Partaj. Drept de proprietate.
(Decizie nr. 613R din data de 28.06.2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)Partaj. Drept de proprietate.
Regula unanimitatii aplicabila coproprietatii, sub regimul vechiului Cod civil. Conditii de aplicare. Situatii in care poate fi invocata incalcarea regulii si prejudicierea drepturilor unuia dintre coproprietari.
Regula unanimitatii, creata jurisprudential, pana la aparitia noului Cod civil, in lipsa unei reglementari legale a modului de functionare a coproprietatii, poate fi supusa unor atenuari, in sensul ca se admite ca acordul coproprietarilor la o anumita folosire trebuie totusi privit din perspectiva exercitiului cu buna credinta a drepturilor partilor. Asadar, aplicarea regulii trebuie analizata in raport de circumstantele concrete ale cauzei, pentru a se verifica, pe de o parte, daca refuzul acordului unuia dintre coproprietari este justificata ea insasi de o nevoie reala si legala a coproprietarului, sau nu este, dimpotriva, o exercitare abuziva a dreptului de coproprietate. Cu atat mai mult, in situatia in care unul dintre coproprietari si-a dat acordul cu privire la folosirea bunului comun de catre celalalt coproprietar, iar coproprietarul care si-a exprimat acordul a instrainat cota sa de coproprietate catre un tert subdobanditor, pretentiile tertului subdobanditor care tind la schimbarea modului de folosire a bunului comun anterior agreata trebuie analizate si din perspectiva principiului sigurantei raporturilor juridice civile, pentru a se verifica daca situatia de fapt creata prin acordul initial si care se cere a fi schimbata nu este de asemenea natura incat schimbarea ei ar prejudicia intr-o maniera excesiva pe celalalt coproprietar. Acordul este un act unilateral de vointa producator de consecinte juridice, astfel ca situatia subdobanditorului trebuie asimilata avanzilor cauza, care preiau pozitia juridica a autorului, fara a exclude posibilitatea retragerii acestui acord, insa in conditii de fapt care sa justifice o asemenea masura si respectarea principiului legalitatii si al stabilitatii raporturilor juridice civile.
(decizia civila nr. 613 R/ 28.06.2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a 4-a civila)
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti sub nr. 10012/301/19.03.2012, reclamanta A. E. in contradictoriu cu parata P.D. a solicitat instantei sa dispuna obligarea paratei sa-i permita exercitarea in comun in proportie egala a dreptului de folosinta asupra terenului din partea dreapta a curtii comune a imobilului situat in Bucuresti, sector 3 ; obligarea paratei la readucerea la starea initiala a terenului din curtea interioara comuna, respectiv demolarea constructiei mentionata cu indicativul,’’C3’’ in anexa pe care o ataseaza; cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamanta arata ca in data de 01.04.2010 a cumparat, prin act notarial, apartamentul nr. 4, din Bucuresti, sector 3.
De asemenea, a mai aratat ca la scurt timp dupa aceea au inceput discutiile cu parata care-i este vecina si locuieste la apartamentul nr.2, referitoare la folosinta in proportie egala a terenului comun a jumatatii din partea dreapta a terenului.
Reclamanta face precizarea ca in partea stanga a terenului se mai afla doua apartamente cu terenul aferent si cu care nu are probleme de acest fel, motiv pentru care nu-i cheama in judecata pe ceilalti vecini.
Invedereaza instantei ca, in conformitate cu actul de vanzare-cumnparare ea are o cota indiviza de ¼ din terenul aferent apartamentului de 118,5 mp.
De asemenea, reclamanta arata ca parata i-a spus ca i se cuvine o parte din terenul din spatele curtii, de la gardul comun despartitor pana la constructia edificata de ea,’’C3’’, aproximativ 40-45 mp.si o parte din terenul din fata cladirii, tot aproximativ 4o-43 mp., fapt care o dezavantajeaza cu aproximativ 15-20 mp.
Cu privire la constructia edificata de catre parata in 1995-1996 pe terenul comun, mentioneaza ca aceasta nu a fost construita conform normelor legale cu privire la constructii.
Aceasta cladire C3, are o amprenta pe teren de aproximativ 47 mp., parter si etaj, fiind construita din BCA.
Invedereaza faptul ca mentionata constructie o deranjeaza prin faptul ca imparte terenul in doua parti, facand ca ea sa aiba practic doua bucatele de teren, in timp ce vecina are o suprafata de teren continua si mai mare.
Mai mult decat atat, arata ca mentionata constructie ii umbreste si ii blocheaza campul vizual la ferestrele de la bucatarie si de la dormitor, aratand ca, din cauza conflictului nu a putut sa se mute in acest imobil si nici nu poate sa traiasca vreodata acolo, vazandu-se nevoita sa vanda mentionata proprietate insa, pentru a putea obtine un pret mai bun si pentru a-i lasa o situatie clara viitorului cumparator, a fost nevoita sa formuleze prezenta cerere.
In dovedire, intelege sa se foloseasca de proba cu inscrisuri si interogatoriu.
La dosar au fost depuse inscrisuri (filele 5-14).
La data de 15.05.2012, parata-reclamanta P. D. a formulat intampinare la cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamanta-parata, solicitand ca instanta sa constate interventia prescriptiei achizitive de peste 30 de ani asupra imobilulului situat in Bucuresti, sector 3, compus din constructie (denumita in continuare anexa C3) si teren in suprafata de cea 120 mp, sau, dupa caz, suprafata ce va rezulta din masuratori in contradictoriu cu:A. E., domiciliata in Bucuresti; M. N., domiciliat in Bucuresti, si P. D. domiciliat in Bucuresti.
In motivare, parata-reclamanta arata ca prin cererea de chemare in judecata, reclamanta A. E. solicita obligarea ei la readucerea la starea initiala a terenului din curtea interioara comuna, in sensul demolarii constuctiei anexa C3, intrucat terenul se afla in indiviziune, iar constructia s-ar fi edificat cu nerespectarea dispozitiilor legale in cursul anilor 1995-1996.
De asemenea, arata ca sustinerile reclamantei sunt eronate si lipsite de veridicitate. Constructia anexa C3 a fost edificata inainte de anul 1978 (astfel cum reiese din certificatul de constructie nr. 7587/32 anexat) cu indeplinirea tuturor formelor legale instituite in acea perioada. Totodata, terenul in suprafata totala de 520 mp (din masuratori) a fost impartit intre coproprietari inca din momentul ocuparii constructiei principale, respectiv anul 1954, fiecare dintre ei ocupand si folosind sub nume de proprietar cate o suprafata de teren determinata materialmente. Astfel cum se descrie si in cererea principala de chemare in judecata, ea si ceilalti vecini au ocupat cate o suprafata din terenul de 520 mp, impartindu-l in suprafete egale, neexistand niciun fel de discutii pe acest subiect pana la momentul achizitionarii apartamentului nr. 4 de catre reclamanta (2010). Asertiunea reclamantei privind ocuparea unei suprafete de teren diproportionat de mare fata de dreptul sau din actul de proprietate este falsa.
Totodata, arata ca se reclama edificarea unei contructii pe terenul sau, in conditiile in care, insusi reclamanta detine o constructie pe terenul in cauza, ridicata anterior anului 2010 de catre autorul sau, M. A., pe latura nordica a terenului. Cat priveste pretinsul disconfort creat de amplasamentul constructiei sale, precizeaza faptul ca aceasta este situata pe latura nord-estica a terenului la cea 3 m de cladirea principala, neafectand in niciun mod vizibilitatea si luminozitatea celorlalte apartamente.
De altfel, asa cum a aratat mai sus, constructia s-a realizat cu respectarea normelor legale instituite la nivelul anilor 70, dovada reprezentand autorizatia nr. 7587/32 din 28.08.1978 si memoriul tehnic, prin care s-a aprobat extinderea cladirii principale de catre tatal sau si autorul reclamantei si totalul costurilor estimative al acestor constructii.
Cu privire la motivele cererii reconventionale se arata ca:
In fapt, prin decizia nr. 485/06.09.1954, s-a atribuit cate o cota egala de 25% din terenul in suprafata de 474 mp situat in Bucuresti, pentru a construi locuinte, numitilor M. V. (autorul reclamantei), P. D. (autorul subsemnatei), M. N. si P. D.
Ulterior edificarii cladirii principale, s-a convenit impartirea materiala a terenului aferent (fara a se incheia vreun act in acest sens, motiv pentru care inteleg "sa despart posesia" pe care o exercit de peste 30 de ani de dreptul sau de proprietate, in vederea eludarii rigorilor impuse de probatio diabolica). Data fiind situatia de fapt, majoritatea proprietarilor au decis sa construiasca pe suprafetele de teren preluate cate o anexa, pentru a satisface trebuintele tuturor membrilor familiilor lor. In acest sens, tatal ei la inceputul anului 1975 a intreprins demersuri in vederea obtinerii autorizatiei de constructie necesara cladirii anexa C3 (a se vedea chitanta nr. 172/01.06.1975 pentru poiect, memoriul tehnic si notele de calcul cu titlu de costuri estimative, datand din mai 1978) obtinand autorizatia de constructie nr. 7587/32 din 28.08.1978.
Din acest moment si pana in prezent, autorii sai (P. D. si P. F.) si ea au stapanit sub nume de proprietar suprafata de teren de 120 mp si constructia anexa C3, exercitand toate prerogativele unui adevarat proprietar: usus, fructus si abusus.
In aceste conditii, autorii sai si-au aratat in mod clar manifestarea de vointa in sensul de a interverti precaritatea in posesie exclusiva, comportandu-se ca un adevarat proprietar pentru intreaga suprafata de teren posedata, intrunind astfel toate conditiile prevazute de art. 1847 Cod Civil privind caracterul continuu, neintrerupt, netulburat, public si sub nume de proprietar al posesiei. Sustinerile sunt certificate nu doar de edificarea anexei C3, ci si de lucrarile de amenajare a terenului aferent acesteia in suprafata de cea 30 mp cu destinatia de curte, efectuand pe acesta activitati agricole, comportament destinat sa caracterizeze o manifestare exterioara a unui drept real.
Astfel, aprecieaza ca posesia autorilor sai si a ei este utila, deoarece actele materiale pe care le-au efectuat in exercitarea posesiei au fost continue, ea actionand ca un bun gospodar, diligent si dornic sa realizeze intreaga utilitate a terenului. Posesia este neintrerupta, astfel ca din anul 1954 si pana in prezent ea a locuit cu parintii si ,ulterior decesului acestora, cu familia sa in acest imobil, posedandu-l ca un veritabil proprietar.
De asemenea, posesia este netulburata, avand in vedere ca timp de aproape 60 de ani niciunul dintre vecinii sai nu a exercitat vreun act care sa-i tulbure posesia, nefacand niciun demers prin care sa-si manifeste calitatea de coproprietari. Posesia este publica, caracter prezentat ca un element al prescriptiei achizitive asupra imobilelor, atat jurisprudenta si practica judiciara stabilind ca posesia asupra lucrurilor imobile nu poate fi clandestina, prezumandu-se publicitatea ei. Si, nu in ultimul rand, posesia este neechivoca, avand loc o intervertire a precaritatii posesiei consacrata de jurisprudenta, care, in interpretarea dispozitiilor art. 729 din vechiul Cod Civil, a plasat intre iazurile de intervertire a posesiei si pe acela al coproprietarului care intelege sa transforme posesia comuna in posesie exclusiva. Desi bunul se afla in indiviziune, nu se poate presupune ca ea si autorii sai au stapanit acest bun unii pentru altii cata vreme nu a existat niciodata o posesie comuna, ci o posesie exclusiva a autorilor sai si, ulterior, a ei (devenind aplicabila institutia jonctiunii posesiilor).
Potrivit art. 729 din vechiul Cod Civil, imprescriptibilitatea dreptului de a cere imparteala poate fi paralizata prin uzucapiune in cazul in care unul dintre copartasi, prin manifestarea exterioara a sa, a inteles sa transforme posesia din comuna in exclusiva si a exercitat timp de 30 de ani o asemenea posesie pentru sine asupra bunului indiviz, situatie in care va putea opune celorlalti dobandirea proprietatii asupra acestui bun de catre el.
Avandu-se in vedere ca stapaneste acest imobil din anul 1954 (teren), respectiv 1978 (constructie), prin adaugarea la termenul posesiei actuale si a termenului cat bunul a fost posedat de autorii sai (conform certificatului de mostenitor nr. 38/21.09.1999) prin jonctiunea posesiilor, aprecieaza ca sunt intrunite conditiile instituite de legiuitor prin art. 1890 din vechiul Cod Civ.
In prezenta indeplinirii celor doua conditii ale uzucapiunii longissimi temporis, respectiv a implinirii termenului de 30 de ani precum si a utilitatii posesiei, potrivit art. 1849 din vechiul C. Civ., in nevoia de stabilitate a raporturilor juridice, aprecieaza ca se impune recunoasterea efectelor juridice ale dreptului de proprietate asupra imobilului anterior descris situat in Bucuresti, str. Diligentei nr. 55, sector 3, in persoana ei.
In drept, au fost invocate disp. art. 1847, 1854, 1890 din vechiul C. Civ. si disp. art. 112 CPC.
Prin sentinta nr. 19853/ 23.12.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3, au fost rrespinse exceptia inadmisibilitatii si exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, ca neintemeiate, a fost respinsa actiunea principala privind pe reclamanta-parata A. E. si pe paratii P.D., C. V. L., M. M., M. G. si C. V. a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei C. V. L., a fost respinsa cererea reconventionala formulata in contradictoriu cu acest parat ca fiind introdusa impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva si a fost respinsa cererea reconventionala, ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a retinut urmatoarele:
Asupra exceptiei inadmisibilitatii capatului de cerere privind demolarea invocata de catre parata-reclamanta – fila 74 vol.II instanta retine ca dispozitiile art.8 din Legea nr.50/1991 sunt aplicabile in masura in care titularul unui drept real asupra respectivei constructii ar solicita autoritatilor publice demolarea unei constructii, intrucat potrivit art.1 alin.(1) din acelasi act normativ Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel.
Or, inexistenta autorizatiei de demolare nu reprezinta un fine de neprimire al capatului cererea care vizeaza repararea eventualului prejudiciului produs reclamantei dreptului sau proprietate, in natura, prin aducerea imobilului la starea initiala. Prin urmare, instanta va respinge exceptia inadmisibilitatii ca neintemeiata.
Asupra exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune, -fila 75 vol.II, instanta retine ca parata-reclamanta a invocat incidenta in cauza a unui termen de 2 ani de la data savarsirii faptei, insa acest termen astfel cum este reglementat de art. 31 din Legea nr.50/1991 (Dreptul de a constata contraventiile si de a aplica amenzile prevazute la art. 26 se prescrie in termen de 2 ani de la data savarsirii faptei), este un termen de prescriptie a raspunderii contraventionale, care curge in favoarea pretinsului contravenient si in defavoarea organelor abilitate cu constatarea contraventiilor prevazute de acel act normativ.
Referitor la incidenta dispozitiilor art.7 alin.(1) din Decretul nr.167/1958, s-a invocat faptul ca prescriptia dreptului material la actiune a inceput sa curga la momentul la care reclamanta-parata a stiut sau trebuia sa stie de ridicarea constructiei.
Instanta apreciaza ca potrivit art. 21 din Decretul nr.167/1958 dispozitiile acestuia nu se aplica dreptului la actiune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie.
Prin urmare, pentru a decide daca sunt sau nu aplicabile prevederile art. 21 din decret, trebuie sa vedem daca, suntem sau nu in prezenta unei actiuni intemeiate pe dreptul de proprietate sau un alt drept real principal. Astfel, sunt intemeiate direct sau indirect pe dreptul de proprietate, actiunea reclamantului care tinde la protejarea posesiei ca si atribut al dreptului de proprietate, solicitand exercitarea in comun a folosintei.
Capatul de cerere privind demolarea este un accesoriu al capatului principal, ce s-ar naste numai in masura in care s-ar constata ca parata-reclamanta ar incalca dreptul de folosinta al reclamantei-parate ce deriva din starea de coproprietate.
