anulare act

JUDECATORIA BUHUSI
SENTINTA CIVILA Nr..
Sedinta publica de la .
Completul compus din:
PRESEDINTE:  .
Grefier:  .


Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamanta ...si pe paratii ..., avand ca obiect anulare act, constatare nulitate absoluta partiala contract vanzare cumparare.
Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica din ..., fiind consemnate in incheierea din aceea zi,
          
INSTANTA
-deliberand-

Asupra cauzei civile de fata, constata ca:
Prin cererea inregistrata sub nr. .. la Judecatoria Buhusi, reclamanta .....i-a chemat in judecata pe paratii ...., solicitand  constatarea nulitatii absolute partiale a contractelor de vanzare-cumparare nr......
Cererea a fost legal timbrata, cu 15 lei timbru judiciar si 3033 lei taxa judiciara de timbru.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca in fapt prin dec. ..../R/1994 pronuntata in ds..... al Tribunalului Bacau, s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate in ceea ce o priveste pe reclamanta in calitate de mostenitoare a def. ...., pentru suprafata de 1,13 ha teren, situat in com. ..., jud. Bacau, pe vechiul amplasament avut de autorii sai, reclamanta obtinand T.P.... pentru aceasta suprafata de teren .
Ulterior din Decizia nr. .../2003 pronuntata in dosarul nr. ... al Curtii de Apel Bacau, s-a dispus, printre altele , anularea partiala a TP nr. ... emis pe numele paratului ... pentru suprafata de 4149 mp. din T 33, P 500/1, intrucat s-a apreciat va reclamanta era proprietara pe intreg terenul in suprafata de 1,13 ha in care era inclusa aceea parcela.
Cu ocazia indeplinirii formalitatilor in vederea eliberarii titlului sau de proprietate  si intabularii acestuia, reclamanta a aflat ca terenul a fost vandut  de catre ......  prin act autentic, desi titlul acestuia fusese anulat, cum de altfel cunostea. Intrucat aceasta instrainare a avut la baza o cauza ilicita, reclamanta considera ca acest contract este nul absolut.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 948, 966 si urm. C. civ., respectiv pe ale art. 1238, 1246, 1247 si 1254 N. C. civ.
In dovedire, reclamanta a depus la dosar copii ale urmatoarelor inscrisuri: contract vanzare-cumparare nr. ...., contract de vanzare cumparare ....din 09.06.2005, contract de vanzare-cumparare nr. .... din 20.09.2005, decizia civila nr...../R din 04.04.1994 sentinta civila nr. ..., titlu de proprietate nr..../10.05.2012 Decizia civila nr. ...../14.04.2003, extras de carte funciara nr. ...., schita teren, certificat de grefa nr. ..... si a solicitat interogatoriul paratilor.
Prin cererea depusa la dosar la data de 19.03.2013, numitul .... a precizat ca .... este decedat de la data de .. si prin urmare nu poate avea calitatea procesuala de parat.
In dovedirea cererii sale, .... a depus certificat de deces ..., carte de identitate ..., sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale nr. .....
Prin cererea depusa la dosar la data de ...., reclamanta si-a modificat actiunea in sensul ca nu doreste sa se judece cu ... ci cu ....
Paratii Botezatu au formulat intampinare, prin care au solicitat respingerea actiunii. In motivarea intampinarii, au aratat ca in anul 2005 cand fiul lor ...se afla in Italia, o agentie imobiliara i-a gasit acestuia  un teren, dar cum el nu se putea intoarce in tara, au achizitionat ei terenul pe numele lor. Au discutat cu vanzatorii care erau proprietari in baza unui contract autentic, dupa care, verificarile in acest sens au fost facute si de notar. Astfel si-au format convingerea ca actele sunt legale si ca vanzarea-cumpararea se poate face cu respectarea legii. Paratii ...considera ca  sunt cumparatori de buna credinta si arata ca locuiesc in Bacau si nu au cunoscut despre nici un impediment la achizitionarea terenului.
Se mai arata in aceeasi intampinare ca prin decizia civila a C.A.Bacau s-a dispus anularea titlului de proprietate initial si anume s-a dispus anularea titlului de proprietate nr. .... emis pe numele lui ... doar cu privire la amplasament, indicandu-se in mod expres T33 P500/1.
Terenul in suprafata de 4.400 mp. ce figureaza pe titlul de proprietate al numitului  ... are un alt amplasament decat cel indicat in decizia sus mentionata si anume T33 P500, dar si un amplasament diferit de cel primit de reclamanta pe T.P. ... care este tarlaua 33 parcela 500/1/1.
Avand in vedere ca anularea titlului initial s-a facut doar cu privire  la un alt amplasament, paratii apreciaza ca reclamanta nu are un interes legitim sa ceara anularea contractului lor de vanzare cumparare si din aceste motive, inteleg sa invoce inadmisibilitatea actiunii in constatare avand in vedere ca reclamanta are la indemana calea realizarii dreptului.
 Intampinarea a fost intemeiata in drept pe  art.205 Cod pr. civila si art. 35.
In aparare, paratii .....au depus documentatie cadastrala si au solicitat proba cu un martor. Au solicitat de asemenea harta parcelara de la Primaria comunei ..pentru tarlaua 33 si o expertiza topo-cadastrala, la aceasta din urma proba renuntand ulterior.
Paratul .... a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii. In motivarea intampinarii, a aratat ca  el a cumparat de la numitii .... conform  contractului de vanzare cumparare nr. ,,,, o suprafata de 4.442,69 mp. teren in comuna ,,,,.. judetul Bacau si nu de la persoanele indicate de reclamanta ...
Paratul ...mai arata ca reclamanta, in actiunea promovata, acuza pe numitul ... ca ar fi vandut un teren care ii apartine, dar el nu are nimic de a face cu aceasta persoana. Reclamantul, daca se considera indreptatit, se poate indrepta impotriva persoanelor vinovate pentru despagubiri, dar el fiind de buna credinta, actele de proprietate intre sotii ..... ca vanzatori si  paratul .... ca si cumparator, sunt perfect valabile, intrucat s-a mentionat in contract prin declaratie pe proprie raspundere, ca terenul nu este sechestrat, ipotecat,confiscat sau scos din circuitul civil, este liber de sarcini si servituti, situatie rezultata din extrasele de carte funciara nr. ..... eliberat de OCPI Buhusi.
Mai arata paratul ca vanzatorii nu sunt mentionati in nici un document contestat de reclamanta, iar daca aceasta a obtinut o sentinta judecatoreasca definitiva pe un teren, acesta nu se suprapune cu terenul cumparat de el, iar Legea fondului funciar a fost adoptata in anul 1991, si trecusera 25 de ani de la adoptarea legii cand el a cumparat acest teren.
Paratul .... se considera de buna credinta si apreciaza ca actele au fost intocmite in conformitate cu legislatia in vigoare, de un notar public autorizat si de la data incheierii, documentele au fost perfect legale.
Intampinarea a fost intemeiata in drept pe dispozitiile art. 205 C. pr. civ.
Paratii ...... nu au formulat intampinare si nu si-au propus probe.
Partile au fost legal citate, prezentandu-se personal in fata instantei, doar paratul ...... Reclamanta si paratii ...... au fost reprezentati in instanta prin aparatori.
Probele propuse de parti au fost incuviintate si administrate de instanta.
In cauza a fost solicitata de la BNP ...... si a fost comunicata, documentatia cere a stat la baza autentificarii contractelor de vanzare-cumparare contestate.

