Servituti aeronautice. Contract de vanzare cumparare incheiat in cunostinta de cauza. Actiune in anulare pentru dol. Respingere

Curtea de Apel Cluj, Sectia civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, decizia civila nr. 1076/R din 5 mai 2010

Prin sentinta civila nr.12739 din 19 octombrie 2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca, s-a respins ca neintemeiata actiunea civila intentata de reclamantii S.I. si S.V.R. impotriva paratului D.A., avand ca obiect anularea contractului de vanzare-cumparare.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca la data de 6.07.2007, intre paratul D.A. in calitate de promitent-vanzator si reclamantii S.I. si S.V.R. in calitate de beneficiari-cumparatori, s-a promis vanzarea-cumpararea terenului in suprafata de 500 mp situat in Cluj-Napoca, pentru pretul de 46.332 euro, din care suma de 5.000 euro s-a achitat la data semnarii antecontractului, iar  diferenta de 41332 euro urma sa fie achitata la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica ; in art.VII alin. (5) al antecontractului, s-a stipulat ca "promitentii-cumparatori declaram ca promitentul-vanzator ne-a pus in vedere faptul ca imobilul care face obiectul prezentului contract este afectat de servituti aeronautice in favoarea Aeroportului International Cluj si ne asumam toate consecintele ce decurg din acest fapt".
Ulterior, intre aceleasi parti s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 680 din 13 iulie 2007, cu privire la terenul in suprafata de 500 mp inscris in CF nr. 833 nedefinitiva Cluj-Napoca, nr. cadastral 6138/3, pentru pretul de 46.322 euro achitat integral anterior semnarii si autentificarii actului.
Paratul D.A. a dobandit terenul vandut reclamantilor, de la numitii M.A., S.I. si S.C.E., prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1020 din 16.06.2005. La data de 6.05.2005, lui S.I. i s-a eliberat certificatul de urbanism nr.1803/06.05.2005, din care rezulta ca terenul situat in Cluj-Napoca f.n. are destinatia conform PUG-ului, de culoar de protectie fata de infrastructura tehnica, interzicandu-se orice amenajari care sa atraga locuitorii in spatiile de protectie fata de infrastructura tehnica reprezentata de circulatii majore si de retele de transport a energiei electrice si a gazelor. In cuprinsul aceluiasi certificat, s-a mentionat ca pentru emiterea autorizatiei de construire este necesara prezentarea unui aviz din partea Companiei Nationale de Aeronautica Aeroportul International Cluj-Napoca. Ca urmare a cererii depuse de numitul S.I. la data de 15.05.2006 la Autoritatea Aeronautica Romana pentru eliberarea unui PUZ al terenului in litigiu, aceasta i-a comunicat la data de 1.06.2006 ca solicitarea pentru emiterea avizului i-a fost respinsa, deoarece obiectul se afla in zona de  protectie a mijloacelor de radionavigatie aeriana aferente pistei Aeroportului International Cluj-Napoca.
Potrivit art.960 C.civ., dolul ca viciu de consimtamant este o cauza de nulitate a conventiei care consta in inducerea in eroare a unei persoane prin mijloace viclene sau dolosive pentru a o determina sa incheie un anumit act juridic. Pentru a fi viciu de consimtamant, dolul trebuie sa indeplineasca doua cerinte cumulativ: sa fie determinant pentru incheierea actului juridic si sa provina de la cealalta parte. Intrucat dolul nu se prezuma, persoana care solicita anularea unui act juridic pe motiv ca a avut consimtamantul viciat prin dol, trebuie sa faca dovada existentei acestuia.
Reclamantii au solicitat anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti cu privire la imobilul in litigiu, sustinand ca paratul-vanzator le-a viciat consimtamantul dat la incheierea contractului, in sensul ca desi i-a asigurat ca pe teren se poate construi pana la un anumit regim de inaltime, acesta cunostea ca ridicarea oricarei constructii in zona era interzisa, imprejurare ce a fost esentiala, deoarece daca ar fi cunoscut realitatea, acestia ar fi refuzat incheierea contractului, scopul pentru care au achizitionat terenul fiind acela de a construi o locuinta.