Reclamanta-parata este un coproprietar, in indiviziune pentru o cota-parte ideala si abstracta (25%) din terenul situat in sector 3, iar actiunea prin care solicita obligarea paratei la exercitarea in comun a dreptului de folosinta, atribut al dreptului de proprietate este apreciata ca fiind imprescriptibila. Temeinicia capatului accesoriu-demolarea constructie ca efect al aducerii imobilului in starea initiala, se naste in momentul in care se constata o nesocotire a obligatiei de a exercita in comun folosinta terenului din partea paratei-reclamante.
Fata de aceste considerente, instanta respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, ca neintemeiata.
Pe fondul actiunii principale, instanta retine ca decizia nr.485 dom 06.09.1954 al Statului Polular al Raionului Tudor Vladimirescu (fila 29 vol.I), s-a acordat in folosinta vesnica numitilor M. V., P. D. , M. N. si P. D., cate o cota parte indiviza de 25% din terenul in suprafata de 474 mp.
Cei patru coproprietari au construit pe acest teren un imobil compus din patru apartamente dispuse cate doua la parter si doua la etaj, respectiv, in partea dreapta la parter apartamentul paratei-reclamante si la etaj apartamentul reclamantei-parate, iar in partea stanga sunt apartamentele paratei, C. V. L. si C.V..
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.198/01.04.2010 de catre Biroul Notarului Public E. E., numitul M. A. a vandut reclamantei-parate A. E. apartamentul nr.4 situat in Bucuresti, sector 3,impreuna cu dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului de 118,50 mp.
Instanta retine ca doua principii caracterizeaza proprietatea pe cote-parti , respectiv niciunul dintre copartasi nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate din bun, privit in materialitatea sa, si fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra cotei-parti ideale din drept.
Din situatia de fapt rezulta ca neintelegeri sunt intre coproprietarii din partea dreapta a imobilului. Desi intre cei patru coproprietari nu exista un act de partaj voluntar al terenului cu destinatia de curte, de-a lungul timpului in mod tacit, s-a acceptat situatia unei injumatatiri a terenului, in sensul ca terenul din partea dreapta sa fie folosit de catre reclamanta si parata, iar cel din partea stanga de catre paratele C. V. si C. V. L.
Dreptul de folosinta poate fi exercitat de toti coproprietarii, ceea ce presupune atat exercitarea folosintei materiale a bunului care face obiectul dreptului de proprietate comuna pe cote-parti, cat ?i posibilitatea culegerii fructelor produse de bun. Insa, atunci cand sunt neintelegeri intre coproprietari cu privire la folosirea materiala a bunului, ace?tia au la indemana calea incetarii coproprietatii prin partaj, fara ca dreptul de folosinta sa poata fi valorificat pe calea actiunii in reintegrare (a se vedea in acest sens decizia nr.6954 din 09.12.2004 a Inaltei Curti de Casati si Justitie).
Prin urmare, situatia din parti se poate rezolva numai prin lichidarea starii de coproprietate.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, la data de 24.09.2014, fila 76 vol.II, parata-reclamanta a solicitat impartirea terenului, insa instanta nu se poate considera sesizata cu acest capat de cerere, care este formulat impropriu, prin concluzii scrise, in sedinta publica, aparatorul paratei-reclamante nefacand referire la vreo solicitare de partajare. Mai mult acest capat de cerere nu a fost avut in vedere in cercetarea judecatoreasca, fiind formulat cu nesocotirea dispozitiilor procedurale.
Fata de aceste considerente instanta va respinge actiunea principala ca neintemeiata.
Asupra cererii reconventionale avand ca obiect constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, instanta se va pronuntat prioritar asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive invocate de parata C. V. L., pe care o va admite pentru urmatoarele considerente.
Instanta retine ca, in litigiile intemeiate pe dispozitiile legale privind prescriptia achizitiva, calitate procesuala poate avea numai persoana care din punct de vedere juridic, la momentul invocarii uzucapiunii, are calitatea de proprietar de drept al imobilului.
Prin decizia nr.485/06.09.1954 emisa de Comitetul Executiv al Statului Popular al Raionului T.V.s-a acordat in folosinta vesnica a autorilor partilor terenul din sector 3, in suprafata totala de 474 mp , in cote indivize de 25% din teren in folosinta vesnica pentru fiecare parte.
Asa cum s-a retinut anterior de-a lungul timpului in mod voluntar folosinta terenului a fost impartita intre cei care locuiesc in partea dreapta si cei care locuiesc in partea stanga.
Imobilul pentru care se solicita dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre parata-reclamanta, este edificat in partea dreapta, zona in care parata C. V. L. nu si-a exercitat folosinta, in plus, dreptul dobandit prin actul din 1954 este unul de folosinta, nu de proprietate.
Fata de aceste considerente instanta admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive fata de parata C. V. L..
Reclamanta sustine exercitarea unei posesii demne a duce la dobandirea dreptului de proprietate asupra unei suprafete de teren de aproximativ 120 mp., sustinand intervertirea precaritatii in posesie utila, fiind in situatia unui coproprietar care intelege sa transforme posesia comuna in posesie exclusiva.
O prima conditie a dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de lunga durata este exercitarea unei posesii indelungate timp de 30 de ani.
Parata-reclamanta a sustinut ca moment al inceputului cursului prescriptiei anul 1954, insa atitudinea de a se comporta ca un adevarat proprietar exclusiv asupra suprafetei de teren de 120 mp a apartinut doar paratei-reclamante, nu si autorului acesteia.
In acest sens este chiar adeverinta din 28.08.1978, care tine loc de autorizatie de constructie, insa nu vizeaza constructia in forma si suprafata existente in prezent, ci se refera exlcusiv la efectuarea unor consolidari la structura de rezistenta reparatii tencuieli la o magazie.- fila 32 vol.I.
Raportul de expertiza tehnica in constructii a mentionat ca si an de realizare a constructiei 1978, insa aceasta mentiune este combatuta chiar de catre parata-reclamanta care in raspunsul la interogatoriu, fila 214 vol.I, intrebarea nr.4, a mentionat ca este facuta in 1978 si renovata in 1995.
Avand in vedere adeverinta din 28.08.1978, instanta apreciaza ca ceea ce exista la nivelul anului 1978 nu era decat o magazie, iar ridicarea etajarea si renovarea intregii constructii s-a realizat in anul 1995. De altfel, parata-reclamanta a recunoscut ca proprietatea a fost recapatata in anii 1990-1991.
Declaratia martorului M. I. fila 217 vol.I releva aceeasi situatie, respectiv ca in anul 1975 exista in spatele casei o camera si un garaj, iar dupa Revolutie, prin anii 1995-1996, a fost desfiintat acest acoperis si s-a ridicat spatiul de la nivelul unu cu o mansarda.
Prin urmare instanta apreciaza ca autorul paratei desi a construit o magazie pe locul care in prezent exista constructia identificata in raportul de expertiza tehnica in constructii, nu se poate retine exercitarea sub nume de proprietar a unei posesii asupra suprafetei de cca 120 mp, inca din 1954, din moment ce renovarea cladirii si extinderea cu spatii verzi s-a realizat dupa Revolutia din 1989.
Analizand istoricul de rol fiscal, fila 255 vol.I, instanta observa impunerea pentru un corp principal in suprafata utila de 41,80 mp pe numele P. D. incepand cu 27.09.1999. In concluzie, posesia pretins a fi exercitata de catre reclamanta nu indeplineste conditia duratei, respectiv 30 de ani de la momentul intrarii in posesie si pana in prezent.
In conditiile in care prima conditie, respectiv exercitarea posesiei timp de 30 de ani nu a fost considerata ca fiind indeplinita, analiza caracteristicilor posesiei, si posibila intervertire a precaritatii in posesie utila apare superflua si nu va mai fi supusa analizei de catre instanta.
In baza art.488-492 C. Civ de la 1864, instanta respinge si cererea de constatare a operarii accesiunii imobiliare, cata vreme nu este indeplinita premisa esentiala si anume calitatea autorilor paratei-reclamantei de proprietari exclusivi asupra terenului pe care se pretinde ca au fost edificate constructiile, acestia detinand doar o cota parte ideala din totala suprafata de teren.
Prin decizia civila nr. 4522 A/ 23.11.2015 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a 3-a civila a fost admis apelul declarat de apelanta-reclamanta-parata A. E. impotriva sentin?ei civile nr. 19853/23.12.2014, pronun?ata de Judecatoria Sectorului 3 Bucure?ti, a fost schimbata in parte sentinta apelata in sensul ca: admite actiunea principala, obliga parata-reclamanta sa readuca terenul din curtea interioara comuna in starea initiala prin demolarea constructiei C4 astfel cum a fost identificata prin anexa 2 la raportul de expertiza topografica efectuat de expert P. C.M. obliga parata-reclamanta sa permita exercitarea in comun a dreptului de folosinta asupra terenului din partea dreapta a curtii comune a imobilului situat in Bucuresti, sector 3, obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantei-parate suma de 1520,50 lei cheltuieli de judecata. Mentine restul dispozitiilor. Este respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-parata-reclamanta P.D. impotriva aceleiasi sentin?e.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut urmatoarele:
Apelanta-reclamanta si-a justificat calitatea procesuala activa cu contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 198/01.04.2010.
Prin contractul mai sus mentionat se precizeaza ca vanzatorul, M. A. a dobandit imobilul din sector 3, prin mostenire de la parintii sai, M. A. si M. V., care la randul lor, dobandisera apartamentul, impreuna cu terenul aferent, in timpul casatoriei si anume apartamentul prin construire in regim propriu, receptionat la 20.01.1956, iar terenul aferent in baza titlului de proprietate nr. 12178/3/2002 eliberat de Prefectura Municipiului Bucuresti.
Tribunalul constata ca, prin deciziunea nr. 485/06.09.1954 emisa de Sfatul Popular al Raionului T. V..-Comitetul Executiv, s-a acordat in folosinta vesnica numitilor M. V., P. D., M. N. si P. D. cate o cota indiviza de 25% din terenul in suprafata totala de 474 mp pentru a construi locuinte, in cooperare, pe credit.
Apelanta-parata-reclamanta este mostenitoarea lui P. D., dobandind in proprietate apartamentul nr. 2 situat in sector 3.
Asa cum a concluzionat expertul topograf P. C.M., imobilul ocupat de parata-reclamanta face parte din deciziunea nr. 485/06.09.1954.
In ceea ce priveste constructia a carei demolare a solicitat-o reclamanta, notata C3 de catre aceasta, tribunalul constata ca, din raspunsurile partilor la interogatoriu coroborate cu declaratiile martorilor audiati in cauza (Manea Ioan), tatal paratei-reclamante a edificat, in anul 1978, o magazie respectiv un garaj. Dupa anul 1990, prin 1995-1996, s-a renuntat la garajul de pe teren, ridicandu-se in locul lui constructia P+M care exista si in prezent.
In sustinerea acestei concluzii sunt atat procesul-verbal de inspectie incheiat la data de 22.09.2010 prin care s-a constatat ca parata-reclamanta P. D. a ridicat o constructie pe terenul sau, cat si fotografiile cu constructia a carei demolare se solicita si din care se observa ca aceasta nu putea fi ridicata in anul 1978.
In aceste conditii, avand in vedere modul de amplasare a constructiei nou ridicate, inconvenientele pe care le prezinta aceasta pentru reclamanta-parata, tribunalul apreciaza ca se impune admiterea apelului declarat de aceasta parte si schimbarea in parte a sentintei apelate in sensul ca va fi admisa actiunea principala si obligata parata-reclamanta sa readuca terenul din curtea interioara comuna la starea initiala prin demolarea constructiei C4 astfel cum a fost identificata prin anexa 2 la raportul de expertiza topografica efectuat de expert P.C. M..
Avand in vedere ca, in prezent, reclamanta-apelanta si parata-reclamanta au cate un drept de folosinta asupra terenului in cota de 25% din suprafata totala de 474 mp, urmeaza a fi obligata parata-reclamanta sa permita exercitarea in comun a dreptului de folosinta asupra terenului din partea dreapta a curtii comune a imobilului situat in Bucuresti, sector 3.
In temeiul art. 274 C.pr.civ., tribunalul o obliga pe parata-reclamanta sa plateasca reclamantei-parate suma de 1520,50 lei cheltuieli de judecata.
In ceea ce priveste apelul declarat de parata-reclamanta, tribunalul il apreciaza ca fiind nefondat.
Astfel, tribunalul are in vedere faptul ca, prin Decizia nr. 2076/17.10.1989 a Consiliului Popular al municipiului Bucuresti - Comitetul Executiv, s-a decis ca, incepand cu data de 24.08.1988, sa se preia, fara plata, in proprietatea statului, apartamentul nr. 2 situat la parterul imobilului din Bucuresti, sector 3, proprietatea numitilor P.D. si P. F., parintii paratei-reclamante.
Ulterior, prin sentinta civila nr. 4663/8.10.1991 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 a fost anulata Decizia nr. 2076/17.10.1989 mai sus mentionata.
Cu toate acestea, tribunalul apreciaza ca lipsirea de posesie a imobilului din litigiu, inceputa in luna august 1988 si mentinuta cel putin pana in anul 1991 (anul anularii in instanta a deciziei de preluare a imobilului de catre stat), a avut drept consecinta intreruperea termenului de prescriptie achizitiva asupra imobilului detinut de parata.
Pe cale de consecinta, tribunalul constata ca, in mod corect, prima instanta a respins cererea de constatare a uzucapiunii formulata de parata-reclamanta, nefiind indeplinite conditiile necesare pentru ca aceasta parte sa poata uzucapa imobilul din litigiu.
In ceea ce priveste critica ce vizeaza gresita admitere a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei C. V. L., tribunalul o apreciaza ca fiind nefondata, avand in vedere modalitatea in care partile au inteles sa-si exercite posesia asupra imobilelor detinute.
In ceea ce priveste gresita respingere a cererii de iesire din indiviziune, tribunalul constata ca aceasta cerere a fost formulata prin concluziile scrise dupa inchiderea dezbaterilor, situatie in care se retine ca instan?a de fond nu a fost legal sesizata cu solutionarea unei astfel de cereri; pe cale de consecinta, nu au fost administrate probe in sustinerea cererii de iesire din indiviziune.
Impotriva acestei decizii s-a formulat, in termen legal, prezentul recurs de catre parata reclamanta P.D., invocandu-se disp. art. 304 pct. 5 si 9 C.pr.civ. si dezvoltandu-se urmatoarele critici:
l) Nelegala solutionare a cauzei de catre instanta de apel, pentru motivul prevazut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ., intrucat a fost analizata intreaga cauza doar prin prisma probatoriului administrat pana la acel moment procesual, fara ca recurenta sa poata solicita si administra probe prin raportare la cererea de partaj formulata in cauza
SE critica hotararea instantei de apel in ceea ce priveste gresita respingere a cererii sale de partajare a terenului in suprafata de 517,90 m2 in cote de 1/4 si atribuirea in natura a suprafetelor de teren, avandu-se in vedere manifestarea de vointa a autorilor inca din anul 1954 cu privire la formarea loturilor, in masura in care se va aprecia neindeplinita conditia utilitatii posesiei.
In mod eronat instanta de apel, in considerentele hotararii apelate, a apreciat ca „aceasta cerere a fost formulata prin concluziile scrise dupa inchiderea dezbaterilor, situatie in care se retine ca instanta de fond nu a fost legal sesizata cu solutionarea unei astfel de cereri", intrucat, astfel cum se poate constata, concluziile scrise (aflate la fila 76, voi. II) au fost depuse in data de 24.09.2014, cu o zi inainte de termenul de judecata din 25.09.2016.
Pana la termenul cand s-au formulat dezbateri in fond, din 4 decembrie 2014, in cauza s-au mai acordat patru termene de judecata. Largirea cadrului procesual poate fi efectuata daca partile adverse nu se opun, o manifestare de vointa in acest sens a partilor cu interese contrarii trebuind sa fie exprimata expres la primul termen de judecata urmator formularii pretentiilor. Avand in vedere ca nici apelanta reclamanta-parata si nici intimatele parate nu au invocat depasirea termenului procedural de modificare a cadrului procesual art. 132 C.proc.civ., in cauza nu putea opera sanctiunea decaderii din dreptul de a formula modificari/completari ale cererii reconven?ionale; pe cale de consecinta, intrucat a facut cunoscut in timp util motivele de fapt si de drept pe care si-a intemeiat pretentiile si apararile, in mod gresit instanta de judecata din faza procesuala a apelului a respins cererea de partajare a terenului, formulata in subsidiar, desi avea obligatia sa se pronunte pe aceasta, eventual sa administreze probe, daca ar fi considerat necesar. Procedand in aceasta maniera, instanta de apel a nesocotit dreptul recurentei de a se apara si de a administra probe in contradictoriu vizand cererea de iesire din indiviziune, desi in raport de dispozitiile art. 20 din Constitutia Romaniei si ale art. 6 CEDO, era obligata sa puna in discutia contradictorie a partilor cererea formulata. Omi?and sa acorde recurentei cuvantul asupra aspectului privind cererea de partajare a terenului, instanta de apel a incalcat atat principiul contradictorialita?ii, cat si principiul dreptului la aparare.
