Ac?une in constatare, perfectare vanzare

Prin cererea precizata, inregistrata pe rolul acestei instante, reclamantii A. C. si A. V. au solicitat ca pe calea actiunii oblice sa se constate dobandirea dreptului de proprietate prin prescriptie achizitiva a suprafetei de 1124 mp. teren de catre paratii A. N. si A. M. in contradictoriu cu mostenitorii defunctei G.E., respectiv G.C., H.M., R.A., R.G., P.C., M.C., P.F. si M.I., tot pe calea actiunii oblice sa se constate ca paratii A. N. au dobandit, ca urmare a accesiunii imobiliare, dreptul de proprietate asupra constructiei C2- grajd din lemn in suprafata de 28 mp. edificat pe terenul in suprafata de 1124 mp., in contradictoriu cu orasul Tg. Neamt, prin primar, si sa se constate perfecta vanzare cumpararea intervenita intre ei reclamantii A. C. si A. V. si paratii A. N. si A. M. la data de 06.12.2011, avand ca obiect suprafata de 11254 mp. teren, o casa de locuit in suprafata de 77 mp. si un grajd in suprafata de 28 mp. imobile pentru care au platit vanzatorilor pretul de 8500 lei.
In motivarea cererii reclamantii au aratat urmatoarele:
La data de 31.03.1969 intre paratii A. N. si A. M., pe de o parte si autoarea paratilor - G.E. s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare potrivit caruia paratii A. N. si A. M. au cumparat 6 prajini de teren (1124 mp.), iar autoarea paratilor a primit suma de 11700 lei suma care reprezinta contravaloarea unui imobil compus din teren intravilan in suprafata de 6 prajini, situat in intravilanul orasului Tirgu Neamt str. Horia, Closca si Crisan, nr. 1, judetul Neamt si invecinat cu N - H.M., E - most. B.T., S - str. Horia, Closca si Crisan si V- B. N. si fam. G. (detinator actual M.N.).
 De la data incheierii actului sub semnatura privata paratii au edificat gardul imprejmuitor cu acceptul promitentei vanzatoare pe limitele stabilite de comun acord cu aceasta si au stapanit terenul intre aceleasi limite in mod pasnic, continuu, netulburati si sub nume de proprietar mai mult de 44 de ani, figureaza cu acest imobil in evidentele agricole si fiscale ale orasului Tirgu Neamt si au achitat anual impozitele si taxele legale pentru acesta astfel ca au dobandit dreptul de proprietate ca urmare a uzucapiunii de lunga durata.
Predarea terenului si plata pretului rezulta fara putinta de tagada din adeverinta de rol agricol, certificatul de atestare fiscala, antecontractul incheiat intre parti si din chitantele semnate ulterior de catre autoarea paratului, dar si din faptul ca acestora li s-a emis in acelasi an - 1969 - o autorizatie de construire pentru casa de locuit.
Intrucat paratii nu detin un titlu valabil pentru imobilul pe care il stapanesc pasnic si netulburati, sub nume de proprietar, iar in lipsa unui titlu valabil pentru acest imobil nu pot proceda la intabularea dreptului de proprietate, nici ei reclamantii nu pot obtine un act valabil de proprietate decat pe aceasta cale.
De altfel, o dovada in plus a posesiei este si faptul ca in 13.05.1970 au primit un aviz pentru refacerea imprejmuirii la strada.
Temei de drept: prevederile art. 1846. 1847 si 1890 C.civ.
In contradictoriu cu Orasul Targu Neamt, prin primar, tot pe calea actiunii oblice si in temeiul art. 488, 490 si 492 Cod civil, sa se constate ca paratii A. N. si A. M. au dobandit dreptul de proprietate si asupra constructiei C2 (grajd din lemn. in suprafata de 28 mp.), edificat pe acest teren, ca efect al accesiunii artificiale imobiliare.
Urmare a incheierii acestui antecontract de vanzare cumparare, la data de 06.07.1969 paratii A. N. si A. M. au obtinut autorizatia de construire nr. 47 in baza careia si-au edificat pe acest teren casa de locuit, dar, au edificat, fara autorizatie de construire si o anexa (grajd) din lemn, in suprafata de 28 m.p., constructie cu privire la care au procedat la declararea in rolul fiscal si rolul agricol al orasului si de data construirii au achitat impozitele legale pentru acesta.
Temei de drept: prevederile art. 488, 490 si 492 cod civil.
