Anularea unui titlu de proprietate emis in baza Legii 18/1991, care a stat la baza incheierii unui contract de vanzare-cumparare

Anularea unui titlu de proprietate emis in baza Legii 18/1991, care a stat la baza incheierii unui contract de vanzare-cumparare subsecvent, conduce la constatare nulitatii acestui contract, in masura in care s-a facut dovada relei credinte a partilor contractante la data incheierii contractului, in baza principiului "fraus omnia corrumpit." Prin  actiunea civila inregistrata la aceasta instanta  sub nr.13663/318/2007,  reclamanta C.M.a chemat in judecata pe paratii  S.G., S.C. si Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Gorj,  solicitand ca  prin sentinta  ce  se  va  pronunta  sa se  constate  nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr. 3127/15.06.2007 autentificat de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu si sa se dispuna radierea din Cartea Funciara a dreptului de proprietate a paratului S. C.
In motivarea   actiunii a aratat ca respectivul contract de vanzare cumparare a fost incheiat in mod ilicit, in fraudarea dreptului de proprietate  al proprietarilor vecini, fiind bazat pe reaua credinta  a ambelor parti contractante.
Astfel, paratul  vanzator S. G., desi a cunoscut faptul ca i s-a reconstituit dreptul de proprietate pe un alt amplasament decat cel pe care l-a detinut inainte de anul 1970, precizat in cererea de reconstituire, a vandut terenul la cateva luni de la eliberarea titlului de proprietate  numitului S. C.
In dovedirea actiunii a depus la dosar contractul de vanzare cumparare din litigiu.
La termenul din 04 decembrie 2008 procuratorul reclamantei - C. M. a invederat faptul ca reclamanta a decedat, singura succesoare acceptanta fiind C. P. (fiica), urmand a se dispune introducerea acesteia in cauza.
Totodata a solicitat atasarea pentru observare a dosarului nr. 9919/318/2007 al Judecatoriei Tg.-Jiu.
Instanta a dispus  citarea in cauza a numitei C. P., in calitate de succesor al reclamantei C.M.- decedata.
La cererea reclamantei s-a emis o adresa catre B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, solicitand sa se inainteze documentatia  care a fost avuta in vedere la incheierea contractului de vanzare cumparare  din litigiu.
Actele solicitate au fost comunicate instantei  prin adresa nr. 6/08.01.2009, respectiv  certificatul de atestare fiscala, extrasul de Carte Funciara eliberat de O.C.P.I. Gorj in favoarea paratului S.G., schita cadastrala a terenurilor, incheierea de infiintare a Cartii Funciare a numitului S.G., titlu de proprietate nr. 1505982/26.02.2007, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate paratului S.G. pentru suprafata totala de 0,4551 ha situata in Mun. Tg.-Jiu, care a format obiectul contractului de vanzare cumparare a carui constatare nulitate se solicita.
La termenele din  18.12.2008 si 22.01.2009 paratii au solicitat suspendarea cauzei, invocand faptul ca pe rolul Inaltei Curti de Casatie si Justitie Bucuresti se afla inregistrata o cerere de stramutare a cauzei, depunand la dosar un certificat in acest sens.
Analizand certificatul eliberat de I.C.C.J. Bucuresti, instanta a retinut ca la data inregistrarii cererii de stramutare formulata de catre paratii  S.C.si S.G. nu s-a dispus si suspendarea cauzei, astfel incat, constatand ca nu subzista nici unul din temeiurile legale in care se poate dispune suspendarea cauzei, a respins cererea.
S-a dispus atasarea pentru observare a dosarului nr. 9919/318/2007 al Judecatoriei Tg.-Jiu.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:
Prin titlu de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 s-a reconstituit dreptul de proprietate  in favoarea paratului S.G. pentru suprafata totala de 0,4551 ha situata in Mun. Tg.-Jiu
Prevalandu-se de acest titlu, S.G. a vandut  fiului sau, S.C., terenul respectiv,  fiind incheiat  contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15 iunie 2007 de B.N.P. Silvia  Badea Tg.-Jiu, a carui nulitate se solicita.
La data de 07.08.2007, numita C.M., prin procurator C.M., a solicitat  ca in contradictoriu cu S.G., Comisia Locala Tg.-Jiu pentru aplicarea legilor fondului funciar  si Comisia Judeteana Gorj pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, sa se dispuna  anularea partiala, cu referire la petenta, a H.C.J. Gorj nr. 4449/24.11.2006, prin care paratului detentor i s-a validat dreptul de proprietate pe o suprafata mai mica  decat cea detinuta anterior colectivizarii si fara a se respecta amplasamentul initial.
La termenul din 27.09.2007,  petenta a formulat o completare a plangerii, solicitand sa se constate nulitatea absoluta a titlului de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 eliberat in favoarea paratului detentor S.G., a actelor prealabile care au stat la baza eliberarii titlului, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007, precum si introducerea in cauza, in calitate de parat, a cumparatorului S. C.