Astfel, contradictorialitatea ingaduie partilor sa participe in mod egal la prezentarea, argumentarea si dovedirea drepturilor lor in cursul desfasurarii procesului, sa discute si sa combata sustinerile facute de fiecare dintre ele si sa-si exprime opinia asupra initiativelor instantei in scopul stabilirii adevarului si al pronuntarii unei hotarari legale si temeinice.
Pe de alta parte, dreptul la un proces echitabil inseamna si posibilitatea rezonabila a oricarei parti de a expune cauza sa instantei de judecata, in conditii care sa nu o dezavantajeze fata de partea adversa, ceea ce se realizeaza prin asigurarea dreptului sau la aparare. In acest sens, inalta Curte de Casatie si Justitie Sectia civila si de proprietate intelectuala s-a pronuntat in sensul ca nerespectarea principiului contradictorialita?ii, principiu care asigura si dreptul la aparare, este sanctionata cu nulitatea hotararii, intrucat pentru asigurarea unui proces echitabil instanta este obligata sa respecte si sa aplice principiul contradictorialita?ii, cat si a dreptului la aparare, iar potrivit art.129 alin.(i) C.pr.civ. judecatorul are indatorirea sa vegheze la respectarea de catre parti, dar si de catre el insu?i a principiului contradictorialita?ii si celelalte principii ale dreptului civil (Decizia 2508/2007).
In acelasi sens, in jurispruden?a CEDO s-a stabilit ca „dreptul la un proces echitabil, garantat de art.6.i din Conventie, include printre altele, dreptul partilor de a prezenta observatiile pe care le considera pertinente pentru cauza lor, intrucat Conventia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete si efective" (Hotararea din 13 mai 1980 in cauza Artico impotriva Italiei, seria A, nr. 37, p. 16, paragraful 33). Acest drept nu poate fi considerat efectiv decat daca aceste observatii sunt in mod real „ascultate", adica sunt in mod corect examinate de catre instanta sesizata. Pe cale de consecinta, art.6 din Conventie implica mai ales in sarcina „instantei" obligatia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor si al elementelor de proba ale partilor, cel putin pentru a le aprecia pertinenta" (Hotararea din 28.04.2005 in cauza Albina contra Romaniei).
2. Critica hotararea instantei pentru motivul prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ..
Se critica sub aspectul respingerii cererii de constatare a uzucapiunii.
Posesia imobilului mentionat a fost exercitata in mod continuu de catre parata reclamanta chiar si in perioada retinuta de catre instanta de apel in considerente ca fiind o perioada intrerupta. Astfel cum se retine in sentinta civila nr. 4663/08.10.1991 a Judecatoriei Sectorului 3, parintii s-au deplasat in Germania la sora recurentei in perioada respectiva. Recurenta a locuit impreuna cu sotul in imobilul mentionat in toata aceasta perioada. SE depune in acest sens copie de pe cartea de munca a recurentei, pentru a dovedi aceasta imprejurare. Face referire la considerentele si la dispozitivul sentintei civile nr. 4663/08.10.1991, pronuntata de Judecatoria Sectorului 3, prin care a fost admisa actiunea formulata in data de 8 august 1990 de catre parintii recurentei, P. F. si P. D., avand ca obiect anularea deciziei nr. 2076/1989 emisa de fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucuresti in baza Decretului nr. 223/1974. La pagina l din sentinta mentionata, instanta „retine ca reclamantii au contractat pe baza de credit apartamentul situat in Bucuresti, sector 3, ca in anul 1988 au plecat temporar in strainatate in vizita la fiica acestora si ca din motive de sanatate, mai exact in vederea efectuarii unei interventii chirurgicale au depasit termenul de sedere in R.F.G., astfel incat nu s-au mai inapoiat in tara la expirarea vizei acordate - 23 august 1988. Mai rezulta din probele dosarului ca prin Decizia nr. 2076/17 octombrie 1989, fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucuresti a dispus trecerea in proprietatea statului, fara plata, a imobilului situat la adresa de mai sus, in temeiul prevederilor Decretului 223/1974 si ca respectiva decizie nu a fost comunicata reclamantilor de catre organul emitent." Mai departe, instanta motiveaza aspectele avute in vedere la anularea deciziei nr. 2076/1989: „avand in vedere imprejurarea ca depasirea termenului de sedere in strainatate s-a realizat de catre reclamanti pentru motive temeinice, respectiv in vederea suportarii unei interventii chirurgicale, iar pe de alta parte prin D. nr. 9 din 31 decembrie 1989 s-a dispus abrogarea Decretului nr. 223/1974, act normativ in baza caruia a fost emisa Decizia nr. 2076/1989 de catre fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucuresti, instanta a apreciat ca se impune admiterea actiunii intentata de catre reclamanti si in consecinta, anularea deciziei nr. 2076/1989, decizie care de altfel nici nu a fost comunicata in vederea exercitarii cailor de atac stabilite de lege."
Hotararea instantei de apel este nelegala, intrucat nesocoteste efectele nulitatii unui act administrativ, respectiv lipsirea actului juridic civil atat pentru trecut (ex tune) cat si pentru viitor (ex nune), de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila, restabilindu-se in acest fel legalitatea incalcata. Partile ajung in situatia in care s-ar fi aflat daca nu ar fi incheiat acel act juridic. Doctrina si jurispruden?a sunt unanime in a statua ca, in temeiul retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic civil, „vor fi inlaturate si efectele actului juridic care s-au produs intre momentul incheierii acestuia si momentul anularii efective a actului" ( Drept civil. Partea generala. G. Boroi, Ed. AII beck, 1999, pag. 248).
2.2.) SE critica si decizia instantei de apel de admitere a apelului declarat de reclamanta si de schimbare in parte a sentintei primei instante, in sensul admiterii actiunii principale si de obligare a paratei reclamante la readucerea terenului din curtea interioara comuna la starea initiala prin demolarea constructiei C 4
Desi instanta a retinut in considerente faptul ca tatal subsemnatei "a edificat, in anul 1978, o magazie respectiv un garaj", in mod eronat a respins sustinerea recurentei ca actele materiale de incorporare in teren a unei constructii, ingradirea terenului, detinerea acestuia, savarsirea de acte de folosinta, reprezinta manifestarea exterioara din partea autorului nostru (elementul material, animus habendi), care demonstreaza ca a in?eles sa transforme posesia din comuna in exclusiva fata de toti vecinii, adica a intervertit in fapt posesia din coposesie in posesie exclusiva. Din acel moment, autorul sau nu a mai posedat pentru ceilalti coposesori, ci a inceput a poseda fara echivoc pentru sine, a efectuat aceasta stapanire a bunului pentru sine, comportandu-se cu privire la lucru ca proprietar, aceasta dovedind si elementul intentional (animus domini). Este evidenta, asadar, intentia detinatorului (autorul) de a stapani bunul ca proprietar exclusiv in raport de toti ceilalti vecini. Aprecierea gresita a instantei de judecata in raport de calificarea exercitarii dreptului de dispozitie materiala asupra terenului proprietate comuna in anul 1978 are o inraurire covarsitoare asupra constatarii indeplinirii conditiei referitoare la intervalul de timp impus de legiuitor pentru constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.
In anul 1995, doar s-a renovat constructia consolidata si reparata in anul 1978, in sensul ca s-a ridicat mansarda si constructia a fost modernizata in intregime, dar amprenta la sol a fost aceeasi si in anul 1978 si in anul 1995. In fapt, doar s-a supraetajat constructia, nefiind vorba de o extindere la sol a suprafetei acesteia. Recurenta a continuat aceasta manifestare exterioara a stapanirii bunului sub nume de proprietar exclusiv, efectuand acte de dispozitie materiala constand in ridicarea mansardei si modernizarea constructiei edificate in anul 1978, fara acordul celorlalti coproprietari.
Stapanirea de catre unul dintre coposesori asupra unui bun este apta sa duca la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune atunci cand a intervenit o manifestare exterioara din partea coposesorului respectiv, care sa demonstreze ca a in?eles sa transforme posesia din comuna in exclusiva, adica intervertirea in fapt a coposesiei.
Minima efectuare a unor lucrari de reparatii/consolidari la structura de rezistenta inseamna exercitarea atributiilor de dispozitie materiala asupra bunului aflat in coproprietate. Tatal recurentei a intreprins demersuri, la inceputul anului 1975, in vederea obtinerii autorizatiei de constructie necesara repararii cladirii anexa C 3 (a se vedea chitanta nr. 172/01.06.1975 pentru proiect, memoriul tehnic si notele de calcul cu titlu de costuri estimative, datand din mai 1978), obtinand autorizatia de constructie nr. 7587/28.08.1978. Din acel moment, autorii P. D. si P. F. au stapanit in mod exclusiv suprafata de teren de 120 mp si constructia anexa C3, exercitand toate prerogativele unor adevarati proprietari: usus, fructus si abusus. Din probele administrate in cauza, respectiv adeverinta nr. 7587/320 din 28.08.1978 a Consiliului popular al Sectorului 4, care face referire la reparatii la magazia existenta si la consolidari la structura de rezistenta, precum si declaratia martorului M. I., ca la data respectiva exista in spatele casei o camera si un garaj, coroborata cu sustinerea in acelasi sens a intimatei parate C.-C. L. V. ca spatiul folosit era o bucatarie de vara si un garaj (ulterior refacut) reiese ca, in fapt, autorul a efectuat lucrari de reparatii/ consolidare asupra magaziei in anul 1978. Asadar, actele materiale care au avut loc in anul 1978 au transformat destinatia bunului si anume, prin transformarea magaziei in locuinta anexa, bucatarie de vara si un garaj (in acest scop efectuandu-se reparatia).
De asemenea, manifestarea de vointa in sensul exercitarii proprietatii exclusive a fost similara si in ceea ce priveste suprafata de teren aferenta constructiei, de 108,92 m2 (astfel cum a reiesit din raportul de expertiza) situata pe latura de Nord - Est a terenului. In lipsa unui acord al tuturor coposesorilor, conform principiului unanimitatii, exercitarea de catre un singur coposesor a actelor de dispozitie materiala asupra bunului comun valoreaza, din punct de vedere juridic, intervertirea coposesiei in posesie exclusiva sub nume de proprietar, indiferent de amploarea reparatiilor/ transformarilor efectuate asupra bunului. In acest sens este si orientarea unanima a jurispruden?ei si doctrinei; astfel, se retine in mod constant ca "posesia exercitata de catre un singur coparta? asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cand coparta?ul interverte?te coposesia in posesie exclusiva. In acest din urma caz, coparta?ul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea, in conditiile prevazute de lege, pentru a deveni proprietarul sau exclusiv." (Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Liviu Pop, Ed. Lumina lex, Bucuresti, 2001, pag. 134).
2.3.) SE critica hotararea instantei sub aspectul gresitei considerari ca modul de amplasare a constructiei si a inconvenientelor pe care le prezinta pentru reclamanta - parata justifica admiterea apelului declarat de aceasta si schimbarea in tot a sentintei apelate Sintagma "modul de amplasare a constructiei" si "a inconvenientelor pe care le prezinta pentru reclamanta - parata" nu pot fundamenta admiterea apelului declarat de aceasta si schimbarea in integralitate a sentintei apelate.
Solutionand recursul formulat, in raport de criticile dezvoltate, Curtea constata urmatoarele:
Este nefondata critica intemeiata pe art. 304 pct. 5 Cod procedura civila referitoare la neadministrarea de probe asupra cererii de partaj formulata in caUza.
Verificand dosarul de fond, Curtea constata ca prima mentiune referitoare la o cerere de partaj a fost facuta de parata reclamanta P. D. prin concluziile scrise depuse la data de 24.09.2014 (f. 73 vol. 2 dosar fond). Prin aceste concluzii ( alin. 4 f. 76 dosar fond) parata reclamanta face mentiune referitor la o cerere de imparteala a terenului pe care ar fi facut-o in subsidiar, pentru situatia in care se va considera neindeplinita conditia utilitatii posesiei. Or, verificand cererea reconventionala si precizarea acesteia depusa de parata reclamanta (f. 20 si 74 vol. 1 dosar fond) se constata ca nicaieri nu fusese formulata o cerere de partajare .
Mai departe, verificand dezbaterile din sedintele de judecata ulterioare depunerii acestor concluzii scrise ( incheieri 20.09.2014, 23.10.2014 si 04.12.2014- f. 94, 110 si 140 vol.2 dosar fond) se constata ca nicaieri nu se consemneaza ca parata reclamanta ar fi precizat instantei ca isi modifica cererea initiala in sensul formularii unei pretentii de partajare sau ca ar fi comunicat partii adverse vreo astfel de cerere, sau macar ar fi comunicat partii adverse concluziile scrise depuse la 24.09.20114.
In acelasi fel au fost depuse concluzii scrise de catre P.D. si la data de 04.12.2014 (f 132 dosar fond vol. 2), anume cu aceeasi mentiune referitoare la solicitarea de partajare.
Curtea constata ca, in conditiile art. 132 Cod procedura civila, intr-adevar, se poate modifica cererea initiala si dupa prima zi de infatisare, daca nu se opune partea adversa, insa aceasta sub conditia formularii efective a acestei cereri modificatoare.
Modificarea cererii initiale trebuie facuta ca atare, in sensul formularii unei cereri propriu zise de modificare a cadrului procesual ( subiectiv sau obiectiv ), care este supusa acelorasi conditii ca cererea de chemare in judecata, anume in senul precizarii obiectului, motivarii si, desigur, comunicarii ca atare la partea adversa.
In cauza, parata reclamanta nu a formular o asemenea cerere modificatoare, nu a adus-o la cunostinta instantei de judecata ca atare si nici nu a comunicat-o partii adverse, ci a facut o scurta referire la o solicitare pretins anterioara de partajare in cuprinsul notelor de concluzii scrise. Facuta in acest cadru, aceasta mentiune nu echivaleaza unei cereri de modificare a cererii initiale, ci reprezinta o referire straina cauzei, care nu a investit instanta in mod legal si in mod corect nu a fost luata in considerare.
Curtea va respinge si criticile referitoare la gresita solutionare a cererii paratei reclamante de constatare a uzucapiunii.
In primul rand, Curtea constata ca, atata timp cat prin decizia nr. 485/06.09.1954 emisa de Sfatul Popular al Raionului Tudor Vladimirescu ( f. 29 dosar fond vol 1 ) , s-a atribuit autorilor paratei reclamante ( alaturi de alte persoane ) cate o cota de 25% din terenul in suprafata de 474 mp situat in Bucuresti, in folosinta vesnica, pentru a construi locuinte, stapanirea autorilor paratei reclamante a inceput asupra terenului cu titlu de detentie precara, iar nu cu titlu de posesie, conform art. 1853 C.civ..
Mai departe, opereaza prezumtia de conservare a acestui mod de stapanire, prezumtie legala instituita de art. 1855 C.civ..
Parata reclamanta sustine ca a operat o intervertire a precaritatii in posesie utila, motivand ca ulterior edificarii cladirii principale, s-a convenit intre cele 4 familii impartirea materiala a terenului aferent, iar tatal ei a edificat in anii 1975-1978 o anexa, ”din acel moment si pana in prezent, autorii sai (P. D. si P. F.) si ea au stapanit sub nume de proprietar suprafata de teren de 120 mp si constructia anexa C”, manifestandu-si vointa in sensul de a interverti precaritatea in posesie exclusiva. Se mai sustine ca nu doar edificarea anexei C3, ci si lucrarile de amenajare a terenului aferent acesteia in suprafata de cea 30 mp cu destinatia de curte, efectuarea pe teren de activitati agricole, ar reprezenta ”comportamentul destinat sa caracterizeze o manifestare exterioara a unui drept real”.