Judecatoria a retinut ca din probele aflate la dosar, nu rezulta ca paratul ar fi cunoscut la data vanzarii terenului catre reclamanti, ca pe parcela respectiva este interzisa edificarea unei case, nici ca paratul cu intentie si prin utilizarea unor mijloace viclene le-ar fi ascuns reclamantilor imprejurarea esentiala ca pentru terenul instrainat este interzisa edificarea unei case.
Dimpotriva, daca reclamantii ar fi dat dovada de minime diligente si ar fi facut demersurile necesare la Directia de Urbanism si Amenajare a Teritoriului Cluj-Napoca, pentru a se informa cu privire la regimul juridic al terenului pe care doreau sa il cumpere, ar fi fost incunostintati de autoritatea competenta ca in zona este interzisa edificarea de constructii.
Prin decizia civila nr.73/A din 2 februarie 2010 a Tribunalului Cluj,   s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantii S.I. si S.V.R. impotriva sentintei civile nr.12739 din 19 octombrie 2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca, pe care a pastrat-o in intregime.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca potrivit definitiei legale prevazute de art.960 C.civ., dolul este acel viciu de consimtamant care consta in inducerea in eroare a unei persoane prin mijloace viclene sau dolosive pentru a o determina sa incheie un act juridic.
Contrar sustinerilor apelantilor, intimatul le-a adus acestora la cunostinta ca imobilul este grevat de servituti aeronautice, aspect ce rezulta din art.VII alin. (5) al antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti la data de 6.07.2007, beneficiarii-cumparatori asumandu-si toate consecintele ce decurg din acest fapt. Acelasi antecontract mai cuprinde si clauza conform careia inainte de semnarea antecontractului, partile contractante au citit cuprinsul acestuia, constatand ca el corespunde vointei lor si conditiilor stabilite de comun acord.
Intrucat contractul reprezinta vointa partilor, in  contextul in care au aratat ca isi asuma toate consecintele ce decurg din grevarea imobilului de servituti aeronautice, nu se poate retine existenta manoperelor frauduloase, intimatul indeplinindu-si obligatia de informare concretizata prin enuntarea elementelor ce caracterizeaza obiectiv lucrul vandut, respectiv a declarat ca imobilul este afectat de servituti aeronautice.
Din interogatoriul intimatului a rezultat ca acesta a cunoscut ca este vorba de o zona cu restrictii de inaltime, dar nu a stiut ca nu se poate construi. Din declaratia martorului D.C. a reiesit ca acesta a discutat cu intimatul despre situatia terenurilor din zona in perioada septembrie-octombrie 2007, dupa incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare, confirmand ca pana la un moment dat in zona in care a existat terenul in litigiu, a existat un regim de inaltime de 7,5 m si abia in cursul anului 2007, dupa ce s-a hotarat extinderea aeroportului, s-au interzis edificarile de constructii in zona.
Intimatul a  primit raspunsul negativ cu privire la solicitarea de emitere a avizului pentru realizarea de PUZ in zona, abia ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, de unde rezulta ca acesta nu cunostea ca nu se poate construi pe teren la data vanzarii lui.
Impotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamantii S.I. si S.V.R., solicitand admiterea recursului si desfiintarea in totalitate a hotararii atacate; admiterea apelului si desfiintarea in totalitate a sentintei civile; admiterea actiunii formulate de reclamanti cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata in recurs, in apel si in fond.
In motivarea recursului, reclamantii au sustinut ca prima instanta si instanta de apel au apreciat ca nu a existat dol din partea paratului, deoarece acesta nu cunostea in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare ca nu se putea construi pe teren, iar prin clauza inserata in antecontract, beneficiarii-cumparatori si-au asumat toate riscurile in ceea ce priveste posibilitatea sau imposibilitatea de a construi pe terenul care face obiectul antecontractului si faptul ca reclamantii nu au facut niciun demers anterior semnarii contractului, pentru a afla daca pe teren se poate construi, motive pentru care hotararile instantelor anterioare sunt total nelegale.
