Constatare nulitate absoluta partiala contract vanzare-cumparare. Reaua credinta a vanzatorului. Aplicarea dispozitiilor art. 984 Cod civil.

DREPT COMERCIAL

Domeniu asociat. Contracte.
        Constatare nulitate absoluta partiala contract vanzare-cumparare.

Reaua credinta a vanzatorului. Aplicarea dispozitiilor art. 984 Cod civil.



Sectia comerciala si de contencios administrativ si fiscal. Sentinta  civila nr.56/COM din 31.01.2008.



Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante reclamantul Consiliul Local Roman in contradictoriu cu paratii SC Multiprod SRL Roman si Preda Mariana a solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate nulitatea contractului de vanzare – cumparare, autentificat la Biroul Notarului Public Tudor Sorin prin Incheierea de autentificare nr. 326 din 21.01.2005, in sensul diminuarii suprafetei de teren instrainate la 896,90 m.p.
In motivarea actiunii, reclamanta arata ca la 21.01.2005 paratii au incheiat in fata notarului contractul de vanzare – cumparare autentificat prin Incheierea de autentificare nr. 326 din 21.01.2005, prin care Preda Mariana a instrainat catre SC Multiprod SRL imobilele situate in municipiul Roman, str. Sucedava, nr. 141, constand in constructii si teren in suprafata de 896,90 m.p. (1244 m.p. din masuratorile cadastrale). Preda Mariana a dobandit imobilul prin Sentinta civila nr. 135/C/1999 prin care s-a solutionat actiunea in revendicare in care a solicitat instantei restituirea imobilului situat in Roman, str. Sucedava, nr. 141, constand in 1244 m.p. teren si constructie existenta pe acesta. Prin Sentinta civila nr. 135/C/1999, instanta a admis in parte actiunea reclamantei in sensul ca a obligat parata sa lase in deplina proprietate reclamantei Preda Mariana suprafata de 896,90 m.p. teren situat in municipiul Roman, str. Sucedava, nr. 141. Prin contractul de vanzare – cumparare, parata Preda Mariana a instrainat o suprafata de teren mai mare decat cea dobandita prin Sentinta civila nr. 135/C/1999. Suprafata de teren in plus instrainata de vanzatoare este proprietatea Consiliului Local Roman. Terenul a intrat in patrimoniul Consiliului Local prin Decizia nr. 304/1970 emisa in temeiul Decretului nr. 111/1951 si a fost preluat ca imobil abandonat de la numitul Leibovici Ieizer. Conform planurilor vechi existente in arhiva Primariei municipiului Roman, proprietatea din str. Sucedava, nr. 141 se invecineaza cu imobilul de la nr. 139, care a apartinut numitului Leibovici Ieizer si a fost preluat de stat in anul 1970. Suprafata de teren care apare ca diferenta intre suprafata ce apare in dispozitivul sentintei civile si masuratorile cadastrale este proprietatea privata a Municipiului Roman si a fost insusita in mod abuziv de parati. Preda Mariana nu a fost si nu este proprietara suprafetei de 1244 m.p., singura suprafata pe care aceasta ar fi putut sa o vanda ar fi fost 896.90 m.p.
In apararile formulate parata SC Multiprod SRL a depus intampinare solicitand respingerea ca inadmisibila a actiunii si obligarea reclamantului la cheltuieli de judecata. In motivare parata arata ca a cumparat cu buna – credinta intreaga suprafata de 1244 m.p. In momentul incheierii contractului, Preda Mariana i-a prezentat contractul de vesnica vanzare din anul 1937, prin care a justificat un drept de proprietate asupra suprafetei de 1244 m.p., evidentiata si in masuratorile cadastrale. Prin Decizia civila nr. 135/C/1999, Tribunalul Neamt a admis in parte actiunea reclamantei Preda Mariana si a obligat paratele sa-i lase acesteia, in deplina proprietate si linistita posesie. Se sustine ca motivat de buna – credinta a cumparatorului nulitatea relativa a contractului poate fi invocata doar de cumparator sau de succesorii sai, anularea neputand fi ceruta de adevaratul proprietar care este tert fata de contract. Se arata ca singura posibilitate a tertului este promovarea