Curtea constata ca, in conditiile art. 1858 C.civ., cazurile de intervertire a detentiei precare in posesie utila apta de a conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune sunt prevazute limitativ. Verificand aceste cazuri, se poate constata ca in cauza nu se invoca si nu se dovedeste niciunul din aceste cazuri de intervertire admise legal, anume nu poate fi vorba despre primirea cu buna credinta a unui titlu translativ de proprietate de la un tert asupra bunului, de un act de stramutare a posesiunii lucrului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate si nici de o transmisiune a posesiunii cu titlu universal catre un succesor de buna credinta.
Sub acest ultim aspect, se constata ca in certificatul de mostenitor nr. 38/ 21.09.1999 de pe urma autorilor paratei reclamante ( f. 22 vol 1 dosar fond ) se mentioneaza expres ca terenul a fost detinut de defuncti cu titlu de folosinta vesnica, deci parata reclamanta nu ar putea invoca macar pentru acest motiv ca ar fi fost de buna credinta in sensul cerut de text, anume al credintei ca bunul a fost stapanit cu titlu de proprietate.
In ce priveste cazul de intervertire prevazut de art. 1858 pct. 3 C.civ. ( ”cand detinatorul lucrului neaga dreptul celui de la care tine posesiunea prin acte de rezistenta la exercitiul dreptului sau”), Curtea constata ca in nicio situatie nu pot fi apreciate imprejurarile de fapt invocate de parata reclamanta ca reprezentand astfel de acte de rezistenta.
Terenul fusese dobandit in folosinta vesnica de autorii paratei reclamante tocmai in vederea edificarii de locuinte si, in mod logic, in vederea locuirii acolo, ceea ce implica in mod firesc si posibilitatea de edificare de anexe gospodaresti care sa deserveasca locuinta, amenajari ale curtii, inclusiv culturi de orice natura ar fi dorit cei care folosesc terenul. Toate lucrarile efectuate si invocate de parata reclamanta se inscriu firesc in destinatia pentru care terenul i-a fost atribuit, nefiind lucrari de o natura esential diferita, care sa poata pune in discutie vreo schimbare a destinatiei pentru care acel teren a fost atribuit in folosinta si, din aceasta schimbare de destinatie, sa se poata deduce o deturnare a folosintei de la scopul pentru care a fost acordata, de natura a putea fi calificata ca un ”act de rezistenta” fata de drepturile proprietarului.
Nu exista in actele efectuate de autorii paratei reclamante si de ea insasi ulterior vreun act de rezistenta la exercitiul drepturilor proprietarului care le atribuise terenul in folosinta, ci terenul a fost folosit in mod natural, conform destinatiei date si conferite de insusi proprietar.
Nu exista si nu s-a dovedit ca atare vreo alta categorie de acte de rezistenta pe care autorii paratei reclamante le-ar fi facut fata de vreun act de exercitare de catre proprietar a dreptului sau de proprietate.
Referitor la plata impozitelor la organele fiscale, invocata de parata reclamanta pe parcursul judecatii, Curtea constata ca actele comunicate de aceste organe fiscale ( f. 255 si ur. Dosar fond vol. 1 ) atesta ca plata acestor impozite s-a facut pentru constructie si pentru teren ( initial doar de 18,26 mp., apoi pentru teren de 118,50 mp. ) doar in baza propriilor declaratii ale autorilor pareti reclamante si apoi ale acesteia, a actelor de atribuire in folosinta mentionata si a certificatului de mostenitor, ceea ce nu constituie o manifestare a vreunui caz de intervertire a precaritatii ( de altfel autorii paratei reclamantei au fost mentionati in mod expres cu teren in folosinta vesnica ).
Asadar, Curtea constata ca nu poate fi invocata dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre parata reclamanta, intrucat aceasta si autorii sai nu au detinut niciodata cu titlu de posesie utila, ci ca detentori precari.
In ce priveste decizia nr. 2076/17.10.1989 emisa de Comitetul Executiv al C.P. al Municipiului Bucuresti in temeiul Decretului nr. 223/ 1974, Curtea constata ca aceasta a operat preluare catre stat pentru apartament si pentru ”terenul de 18,26 mp. aferent constructiei”, fara sa se faca mentiune ca acesta ar fi fost detinut in proprietate de persoanele de la care se facea preluarea.
Asadar, aceasta preluare a privit constructia, iar in ce priveste terenul ( de numai 18,26 mp. ) a privit tot dreptul pe care autorii pareti reclamante il aveau asupra acestuia, anume unul de folosinta, iar nu de proprietate.
Pe de alta parte, chiar si daca autorii paratei reclamante ar fi detinut terenul cu titlu de posesie utila ( ceea ce oricum nu este cazul, pentru motivele expuse deja mai sus ), aceasta preluare a operat in fapt si concret, asa cum foarte corect retine tribunalul, ceea ce ar fi semnificat oricum o transformare a posesiei ( repetam, daca ar fi existat anterior ) in detentie precara, aceasta preluare operand o rasturnare a prezumtiei de continuitate a posesiei instituita de art. 1850 C.civ.. Imprejurarea ca recurenta sau autorii acesteia au continuat sa stapaneasca imobilul si de la data preluarii imobilului de catre stat pana la restituirea in baza sentintei civile nr. 4663/08.10.1991 a Judecatoriei Sectorului 3 ( f. 83 dosar fond vol. 2 ) nu schimba aceasta situatie, stapanirea exercitata fiind facuta cu titlul de detentie precara, iar nu de posesie utila, caci preluarea de catre stat a operat in mod cert si indiscutabil ca o cauza de viciere a pretinsei posesii anterioare ( in masura in care ar fi existat ), prin lipsirea de elementul animus specific posesiei. Nu au nicio relevanta argumentele pentru care acest imobil a fost restituit prin sentinta mentionata si care vizeaza nelegalitatea masurii de preluare, intrucat, din perspectiva prescriptiei achizitive, ramane esential ca din momentul preluarii autorii recurentei si aceasta nu mai pot invoca animus specific posesiei, nu mai pot invoca faptul ca ar fi inteles, in plan subiectiv, sa se raporteze la bun ca proprietari.
Iar in ce priveste efectele acestei sentinte de restituire de desfiintare retroactiva a efectelor deciziei de preluare, situatia este aceeasi, caci in discutie nu sunt efectele de lucru judecat ale acestei sentinte, cum sustine recurenta, ci faptul ca, odata cu preluarea de catre stat, stapanirea nu putea sa mai fie facuta cu intrunirea elementului psihologic specific uzucapiunii,
In ce priveste ultima categorie de critici referitoare la solutia data cererii principale, Curtea constata urmatoarele:
In primul rand, Curtea constata ca nu pot fi aplicabile cauzei dispozitiile noului Cod civil, invocat de reclamanta in cererea de chemare in judecata, in discutie nefiind acte efectuate de parti sub imperiul noului Cod civil, ci acte incheiate sub imperiul vechiului Cod civil ( edificarea constructiei ).
Conform situatiei de fapt retinute de instantele de fond si conform propriilor sustineri ale reclamantei A. E., constructia in discutie exista edificata inca anterior dobandirii de catre reclamanta a imobilului proprietatea sa in baza contractului autentificat sub nr. 198/ 01.04.2010.
Diferentele intre pozitiile exprimate de parti sunt in sensul ca aceasta ar fi fost edificata in anul 1978, in forma actuala, ulterior fiind doar renovata ( sustinerile recurentei ) sau ca ar fi fost edificata in anii 1995-1996 ( conform sustinerilor reclamantei ).
Curtea observa ca instantele de fond nu au fost preocupate sa lamureasca deplin situatia de fapt referitor la acest aspect, probele administrate ramanand neclare ( in conditiile in care, totusi, Curtea apreciaza ca aceste aspecte de fapt ar fi putut fi lamurite complet, prin administrarea unui probatoriu mai amplu, care era accesibil instantelor ).
Oricum ar fi, oricare varianta ar fi retinuta referitor la data edificarii constructiei, Curtea apreciaza ca solutia impusa cererii principale este aceea de respingere, pentru urmatoarele motive:
Este cert si necontestat ca edificarea constructiei in discutie a fost facuta anterior cumpararii de catre reclamanta a imobilului proprietatea sa.
Astfel, regula unanimitatii semnifica faptul ca niciunul dintre coproprietari nu poate folosi bunul comun intr-o maniera care sa stanjeneasca exercitarea dreptului de coproprietate egal al celuilalt coproprietar, dupa cum semnifica si faptul ca un coproprietar poate folosi bunul intr-o anumita maniera in masura in care are acordul celuilalt coproprietar.
In cauza, la momentul edificarii constructiei in discutie ( fie 1978, fie 1995-1996 ) nu exista coproprietate intre cele 4 familii care impart aceeasi curte de la adresa, terenul fiind detinut de aceste familii cu titlu de folosinta, iar nu cu titlu de proprietate, insa se aplica, prin analogie, aceleasi reguli valabile in cazul coproprietatii si pentru situatia in care dreptul detinut in comun il reprezinta doar un drept de folosinta.
Or, la data edificarii constructiei si pana in anul 2010 cand reclamanta a cumparat o cota parte de proprietate asupra terenului ( si apartamentul nr. 4 ), edificarea acelei constructii s-a facut de catre parata reclamanta ( sau autorii acesteia ) cu acordul celorlalte familii care detineau dreptul de folosinta asupra terenului, nefiind incalcata asadar regula unanimitatii mentionata.
Nu poate fi primita sustinerea reclamantei ca edificarea constructiei s-a facut fara acordul celorlalti 3 coproprietari de locuinte din aceeasi curte, acest acord trebuind a fi considerat ca a existat, de vreme ce nu a existat opozitie din partea acestora. Acordul nu trebuie, din perspectiva regulii unanimitatii, sa imbrace forma scrisa, fiind suficienta tolerarea acestei edificari, dupa cum acordul nu trebuie sa fie expres, ci poate fi si tacit, dedus din lipsa de impotrivire la edificarea constructiei.
Nu se poate, asadar, pune problema lipsei acordului reclamantei in calitate de coproprietar pentru edificarea constructiei, pentru simplul motiv ca aceasta nu era coproprietar ( sau titular al dreptului de folosinta) la acel moment al edificarii, si nici nu s-a probat si nu se retine de catre instantele de fond, pe baza probatoriului administrat, lipsa acordului celorlalti titulari ai dreptului de folosinta la data edificarii constructiei.
Asadar, cu privire la momentul edificarii constructiei, nu se poate pune problema lipsei acordului reclamantei si a incalcarii dreptului acesteia prin edificarea constructiei, dupa cum nu se poate retine nici edificarea cu incalcarea drepturilor titularilor de drepturi de la momentul edificarii, printre care si autorul reclamantei M. A. atata timp cat nu a fost dovedit acest dezacord, iar situatia inexistentei unei opozitii prezuma acordul tacit. .
Pe de alta parte, daca se are in vedere nu faptul strict al edificarii constructiei, ci faptul (cu caracter continuu) al mentinerii acesteia pe teren pana in prezent, si dupa data la care reclamanta a devenit proprietar al unei cote parti de proprietate asupra terenului, in anul 2010, Curtea constata ca aplicarea corecta a legii implica aprecierea ca reclamanta nu poate invoca incalcarea dreptului sau de proprietate, atata timp cat a cumparat cunoscand situatia juridica a terenului si a constructiei, fiind succesor al celui care, la momentul edificarii, si-a dat acordul, macar tacit, la edificare.
Intr-adevar, in masura in care se aplica situatiei specifice a partilor ( situatia unei curti detinuta de patru familii, dintre care doar reclamanta coproprietar ), aceasta regula a unanimitatii trebuie respectata permanent, continuu, pe toata durata existentei coproprietatii.
Curtea constata insa ca, atata timp cat reclamanta a cumparat in anul 2010 cunoscand existenta acelei constructii, care data din anii 1995-1996 conform propriei sustineri, iar conform paratei reclamante din anul 1978, aceasta echivaleaza unei achiesari la situatia de fapt a existentei acelei constructii, care semnifica faptul ca parata reclamanta nu se afla intr-o situatie de exercitare abuziva a propriului drept.
Mai mult, avand in vedere ca acordul la edificare este un act unilateral de vointa producator de consecinte juridice, situatia reclamantei trebuie asimilata avanzilor cauza care preiau pozitia juridica a autorilor lor, ceea ce semnifica faptul ca reclamanta preia situatia juridica a autorului sau M. A. care a acceptat edificarea acestei constructii.
Se poate pune in discutie daca, totusi, un coproprietar isi poate retrage acordul dat celuilalt coproprietar pentru o anumita modalitate de folosire a bunului comun ( repetam, referirile la coproprietate sunt facute in contextul aplicarii regulii unanimitatii ).
Curtea nu neaga ca aceasta posibilitate legala exista, fiind, intr-adevar, necesar a se recunoaste, de principiu, posibilitatea pentru coproprietar sa-si retraga un asemenea acord. Astfel, pot fi imaginate situatii in care, dupa natura lucrarii in discutie, caracterul vremelnic, temporar, al unui asemenea acord al coproprietarului poate fi dedus ( de pilda, acordul pentru edificarea unui garaj edificat din materiale usoare, demontabile, sau a unei alte lucrari prin natura ei vremelnica).
Asadar, desi aceasta posibilitate nu poate fi exclusa de plano, totusi, ea trebuie apreciata in concret, in raport de circumstantele concrete ale cauzei, pentru a se verifica, pe de o parte, daca retragerea acordului este justificata ea insasi de o nevoie reala si legala a coproprietarului, de o schimbare a situatiei de fapt care sa atraga in mod legitim o schimbare de pozitie a partilor, sau nu este, dimpotriva, o exercitare abuziva a dreptului de coproprietate, iar, pe de alta parte, sa se verifice daca situatia de fapt creata prin acordul initial si care se cere a fi schimbata nu este de asemenea natura incat schimbarea ei ar prejudicia intr-o maniera excesiva pe celalalt coproprietar. Aceasta pentru ca, in discutie, se afla un principiu foarte important al dreptului, anume siguranta raporturilor juridice civile.
Iar regula unanimitatii, creata jurisprudential, pana la aparitia noului Cod civil, in lipsa unei reglementari legale a modului de functionare a coproprietatii, poate fi supusa unor atenuari, in sensul ca se admite ca acordul coproprietarilor la o anumita folosire trebuie totusi privit din perspectiva exercitiului cu buna credinta a drepturilor partilor ( astfel de atenuari, importante, au fost, de altfel, aduse prin prevederile noului Cod civil).
Curtea apreciaza ca, in cauza prezenta, in raport de circumstantele concrete, nu se justifica daramarea constructiei in discutie, aceasta reprezentand o masura absolut excesiva, de natura a aduce atingere grav sigurantei raporturilor juridice, atingere care nu ar putea fi justificata prin invocarea regulii unanimitatii si a necesitatii de protectie a drepturilor reclamantei AE.
Astfel cum am aratat, reclamanta a cumparat in cunostinta de cauza cu privire la situatia de drept si de fapt a imobilului.
La acest moment, reclamant
Prestatie tabulara. - Decizie nr. 314 din data de 02.11.2012
Sistarea starii de codevalmasie asupra bunurilor sotilor. Drept de creanta. - Decizie nr. 27 din data de 06.02.2012
Drept de proprietate. Partaj de folosinta. Despagubiri. - Decizie nr. 127 din data de 18.02.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 662 din data de 05.09.2012
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 651 din data de 30.08.2012
Partaj succesoral - Sentinta civila nr. 300 din data de 21.03.2012
Pretentii - Sentinta civila nr. 387 din data de 02.02.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 1564 din data de 21.12.2011
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 1340 din data de 27.10.2011
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 674 din data de 08.09.2010
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 809 din data de 30.09.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 390 din data de 13.05.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 194 din data de 07.04.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 170 din data de 15.04.2009
Nulitate titlu proprietate - Sentinta civila nr. 71 din data de 25.02.2010
Iesire din indiviziune - Sentinta civila nr. 625 din data de 02.12.2009
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 619 din data de 02.12.2009
iesire din indiviziune - Sentinta civila nr. 605 din data de 18.11.2009
partaj succesoral - Sentinta civila nr. 587 din data de 11.11.2009
Regula unanimitatii aplicabila coproprietatii, sub regimul vechiului Cod civil. Conditii de aplicare. Situatii in care poate fi invocata incalcarea regulii si prejudicierea drepturilor unuia dintre coproprietari.
