel care s-a obligat la plata penalitatii):
     Tribunalul, in aceste conditii, nu poate retine sustinerea paratei in sensul ca penalitatea se raporteaza la valoarea intregului imobil. Aceasta deoarece, pe langa cele anterior retinute privind valoarea antecontractului ca fiind valoarea avansului, tribunalul mai are in vedere si principiul "indubio pro reo" (care, cu privire la acest aspect, fiind cerere formulata de parata, profita reclamantului), precum si dispozitiile art.1312 Cod civil, care stabilesc ca, in materie de vanzare, clauzele contractuale se interpreteaza in contra vanzatorului, deci in favoarea cumparatorului (a reclamantului-parat in cauza).
     In consecinta, pentru considerentele anterior expuse, tribunalul va obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantului-parat 80 % din avans, respectiv suma de 37.987,2 euro, in lei, la cursul BNR din ziua platii. Sub acest aspect, tribunalul retine ca reclamantul a platit paratei, cu titlu de avans, suma de 47.184,10 euro (inclusiv TVA), aceasta suma platita de reclamant fiind recunoscuta si de catre parata (fila 60 dosar judecatorie), conform  antecontractului,  iar 80 % din  aceasta suma reprezinta suma de 37.987,2 euro. Din suma de 252 euro plus TVA, mentionata in actul aditional la antecontract, reprezentand avans platit de catre reclamant nu se va dispune restituirea unei parti catre reclamant, deoarece prin art. 3 din acest act aditional, partile au convenit o clauza penala, care prevede ca, in cazul rezolutiunii de drept a actului, cumparatorul pierde avansul.
     
     Tribunalul va obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantei-parate suma de 4.010 lei, reprezentand contravaloarea obiectelor electrocasnice montate de reclamant  (proprietatea acestuia) in mobila de bucatarie din apartamentul in discutie (proprietatea paratei).
     Sub acest aspect, tribunalul are in vedere ca reclamantul a achizitionat mai multe obiecte electrocasnice, respectiv: chiuveta "Onda", sifon cuva, cuptor electric FNP 615 X, plita gaz PG 2D 640/1X si hota CCT 61/1X, in valoare totala de 4010 lei (astfel cum rezulta din inscrisul depus la fila 29 dosar judecatorie), care au fost montate in mobila de bucatarie din apartamentul in cauza.
     In aceste conditii, avand in vedere regulile referitoare la accesiunea lucrurilor mobile (art. 505 si 506 Cod civil), proprietarul lucrului principal  devine proprietarul lucrului total format prin incorporare, fiind dator sa plateasca celuilalt proprietar pretul lucrului care a fost unit cu principalul. Lucrul principal este mobila de bucatarie, deoarece obiectele electrocasnice au fost montate pentru "uzul" acesteia, in sensul art. 505 Cod civil. Ca atare, parata, proprietarul mobile, datoreaza despagubiri reclamantului, constand in pretul obiectelor mentionate. Sub acest aspect, tribunalul are in vedere si pozitia reclamantei, care, prin raspunsul la interogatoriu (intrebarea nr. 11) arata ca este de acord sa achite reclamantului contravaloarea acestor bunuri.
     Ca atare, tribunalul va admite cererea reclamantului (petitul 3) si va obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantului-parat suma de 4.010 lei, reprezentand contravaloarea obiectelor electrocasnice.
     
     Tribunalul va respinge capatul II din cererea reconventionala (privind plata penalitatilor in cuantum de 2.875, 64 euro) ca neintemeiat.
     Sub acest aspect, tribunalul retina ca parata a solicitat obligarea reclamantului la plata acestor penalitati, in temeiul art. 17 si 28 din antecontract.
     Potrivit art. 17 din antecontract, in cazul in care promitentul cumparator nu achita la termen ultima rata din pretul imobilului, promitentul vanzator poate aplica o penalitate in cuantum de 0,5% pe zi de intarziere din valoarea ramasa de plata, intarziere care va fi acceptata cel mult 14 zile.
     In conformitate cu dispozitiile art. 28 din antecontract, la expirarea termenului de 14 zile mentionat la art. 17, promitentul vanzator are dreptul de a desfiinta antecontractul, fara punere in intarziere sau proceduri judiciare, situatie in care are dreptul de a retine de la promitentul cumparator  o penalitate de 20 % din valoarea totala a antecontractului, cu titlu de penalitate.
     Prin ambele clauze mentionate se instituie, asadar, clauze penale, in sensul mai sus relevat.
     Din interpretarea sistematica a acestora (art. 982 Cod civil), rezulta ca partile au convenit astfel: daca reclamantul nu achita restul de pret  la termen, i se acorda un alt termen, de maxim 14 zile, pana la care poate achita restul pretului, reclamantul urmand sa plateasca nu doar restul de pret ci si, pentru aceasta perioada maxima de 14 zile, o penalitate in cuantum de 0,5% pe zi de intarziere din valoarea ramasa de plata. Daca la expirarea acestei perioade maxime de 14 zile reclamantul nu achita restul de pret, devine incident pactul comisoriu de grad IV stipulat prin art .28  si antecontractul este rezolvit de drept, parata fiind indreptatita sa retina, cu titlu de penalitate, suma reprezentand 20 % din valoarea totala a antecontractului.
     Rezulta asadar, contrar sustinerilor paratei, ca aceasta nu este indreptatita la o dubla penalitate, deoarece penalitatile au fost stipulate pentru perioade diferite si pentru motive/situatii diferite. Penalitatea in cuantum de 0,5% pe zi de intarziere din valoarea ramasa de plata pentru o perioada maxima de 14 zile a fost prevazuta pentru cazul in care se va incheia contractul de vanzare cumparare, chiar si dupa trecerea unui termen de 14 zile de la data stabilita initial (art. 17). Cealalta penalitate a fost stipulata pentru cazul in care contractul de vanzare cumparare nu se incheie ci este rezolvit de drept antecontractul (conform art. 28 ).
     In consecinta,  in conditiile in care a intervenit rezolutiunea de drept a antecontractului si a operat clauza penala aferenta acestei ipoteze (art. 28), parata nu este indreptatita si la plata celeilalte penalitati, care era cuvenita intr-o alta ipoteza, neincidenta in cauza, astfel ca tribunalul va respinge capatul II din cererea reconventionala, privind plata penalitatilor in cuantum de 2.875, 64 euro, in temeiul art. 17 din antecontract, ca neintemeiat.
     
