Contract de inchiriere. Valabilitate. Cuantum chirie. Pret fictiv sau derizoriu. Inteles.

Speta nr.3

Art. 966 Cod civil

Contract  de inchiriere. Valabilitate.
Cuantum chirie. Pret fictiv sau derizoriu. Inteles.

Chiar daca, din probele administrate, rezulta ca pretul folosintei stipulat in contractul de inchiriere este inferior preturilor pietei, nu se poate retine o chirie fictiva. Partile sunt libere sa determine chiria, nu doar prin raportare la valoarea pietei, dar si prin raportare la subiectivismul partilor sau la relatiile dintre acestea.

(sentinta comerciala nr. 3687/16.05.2006 a TB Sectia a VI �a Comerciala, definitiva prin decizia nr. 611/17.11.2006 a CAB � Sectia a VI �a Comerciala)

Prin  cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala, sub nr.4133/2005, reclamantii D.D.A., D. D. T. si D. D. I.-F. au chemat in judecata pe parata SC N. T. 97 I. SRL, solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere incheiat intre parti avand ca obiect inchirierea imobilului situat in Bucuresti, sector 2; evacuarea paratei din imobil, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat  in esenta   ca reclamanta  D.D.A, impreuna cu sotul ei , D.D.T au dobandit  proprietatea  acestui  imobil  prin contractul  de vanzare cumparare  aut.  Sub nr. 603/27.03.1999 la BNP  M.R., imobil pe care l-a inchiriat paratei, in  vederea  desfasurarii  de  activitati  comerciale, respectiv  de restaurant, durata  inchirierii  fiind  de 5 ani, de la  data de 01.04.2004, pentru o chirie  lunara  de 5.000.000 lei.
Se mai  arata  ca la data  de  01.04.2004, D.D.T  a decedat, mostenitori fiind  sotia  supravietuitoare  si copii  ac estora  minori, toti reclamanti  in prezenta cauza . Mai arata reclamantii  ca  pretul stabilit  cu titlu  de chirie  lunara  este neserios, derizoriu si nesincer, ceea ce  atrage nulitatea  contractului.  Arata reclamantii  ca pretul  este neseris , lucru care  rezulta  din imprejurarea  ca imobilul  inchiriat  este o caldire  impunatoare , cu subsol, parter si doua etaje, fiind de  notorietate pretul  extrem  de ridicat  atat  la vanzarea  cat  si la inchirierea imobilelor  in Bucuresti, imobil  care se afla  in zona urbana  I a  Bucurestiului.

Analizand materialul probator  administrat in cauza, tribunalul a apreciat cererea reclamantilor  ca fiind neintemeiata  si a respins-o  in consecinta, pentru considerentele  care vor fi retinute  in cele ce urmeaza:
 Reclamanta  D.D.A impreuna cu sotul ei, D.D.T au dobandit  proprietatea  imobilului  situat  in Bucuresti, sector 2,  prin contractul de  vanzare-cumparare   autentificat  sub nr. 603/27.03.1999 la BNP  M.R., imobil  pe care  l-au inchiriat  paratei, in vederea  desfasurarii  de activitati  comerciale, respectiv de restaurant, durata  inchirierii  fiind de 5 ani, de la data de 01.04.2004, pana la data  de 01.04.2009. Cuantumul chiriei  lunare aferente  a fost stabilita  de 5.000.000 lei vechi (astfel  cum rezulta din  contractul  de inchiriere  inregistrat sub nr. 9216786/22.03.2004 la Administratia  Sectorului 2 Bucuresti-fila 13 dosar).
Ulterior, D.D.T. a decedat, la data de  31.01.2005, in Vietnam, astfel cum rezulta din certificatul de  deces seria DP, nr. 234895, transcris  la  Primaria  sectorului  2 Bucuresti, la data  de 01.04.2005( fila  14 dosar).
Succesiunea  ramasa  de pe urma  defunctului a fost dezbatuta e notarul public   M.E., care a eliberat  certificatul de mostenitor  nr. 41/18.04.2995 ( fila 15 dosar), mostenitori fiind  reclamantele , in calitate  de sotie  supravietuitoare  si,  respectiv, in calitate de  fiice, printre bunurile  din masa succesorala  aflandu-se  si  imobilul situat in Bucuresti, str. Iancu Capitanu  nr. 11, sector 2, care  facuse  obiectul contractului de inchiriere.