Regula unanimitatii, creata jurisprudential, pana la aparitia noului Cod civil, in lipsa unei reglementari legale a modului de functionare a coproprietatii, poate fi supusa unor atenuari, in sensul ca se admite ca acordul coproprietarilor la o anumita folosire trebuie totusi privit din perspectiva exercitiului cu buna credinta a drepturilor partilor. Asadar, aplicarea regulii trebuie analizata in raport de circumstantele concrete ale cauzei, pentru a se verifica, pe de o parte, daca refuzul acordului unuia dintre coproprietari este justificata ea insasi de o nevoie reala si legala a coproprietarului, sau nu este, dimpotriva, o exercitare abuziva a dreptului de coproprietate. Cu atat mai mult, in situatia in care unul dintre coproprietari si-a dat acordul cu privire la folosirea bunului comun de catre celalalt coproprietar, iar coproprietarul care si-a exprimat acordul a instrainat cota sa de coproprietate catre un tert subdobanditor, pretentiile tertului subdobanditor care tind la schimbarea modului de folosire a bunului comun anterior agreata trebuie analizate si din perspectiva principiului sigurantei raporturilor juridice civile, pentru a se verifica daca situatia de fapt creata prin acordul initial si care se cere a fi schimbata nu este de asemenea natura incat schimbarea ei ar prejudicia intr-o maniera excesiva pe celalalt coproprietar. Acordul este un act unilateral de vointa producator de consecinte juridice, astfel ca situatia subdobanditorului trebuie asimilata avanzilor cauza, care preiau pozitia juridica a autorului, fara a exclude posibilitatea retragerii acestui acord, insa in conditii de fapt care sa justifice o asemenea masura si respectarea principiului legalitatii si al stabilitatii raporturilor juridice civile.
(decizia civila nr. 613 R/ 28.06.2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a 4-a civila)
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti sub nr. 10012/301/19.03.2012, reclamanta A. E. in contradictoriu cu parata P.D. a solicitat instantei sa dispuna obligarea paratei sa-i permita exercitarea in comun in proportie egala a dreptului de folosinta asupra terenului din partea dreapta a curtii comune a imobilului situat in Bucuresti, sector 3 ; obligarea paratei la readucerea la starea initiala a terenului din curtea interioara comuna, respectiv demolarea constructiei mentionata cu indicativul,’’C3’’ in anexa pe care o ataseaza; cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamanta arata ca in data de 01.04.2010 a cumparat, prin act notarial, apartamentul nr. 4, din Bucuresti, sector 3.
De asemenea, a mai aratat ca la scurt timp dupa aceea au inceput discutiile cu parata care-i este vecina si locuieste la apartamentul nr.2, referitoare la folosinta in proportie egala a terenului comun a jumatatii din partea dreapta a terenului.
Reclamanta face precizarea ca in partea stanga a terenului se mai afla doua apartamente cu terenul aferent si cu care nu are probleme de acest fel, motiv pentru care nu-i cheama in judecata pe ceilalti vecini.
Invedereaza instantei ca, in conformitate cu actul de vanzare-cumnparare ea are o cota indiviza de ¼ din terenul aferent apartamentului de 118,5 mp.
De asemenea, reclamanta arata ca parata i-a spus ca i se cuvine o parte din terenul din spatele curtii, de la gardul comun despartitor pana la constructia edificata de ea,’’C3’’, aproximativ 40-45 mp.si o parte din terenul din fata cladirii, tot aproximativ 4o-43 mp., fapt care o dezavantajeaza cu aproximativ 15-20 mp.
Cu privire la constructia edificata de catre parata in 1995-1996 pe terenul comun, mentioneaza ca aceasta nu a fost construita conform normelor legale cu privire la constructii.
Aceasta cladire C3, are o amprenta pe teren de aproximativ 47 mp., parter si etaj, fiind construita din BCA.
Invedereaza faptul ca mentionata constructie o deranjeaza prin faptul ca imparte terenul in doua parti, facand ca ea sa aiba practic doua bucatele de teren, in timp ce vecina are o suprafata de teren continua si mai mare.
Mai mult decat atat, arata ca mentionata constructie ii umbreste si ii blocheaza campul vizual la ferestrele de la bucatarie si de la dormitor, aratand ca, din cauza conflictului nu a putut sa se mute in acest imobil si nici nu poate sa traiasca vreodata acolo, vazandu-se nevoita sa vanda mentionata proprietate insa, pentru a putea obtine un pret mai bun si pentru a-i lasa o situatie clara viitorului cumparator, a fost nevoita sa formuleze prezenta cerere.
In dovedire, intelege sa se foloseasca de proba cu inscrisuri si interogatoriu.
La dosar au fost depuse inscrisuri (filele 5-14).
La data de 15.05.2012, parata-reclamanta P. D. a formulat intampinare la cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamanta-parata, solicitand ca instanta sa constate interventia prescriptiei achizitive de peste 30 de ani asupra imobilulului situat in Bucuresti, sector 3, compus din constructie (denumita in continuare anexa C3) si teren in suprafata de cea 120 mp, sau, dupa caz, suprafata ce va rezulta din masuratori in contradictoriu cu:A. E., domiciliata in Bucuresti; M. N., domiciliat in Bucuresti, si P. D. domiciliat in Bucuresti.
In motivare, parata-reclamanta arata ca prin cererea de chemare in judecata, reclamanta A. E. solicita obligarea ei la readucerea la starea initiala a terenului din curtea interioara comuna, in sensul demolarii constuctiei anexa C3, intrucat terenul se afla in indiviziune, iar constructia s-ar fi edificat cu nerespectarea dispozitiilor legale in cursul anilor 1995-1996.
De asemenea, arata ca sustinerile reclamantei sunt eronate si lipsite de veridicitate. Constructia anexa C3 a fost edificata inainte de anul 1978 (astfel cum reiese din certificatul de constructie nr. 7587/32 anexat) cu indeplinirea tuturor formelor legale instituite in acea perioada. Totodata, terenul in suprafata totala de 520 mp (din masuratori) a fost impartit intre coproprietari inca din momentul ocuparii constructiei principale, respectiv anul 1954, fiecare dintre ei ocupand si folosind sub nume de proprietar cate o suprafata de teren determinata materialmente. Astfel cum se descrie si in cererea principala de chemare in judecata, ea si ceilalti vecini au ocupat cate o suprafata din terenul de 520 mp, impartindu-l in suprafete egale, neexistand niciun fel de discutii pe acest subiect pana la momentul achizitionarii apartamentului nr. 4 de catre reclamanta (2010). Asertiunea reclamantei privind ocuparea unei suprafete de teren diproportionat de mare fata de dreptul sau din actul de proprietate este falsa.
Totodata, arata ca se reclama edificarea unei contructii pe terenul sau, in conditiile in care, insusi reclamanta detine o constructie pe terenul in cauza, ridicata anterior anului 2010 de catre autorul sau, M. A., pe latura nordica a terenului. Cat priveste pretinsul disconfort creat de amplasamentul constructiei sale, precizeaza faptul ca aceasta este situata pe latura nord-estica a terenului la cea 3 m de cladirea principala, neafectand in niciun mod vizibilitatea si luminozitatea celorlalte apartamente.
De altfel, asa cum a aratat mai sus, constructia s-a realizat cu respectarea normelor legale instituite la nivelul anilor 70, dovada reprezentand autorizatia nr. 7587/32 din 28.08.1978 si memoriul tehnic, prin care s-a aprobat extinderea cladirii principale de catre tatal sau si autorul reclamantei si totalul costurilor estimative al acestor constructii.
Cu privire la motivele cererii reconventionale se arata ca:
In fapt, prin decizia nr. 485/06.09.1954, s-a atribuit cate o cota egala de 25% din terenul in suprafata de 474 mp situat in Bucuresti, pentru a construi locuinte, numitilor M. V. (autorul reclamantei), P. D. (autorul subsemnatei), M. N. si P. D.
Ulterior edificarii cladirii principale, s-a convenit impartirea materiala a terenului aferent (fara a se incheia vreun act in acest sens, motiv pentru care inteleg "sa despart posesia" pe care o exercit de peste 30 de ani de dreptul sau de proprietate, in vederea eludarii rigorilor impuse de probatio diabolica). Data fiind situatia de fapt, majoritatea proprietarilor au decis sa construiasca pe suprafetele de teren preluate cate o anexa, pentru a satisface trebuintele tuturor membrilor familiilor lor. In acest sens, tatal ei la inceputul anului 1975 a intreprins demersuri in vederea obtinerii autorizatiei de constructie necesara cladirii anexa C3 (a se vedea chitanta nr. 172/01.06.1975 pentru poiect, memoriul tehnic si notele de calcul cu titlu de costuri estimative, datand din mai 1978) obtinand autorizatia de constructie nr. 7587/32 din 28.08.1978.
Din acest moment si pana in prezent, autorii sai (P. D. si P. F.) si ea au stapanit sub nume de proprietar suprafata de teren de 120 mp si constructia anexa C3, exercitand toate prerogativele unui adevarat proprietar: usus, fructus si abusus.
In aceste conditii, autorii sai si-au aratat in mod clar manifestarea de vointa in sensul de a interverti precaritatea in posesie exclusiva, comportandu-se ca un adevarat proprietar pentru intreaga suprafata de teren posedata, intrunind astfel toate conditiile prevazute de art. 1847 Cod Civil privind caracterul continuu, neintrerupt, netulburat, public si sub nume de proprietar al posesiei. Sustinerile sunt certificate nu doar de edificarea anexei C3, ci si de lucrarile de amenajare a terenului aferent acesteia in suprafata de cea 30 mp cu destinatia de curte, efectuand pe acesta activitati agricole, comportament destinat sa caracterizeze o manifestare exterioara a unui drept real.
Astfel, aprecieaza ca posesia autorilor sai si a ei este utila, deoarece actele materiale pe care le-au efectuat in exercitarea posesiei au fost continue, ea actionand ca un bun gospodar, diligent si dornic sa realizeze intreaga utilitate a terenului. Posesia este neintrerupta, astfel ca din anul 1954 si pana in prezent ea a locuit cu parintii si ,ulterior decesului acestora, cu familia sa in acest imobil, posedandu-l ca un veritabil proprietar.
De asemenea, posesia este netulburata, avand in vedere ca timp de aproape 60 de ani niciunul dintre vecinii sai nu a exercitat vreun act care sa-i tulbure posesia, nefacand niciun demers prin care sa-si manifeste calitatea de coproprietari. Posesia este publica, caracter prezentat ca un element al prescriptiei achizitive asupra imobilelor, atat jurisprudenta si practica judiciara stabilind ca posesia asupra lucrurilor imobile nu poate fi clandestina, prezumandu-se publicitatea ei. Si, nu in ultimul rand, posesia este neechivoca, avand loc o intervertire a precaritatii posesiei consacrata de jurisprudenta, care, in interpretarea dispozitiilor art. 729 din vechiul Cod Civil, a plasat intre iazurile de intervertire a posesiei si pe acela al coproprietarului care intelege sa transforme posesia comuna in posesie exclusiva. Desi bunul se afla in indiviziune, nu se poate presupune ca ea si autorii sai au stapanit acest bun unii pentru altii cata vreme nu a existat niciodata o posesie comuna, ci o posesie exclusiva a autorilor sai si, ulterior, a ei (devenind aplicabila institutia jonctiunii posesiilor).
Potrivit art. 729 din vechiul Cod Civil, imprescriptibilitatea dreptului de a cere imparteala poate fi paralizata prin uzucapiune in cazul in care unul dintre copartasi, prin manifestarea exterioara a sa, a inteles sa transforme posesia din comuna in exclusiva si a exercitat timp de 30 de ani o asemenea posesie pentru sine asupra bunului indiviz, situatie in care va putea opune celorlalti dobandirea proprietatii asupra acestui bun de catre el.
Avandu-se in vedere ca stapaneste acest imobil din anul 1954 (teren), respectiv 1978 (constructie), prin adaugarea la termenul posesiei actuale si a termenului cat bunul a fost posedat de autorii sai (conform certificatului de mostenitor nr. 38/21.09.1999) prin jonctiunea posesiilor, aprecieaza ca sunt intrunite conditiile instituite de legiuitor prin art. 1890 din vechiul Cod Civ.
In prezenta indeplinirii celor doua conditii ale uzucapiunii longissimi temporis, respectiv a implinirii termenului de 30 de ani precum si a utilitatii posesiei, potrivit art. 1849 din vechiul C. Civ., in nevoia de stabilitate a raporturilor juridice, aprecieaza ca se impune recunoasterea efectelor juridice ale dreptului de proprietate asupra imobilului anterior descris situat in Bucuresti, str. Diligentei nr. 55, sector 3, in persoana ei.
In drept, au fost invocate disp. art. 1847, 1854, 1890 din vechiul C. Civ. si disp. art. 112 CPC.
Prin sentinta nr. 19853/ 23.12.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3, au fost rrespinse exceptia inadmisibilitatii si exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, ca neintemeiate, a fost respinsa actiunea principala privind pe reclamanta-parata A. E. si pe paratii P.D., C. V. L., M. M., M. G. si C. V. a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei C. V. L., a fost respinsa cererea reconventionala formulata in contradictoriu cu acest parat ca fiind introdusa impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva si a fost respinsa cererea reconventionala, ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a retinut urmatoarele:
Asupra exceptiei inadmisibilitatii capatului de cerere privind demolarea invocata de catre parata-reclamanta – fila 74 vol.II instanta retine ca dispozitiile art.8 din Legea nr.50/1991 sunt aplicabile in masura in care titularul unui drept real asupra respectivei constructii ar solicita autoritatilor publice demolarea unei constructii, intrucat potrivit art.1 alin.(1) din acelasi act normativ Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel.
Or, inexistenta autorizatiei de demolare nu reprezinta un fine de neprimire al capatului cererea care vizeaza repararea eventualului prejudiciului produs reclamantei dreptului sau proprietate, in natura, prin aducerea imobilului la starea initiala. Prin urmare, instanta va respinge exceptia inadmisibilitatii ca neintemeiata.
Asupra exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune, -fila 75 vol.II, instanta retine ca parata-reclamanta a invocat incidenta in cauza a unui termen de 2 ani de la data savarsirii faptei, insa acest termen astfel cum este reglementat de art. 31 din Legea nr.50/1991 (Dreptul de a constata contraventiile si de a aplica amenzile prevazute la art. 26 se prescrie in termen de 2 ani de la data savarsirii faptei), este un termen de prescriptie a raspunderii contraventionale, care curge in favoarea pretinsului contravenient si in defavoarea organelor abilitate cu constatarea contraventiilor prevazute de acel act normativ.
Referitor la incidenta dispozitiilor art.7 alin.(1) din Decretul nr.167/1958, s-a invocat faptul ca prescriptia dreptului material la actiune a inceput sa curga la momentul la care reclamanta-parata a stiut sau trebuia sa stie de ridicarea constructiei.
Instanta apreciaza ca potrivit art. 21 din Decretul nr.167/1958 dispozitiile acestuia nu se aplica dreptului la actiune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie.
Prin urmare, pentru a decide daca sunt sau nu aplicabile prevederile art. 21 din decret, trebuie sa vedem daca, suntem sau nu in prezenta unei actiuni intemeiate pe dreptul de proprietate sau un alt drept real principal. Astfel, sunt intemeiate direct sau indirect pe dreptul de proprietate, actiunea reclamantului care tinde la protejarea posesiei ca si atribut al dreptului de proprietate, solicitand exercitarea in comun a folosintei.
Capatul de cerere privind demolarea este un accesoriu al capatului principal, ce s-ar naste numai in masura in care s-ar constata ca parata-reclamanta ar incalca dreptul de folosinta al reclamantei-parate ce deriva din starea de coproprietate.
Reclamanta-parata este un coproprietar, in indiviziune pentru o cota-parte ideala si abstracta (25%) din terenul situat in sector 3, iar actiunea prin care solicita obligarea paratei la exercitarea in comun a dreptului de folosinta, atribut al dreptului de proprietate este apreciata ca fiind imprescriptibila. Temeinicia capatului accesoriu-demolarea constructie ca efect al aducerii imobilului in starea initiala, se naste in momentul in care se constata o nesocotire a obligatiei de a exercita in comun folosinta terenului din partea paratei-reclamante.