Prin incheierea de sedinta din 25.10.2007 instanta a dispus disjungerea capatului de cerere  prin care s-a cerut constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare incheiat intre S.G. si S.C., autentificat sub nr. 3127/15.06.2007,  fiind reinregistrat pe rolul Judecatoriei Tg.-Jiu sub nr. 13663/318/2007.
In urma probelor administrate,  prin sentinta civila nr. 5335/03 iulie 2008 pronuntata de Judecatoria Tg.-Jiu, a fost admisa actiunea, cu precizarea ulterioara,  s-a dispus anularea in parte a H.C.J. Gorj nr. 4449/24.11.2006 cu privire la C.M., reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea numitei C.P.( succesoarea defunctei C.M.) pe un teren situat in Tg.-Jiu, pct."Ciocarlau", in suprafata de 0,5 ha,  s-a anulat titlul de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 si actele prealabile care au stat la baza eliberarii acestuia, emise in favoarea paratului S.G., cu nerespectarea  amplasamentului initial detinut de catre parat anterior colectivizarii.
Sentinta a ramas irevocabila prin decizia nr. 3141/12.11.2008 pronuntata de Tribunalul Gorj - Sectia Civila.
In consecinta,  titlul de proprietate nr. 1505982/26.02.2007 eliberat in favoarea paratului S.G., care a stat  la baza incheierii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15 iunie 2007 de B.N.P. Silvia Badea, a fost anulat irevocabil.
Reclamanta C.P. a sustinut ca, in raport de imprejurarile concrete in care s-a incheiat contractul de vanzare cumparare, rezulta ca partile contractante aveau cunostinta despre faptul ca terenul instrainat nu a apartinut vanzatorului anterior colectivizarii, vanzarea cumpararea  fiind astfel o actiunea speculativa, incheiata  cu scopul de a introduce terenul in circuitul civil  si a frauda dreptul persoanelor indreptatite la reconstituire.
Analizand aspectul invocat, instanta constata urmatoarele:
Contractul de vanzare cumparare  nr. 3127/15 iunie 2007 a fost incheiat intre tata si fiu, vanzatorul  S.G. fiind tatal cumparatorului S.C.
Titlul de proprietate respectiv a fost eliberat  fara o prealabila punere in posesie, care sa identifice terenul, cu acordul proprietarilor vecini.
Acest aspect rezulta din declaratia numitului S.G. (fila 95 - dosar 9919/318/2007), in care recunoaste ca nu i s-a inmanat un proces verbal de punere in posesie. Sustine insa ca identificarea terenului, la data incheierii contractului de vanzare cumparare,   s-a facut prin tarusare  cu tarusi de lemn de catre expertul topo, care a intocmit fisa cadastrala.
Aceasta sustinere vine in contradictie cu procesul verbal incheiat la 24.10.2007 de BEJ Tranca Nicusor, ca urmare a admiterii unei cereri de asigurare dovezi, care a constatat  ca suprafata de teren care a format obiectul contractului de  vanzare cumparare nu a fost  delimitata prin tarusi de lemn, pe teren regasindu-se doar  doua bucati de fier striat prinse in beton si un spalier de beton,  montate in urma cu aproximativ doua luni, deci dupa incheierea contractului de vanzare cumparare.
De asemenea, in declaratia  lui S.G.  (fila 120 - dosar 9919/318/2007), acesta arata ca la punerea in posesie  a fost prezent fiul sau,  S. C., care i-a relatat ca C.M. a achiesat la  limitele terenului atribuit, semnand procesele verbale de recunoastere a invecinarilor reciproce.
In aceeasi cauza s-a depus insa adeverinta medicala nr. 7473/09.11.2007 (fila 145 - dos. 9919/318/2007) din care rezulta   ca C.M., incepand  din luna august 2005, era in evidenta speciala  cu diagnosticul " sechele postaccident  vascular cerebral,  imobilizata la pat".
Rezulta astfel  reaua credinta a paratilor,  in masura in care au declarat ca C.M. a fost prezenta la punerea in posesie asupra terenului ce a format obiectul contractului de vanzare cumparare si chiar a semnat procesele verbale de recunoastere a invecinarilor reciproce.
Lipsa unui proces verbal de punere in posesie asupra terenului ce a format obiectul contractului de vanzare cumparare rezulta si din  documentatia inaintata de catre B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu in care nu se regaseste acest act, ci numai documentatia cadastrala  si titlul de proprietate eliberat vanzatorului.
In masura in care  cumparatorul S.C. este fiul vanzatorului, acesta avea cunostinta in mod cert despre amplasamentul terenului ce a apartinut  lui S.G. anterior colectivizarii, solicitat de catre acesta prin cererile de reconstituire a dreptului de proprietate formulate in baza Legii 18/1991, mentionat si in extrasul de registru agricol din perioada 1959 - 1962.