In contradictoriu cu paratii A. N. si A. M., sa se constate valabil incheiata vanzarea intervenita intre ei, reclamantii si parati A. N. si la data de 06.12.2011, avand ca obiect imobilul stapanit de acestia de peste 44 de ani, compus din teren intravilan in suprafata de 1.124 m.p., casa de locuit in suprafata de 77 mp. si grajd in suprafata de 28 m.p., imobil pentru care am achitat suma de 8.500 lei.
Motive de fapt: Prin antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre noi reclamantii si paratii A. N. A. M., acestia din urma s-au obligat sa le vanda imobilul compus din 1.124 m.p. teren, o casa de locuit in suprafata de 77 m.p. si un grajd in suprafata de 28 m.p., pastrandu-si un drept de uzufruct asupra casei de locuit pe durata vietii acestora, imobil pentru care au achitat suma de 8.500 lei.
Imobilul a fost predat, pretul a fost achitat, consimtamantul partilor este evident si deci conditiile principale ale unei vanzari sunt intrunite.
Temei de drept: dispozitiile art. 1669 din noul cod civil - dispozitie in vigoare la data incheierii antecontractului.
In dovedirea cererii reclamantii au solicitat administrarea probei cu inscrisuri sens in care s-a depus: antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 1 septembrie 1955 intitulat „ Chitanta”, incheiat intre G.E. vanzator si A. N. cumparator, un nr. de 6 chitante care testa plata pretului, autorizati pentru executare lucrari nr. 47/16.07.1969, avizul pentru refacerea imprejmuirii, nr. 2855/13.05.1970, acte de stare civila, antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 06.12.2011 incheiat intre A. N. si A. M. vanzatori si A. C. si A. V. cumparatori, certificat fiscal, documentatie cadastrala, certificat de sarcini, Act de vesnica vanzare incheiat intre Vasile Rezmerita si Grigore Rezmerita vanzatori si Gheorghe si Elena G. cumparatori, extras certificat de nastere privind pe G.C. si extras certificat de deces privind pe G.E., rol agricol al titularului G. Gheorghe, anexa 24 cu mostenitorii def. G.E..
In termen legal, paratul Orasul Tg. Neamt, reprezentat de primar, a depus intampinare, prin care a aratat, cu privire la constructia cu destinatie grajd, ca este de cord cu recunoasterea dreptului de proprietate in situatia in care se va face dovada ca paratii A. N. si A. M., au edificat imobilul prin forte proprii si ca le-au stapanit netulburat, neexistand alte persoane care sa pretinda un drept cu privire la acesta.
La data de 04.12.2012 M.N. a formulat cerere de interventie in interes propriu, prin care s-a solicitat respingerea capatului de cerere privind uzucapiunea deoarece reclamantii si autorii reclamantilor ii ocupa, fara drept o parte din suprafata de 2320 mp. teren pentru care detine contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3431/26.07.1984.
Mai arata intervenienta ca demersul judiciar la reclamantilor este consecinta faptului ca pe rolul acestei instante este inregistrat dosarul civil nr. 959/321/2012 avand ca obiect revendicare si granituire actiune promovata de ea in contradictoriu cu reclamantii.
S-a anexat cererii de interventie urmatoarele inscrisuri: adresa nr. 21511 si 25164/01.11.2012 a Comisiei locale Tg. Neamt de fond funciar, catre intervenienta, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3431 din 26.07.1984, schita terenului.
La solicitarea instantei, Comisia locala Tg. Neamt, de fond funciar a comunicat instantei ca, pentru suprafata de 6 prajini teren in litigiu, nu s-a depus nicio cerere de constituire/reconstituire a dreptului de proprietate si nu a fost emis niciun titlu de proprietate. Paratii A. N. si A. M. nu au fost membrii CAP iar terenul detinut de acesta nu a fost preluat de CAP Tg. Neamt si nu a fost predat sau preluat de stat prin acte translative de proprietate iar Gheorghe Elen este una si aceeasi persoana cu G.E.
Cei doi parati figureaza inscrisi in evidentele agricole ale Primariei Tg. Neamt, incepand cu anul 1974. S-ai anexat copii dupa registrul agricol.
Reclamantii au formulat intampinare la cererea de interventie in interes propriu formulata de M.N. prin care au aratat ca aceasta, nu detine un act de proprietate asupra terenului aferent casei ei de locuit, in anul 1984 a dobandit dreptul de proprietate doar asupra casei de locuit, terenul aferent trecand in proprietatea statului.