Fata de aceste considerente, instanta respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, ca neintemeiata.
Pe fondul actiunii principale, instanta retine ca decizia nr.485 dom 06.09.1954 al Statului Polular al Raionului Tudor Vladimirescu (fila 29 vol.I), s-a acordat in folosinta vesnica numitilor M. V., P. D. , M. N. si P. D., cate o cota parte indiviza de 25% din terenul in suprafata de 474 mp.
Cei patru coproprietari au construit pe acest teren un imobil compus din patru apartamente dispuse cate doua la parter si doua la etaj, respectiv, in partea dreapta la parter apartamentul paratei-reclamante si la etaj apartamentul reclamantei-parate, iar in partea stanga sunt apartamentele paratei, C. V. L. si C.V..
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.198/01.04.2010 de catre Biroul Notarului Public E. E., numitul M. A. a vandut reclamantei-parate A. E. apartamentul nr.4 situat in Bucuresti, sector 3,impreuna cu dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului de 118,50 mp.
Instanta retine ca doua principii caracterizeaza proprietatea pe cote-parti , respectiv niciunul dintre copartasi nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate din bun, privit in materialitatea sa, si fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra cotei-parti ideale din drept.
Din situatia de fapt rezulta ca neintelegeri sunt intre coproprietarii din partea dreapta a imobilului. Desi intre cei patru coproprietari nu exista un act de partaj voluntar al terenului cu destinatia de curte, de-a lungul timpului in mod tacit, s-a acceptat situatia unei injumatatiri a terenului, in sensul ca terenul din partea dreapta sa fie folosit de catre reclamanta si parata, iar cel din partea stanga de catre paratele C. V. si C. V. L.
Dreptul de folosinta poate fi exercitat de toti coproprietarii, ceea ce presupune atat exercitarea folosintei materiale a bunului care face obiectul dreptului de proprietate comuna pe cote-parti, cat ?i posibilitatea culegerii fructelor produse de bun. Insa, atunci cand sunt neintelegeri intre coproprietari cu privire la folosirea materiala a bunului, ace?tia au la indemana calea incetarii coproprietatii prin partaj, fara ca dreptul de folosinta sa poata fi valorificat pe calea actiunii in reintegrare (a se vedea in acest sens decizia nr.6954 din 09.12.2004 a Inaltei Curti de Casati si Justitie).
Prin urmare, situatia din parti se poate rezolva numai prin lichidarea starii de coproprietate.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, la data de 24.09.2014, fila 76 vol.II, parata-reclamanta a solicitat impartirea terenului, insa instanta nu se poate considera sesizata cu acest capat de cerere, care este formulat impropriu, prin concluzii scrise, in sedinta publica, aparatorul paratei-reclamante nefacand referire la vreo solicitare de partajare. Mai mult acest capat de cerere nu a fost avut in vedere in cercetarea judecatoreasca, fiind formulat cu nesocotirea dispozitiilor procedurale.
Fata de aceste considerente instanta va respinge actiunea principala ca neintemeiata.
Asupra cererii reconventionale avand ca obiect constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, instanta se va pronuntat prioritar asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive invocate de parata C. V. L., pe care o va admite pentru urmatoarele considerente.
Instanta retine ca, in litigiile intemeiate pe dispozitiile legale privind prescriptia achizitiva, calitate procesuala poate avea numai persoana care din punct de vedere juridic, la momentul invocarii uzucapiunii, are calitatea de proprietar de drept al imobilului.
Prin decizia nr.485/06.09.1954 emisa de Comitetul Executiv al Statului Popular al Raionului T.V.s-a acordat in folosinta vesnica a autorilor partilor terenul din sector 3, in suprafata totala de 474 mp , in cote indivize de 25% din teren in folosinta vesnica pentru fiecare parte.
Asa cum s-a retinut anterior de-a lungul timpului in mod voluntar folosinta terenului a fost impartita intre cei care locuiesc in partea dreapta si cei care locuiesc in partea stanga.
Imobilul pentru care se solicita dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre parata-reclamanta, este edificat in partea dreapta, zona in care parata C. V. L. nu si-a exercitat folosinta, in plus, dreptul dobandit prin actul din 1954 este unul de folosinta, nu de proprietate.
Fata de aceste considerente instanta admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive fata de parata C. V. L..
Reclamanta sustine exercitarea unei posesii demne a duce la dobandirea dreptului de proprietate asupra unei suprafete de teren de aproximativ 120 mp., sustinand intervertirea precaritatii in posesie utila, fiind in situatia unui coproprietar care intelege sa transforme posesia comuna in posesie exclusiva.
O prima conditie a dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de lunga durata este exercitarea unei posesii indelungate timp de 30 de ani.
Parata-reclamanta a sustinut ca moment al inceputului cursului prescriptiei anul 1954, insa atitudinea de a se comporta ca un adevarat proprietar exclusiv asupra suprafetei de teren de 120 mp a apartinut doar paratei-reclamante, nu si autorului acesteia.
In acest sens este chiar adeverinta din 28.08.1978, care tine loc de autorizatie de constructie, insa nu vizeaza constructia in forma si suprafata existente in prezent, ci se refera exlcusiv la efectuarea unor consolidari la structura de rezistenta reparatii tencuieli la o magazie.- fila 32 vol.I.
Raportul de expertiza tehnica in constructii a mentionat ca si an de realizare a constructiei 1978, insa aceasta mentiune este combatuta chiar de catre parata-reclamanta care in raspunsul la interogatoriu, fila 214 vol.I, intrebarea nr.4, a mentionat ca este facuta in 1978 si renovata in 1995.
Avand in vedere adeverinta din 28.08.1978, instanta apreciaza ca ceea ce exista la nivelul anului 1978 nu era decat o magazie, iar ridicarea etajarea si renovarea intregii constructii s-a realizat in anul 1995. De altfel, parata-reclamanta a recunoscut ca proprietatea a fost recapatata in anii 1990-1991.
Declaratia martorului M. I. fila 217 vol.I releva aceeasi situatie, respectiv ca in anul 1975 exista in spatele casei o camera si un garaj, iar dupa Revolutie, prin anii 1995-1996, a fost desfiintat acest acoperis si s-a ridicat spatiul de la nivelul unu cu o mansarda.
Prin urmare instanta apreciaza ca autorul paratei desi a construit o magazie pe locul care in prezent exista constructia identificata in raportul de expertiza tehnica in constructii, nu se poate retine exercitarea sub nume de proprietar a unei posesii asupra suprafetei de cca 120 mp, inca din 1954, din moment ce renovarea cladirii si extinderea cu spatii verzi s-a realizat dupa Revolutia din 1989.
Analizand istoricul de rol fiscal, fila 255 vol.I, instanta observa impunerea pentru un corp principal in suprafata utila de 41,80 mp pe numele P. D. incepand cu 27.09.1999. In concluzie, posesia pretins a fi exercitata de catre reclamanta nu indeplineste conditia duratei, respectiv 30 de ani de la momentul intrarii in posesie si pana in prezent.
In conditiile in care prima conditie, respectiv exercitarea posesiei timp de 30 de ani nu a fost considerata ca fiind indeplinita, analiza caracteristicilor posesiei, si posibila intervertire a precaritatii in posesie utila apare superflua si nu va mai fi supusa analizei de catre instanta.
In baza art.488-492 C. Civ de la 1864, instanta respinge si cererea de constatare a operarii accesiunii imobiliare, cata vreme nu este indeplinita premisa esentiala si anume calitatea autorilor paratei-reclamantei de proprietari exclusivi asupra terenului pe care se pretinde ca au fost edificate constructiile, acestia detinand doar o cota parte ideala din totala suprafata de teren.
Prin decizia civila nr. 4522 A/ 23.11.2015 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a 3-a civila a fost admis apelul declarat de apelanta-reclamanta-parata A. E. impotriva sentin?ei civile nr. 19853/23.12.2014, pronun?ata de Judecatoria Sectorului 3 Bucure?ti, a fost schimbata in parte sentinta apelata in sensul ca: admite actiunea principala, obliga parata-reclamanta sa readuca terenul din curtea interioara comuna in starea initiala prin demolarea constructiei C4 astfel cum a fost identificata prin anexa 2 la raportul de expertiza topografica efectuat de expert P. C.M. obliga parata-reclamanta sa permita exercitarea in comun a dreptului de folosinta asupra terenului din partea dreapta a curtii comune a imobilului situat in Bucuresti, sector 3, obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantei-parate suma de 1520,50 lei cheltuieli de judecata. Mentine restul dispozitiilor. Este respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-parata-reclamanta P.D. impotriva aceleiasi sentin?e.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut urmatoarele:
Apelanta-reclamanta si-a justificat calitatea procesuala activa cu contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 198/01.04.2010.
Prin contractul mai sus mentionat se precizeaza ca vanzatorul, M. A. a dobandit imobilul din sector 3, prin mostenire de la parintii sai, M. A. si M. V., care la randul lor, dobandisera apartamentul, impreuna cu terenul aferent, in timpul casatoriei si anume apartamentul prin construire in regim propriu, receptionat la 20.01.1956, iar terenul aferent in baza titlului de proprietate nr. 12178/3/2002 eliberat de Prefectura Municipiului Bucuresti.
Tribunalul constata ca, prin deciziunea nr. 485/06.09.1954 emisa de Sfatul Popular al Raionului T. V..-Comitetul Executiv, s-a acordat in folosinta vesnica numitilor M. V., P. D., M. N. si P. D. cate o cota indiviza de 25% din terenul in suprafata totala de 474 mp pentru a construi locuinte, in cooperare, pe credit.
Apelanta-parata-reclamanta este mostenitoarea lui P. D., dobandind in proprietate apartamentul nr. 2 situat in sector 3.
Asa cum a concluzionat expertul topograf P. C.M., imobilul ocupat de parata-reclamanta face parte din deciziunea nr. 485/06.09.1954.
In ceea ce priveste constructia a carei demolare a solicitat-o reclamanta, notata C3 de catre aceasta, tribunalul constata ca, din raspunsurile partilor la interogatoriu coroborate cu declaratiile martorilor audiati in cauza (Manea Ioan), tatal paratei-reclamante a edificat, in anul 1978, o magazie respectiv un garaj. Dupa anul 1990, prin 1995-1996, s-a renuntat la garajul de pe teren, ridicandu-se in locul lui constructia P+M care exista si in prezent.
In sustinerea acestei concluzii sunt atat procesul-verbal de inspectie incheiat la data de 22.09.2010 prin care s-a constatat ca parata-reclamanta P. D. a ridicat o constructie pe terenul sau, cat si fotografiile cu constructia a carei demolare se solicita si din care se observa ca aceasta nu putea fi ridicata in anul 1978.
In aceste conditii, avand in vedere modul de amplasare a constructiei nou ridicate, inconvenientele pe care le prezinta aceasta pentru reclamanta-parata, tribunalul apreciaza ca se impune admiterea apelului declarat de aceasta parte si schimbarea in parte a sentintei apelate in sensul ca va fi admisa actiunea principala si obligata parata-reclamanta sa readuca terenul din curtea interioara comuna la starea initiala prin demolarea constructiei C4 astfel cum a fost identificata prin anexa 2 la raportul de expertiza topografica efectuat de expert P.C. M..
Avand in vedere ca, in prezent, reclamanta-apelanta si parata-reclamanta au cate un drept de folosinta asupra terenului in cota de 25% din suprafata totala de 474 mp, urmeaza a fi obligata parata-reclamanta sa permita exercitarea in comun a dreptului de folosinta asupra terenului din partea dreapta a curtii comune a imobilului situat in Bucuresti, sector 3.
In temeiul art. 274 C.pr.civ., tribunalul o obliga pe parata-reclamanta sa plateasca reclamantei-parate suma de 1520,50 lei cheltuieli de judecata.
In ceea ce priveste apelul declarat de parata-reclamanta, tribunalul il apreciaza ca fiind nefondat.
Astfel, tribunalul are in vedere faptul ca, prin Decizia nr. 2076/17.10.1989 a Consiliului Popular al municipiului Bucuresti - Comitetul Executiv, s-a decis ca, incepand cu data de 24.08.1988, sa se preia, fara plata, in proprietatea statului, apartamentul nr. 2 situat la parterul imobilului din Bucuresti, sector 3, proprietatea numitilor P.D. si P. F., parintii paratei-reclamante.
Ulterior, prin sentinta civila nr. 4663/8.10.1991 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 a fost anulata Decizia nr. 2076/17.10.1989 mai sus mentionata.
Cu toate acestea, tribunalul apreciaza ca lipsirea de posesie a imobilului din litigiu, inceputa in luna august 1988 si mentinuta cel putin pana in anul 1991 (anul anularii in instanta a deciziei de preluare a imobilului de catre stat), a avut drept consecinta intreruperea termenului de prescriptie achizitiva asupra imobilului detinut de parata.
Pe cale de consecinta, tribunalul constata ca, in mod corect, prima instanta a respins cererea de constatare a uzucapiunii formulata de parata-reclamanta, nefiind indeplinite conditiile necesare pentru ca aceasta parte sa poata uzucapa imobilul din litigiu.
In ceea ce priveste critica ce vizeaza gresita admitere a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei C. V. L., tribunalul o apreciaza ca fiind nefondata, avand in vedere modalitatea in care partile au inteles sa-si exercite posesia asupra imobilelor detinute.
In ceea ce priveste gresita respingere a cererii de iesire din indiviziune, tribunalul constata ca aceasta cerere a fost formulata prin concluziile scrise dupa inchiderea dezbaterilor, situatie in care se retine ca instan?a de fond nu a fost legal sesizata cu solutionarea unei astfel de cereri; pe cale de consecinta, nu au fost administrate probe in sustinerea cererii de iesire din indiviziune.
Impotriva acestei decizii s-a formulat, in termen legal, prezentul recurs de catre parata reclamanta P.D., invocandu-se disp. art. 304 pct. 5 si 9 C.pr.civ. si dezvoltandu-se urmatoarele critici:
l) Nelegala solutionare a cauzei de catre instanta de apel, pentru motivul prevazut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ., intrucat a fost analizata intreaga cauza doar prin prisma probatoriului administrat pana la acel moment procesual, fara ca recurenta sa poata solicita si administra probe prin raportare la cererea de partaj formulata in cauza
SE critica hotararea instantei de apel in ceea ce priveste gresita respingere a cererii sale de partajare a terenului in suprafata de 517,90 m2 in cote de 1/4 si atribuirea in natura a suprafetelor de teren, avandu-se in vedere manifestarea de vointa a autorilor inca din anul 1954 cu privire la formarea loturilor, in masura in care se va aprecia neindeplinita conditia utilitatii posesiei.
In mod eronat instanta de apel, in considerentele hotararii apelate, a apreciat ca „aceasta cerere a fost formulata prin concluziile scrise dupa inchiderea dezbaterilor, situatie in care se retine ca instanta de fond nu a fost legal sesizata cu solutionarea unei astfel de cereri", intrucat, astfel cum se poate constata, concluziile scrise (aflate la fila 76, voi. II) au fost depuse in data de 24.09.2014, cu o zi inainte de termenul de judecata din 25.09.2016.
Pana la termenul cand s-au formulat dezbateri in fond, din 4 decembrie 2014, in cauza s-au mai acordat patru termene de judecata. Largirea cadrului procesual poate fi efectuata daca partile adverse nu se opun, o manifestare de vointa in acest sens a partilor cu interese contrarii trebuind sa fie exprimata expres la primul termen de judecata urmator formularii pretentiilor. Avand in vedere ca nici apelanta reclamanta-parata si nici intimatele parate nu au invocat depasirea termenului procedural de modificare a cadrului procesual art. 132 C.proc.civ., in cauza nu putea opera sanctiunea decaderii din dreptul de a formula modificari/completari ale cererii reconven?ionale; pe cale de consecinta, intrucat a facut cunoscut in timp util motivele de fapt si de drept pe care si-a intemeiat pretentiile si apararile, in mod gresit instanta de judecata din faza procesuala a apelului a respins cererea de partajare a terenului, formulata in subsidiar, desi avea obligatia sa se pronunte pe aceasta, eventual sa administreze probe, daca ar fi considerat necesar. Procedand in aceasta maniera, instanta de apel a nesocotit dreptul recurentei de a se apara si de a administra probe in contradictoriu vizand cererea de iesire din indiviziune, desi in raport de dispozitiile art. 20 din Constitutia Romaniei si ale art. 6 CEDO, era obligata sa puna in discutia contradictorie a partilor cererea formulata. Omi?and sa acorde recurentei cuvantul asupra aspectului privind cererea de partajare a terenului, instanta de apel a incalcat atat principiul contradictorialita?ii, cat si principiul dreptului la aparare.