Din actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarea situatie de fapt:
  Prin d. c. nr. .... a Tribunalului Bacau (filele 7, 8 dosar), s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate al reclamantei, in calitate de mostenitoare a defunctilor ....., pentru suprafata de 1,13 ha, situata in com. ..... jud. Bacau, pe vechiul amplasament al autorilor sai.
  La data de ......, numitului .......i s-a s-a eliberat TP nr. ..... (fila 181), reconstituindu-se acestuia in baza Legii 18/1991, dreptul de proprietate asupra suprafetei totale de 9948 mp teren, situata in com. ....., jud. Bacau.
  Prin d. c. nr. ..... a Curtii de apel Bacau (filele 13-15 dosar), irevocabila la data pronuntarii, indreptata ulterior prin incheierea din data de 27.06.2011 (fila 248 dosar), s-a dispus anularea titlului de proprietate emis pe numele lui ......, cu privire la amplasamentul suprafetei de 4149 mp teren, situata in com......, jud. Bacau, in tarlaua 33, parcela 500, instanta retinand ca acest teren se suprapune cu suprafata de 1,13 ha ce a apartinut autorilor reclamantei si ca numitul  .... are dreptul la acest teren, dar constituirea dreptului de proprietate trebuia facuta pe alt amplasament.
  Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ... la BNP .... (fila 4 dosar), numitul ... vinde terenul paratilor ..., pretul vanzarii fiind de 150.000.000 ROL.
  Dupa doar doua zile, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ... la BNP ... (fila 5 dosar), paratii D....vand acelasi teren paratilor B..., tot pentru pretul de 150.000.000 ROL.
  Dupa trei luni, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. .. la BNP ... (fila 6 dosar), paratii ..vand acelasi teren paratului ...., pentru pretul de 15.000 RON.
  Prin s. c. nr. ... a Judecatoriei Buhusi (filele 9-11  dosar), au fost obligate ... sa intocmeasca documentatia necesara emiterii titlului de proprietate pe numele reclamantei, iar Comisia Judeteana Bacau sa emita acest titlu, pentru suprafata de 1,13 ha teren, situat in com. ...., jud. Bacau.
  La data de 10.05.2012, se elibereaza pe numele reclamantei, TP nr. ...(fila 13 in prezentul dosar) pentru suprafata de 1,13 ha teren, situat in com. ....  jud. Bacau.
  Situatia de fapt a fost retinuta asa cum a rezultat din inscrisurile depuse la dosar.