Paratele H.V., R.A.a si paratul P.C. au depus intampinare la actiunea reclamantilor prin care au aratat ca au cunostinta despre vanzarea ternului in suprafata de 6 prajini si nu se opun admiterii actiunii. S-a anexat intampinarii copia actului de proprietate al autorilor lor.
La interogatoriul din dat de 28.05.2013 paratul G.C. a aratat ca: G.E. este aceeasi persoana cu G.E., este fiul acestei defuncte si nu s-a dezbatut succesiunea acesteia; trenul vandut sotilor A. N. si M. face parte dintr-un trup mai mare de teren pe care parintii lui l-au cumparat de la V.R.; a fost de fata la vanzarea acestui teren, dupa cumparare paratii si-au construit casa de locuit. A fost recent la locuinta paratului si a constatat ca „gardurile vechi sunt la locul lor, nefiind mutate din loc niciodata”- vol. I fila 283.
Paratul A. N. a formulat intampinare la cerere de interventie in interes propriu, prin care a aratat in esenta ca stapaneste terenul care face obiectul acestui dosar din anul 1969, este ingradit de peste 40 de ani si nu a fost stapanit niciodata de intervenienta. In sustinerea intampinarii paratul a depus copia registrului agricol.
Prin incheierea de sedinta nr. 119/28.01.2015 s-a admis cererea reclamantilor privind acordarea ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata diferentei onorariului de expertiza in cuantum de 350 lei, iar prin incheierea de sedinta nr. 42/21.01.2014 s-a admis cererea intervenientei M.N. privind acordarea ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata onorariului de expertiza in cuantum de 600 lei.
In cauza s-a efectuat o expertiza topometrica, expertul expunandu-si concluziile in raportul de expertiza si raspunsul la obiectiuni aflate la fl. 22-30, 127-130, 136-143, 146, vol. II si au fost audiati martorii R.L., L. M. si P.I..
Analizand actele si probele administrate in cauza, instanta constata ca sunt indeplinite atat conditiile de admisibilitate ale promovarii actiunii oblice, cat si cele de fond pentru admiterea actiunii, pentru motivele ce urmeaza.
Astfel, in ceea ce priveste legitimarea reclamantilor A. C. si A. V. de a formula prezenta actiune, instanta porneste de la prevederile art. 974 Cod civil anterior potrivit carora „Creditorii pot exercita toate drepturile si actiunile debitorului lor, afara de acelea care ii sunt exclusiv personale”.
Textul citat, extrem de concis, sugereaza totusi, ca o prima conditie, existenta unui raport obligational intre reclamanti si persoanele in locul carora exercita actiunea.
Dupa cum reiese din antecontractul depus la fila 14, vol.I dosar, la data de 06.12.2011, intre paratii A. N. si A. M. pe de o parte si reclamantii A. C. si A. V., primii au vandut celor din urma, cu clauza de uzufruct viager in favoarea vanzatorilor, dreptul de proprietate cu privire la o casa de locuit, construita din chirpici, acoperita cu tabla, compusa din doua camere, bucatarie, baie 2 holuri si magazie, in suprafata de 77 mp., un grajd in suprafata de 28 mp. si suprafata de 1124 mp. teren curti-constructii si arabil, imobile situate in Tg. Neamt, str. Horia Closca si Crisan, nr.1, jud. Neamt.
Aceste imobile au fost dobandite astfel:
- terenul a fost dobandit prin cumparare, in baza unui antecontract de vanzare-cumparare incheiat intre A. N. si A. M. in calitate de cumparatori si G.E. in calitate de vanzatoare, motiv pentru care reclamantii au inteles sa se judece cu mostenitorii def. G.E.;
- casa de locuit a fost edificata de sotii A. N. si M., pe terenul de mai sus, in baza autorizatiei de constructie nr. 47/16.08.1969;
- edificarea grajdului s-a facut de cei doi soti fara autorizatia administrativa prevazuta de lege. Potrivit certificatului fiscal emis de Primaria Tg. Neamt, imobilele descrise mai sus, inclusiv grajdul au fost inregistrate in evidentele agricole si fiscale ale orasului, sotii A. N. si M. fiind supusi taxelor si impozitelor aferente ca adevarati proprietari, acestia fiind cunoscuti in localitatea de domiciliu ca fiind proprietarii acestor constructii.
Prin incheierea conventiei de la data de 06.12.2011, in sarcina paratilor s-a nascut obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare, iar in favoarea reclamantilor, dreptul de a cere executarea in natura a acestei obligatii. Asadar intre reclamanti si parati exista un raport obligational.