Astfel, contradictorialitatea ingaduie partilor sa participe in mod egal la prezentarea, argumentarea si dovedirea drepturilor lor in cursul desfasurarii procesului, sa discute si sa combata sustinerile facute de fiecare dintre ele si sa-si exprime opinia asupra initiativelor instantei in scopul stabilirii adevarului si al pronuntarii unei hotarari legale si temeinice.
Pe de alta parte, dreptul la un proces echitabil inseamna si posibilitatea rezonabila a oricarei parti de a expune cauza sa instantei de judecata, in conditii care sa nu o dezavantajeze fata de partea adversa, ceea ce se realizeaza prin asigurarea dreptului sau la aparare. In acest sens, inalta Curte de Casatie si Justitie Sectia civila si de proprietate intelectuala s-a pronuntat in sensul ca nerespectarea principiului contradictorialita?ii, principiu care asigura si dreptul la aparare, este sanctionata cu nulitatea hotararii, intrucat pentru asigurarea unui proces echitabil instanta este obligata sa respecte si sa aplice principiul contradictorialita?ii, cat si a dreptului la aparare, iar potrivit art.129 alin.(i) C.pr.civ. judecatorul are indatorirea sa vegheze la respectarea de catre parti, dar si de catre el insu?i a principiului contradictorialita?ii si celelalte principii ale dreptului civil (Decizia 2508/2007).
In acelasi sens, in jurispruden?a CEDO s-a stabilit ca „dreptul la un proces echitabil, garantat de art.6.i din Conventie, include printre altele, dreptul partilor de a prezenta observatiile pe care le considera pertinente pentru cauza lor, intrucat Conventia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete si efective" (Hotararea din 13 mai 1980 in cauza Artico impotriva Italiei, seria A, nr. 37, p. 16, paragraful 33). Acest drept nu poate fi considerat efectiv decat daca aceste observatii sunt in mod real „ascultate", adica sunt in mod corect examinate de catre instanta sesizata. Pe cale de consecinta, art.6 din Conventie implica mai ales in sarcina „instantei" obligatia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor si al elementelor de proba ale partilor, cel putin pentru a le aprecia pertinenta" (Hotararea din 28.04.2005 in cauza Albina contra Romaniei).
2. Critica hotararea instantei pentru motivul prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ..
Se critica sub aspectul respingerii cererii de constatare a uzucapiunii.
Posesia imobilului mentionat a fost exercitata in mod continuu de catre parata reclamanta chiar si in perioada retinuta de catre instanta de apel in considerente ca fiind o perioada intrerupta. Astfel cum se retine in sentinta civila nr. 4663/08.10.1991 a Judecatoriei Sectorului 3, parintii s-au deplasat in Germania la sora recurentei in perioada respectiva. Recurenta a locuit impreuna cu sotul in imobilul mentionat in toata aceasta perioada. SE depune in acest sens copie de pe cartea de munca a recurentei, pentru a dovedi aceasta imprejurare. Face referire la considerentele si la dispozitivul sentintei civile nr. 4663/08.10.1991, pronuntata de Judecatoria Sectorului 3, prin care a fost admisa actiunea formulata in data de 8 august 1990 de catre parintii recurentei, P. F. si P. D., avand ca obiect anularea deciziei nr. 2076/1989 emisa de fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucuresti in baza Decretului nr. 223/1974. La pagina l din sentinta mentionata, instanta „retine ca reclamantii au contractat pe baza de credit apartamentul situat in Bucuresti, sector 3, ca in anul 1988 au plecat temporar in strainatate in vizita la fiica acestora si ca din motive de sanatate, mai exact in vederea efectuarii unei interventii chirurgicale au depasit termenul de sedere in R.F.G., astfel incat nu s-au mai inapoiat in tara la expirarea vizei acordate - 23 august 1988. Mai rezulta din probele dosarului ca prin Decizia nr. 2076/17 octombrie 1989, fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucuresti a dispus trecerea in proprietatea statului, fara plata, a imobilului situat la adresa de mai sus, in temeiul prevederilor Decretului 223/1974 si ca respectiva decizie nu a fost comunicata reclamantilor de catre organul emitent." Mai departe, instanta motiveaza aspectele avute in vedere la anularea deciziei nr. 2076/1989: „avand in vedere imprejurarea ca depasirea termenului de sedere in strainatate s-a realizat de catre reclamanti pentru motive temeinice, respectiv in vederea suportarii unei interventii chirurgicale, iar pe de alta parte prin D. nr. 9 din 31 decembrie 1989 s-a dispus abrogarea Decretului nr. 223/1974, act normativ in baza caruia a fost emisa Decizia nr. 2076/1989 de catre fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucuresti, instanta a apreciat ca se impune admiterea actiunii intentata de catre reclamanti si in consecinta, anularea deciziei nr. 2076/1989, decizie care de altfel nici nu a fost comunicata in vederea exercitarii cailor de atac stabilite de lege."
Hotararea instantei de apel este nelegala, intrucat nesocoteste efectele nulitatii unui act administrativ, respectiv lipsirea actului juridic civil atat pentru trecut (ex tune) cat si pentru viitor (ex nune), de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila, restabilindu-se in acest fel legalitatea incalcata. Partile ajung in situatia in care s-ar fi aflat daca nu ar fi incheiat acel act juridic. Doctrina si jurispruden?a sunt unanime in a statua ca, in temeiul retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic civil, „vor fi inlaturate si efectele actului juridic care s-au produs intre momentul incheierii acestuia si momentul anularii efective a actului" ( Drept civil. Partea generala. G. Boroi, Ed. AII beck, 1999, pag. 248).
2.2.) SE critica si decizia instantei de apel de admitere a apelului declarat de reclamanta si de schimbare in parte a sentintei primei instante, in sensul admiterii actiunii principale si de obligare a paratei reclamante la readucerea terenului din curtea interioara comuna la starea initiala prin demolarea constructiei C 4
Desi instanta a retinut in considerente faptul ca tatal subsemnatei "a edificat, in anul 1978, o magazie respectiv un garaj", in mod eronat a respins sustinerea recurentei ca actele materiale de incorporare in teren a unei constructii, ingradirea terenului, detinerea acestuia, savarsirea de acte de folosinta, reprezinta manifestarea exterioara din partea autorului nostru (elementul material, animus habendi), care demonstreaza ca a in?eles sa transforme posesia din comuna in exclusiva fata de toti vecinii, adica a intervertit in fapt posesia din coposesie in posesie exclusiva. Din acel moment, autorul sau nu a mai posedat pentru ceilalti coposesori, ci a inceput a poseda fara echivoc pentru sine, a efectuat aceasta stapanire a bunului pentru sine, comportandu-se cu privire la lucru ca proprietar, aceasta dovedind si elementul intentional (animus domini). Este evidenta, asadar, intentia detinatorului (autorul) de a stapani bunul ca proprietar exclusiv in raport de toti ceilalti vecini. Aprecierea gresita a instantei de judecata in raport de calificarea exercitarii dreptului de dispozitie materiala asupra terenului proprietate comuna in anul 1978 are o inraurire covarsitoare asupra constatarii indeplinirii conditiei referitoare la intervalul de timp impus de legiuitor pentru constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.
In anul 1995, doar s-a renovat constructia consolidata si reparata in anul 1978, in sensul ca s-a ridicat mansarda si constructia a fost modernizata in intregime, dar amprenta la sol a fost aceeasi si in anul 1978 si in anul 1995. In fapt, doar s-a supraetajat constructia, nefiind vorba de o extindere la sol a suprafetei acesteia. Recurenta a continuat aceasta manifestare exterioara a stapanirii bunului sub nume de proprietar exclusiv, efectuand acte de dispozitie materiala constand in ridicarea mansardei si modernizarea constructiei edificate in anul 1978, fara acordul celorlalti coproprietari.
Stapanirea de catre unul dintre coposesori asupra unui bun este apta sa duca la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune atunci cand a intervenit o manifestare exterioara din partea coposesorului respectiv, care sa demonstreze ca a in?eles sa transforme posesia din comuna in exclusiva, adica intervertirea in fapt a coposesiei.
Minima efectuare a unor lucrari de reparatii/consolidari la structura de rezistenta inseamna exercitarea atributiilor de dispozitie materiala asupra bunului aflat in coproprietate. Tatal recurentei a intreprins demersuri, la inceputul anului 1975, in vederea obtinerii autorizatiei de constructie necesara repararii cladirii anexa C 3 (a se vedea chitanta nr. 172/01.06.1975 pentru proiect, memoriul tehnic si notele de calcul cu titlu de costuri estimative, datand din mai 1978), obtinand autorizatia de constructie nr. 7587/28.08.1978. Din acel moment, autorii P. D. si P. F. au stapanit in mod exclusiv suprafata de teren de 120 mp si constructia anexa C3, exercitand toate prerogativele unor adevarati proprietari: usus, fructus si abusus. Din probele administrate in cauza, respectiv adeverinta nr. 7587/320 din 28.08.1978 a Consiliului popular al Sectorului 4, care face referire la reparatii la magazia existenta si la consolidari la structura de rezistenta, precum si declaratia martorului M. I., ca la data respectiva exista in spatele casei o camera si un garaj, coroborata cu sustinerea in acelasi sens a intimatei parate C.-C. L. V. ca spatiul folosit era o bucatarie de vara si un garaj (ulterior refacut) reiese ca, in fapt, autorul a efectuat lucrari de reparatii/ consolidare asupra magaziei in anul 1978. Asadar, actele materiale care au avut loc in anul 1978 au transformat destinatia bunului si anume, prin transformarea magaziei in locuinta anexa, bucatarie de vara si un garaj (in acest scop efectuandu-se reparatia).
De asemenea, manifestarea de vointa in sensul exercitarii proprietatii exclusive a fost similara si in ceea ce priveste suprafata de teren aferenta constructiei, de 108,92 m2 (astfel cum a reiesit din raportul de expertiza) situata pe latura de Nord - Est a terenului. In lipsa unui acord al tuturor coposesorilor, conform principiului unanimitatii, exercitarea de catre un singur coposesor a actelor de dispozitie materiala asupra bunului comun valoreaza, din punct de vedere juridic, intervertirea coposesiei in posesie exclusiva sub nume de proprietar, indiferent de amploarea reparatiilor/ transformarilor efectuate asupra bunului. In acest sens este si orientarea unanima a jurispruden?ei si doctrinei; astfel, se retine in mod constant ca "posesia exercitata de catre un singur coparta? asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cand coparta?ul interverte?te coposesia in posesie exclusiva. In acest din urma caz, coparta?ul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea, in conditiile prevazute de lege, pentru a deveni proprietarul sau exclusiv." (Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Liviu Pop, Ed. Lumina lex, Bucuresti, 2001, pag. 134).
2.3.) SE critica hotararea instantei sub aspectul gresitei considerari ca modul de amplasare a constructiei si a inconvenientelor pe care le prezinta pentru reclamanta - parata justifica admiterea apelului declarat de aceasta si schimbarea in tot a sentintei apelate Sintagma "modul de amplasare a constructiei" si "a inconvenientelor pe care le prezinta pentru reclamanta - parata" nu pot fundamenta admiterea apelului declarat de aceasta si schimbarea in integralitate a sentintei apelate.
Solutionand recursul formulat, in raport de criticile dezvoltate, Curtea constata urmatoarele:
Este nefondata critica intemeiata pe art. 304 pct. 5 Cod procedura civila referitoare la neadministrarea de probe asupra cererii de partaj formulata in caUza.
Verificand dosarul de fond, Curtea constata ca prima mentiune referitoare la o cerere de partaj a fost facuta de parata reclamanta P. D. prin concluziile scrise depuse la data de 24.09.2014 (f. 73 vol. 2 dosar fond). Prin aceste concluzii ( alin. 4 f. 76 dosar fond) parata reclamanta face mentiune referitor la o cerere de imparteala a terenului pe care ar fi facut-o in subsidiar, pentru situatia in care se va considera neindeplinita conditia utilitatii posesiei. Or, verificand cererea reconventionala si precizarea acesteia depusa de parata reclamanta (f. 20 si 74 vol. 1 dosar fond) se constata ca nicaieri nu fusese formulata o cerere de partajare .
Mai departe, verificand dezbaterile din sedintele de judecata ulterioare depunerii acestor concluzii scrise ( incheieri 20.09.2014, 23.10.2014 si 04.12.2014- f. 94, 110 si 140 vol.2 dosar fond) se constata ca nicaieri nu se consemneaza ca parata reclamanta ar fi precizat instantei ca isi modifica cererea initiala in sensul formularii unei pretentii de partajare sau ca ar fi comunicat partii adverse vreo astfel de cerere, sau macar ar fi comunicat partii adverse concluziile scrise depuse la 24.09.20114.
In acelasi fel au fost depuse concluzii scrise de catre P.D. si la data de 04.12.2014 (f 132 dosar fond vol. 2), anume cu aceeasi mentiune referitoare la solicitarea de partajare.
Curtea constata ca, in conditiile art. 132 Cod procedura civila, intr-adevar, se poate modifica cererea initiala si dupa prima zi de infatisare, daca nu se opune partea adversa, insa aceasta sub conditia formularii efective a acestei cereri modificatoare.
Modificarea cererii initiale trebuie facuta ca atare, in sensul formularii unei cereri propriu zise de modificare a cadrului procesual ( subiectiv sau obiectiv ), care este supusa acelorasi conditii ca cererea de chemare in judecata, anume in senul precizarii obiectului, motivarii si, desigur, comunicarii ca atare la partea adversa.
In cauza, parata reclamanta nu a formular o asemenea cerere modificatoare, nu a adus-o la cunostinta instantei de judecata ca atare si nici nu a comunicat-o partii adverse, ci a facut o scurta referire la o solicitare pretins anterioara de partajare in cuprinsul notelor de concluzii scrise. Facuta in acest cadru, aceasta mentiune nu echivaleaza unei cereri de modificare a cererii initiale, ci reprezinta o referire straina cauzei, care nu a investit instanta in mod legal si in mod corect nu a fost luata in considerare.
Curtea va respinge si criticile referitoare la gresita solutionare a cererii paratei reclamante de constatare a uzucapiunii.
In primul rand, Curtea constata ca, atata timp cat prin decizia nr. 485/06.09.1954 emisa de Sfatul Popular al Raionului Tudor Vladimirescu ( f. 29 dosar fond vol 1 ) , s-a atribuit autorilor paratei reclamante ( alaturi de alte persoane ) cate o cota de 25% din terenul in suprafata de 474 mp situat in Bucuresti, in folosinta vesnica, pentru a construi locuinte, stapanirea autorilor paratei reclamante a inceput asupra terenului cu titlu de detentie precara, iar nu cu titlu de posesie, conform art. 1853 C.civ..
Mai departe, opereaza prezumtia de conservare a acestui mod de stapanire, prezumtie legala instituita de art. 1855 C.civ..
Parata reclamanta sustine ca a operat o intervertire a precaritatii in posesie utila, motivand ca ulterior edificarii cladirii principale, s-a convenit intre cele 4 familii impartirea materiala a terenului aferent, iar tatal ei a edificat in anii 1975-1978 o anexa, ”din acel moment si pana in prezent, autorii sai (P. D. si P. F.) si ea au stapanit sub nume de proprietar suprafata de teren de 120 mp si constructia anexa C”, manifestandu-si vointa in sensul de a interverti precaritatea in posesie exclusiva. Se mai sustine ca nu doar edificarea anexei C3, ci si lucrarile de amenajare a terenului aferent acesteia in suprafata de cea 30 mp cu destinatia de curte, efectuarea pe teren de activitati agricole, ar reprezenta ”comportamentul destinat sa caracterizeze o manifestare exterioara a unui drept real”.