     Tribunalul va anula capetele III (obligarea paratului la ridicarea obiectelor electrocasnice), IV ( obligarea paratului reclamant la despagubiri de 500 lei pe zi de intarziere) si V (obligarea paratului-reclamant la plata sumei de 80% din valoarea mobilei de bucatarie) din cererea reconventionala, ca netimbrate.
     Sub acest aspect, tribunalul retine ca parata - reclamanta a invederat ca intelege sa renunte la judecarea acestor petite (fila 15 dosar). Tribunalul constata insa ca, pentru a putea lua act de actul de dispozitie al partii privind renuntarea la judecarea unor cereri, este necesar ca instanta sa fie mai intai legal investita, investire care este data de indeplinirea cerintei prealabile a timbrajului. In aceste conditii, tribunalul nu poate lua act de renuntarea la judecarea  acestor capete de cerere ci, constatand ca nu au fost achitate taxele judiciare de timbru aferente, le va anula ca netimbrate.
      Potrivit dispozitiilor art.20 din Legea nr.146/1997, obligatia de plata a taxelor judiciare de timbru este anticipata introducerii oricarei cereri in justitie, iar daca taxa judiciara de timbru nu a fost totusi platita in cuantumul legal la momentul inregistrarii cererii,  instanta va pune in vedere petentului sa achite suma datorata pana la primul termen de judecata, neindeplinirea obligatiei de plata pana la termenul stabilit fiind sanctionata cu anularea cererii.
      In cauza, parata reclamanta a precizat expres ca nu intelege sa achite taxa judiciara de timbru datorata pentru aceste capete de cerere, astfel ca le va anula ca netimbrate.
      
     In temeiul dispozitiilor art. 276 Cod proc.civ., in conditiile in care pretentiile fiecarei parti au fost incuviintate numai in parte, tribunalul va compensa cheltuielile de judecata efectuate de cele doua parti.
PENTRU ACESTE MOTIVE
 IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

     Admite in parte cererea precizata, astfel cum a fost modificata si precizata, formulata de reclamantul-parat T I-D, cu domiciliul in Bucuresti, Str. Zece Mese nr.6A, sector 2 in contradictoriu cu parata-reclamanta SC S P D SRL, cu sediul in Bucuresti, Str. Ialomicioarei nr.8, sector 1.
     Admite in parte cererea reconventionala, astfel cum a fost precizata.
     Respinge cererea reclamantului-parat privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 la BNP M A S si O R B si a actului aditional la antecontract, autentificat sub nr.472/09.04.2008 la acelasi birou notarial, ca neintemeiata.
      Constata intervenita rezolutiunea de drept a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.175/20.06.2007 si a actului aditional la antecontract, autentificat sub nr.472/09.04.2008 la BNP M A S si O R B.
     Obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantului-parat suma de 37.987,2 euro, in lei, la cursul BNR din ziua platii, reprezentand 80% din avans.
     Obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantului-parat suma de 4.010 lei, reprezentand contravaloarea obiectelor electrocasnice.
     Respinge capatul II din cererea reconventionala (privind plata penalitatilor in cuantum de 2.875, 64 euro) ca neintemeiat.
     Anuleaza capetele III (obligarea paratului la ridicarea obiectelor electrocasnice), IV ( obligarea paratului reclamant la despagubiri de 500 lei pe zi de intarziere) si V (obligarea paratului-reclamant la plata sumei de 80% din valoarea mobilei de bucatarie) din cererea reconventionala, ca netimbrate.
     Compenseaza cheltuielile de judecata efectuate de cele doua parti.
     Cu drept de apel in 15 zile de la comunicare. 
Pronuntata in sedinta publica, azi 28.09.2010.

                  PRESEDINTE,                                                                        GREFIER,
          Judecator - Cristina Cucu                                                      Maria Azoitei Red.jud.C.C.
Dactilo.CC./4 ex./27.10.2010
Comunicat _______..
Ex.               _______..