Reclamantii au depus la dosar copii dupa anunturile din ziarul "Piata de la A la Z", cu date anterioare incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, din care rezulta ca pe terenul in litigiu exista PUZ si PUD precum si studiu geologic, insa in realitate aceste acte nu exista nici pana in prezent. In baza anuntului din ziar, reclamantii s-au hotarat sa achizitioneze o parcela de  teren in scopul construirii unei case. In antecontractul de vanzare-cumparare s-a stabilit termenul limita 18.07.2007 pana la care se va incheia contractul de vanzare-cumparare, iar daca beneficiarii-cumparatori nu respectau acel termen, ar fi pierdut avansul achitat.
Daca la data semnarii antecontractului nu si-au dat seama care a fost motivul pentru care promitentul-vanzator a insistat sa se stabileasca un termen atat de scurt pentru perfectarea contractului de vanzare-cumparare, in prezent beneficiarii-cumparatori au realizat ca termenul scurt a fost fixat pentru ca in acel rastimp ei sa nu aiba posibilitatea de a face niciun demers pentru a afla regimul juridic al terenului. Faptul ca in antecontract intimatul a  inserat o clauza referitoare la servitutile aeronautice si explicatiile date de acesta cu ocazia incheierii antecontractului, nu inseamna ca nu s-a folosit de mijloace viclene pentru a-i determina pe recurenti sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Este real ca la interogatoriu intimatul nu a recunoscut ca anterior incheierii contractului nu ar fi cunoscut ca pe teren nu se poate construi si ca este vorba de o zona cu restrictii de inaltime, dar acest fapt este combatut de celelalte probe aflate la dosar, din care rezulta ca martorul S.I. a facut in anul 2006 demersuri la Autoritatea Aeronautica pentru a obtine avizul, iar raspunsul a fost negativ. Martorul D.C. a confirmat ca intimatul cunostea problema privind refuzul eliberarii avizului, deoarece Aeroportul International Cluj-Napoca a inceput demersurile de extindere inca din anul 2005.
Instanta a omis sa cerceteze faptul ca la data de 23.12.2005 intimatul si asociatii au incheiat cu SC E.P. SRL un contract pentru elaborarea unui plan urganistic zonal. In baza demersurilor intreprinse de intimat si de martorul S.I. la  AACR, acestora li s-a raspuns la data de 1.06.2006 ca nu li se poate acorda aviz favorabil. Cu toate ca inca din data de 1.06.2006 intimatul cunostea ca nu se poate construi pe teren, la data semnarii antecontractului le-a dat o alta explicatie, situatie in care recurentii se intreaba daca intimatul nu le-a ascuns cu buna-stiinta informatii importante, care daca le erau furnizate la  data incheierii antecontractului, recurentii nu ar mai fi semnat un asemenea act.
Este foarte clar - arata recurentii - ca prin hotararea pronuntata, instanta a incalcat prevederile art.960 C.civ., care arata foarte clar ce inseamna dolul. Dar fara sa cerceteze acest aspect, instanta de apel la fel ca si prima instanta, a retinut ca intimatul a  avut  cunostinta de faptul ca pe teren nu se poate construi, doar incepand cu luna august 2007, ulterior semnarii contractului cu recurentii.
Aceeasi instanta de apel a mai constatat ca recurentii nu au efectuat nici cele mai minime diligente pentru a afla situatia juridica a terenului, or ei au avut incredere in sustinerile intimatului si in informatiile publice pe care acesta le-a raspandit in ziare, iar de la data semnarii antecontractului si pana la data semnarii contractului autentic au trecut doar 7 zile, insuficiente pentru a face orice verificare, fiindca un certificat de urbanism se putea obtine intre 10-30 de zile.