Curtea constata ca, in conditiile art. 1858 C.civ., cazurile de intervertire a detentiei precare in posesie utila apta de a conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune sunt prevazute limitativ. Verificand aceste cazuri, se poate constata ca in cauza nu se invoca si nu se dovedeste niciunul din aceste cazuri de intervertire admise legal, anume nu poate fi vorba despre primirea cu buna credinta a unui titlu translativ de proprietate de la un tert asupra bunului, de un act de stramutare a posesiunii lucrului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate si nici de o transmisiune a posesiunii cu titlu universal catre un succesor de buna credinta.
Sub acest ultim aspect, se constata ca in certificatul de mostenitor nr. 38/ 21.09.1999 de pe urma autorilor paratei reclamante ( f. 22 vol 1 dosar fond ) se mentioneaza expres ca terenul a fost detinut de defuncti cu titlu de folosinta vesnica, deci parata reclamanta nu ar putea invoca macar pentru acest motiv ca ar fi fost de buna credinta in sensul cerut de text, anume al credintei ca bunul a fost stapanit cu titlu de proprietate.
In ce priveste cazul de intervertire prevazut de art. 1858 pct. 3 C.civ. ( ”cand detinatorul lucrului neaga dreptul celui de la care tine posesiunea prin acte de rezistenta la exercitiul dreptului sau”), Curtea constata ca in nicio situatie nu pot fi apreciate imprejurarile de fapt invocate de parata reclamanta ca reprezentand astfel de acte de rezistenta.
Terenul fusese dobandit in folosinta vesnica de autorii paratei reclamante tocmai in vederea edificarii de locuinte si, in mod logic, in vederea locuirii acolo, ceea ce implica in mod firesc si posibilitatea de edificare de anexe gospodaresti care sa deserveasca locuinta, amenajari ale curtii, inclusiv culturi de orice natura ar fi dorit cei care folosesc terenul. Toate lucrarile efectuate si invocate de parata reclamanta se inscriu firesc in destinatia pentru care terenul i-a fost atribuit, nefiind lucrari de o natura esential diferita, care sa poata pune in discutie vreo schimbare a destinatiei pentru care acel teren a fost atribuit in folosinta si, din aceasta schimbare de destinatie, sa se poata deduce o deturnare a folosintei de la scopul pentru care a fost acordata, de natura a putea fi calificata ca un ”act de rezistenta” fata de drepturile proprietarului.
Nu exista in actele efectuate de autorii paratei reclamante si de ea insasi ulterior vreun act de rezistenta la exercitiul drepturilor proprietarului care le atribuise terenul in folosinta, ci terenul a fost folosit in mod natural, conform destinatiei date si conferite de insusi proprietar.
Nu exista si nu s-a dovedit ca atare vreo alta categorie de acte de rezistenta pe care autorii paratei reclamante le-ar fi facut fata de vreun act de exercitare de catre proprietar a dreptului sau de proprietate.
Referitor la plata impozitelor la organele fiscale, invocata de parata reclamanta pe parcursul judecatii, Curtea constata ca actele comunicate de aceste organe fiscale ( f. 255 si ur. Dosar fond vol. 1 ) atesta ca plata acestor impozite s-a facut pentru constructie si pentru teren ( initial doar de 18,26 mp., apoi pentru teren de 118,50 mp. ) doar in baza propriilor declaratii ale autorilor pareti reclamante si apoi ale acesteia, a actelor de atribuire in folosinta mentionata si a certificatului de mostenitor, ceea ce nu constituie o manifestare a vreunui caz de intervertire a precaritatii ( de altfel autorii paratei reclamantei au fost mentionati in mod expres cu teren in folosinta vesnica ).
Asadar, Curtea constata ca nu poate fi invocata dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre parata reclamanta, intrucat aceasta si autorii sai nu au detinut niciodata cu titlu de posesie utila, ci ca detentori precari.
In ce priveste decizia nr. 2076/17.10.1989 emisa de Comitetul Executiv al C.P. al Municipiului Bucuresti in temeiul Decretului nr. 223/ 1974, Curtea constata ca aceasta a operat preluare catre stat pentru apartament si pentru ”terenul de 18,26 mp. aferent constructiei”, fara sa se faca mentiune ca acesta ar fi fost detinut in proprietate de persoanele de la care se facea preluarea.
Asadar, aceasta preluare a privit constructia, iar in ce priveste terenul ( de numai 18,26 mp. ) a privit tot dreptul pe care autorii pareti reclamante il aveau asupra acestuia, anume unul de folosinta, iar nu de proprietate.
Pe de alta parte, chiar si daca autorii paratei reclamante ar fi detinut terenul cu titlu de posesie utila ( ceea ce oricum nu este cazul, pentru motivele expuse deja mai sus ), aceasta preluare a operat in fapt si concret, asa cum foarte corect retine tribunalul, ceea ce ar fi semnificat oricum o transformare a posesiei ( repetam, daca ar fi existat anterior ) in detentie precara, aceasta preluare operand o rasturnare a prezumtiei de continuitate a posesiei instituita de art. 1850 C.civ.. Imprejurarea ca recurenta sau autorii acesteia au continuat sa stapaneasca imobilul si de la data preluarii imobilului de catre stat pana la restituirea in baza sentintei civile nr. 4663/08.10.1991 a Judecatoriei Sectorului 3 ( f. 83 dosar fond vol. 2 ) nu schimba aceasta situatie, stapanirea exercitata fiind facuta cu titlul de detentie precara, iar nu de posesie utila, caci preluarea de catre stat a operat in mod cert si indiscutabil ca o cauza de viciere a pretinsei posesii anterioare ( in masura in care ar fi existat ), prin lipsirea de elementul animus specific posesiei. Nu au nicio relevanta argumentele pentru care acest imobil a fost restituit prin sentinta mentionata si care vizeaza nelegalitatea masurii de preluare, intrucat, din perspectiva prescriptiei achizitive, ramane esential ca din momentul preluarii autorii recurentei si aceasta nu mai pot invoca animus specific posesiei, nu mai pot invoca faptul ca ar fi inteles, in plan subiectiv, sa se raporteze la bun ca proprietari.
Iar in ce priveste efectele acestei sentinte de restituire de desfiintare retroactiva a efectelor deciziei de preluare, situatia este aceeasi, caci in discutie nu sunt efectele de lucru judecat ale acestei sentinte, cum sustine recurenta, ci faptul ca, odata cu preluarea de catre stat, stapanirea nu putea sa mai fie facuta cu intrunirea elementului psihologic specific uzucapiunii,
In ce priveste ultima categorie de critici referitoare la solutia data cererii principale, Curtea constata urmatoarele:
In primul rand, Curtea constata ca nu pot fi aplicabile cauzei dispozitiile noului Cod civil, invocat de reclamanta in cererea de chemare in judecata, in discutie nefiind acte efectuate de parti sub imperiul noului Cod civil, ci acte incheiate sub imperiul vechiului Cod civil ( edificarea constructiei ).
Conform situatiei de fapt retinute de instantele de fond si conform propriilor sustineri ale reclamantei A. E., constructia in discutie exista edificata inca anterior dobandirii de catre reclamanta a imobilului proprietatea sa in baza contractului autentificat sub nr. 198/ 01.04.2010.
Diferentele intre pozitiile exprimate de parti sunt in sensul ca aceasta ar fi fost edificata in anul 1978, in forma actuala, ulterior fiind doar renovata ( sustinerile recurentei ) sau ca ar fi fost edificata in anii 1995-1996 ( conform sustinerilor reclamantei ).
Curtea observa ca instantele de fond nu au fost preocupate sa lamureasca deplin situatia de fapt referitor la acest aspect, probele administrate ramanand neclare ( in conditiile in care, totusi, Curtea apreciaza ca aceste aspecte de fapt ar fi putut fi lamurite complet, prin administrarea unui probatoriu mai amplu, care era accesibil instantelor ).
Oricum ar fi, oricare varianta ar fi retinuta referitor la data edificarii constructiei, Curtea apreciaza ca solutia impusa cererii principale este aceea de respingere, pentru urmatoarele motive:
Este cert si necontestat ca edificarea constructiei in discutie a fost facuta anterior cumpararii de catre reclamanta a imobilului proprietatea sa.
Astfel, regula unanimitatii semnifica faptul ca niciunul dintre coproprietari nu poate folosi bunul comun intr-o maniera care sa stanjeneasca exercitarea dreptului de coproprietate egal al celuilalt coproprietar, dupa cum semnifica si faptul ca un coproprietar poate folosi bunul intr-o anumita maniera in masura in care are acordul celuilalt coproprietar.
In cauza, la momentul edificarii constructiei in discutie ( fie 1978, fie 1995-1996 ) nu exista coproprietate intre cele 4 familii care impart aceeasi curte de la adresa, terenul fiind detinut de aceste familii cu titlu de folosinta, iar nu cu titlu de proprietate, insa se aplica, prin analogie, aceleasi reguli valabile in cazul coproprietatii si pentru situatia in care dreptul detinut in comun il reprezinta doar un drept de folosinta.
Or, la data edificarii constructiei si pana in anul 2010 cand reclamanta a cumparat o cota parte de proprietate asupra terenului ( si apartamentul nr. 4 ), edificarea acelei constructii s-a facut de catre parata reclamanta ( sau autorii acesteia ) cu acordul celorlalte familii care detineau dreptul de folosinta asupra terenului, nefiind incalcata asadar regula unanimitatii mentionata.
Nu poate fi primita sustinerea reclamantei ca edificarea constructiei s-a facut fara acordul celorlalti 3 coproprietari de locuinte din aceeasi curte, acest acord trebuind a fi considerat ca a existat, de vreme ce nu a existat opozitie din partea acestora. Acordul nu trebuie, din perspectiva regulii unanimitatii, sa imbrace forma scrisa, fiind suficienta tolerarea acestei edificari, dupa cum acordul nu trebuie sa fie expres, ci poate fi si tacit, dedus din lipsa de impotrivire la edificarea constructiei.
Nu se poate, asadar, pune problema lipsei acordului reclamantei in calitate de coproprietar pentru edificarea constructiei, pentru simplul motiv ca aceasta nu era coproprietar ( sau titular al dreptului de folosinta) la acel moment al edificarii, si nici nu s-a probat si nu se retine de catre instantele de fond, pe baza probatoriului administrat, lipsa acordului celorlalti titulari ai dreptului de folosinta la data edificarii constructiei.
Asadar, cu privire la momentul edificarii constructiei, nu se poate pune problema lipsei acordului reclamantei si a incalcarii dreptului acesteia prin edificarea constructiei, dupa cum nu se poate retine nici edificarea cu incalcarea drepturilor titularilor de drepturi de la momentul edificarii, printre care si autorul reclamantei M. A. atata timp cat nu a fost dovedit acest dezacord, iar situatia inexistentei unei opozitii prezuma acordul tacit. .
Pe de alta parte, daca se are in vedere nu faptul strict al edificarii constructiei, ci faptul (cu caracter continuu) al mentinerii acesteia pe teren pana in prezent, si dupa data la care reclamanta a devenit proprietar al unei cote parti de proprietate asupra terenului, in anul 2010, Curtea constata ca aplicarea corecta a legii implica aprecierea ca reclamanta nu poate invoca incalcarea dreptului sau de proprietate, atata timp cat a cumparat cunoscand situatia juridica a terenului si a constructiei, fiind succesor al celui care, la momentul edificarii, si-a dat acordul, macar tacit, la edificare.
Intr-adevar, in masura in care se aplica situatiei specifice a partilor ( situatia unei curti detinuta de patru familii, dintre care doar reclamanta coproprietar ), aceasta regula a unanimitatii trebuie respectata permanent, continuu, pe toata durata existentei coproprietatii.
Curtea constata insa ca, atata timp cat reclamanta a cumparat in anul 2010 cunoscand existenta acelei constructii, care data din anii 1995-1996 conform propriei sustineri, iar conform paratei reclamante din anul 1978, aceasta echivaleaza unei achiesari la situatia de fapt a existentei acelei constructii, care semnifica faptul ca parata reclamanta nu se afla intr-o situatie de exercitare abuziva a propriului drept.
Mai mult, avand in vedere ca acordul la edificare este un act unilateral de vointa producator de consecinte juridice, situatia reclamantei trebuie asimilata avanzilor cauza care preiau pozitia juridica a autorilor lor, ceea ce semnifica faptul ca reclamanta preia situatia juridica a autorului sau M. A. care a acceptat edificarea acestei constructii.
Se poate pune in discutie daca, totusi, un coproprietar isi poate retrage acordul dat celuilalt coproprietar pentru o anumita modalitate de folosire a bunului comun ( repetam, referirile la coproprietate sunt facute in contextul aplicarii regulii unanimitatii ).
Curtea nu neaga ca aceasta posibilitate legala exista, fiind, intr-adevar, necesar a se recunoaste, de principiu, posibilitatea pentru coproprietar sa-si retraga un asemenea acord. Astfel, pot fi imaginate situatii in care, dupa natura lucrarii in discutie, caracterul vremelnic, temporar, al unui asemenea acord al coproprietarului poate fi dedus ( de pilda, acordul pentru edificarea unui garaj edificat din materiale usoare, demontabile, sau a unei alte lucrari prin natura ei vremelnica).
Asadar, desi aceasta posibilitate nu poate fi exclusa de plano, totusi, ea trebuie apreciata in concret, in raport de circumstantele concrete ale cauzei, pentru a se verifica, pe de o parte, daca retragerea acordului este justificata ea insasi de o nevoie reala si legala a coproprietarului, de o schimbare a situatiei de fapt care sa atraga in mod legitim o schimbare de pozitie a partilor, sau nu este, dimpotriva, o exercitare abuziva a dreptului de coproprietate, iar, pe de alta parte, sa se verifice daca situatia de fapt creata prin acordul initial si care se cere a fi schimbata nu este de asemenea natura incat schimbarea ei ar prejudicia intr-o maniera excesiva pe celalalt coproprietar. Aceasta pentru ca, in discutie, se afla un principiu foarte important al dreptului, anume siguranta raporturilor juridice civile.
Iar regula unanimitatii, creata jurisprudential, pana la aparitia noului Cod civil, in lipsa unei reglementari legale a modului de functionare a coproprietatii, poate fi supusa unor atenuari, in sensul ca se admite ca acordul coproprietarilor la o anumita folosire trebuie totusi privit din perspectiva exercitiului cu buna credinta a drepturilor partilor ( astfel de atenuari, importante, au fost, de altfel, aduse prin prevederile noului Cod civil).
Curtea apreciaza ca, in cauza prezenta, in raport de circumstantele concrete, nu se justifica daramarea constructiei in discutie, aceasta reprezentand o masura absolut excesiva, de natura a aduce atingere grav sigurantei raporturilor juridice, atingere care nu ar putea fi justificata prin invocarea regulii unanimitatii si a necesitatii de protectie a drepturilor reclamantei AE.
Astfel cum am aratat, reclamanta a cumparat in cunostinta de cauza cu privire la situatia de drept si de fapt a imobilului.
La acest moment, reclamant
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Partaj
Partaj bunuri comune. Lichidarea regimului matrimonial. - Decizie nr. 902 din data de 19.12.2017Prestatie tabulara. - Decizie nr. 314 din data de 02.11.2012
Sistarea starii de codevalmasie asupra bunurilor sotilor. Drept de creanta. - Decizie nr. 27 din data de 06.02.2012
Drept de proprietate. Partaj de folosinta. Despagubiri. - Decizie nr. 127 din data de 18.02.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 662 din data de 05.09.2012
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 651 din data de 30.08.2012
Partaj succesoral - Sentinta civila nr. 300 din data de 21.03.2012
Pretentii - Sentinta civila nr. 387 din data de 02.02.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 1564 din data de 21.12.2011
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 1340 din data de 27.10.2011
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 674 din data de 08.09.2010
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 809 din data de 30.09.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 390 din data de 13.05.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 194 din data de 07.04.2010
Partaj bunuri comune - Sentinta civila nr. 170 din data de 15.04.2009
Nulitate titlu proprietate - Sentinta civila nr. 71 din data de 25.02.2010
Iesire din indiviziune - Sentinta civila nr. 625 din data de 02.12.2009
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 619 din data de 02.12.2009
iesire din indiviziune - Sentinta civila nr. 605 din data de 18.11.2009
partaj succesoral - Sentinta civila nr. 587 din data de 11.11.2009