Chiria  lunara a fost stabilita  in cuantum de 5.000.000 lei ROL , ceea ce  a reprezenta  aproape  150  euro  lunar, suma care, raportat  la suprafata imobilului  inchiriat  ar reprezenta  aproximativ  0,70 euro/mp/luna. Avand in vedere  raportul de  expertiza  intocmit  in cauza  de expert  D.E., care concluzioneaza  ca cel  mai probabil  pret pentru stabilirea  chiriie  imobilului  ar fi de  10 euro/mp/luna ( fila 117 dosar), rezulta, intr-adeva,  ca pretul stabilit  pentru inchiriere  este sub  1/10 diun ceea  ce  s-ar  putea obtine  pe piata  libera.
Sub sanctiunea  nulitatii, chiria  trebuie  sa fie  sincera  si serioasa. Daca chiria  a fost prevazuta  fictiv  sau lucrul  a fost inchiriat   in schimbul  unei sume  derizorii, contractul  nu mai  este  o locatiune, ci un  comodat.
Pretul  este fictiv, cand  din intentia  partilor ( exprimata  intr-un act  secret) rezulta ca nu este datorat. Aceasta situatie  nu subzista  insa in cauza, deoarece   nu s-a facut dovada   unei conventii secrete, din care sa rezulte  ca partile  ar fi convenit  ca  pretul  sa nu se plateasca si, mai mult, parata a platit chiria, situatie  ce rezulta  din imprejurarea  ca insisi  reclamantii nu au sustinut  acest lucru, precum  si din copii  ale unor  mandate postale  privind plata  chiriei de catre  parata , depuse  la dosar  la fila 71. In consecinta,  se   constata  ca nu subzista  temeinicia  acestui motiv  de nulitate  a contractului, respectiv  nesinceritatea  pretului.
De asemenea, pretul  inchirierii  trebuie sa fie  serios, adica sa nu fie derizoriu  (infim), atat  de  disproportionat  fata de  valoarea  lucrului inchiriat, incat sa nu  reprezinte  chirie, sa nu poata  reprezenta obiectul  obligatiei  locatarului  si deci o  cauza suficienta a obligatiei  locatarului  de a transmite  folosinta  lucrului inchiriat.
Astfel, din probele administrate,  rezulta  ca intre  sotul reclamantei, domnul  D.D.T. si  sotul  reprezentantei  paratei au existat  puternice  si indelungate relatii  de prietenie, recunoscute  inclusiv  de reclamanta D.D.A.                   ( prin  raspunsul la intrebarea  nr. 6 din interogatoriu: ,, au fost  foarte buni prieteni�) si invederate   de ambii martori  audiati in cauza.
De asemenea, contractul  de inchiriere atacat  a fost  precedat  de existenta   unui  alt contract  de inchiriere, incheiat in aceleasi conditii intre parti, situatie  care rezulta  din dispozitia  martorului  paratei  B.V.P.                   (care, de altminteri, este finul  reclamantei   D.D.A.) si este  recunoscuta  si de catre  reclamanta, prin raspunsul la intrebarea  nr. 4 din interogatoriu. Acest contract de inchiriere  anterior, fiind incheiat  in aceleasi conditii, pentru aceeasi  chirie si nefiind  atacat  de catre  reclamanta  duce  la prezumtia  simpla  ca pretul  inchirierii  nu a fost  apreciat  ca fiind  derizoriu  de catre  reclamanta, in contextul relatiilor   dintre parti , problemele  aparand  doar dupa decesul  sotului reclamantei , domnul  D.D.T.
In acest context, rezulta ca reclamanta  a semnat  in cunostinta  de cauza  contractul de inchiriere , iar in temeiul principiului  obligativitatii  actelor juridice  incheiate  de parti (art.969 cod civil  statornicind:,,conventiile legal facute  au putere de lege  intre  partile  contractante�), aceasta este tinuta sa respecte  actul juridic  incheiat. Imprejurarea  ca ulterior  inchierii contractului  de inchiriere  au intervenit  alte  situatii, sotul  reclamantei D.D.T.  decedand, cu  posibile influnte negative  asupra situatiei financiare  a reclamantei  si a fiicelor  acesteia  nu  poate atrage  nulitatea  contractului  de inchiriere  si nicio  eventuala  renegociere a clauzelor  acestuia privind  cuantumul  inchirierii , partile  fiind  tinute  sa respecte  clauzele  convenite  la momentul  incheirii actului  atacat.
In contextul incheierii  contractului de inchiriere, tribunalul apreciaza  ca nu poate  fi retinuta  o chirie  fictiva  sau derizorie , astfel  ca nici  contractul  de inchiriere  nu  poate fi declarat  nul, chiar daca chiria  este mult  inferioara  valorii  reale a imobilului  inchiriat, deoarece, la momentul  inchierii contractului, partile  sunt libere  sa  determine    pretul folosintei, echivalenta  fiind  relativa, stabilindu-se   nu doar prin  raportare la  valoarea  lucrului  sau a  pretului  pietii , dar si prin raportare  la  subiectivismul  partilor  sau la relatiile  dintre acestea. De asemenea,  in cauza  nu se  poate  retine  incidenta  existentei  vilitatii  pretului (pret ieftin), ca si pret lezionar, caci actiunea  in  resciziune ( art.1165 Cod civil) pentru  pretul  lezionar  este  doar  la  indemana  cocontractantului  minor, situatie  neaplicabila  in cauza, in conditiile  in care  partile  contractante  erau   majore .
Pentru considerentele anterior expuse, instanta  a apreciat ca neintemeiata  cererea  reclamantilor  de constatare  a nulitatii contractului  de inchiriere  si a respins-o, pe cale de consecinta  aparand  ca neintemeiata  si cererea de evacuare  a paratei  in conditiile  in care  s-a  stabilit  valabilitatea  titlului in temeiul  caruia aceasta  ocupa imobilul.