Din actele de vanzare-cumparare rezulta ca intimatul le-a vandut recurentilor un teren constand in loc de casa, pe care cumparatorii intentionau sa isi construiasca o casa. Daca in momentul perfectarii contractului ar fi cunoscut ca nu se poate construi pe teren, nu l-ar mai fi cumparat. Anterior cumpararii terenului, recurentii au fost asigurati de intimat ca nu va exista nicio problema de construire pe teren a unei case. In momentul incheierii antecontractului, recurentii l-au intrebat pe intimat ce inseamna clauza referitoare la servitutile aeronautice, iar acesta le-a raspuns ca in zona nu se poate construi pe o inaltime mai mare de 7,5 m, ceea ce recurentilor le convenea si ca in aceeasi zona sunt interzise constructiile industriale, ceea ce i-a bucurat si mai mult.
Prin urmare, este foarte clar ca intimatul s-a folosit de mijloace viclene si dolosive, pentru a-i determina pe recurenti sa semneze contractul de vanzare-cumparare, pentru ca sustinerea instantelor de fond si de apel in ceea ce  priveste inlaturarea acestor mijloace datorita clauzei inserate in antecontract, nu poate fi retinuta atat timp cat intimatul a recunoscut prin pozitiile procesuale exprimate si prin raspunsul la interogatoriu ca le-a explicat acea clauza in sensul ca este o limita maxima admisa la inaltimea cladirii ce urmeaza a fi ridicata. Rezulta ca intimatul a reusit sa convinga instanta ca nu a cunoscut anumite aspecte legate de teren, desi le cunostea.
In speta este indeplinita si cea de-a doua conditie impusa de lege si anume ca daca recurentii ar fi cunoscut ca pe teren nu se poate construi, nu ar mai fi cumparat acel teren.
In aceasta situatie, atat prima instanta cat si instanta de apel, au pronuntat hotarari nelegale care vin in totala contradictie cu probele si au neglijat prevederile imperative ale legii. La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, consimtamantul cumparatorilor a fost viciat de dol, astfel ca sanctiunea care se impune este anularea contractului si repunerea partilor in situatia anterioara.
Intimatul D.A. prin intampinare a solicitat in principal respingerea recursului ca inadmisibil, iar in subsidiar ca nefondat, cu obligarea recurentilor la plata cheltuielilor de judecata.
Examinand recursul prin prisma motivelor invocate, curtea retine urmatoarele.
Reclamantii S.I. si S.V.R. si-au intemeiat in drept recursul pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ. Cu toate acestea, recurentii fac trimitere la probele administrate in cauza de prima instanta si de instanta de apel, precum si la interpretarea lor de  catre cele doua instante de fond, motive ce s-ar incadra in fostele pct.10-11 ale art. 304 C.pr.civ., abrogate prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.138/2000.
In actuala lui configuratie, recursul reprezinta o cale extraordinara de atac ce poate fi exercitata numai pentru motivele de nelegalitate prevazute expres de art. 304 pct. 1-9 C.pr.civ. Prin urmare, decizia pronuntata de instanta de apel nu poate fi cenzurata in recurs sub aspectul netemeiniciei.
In ceea ce priveste criticile de nelegalitate aduse deciziei tribunalului din perspectiva dispozitiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ., curtea retine ca prin actiunea introductiva de instanta inregistrata sub nr. 2025/211 din 18 februarie 2008 la Judecatoria Cluj-Napoca, reclamantii S.I. si S.V.R. l-au chemat in judecata pe paratul D.A., solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta, sa dispuna: anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.680/13.07.2007 cu privire la terenul in suprafata de 500 mp inscris in CF nr.168019 Cluj-Napoca, nr. cadastral 6138/3; obligarea paratului la restituirea pretului incasat de 46.322 euro si a sumei de 2.650 lei; repunerea partilor in situatia anterioara de carte funciara, cu cheltuieli de judecata. In drept, reclamantii si-au intemeiat actiunea pe dispozitiile art. 953, 960, 961, 1203 si 1638 C.civ. si art.36 pct.1 din Lega nr.7/1996.
Asadar, reclamantii au solicitat anularea contractului autentic de vanzare-cumparare incheiat intre parti, pe motiv ca le-a fost viciat consimtamantul prin dol, respectiv vanzatorul nu i-a informat pe cumparatori ca pe terenul ce formeaza obiectul contractului, nu se pot construi case, asa cum intentionau cumparatorii.