In drept, cu privire la aplicarea legii, instanta urmeaza a avea in vedere dispozitiile art. 6 al. 1 si 2 din Noul Cod Civil, care reglementeaza principiul neretroactivitatii legii civile, prevazand ca actele si faptele juridice incheiate, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a legii noi, genereaza efectele juridice prevazute de legea in vigoare la data incheierii, savarsirii sau producerii lor.
In speta contractele a caror anulare se solicita fiind incheiate sub legea veche, instanta va face aplicarea vechiului Cod Civil.
Cu privire la exceptiile lipsei interesului si a inadmisibilitatii actiunii, invocate de paratii .....prin intampinare, avand in vedere argumentele invocate in sustinerea acestora si certificatul de solutie depus de reclamanta la fila 248 dosar, din cuprinsul caruia rezulta ca   prin incheierea de sedinta  din data de 27 iunie 2011, pronuntata de Curtea de Apel Bacau, in dosarul nr...., a fost admisa cererea de indreptare materiala formulata de reclamanta .... si s-a dispus indreptarea erorii materiale din decizia ..... si minuta, in sensul ca se va trece corect T33 P500 in loc de T33 P 500/1- inscrisa in titlul de proprietate nr. ....... din 03.02.1995 emis pe numele paratului ...., instanta constata ca s-a facut dovada identitatii terenului cuprins in titlul reclamantei, cu cel ce a facut obiectul contractelor de vanzare-cumparare a caror anulare se solicita si in consecinta urmeaza a respinge aceste exceptii.
Pe fondul cauzei, instanta retine ca este considerat valabil incheiat acel act ce indeplineste conditiile de fond si de forma prevazute de art. 948-968 C.civ.
Una dintre conditiile de valabilitate enumerate de lege este cauza licita, ori in speta aceasta conditie nu a fost indeplinita in ceea ce priveste primul  contract de vanzare-cumparare .... intrucat actul ce a stat la baza acesteia, respectiv TP nr. ..... a fost anulat cum s-a aratat anterior, astfel incat vanzatorul initial nu era proprietarul terenului vandut, la data efectuarii vanzarii, fapt despre care el avea cunostinta, intrucat a fost parte in dosarul solutionat prin d. c. nr. ...../14.04.2003 a Curtii de apel Bacau, fiind astfel in mod evident de rea-credinta. Ori vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza, este o operatiune speculativa si deci este nula absolut.
Ca o consecinta a nulitatii absolute a acestui contract de vanzare-cumparare, in cauza devine aplicabil principiul anularii actelor subsecvente. Prin exceptie de la aceasta regula, sunt valabile insa, contractele incheiate de cumparatorii de buna-credinta.
Analizand buna credinta invocata de parati in aparare, instanta constata ca imprejurarile in care au fost efectuate primele doua vanzari ....,  respectiv la intervale foarte scurte de timp si la acelasi pret, sunt de natura a rasturna prezumtia de buna-credinta a cumparatorilor, intrucat fac dovada clara a faptului ca paratii ... au avut doar rolul de intermediari in transferul dreptului de proprietate asupra acestui teren. Acesti parati nu si-au putut dovedi buna-credinta, declaratia martorului ... audiat la solicitarea paratilor ..., nefiind relevanta in acest sens. Astfel, martorul a relatat ca, in calitatea sa de agent imobiliar, a intermediat vanzarea terenului intre paratii ... si ca din certificatul fiscal si din extrasul de carte funciara solicitate cu prilejul acestei vanzari, nu rezulta ca ar fi existat vreun titlu anulat. Martorul a aratat insa ca nu stie ca paratii ....sa-si fi pus la acel moment probleme cu privire la motivele vanzarii terenului la un interval atat de scurt de timp si la acelasi pret si ca de altfel nici nu stie ce pret s-a platit, daca s-a platit la notar si nici nu a asistat la vreo discutie intre parti cu privire la pret. Aceasta ultima afirmatie a martorului, ridica serioase semne de intrebare asupra sinceritatii sale, intrucat in calitatea sa de agent imobiliar intermediar al vanzarii, ar fi trebuit sa fie direct interesat de pretul acesteia in vederea stabilirii comisionului ce i se cuvenea.
Mai mult, paratii ...... - citati personal la interogatoriu - nu s-au prezentat in instanta pentru a raspunde intrebarilor formulate de reclamanta si depuse in scris la dosar, ceea ce, potrivit dispozitiilor art. 358 C. pr. civ., constituie un inceput de dovada, care se coroboreaza cu restul probelor administrate, in sensul sustinerii pretentiilor reclamantei.
Aparatorul paratilor..... a afirmat ca acestia se afla in strainatate, insa nu a depus nici o dovada in acest sens, motiv pentru care, instanta nu poate tine seama de raspunsurile depuse la filele 300 si 301 dosar.
Pentru motivele anterior expuse, instanta nu va putea retine ca paratii ... si .... s-au aflat in situatia de exceptie a cumparatorului de buna-credinta si in consecinta va face aplicarea principiului desfiintarii actului subsecvent.
Pentru motivele astfel expuse, instanta constata intemeiata cererea reclamantei cu privire la anularea partiala a contractelor de vanzare-cumparare nr. .../07.06.2005, autentificat la BNP ... incheiat intre ... in calitate de vanzator si ... in calitate de cumparatori si nr. ..., autentificat la BNP .., incheiat intre ... in calitate de vanzatori si .... in calitate de cumparatori, in ceea ce priveste suprafata de 4149 mp. teren situat in sat/com. ..... jud. Bacau, T 33 P 500 si urmeaza a admite in parte cererea si a constata nulitatea absoluta partiala a acestora.
In ce-l priveste pe paratul ... prezumtia de buna-credinta a acestuia a fost sustinuta de declaratia martorului ..., care a relatat ca paratul a cumparat terenul cu gandul sa ridice pe el o constructie si ca deocamdata nu a inceput sa construiasca, fiind plecat in strainatate. Martorul a relatat ca pe teren sunt plantati copaci si ca el este cel care se ingrijeste de acest teren de aproximativ 3 ani, plateste impozitele cu banii pe care ii primeste de la parat cand acesta vine in tara si ca in cei 8 ani de cand este proprietar paratul, nu a fost tulburat in posesie de nimeni.
Paratul ...a facut dovada ca locuieste in strainatate, cu inscrisurile aflate la filele 240-243 dosar si a raspuns in scris la interogatoriul formulat de reclamanta (fila 299 dosar), aratand ca a cumparat terenul pentru a-l utiliza in interes personal, ceea ce a si facut din anul 2005 pana in prezent si ca pretul real al vanzarii a fost de aproximativ 24.000 euro.
Pentru aceste motive, instanta retine ca paratul .... se afla in situatia de exceptie a cumparatorului de buna-credinta si in consecinta urmeaza a respinge ca nefondata actiunea in ceea ce-l priveste.
Intrucat au cazut in pretentii, paratii .... vor fi obligati in solidar, potrivit art. 274-277 C. pr. civ., sa plateasca reclamantei cheltuielile de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru, timbru judiciar si onorariu avocat. Pentru aceleasi motive, reclamanta va fi obligata sa plateasca paratului ....., cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:

Respinge exceptiile inadmisibilitatii actiunii si a lipsei interesului.
Admite in parte cererea avand ca obiect constatare nulitate absoluta partiala contracte vanzare-cumparare, formulata de reclamanta .... in contradictoriu cu paratii .....
Constata nulitatea absoluta partiala a contractelor de vanzare-cumparare:
- nr. ..../07.06.2005, autentificat la BNP ...., incheiat intre .... in calitate de vanzator si ... in calitate de cumparatori si
- nr. .../09.06.2005, autentificat la BNP ..., incheiat intre .... in calitate de vanzatori si ... in calitate de cumparatori,
in ceea ce priveste suprafata de 4149 mp. teren situat in sat/com. .... jud. Bacau, T 33 P 500.
Respinge ca nefondata cererea privind constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare nr...../20.09.2005, autentificat la BNP .... incheiat intre ..... in calitate de vanzatori si ..... in calitate de cumparator.
Obliga paratii la plata cheltuielilor de judecata catre reclamanta, dupa cum urmeaza:
- 758,25 lei paratul .....;
- 758,25 lei paratii .... impreuna;
- 758,25 lei paratii .... impreuna.
Obliga reclamanta la plata cheltuielilor de judecata in suma de 3100 lei, catre paratul ....
Cu drept de apel la Tribunalul Bacau in termen de 30 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, .....