In motivarea sentintei civile nr. 5335/2008 a Judecatoriei Tg.-Jiu s-a aratat in mod detaliat ca paratul formulase cereri de reconstituire, inregistrate sub nr. 86/1991 si nr. 8668/2005, solicitand  un teren situat in punctul "Vadeni", vecin la A cu raul Jiu, iar ulterior identifica terenul ca fiind situat in "Zona Cauciucului".
Aceste probe au condus la concluzia ca  paratul formulase cereri de reconstituire pentru un teren situat de cealalta parte a drumului de centura, respectiv spre raul Jiu si SC Artego Tg.-Jiu, iar nu pe aceeasi parte cu  Unitatea Militara si Cimitirul Municipal.
Cu toate acestea,  i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pe terenul care, anterior colectivizarii, apartinuse numitei C.M..
De asemenea,  in registrul agricol  al paratului S.G. in perioada 1959 - 1962 s-a regasit numai o suprafata de 0,20 ha in pct. "Vadeni", ulterior  fiind eliberat titlul de proprietate pe suprafata totala de 0,4551 ha.
In concluzie, rezulta ca titlul de proprietate eliberat vanzatorului S.G., anulat irevocabil prin sentinta civila nr. 5335/2008 a Judecatoriei Tg.-Jiu,  viza un teren care nu apartinuse acestuia anterior colectivizarii,  era situat pe un alt amplasament, nu fusese emis in baza unui proces verbal de punere in posesie anterior, care sa fi identificat suprafata, cu acordul proprietarilor invecinati.
Toate aceste aspecte erau in mod incontestabil cunoscute si de catre cumparatorul S.C., in calitate de fiu al lui S.G..
De altfel,  numitul  S. C. a avut  calitatea de parat in dosarul 9919/318/2007, sentinta civila nr. 5335/2008 a Judecatoriei Tg.-Jiu fiindu-i opozabila.
De asemenea, pretul mentionat in contractul  de vanzare cumparat, respectiv 1000 lei, este derizoriu, neserios,  in raport de valoarea reala a terenului, dat fiind  faptul ca acesta se afla in Mun. Tg.-Jiu si are o suprafata totala de 0,4551 ha, fiind evidenta intentia partilor de a incheia un act  prin care terenul sa intre in circuitul civil,  eludandu-se disp. art.27 alin.2 - 2 din Legea 247/2005 A, in conformitate cu care, in cazurile in care s-au emis titluri de proprietate in mod abuziv, altor persoane decat fostilor proprietari,  comisiile de fond funciar ar putea revoca titlurile emise cu incalcarea legii, daca acestea nu au intrat in circuitul civil.
Pentru aceste considerente, instanta  va admite capatul de cerere privind constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3127/2007 de B.N.P. Silvia Badea Tg.-Jiu, retinand  ca  paratii S.G. si S.C. au incheiat contractul   respectiv in cunostinta de cauza, stiind ca vanzatorul S.G. nu detinuse acest teren in perioada anterioara colectivizarii, iar amplasamentul respectiv apartinuse unei alte persoane.
Aceasta operatiune speculativa are o cauza ilicita, fiind nula absolut, in conformitate cu disp. art.948 Cod civil.
Daca acest contract s-a incheiat de catre vanzator, in frauda adevaratului proprietar, cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului, constituie un caz de nulitate absoluta in virtutea adagiului " fraus omnia  corrumpit".
Va respinge capatul de cerere prin care s-a solicitat radierea din Cartea Funciara a dreptului de proprietate a paratului  S.C..
In conformitate cu disp. art.  33 din L. 7/1996 R, in cazul in care  cuprinsul Cartii Funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea  sau modificarea acesteia, prin rectificare intelegandu-se radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni.
Art.34 pct. 3 din acelasi act normativ  dispune insa ca orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din Cartea Funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca nu mai sunt intrunite  conditiile  de existenta a dreptului inscris  sau a incetat  efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea.
Rezulta astfel ca instanta nu va putea dispune radierea dreptului de proprietate  inscris  in favoarea paratului S.C., in masura in care  prezenta hotarare, prin care s-a dispus constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti,  nu este irevocabila.
Cu aceasta motivare, instanta a admis actiunea in parte, a constatat nulitatea  contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007 de B.N.P. Silvia Badea  Tg.-Jiu, intre S.G. - in calitate de vanzator si S.C.- in calitate de cumparator, a respins capatul de cerere privind radierea din Cartea Funciara a dreptului de proprietate a paratului S.C.pentru terenurile ce au format obiectul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3127/15.06.2007 de B.N.P. Silvia Badea. 
.