Este adevarat ca pentru incheierea valabila a contractului de vanzare-cumparare, nu este de ajuns sa existe consimtamantul partilor, ci se mai cere in plus ca acest consimtamant sa fie liber si sa fie dat in cunostinta de cauza, adica sa nu fie viciat. Aceasta cerinta rezulta din dispozitiile art. 948 pct.2 C.civ., care prevede ca una dintre conditiile esentiale pentru validitatea conventiilor in general, este consimtamantul valabil al partii care se obliga. Conform art. 953 C.civ., consimtamantul nu este valabil, cand este dat prin eroare, smuls prin violenta sau surprins prin dol.
La randul sau, art. 960 alin. (1) C.civ. defineste dolul ca fiind o cauza de nulitate a conventiei cand mijloacele viclene, intrebuintate de parti, sunt astfel, incat este evident ca, fara aceste masinatii, cealalta parte n-ar fi contractat. Dolul rezida intr-o eroare provocata intentionat de vanzator, datorita careia cumparatorii isi dau consimtamantul la incheierea actului. Victima vicleniei nu se inseala ci este inselata, fiind indusa in eroare.
In componenta dolului intra doua elemente: unul subiectiv sau intentional, care consta in intentia de a induce in eroare pe cel care consimte la incheierea contractului de vanzare-cumparare si altul obiectiv, material, care consta in masinatiunile, manoperele frauduloase utilizate de partea contractanta. Gravitatea acestor masinatiuni se apreciaza in concreto, deoarece ele pot sa cuprinda atat actiuni, cat si simple afirmatii ori negatii mincinoase, sau chiar simpla retienta.
Potrivit art.960 alin. (2) C.civ., "dolul nu se presupune", ceea ce inseamna ca devin aplicabile dispozitiile art.1169 din acelasi cod, conform carora cel ce face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca. Prin urmare, viclenia poate fi dovedita prin orice mijloace de proba, inclusiv declaratii de martori si prezumtii.
Instantele de fond - prima instanta si instanta de apel - au administrat probele solicitate de reclamanti, constand in inscrisuri, interogatorii si declaratii de martori, din analiza carora nu a rezultat ca paratul cu intentie si prin utilizarea unor mijloace viclene, le-ar fi ascuns reclamantilor vreo imprejurare esentiala pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, respectiv aceea ca pe terenul in discutie este interzisa edificarea unei case.
Din contra, la pct. VII din antecontractul de vanzare-cumparare incheiat anterior intre aceleasi parti la data de 6.07.2007,  antecontract ce nu intamplator nu a fost depus la dosar de catre reclamanti intrucat nu le era favorabil, ci de parat, s-a mentionat ca "subsemnatii promitenti-cumparatori declaram ca promitentul-vanzator ne-a pus in vedere faptul ca imobilul care face obiectul prezentului contract este afectat de servituti aeronautice in favoarea Aeroportului International Cluj si ca ne asumam toate consecintele ce decurg din acest fapt". Aceasta clauza inserata in antecontractul de vanzare-cumparare incheiat anterior perfectarii contractului autentic de vanzare-cumparare, coroborata cu faptul ca Aeroportul International Cluj-Napoca este functional, iar in mass-media clujeana s-a vorbit cu mult timp in urma despre necesitatea extinderii acestui aeroport, denota faptul ca reclamantii cunosteau sau puteau sa cunoasca restrictiile de construire impuse in zona in care este situat terenul in litigiu.
Imprejurarea ca reclamantii nu au depus nici cele mai mici diligente pentru a se informa ce se intelege concret prin "servituti aeronautice", dar s-au bucurat ca in zona sunt interzise constructiile industriale, iar constructiile civile au un regim de inaltime de 7,5 m si s-au grabit sa incheie contractul in forma autentica pentru a nu pierde avansul achitat, reprezinta culpa lor de care nu le este ingaduit sa se prevaleze pentru a obtine protectia unui drept, conform principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Pentru aceste considerente, in temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art.312 alin. (1) C.pr.civ., se va respinge recursul reclamantilor impotriva deciziei tribunalului, ca nefondat.