unei actiuni in revendicare. Se mai arata ca reclamantul, prevalandu-se de Decizia nr. 304/12.10.1970, in care se face vorbire doar de suprafata de 300 m.p., nu-si justifica dreptul de proprietate asupra diferentei de 37,10 m.p., in conditiile in care se pretinde proprietarul suprafetei de 347,10 m.p. Se arata ca in dosarul nr. 344/C/1999, Tribunalul Neamt a solutionat actiunea in revendicare formulata de Preda Mariana doar in baza unei schite intocmite de parata din cauza, Goscom SA, fara a se realiza o expertiza tehnica topografica, in cadrul careia sa se realizeze masuratori precise.
In dovedire au fost depuse inscrisuri: Decizia nr. 304 din 12.10.1970 a Consiliului Popular al municipiului Roman, documentatie cadastrala, documentatie topografica, contract de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 326/21.01.2005, Sentinta civila nr. 135/C/20.05.1999, contract de vanzare – cumparare din 1937, Hotararea civila nr. 101/24.10.2002 a Consiliului Local Roman. Au fost incuviintate si depuse rapoarte de expertiza tehnica (filele 91 – 92, 94, 96 – 101, 108, 112 – 113 din dosarul nr. 972/2005 inregistrat pe rolul Judecatoriei Roman si filele 50 – 41 si 77 din actualul dosar).
Examinand actele si lucrarile din cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
In anul 1937 paratul Eherop A Zaharian a dobandit prin cumparare suprafata de teren de 1224 m.p. conform actului depus la dosar (fila 40 din dosarul nr. 972/2005).
In anul 1999 parata Preda Mariana, in urma actiunii in revendicare formulata in contradictoriu cu SC Goscom SA, a dobandit drept de proprietate asupra suprafetei de 896,90 m.p., conform Sentintei civile nr. 135/C/1999. Suprafata de 896,90 m.p. este inclusa in suprafata de teren de 1224 m.p. dobandita prin contractul de vanzare – cumparare din 1937 mai sus – aratat.
La 21.01.2005 a fost autentificat contractul de vanzare – cumparare  cu nr. 326, prin care parata Preda Mariana a vandut paratei SC Multiprod SA o suprafata de teren de 896,90 m.p. In actul notarial se arata ca din masuratorile cadastrale reiese o suprafata de teren de 1244 m.p. fara nicio explicatie a diferentei astfel rezultata.
Prevederea din actul notarial referitoare la suprafata de teren de 896,90 m.p. face dovada ca parata SC Multiprod SRL a avut cunostinta de faptul ca parata – vanzatoare Preda Mariana nu avea drept de proprietate decat asupra acestei suprafete de teren si ca nu ar fi putut instraina o suprafata mai mare decat cea asupra careia avea drept de proprietate.
Motivat de faptul ca atat vanzatoarea, cat si cumparatoarea au stiut ca o diferenta de teren de 247,10 m.p. teren nu apartinea vanzatoarei, vanzarea acestei suprafete de teren este nula absolut in baza art. 984 Cod civil. Este infirmata buna credinta a cumparatoarei.
In intampinarea formulata parata a cerut respingerea actiunii ca inadmisibila, iar solicitarea astfel formulata are natura juridica a unei exceptii procesuale.
Reclamantul din cauza, in baza Hotararii nr. 101 din 2002 a preluat in administrare o serie de imobile preluate de la Goscom  SA, printre imobile incluzandu-se si cel situat in str. Sucedava, nr. 139, in imediata vecinatate a imobilului cumparat de parata SC Multiprod SRL, situat la nr. 141 pe aceeasi strada. Rezulta ca asupra suprafetei de teren din imediata vecinatate a suprafetei de 896,90 m.p. legal instrainata intre parate, reclamantul are drept de administrare, justificandu-si in acest fel calitatea procesuala si dreptul de a formula actuala actiune in conditiile in care este tert fata de contractul incheiat.
Motivat de aceasta situatie, exceptia inadmisibilitatii va fi respinsa.
Motivat de lipsa calitatii de proprietar a vanzatoarei Preda Mariana asupra suprafetei de teren de 347,10 m.p., situatie cunoscuta de cumparator la data autentificarii actului notarial, instanta va admite actiunea reclamantului asa cum a fost formulata.