A doua conditie care poate fi retinuta pentru aplicarea textului vizeaza inactivitatea paratilor, adica acestia sa nu intenteze ei insusi actiunea pe care o poate formula impotriva mostenitorilor def. G.E. in ce priveste terenul si Orasul Tg. Neamt in ce priveste grajdul sau. Conditia analizata se verifica in cauza deoarece, dupa cum reiese din actele depuse la dosar paratii A. N. si A. M., nu detin un act de proprietate asupra terenului si constructiei anexe. Nu intereseaza in cauza motivele refuzului sau neglijentei paratilor, deoarece actiunea oblica este instituita in interesul reclamantilor, ca mijloc de prevenire si conservare a patrimoniului paratilor, motiv pentru care singura cerinta de examinat este conditia obiectiva a inactivitatii paratilor.
A treia conditie ce reiese din art. 974 Cod civil priveste natura juridica a actiunii sau a drepturilor a caror protejare juridica se urmareste: creditorul nu poate exercita drepturile si actiunile strict personale. Creditorul nu se poate asadar subroga in exercitiul tuturor drepturilor si actiunilor debitorului sau decat in privinta acelora care au un continut patrimonial si un text de lege nu opreste exercitarea lor. Cum cererea de chemare in judecata promovata in cadrul acestui dosar nu face parte din actiunile strict personale ale paratilor A., sau interzise a fi exercitate de lege, instanta constata indeplinita in speta si aceasta conditie de admisibilitate a cererii.
In ceea ce priveste fondul cererii instanta retine ca terenul in cauza a apartinut defunctei G.E., potrivit actului de vanzare-cumparare existent la dosarul cauzei si care l-a impartit in mai multe loturi pe care le-a instrainat prin acte sub semnatura privata diverselor persoane, unul din aceste loturi fiind cumparat de catre paratii A. N. si M. in anul 1969.
 Pe baza acestui inscris sub semnatura privata acest teren a fost preluat in posesie de parintii reclamantului, care, din anul 1969 pana in anul 2011 l-au stapanit continuu, pasnic, sub nume de proprietar, si-au edificat pe acest teren gospodaria, au achitat impozitele si taxele datorate pentru acesta, l-au intretinut, fiind cunoscuti in comunitate ca fiind proprietarii acestui imobil; acest inscris sub semnatura privata incheiat in anul 1969 este actul incepator al posesiei acestora, act sub semnatura privata din care rezulta fara putinta de tagada ca au achitat pentru 6 prajini de teren suma de 11.700 lei; in anul 2011, urmare a nasterii copiilor reclamantilor, paratii au vandut acestora imobilul lor;
Aceasta situatie de fapt a fost confirmata de catre parati prin interogatoriu, de martorii audiati in cauza (inclusiv de catre martorul propus de intervenienta) si rezulta cu prisosinta din inscrisurile atasate care confirma ca pe terenul intravilan paratii si-au edificat casa de locuit cu autorizatie de construire si anexa gospodareasca grajd fara autorizatie;
Orasul Tirgu Neamt a confirmat sustinerile reclamantilor prin inscrisurile emise in favoarea lor si implicit prin semnarea acordului de mediere initial;
Imobilele in cauza sunt individualizate prin documentatie cadastrala si expertiza topo avizata de OCPI Neamt nu este inscris in cartea funciara, astfel cum rezulta din documentatia avizata si certificatul BCPI Tirgu Neamt;
Din istoricul de rol agricol si certificatul de atestare fiscala rezulta ca paratii A. au figurat in evidenta agricola si fiscala a orasului in perioada 1969-2011, cu acest teren, avand reclamantul in componenta familiei dupa nasterea acestuia;
Paratii, mostenitorii defunctei G.E. - cei care ar fi putut pretinde vreun drept cu privire la acest teren, au declarat prin intampinare ca sunt de acord cu cererea reclamantilor iar cei care nu au formulat intampinare, fiind legal citati, nu au formulat opozitie;
Din depozitia martorilor audiati in cauza a rezultat ca terenul a fost imprejmuit din anul 1969 (existand si autorizatie de imprejmuire de la acel moment), ca aceste imprejmuiri nu au fost modificate, ca paratii si-au construit in acelasi timp cu gardul si locuinta, ca nu au auzit sa existe discutii intre rude sau cu terti cu privire la aceste imobile - pana la momentul cererii de interventie, in comunitate familia A. fiind cunoscuta ca fiind proprietara imobilului.
In cauza fiind indeplinite conditiile art. 1890, 1846 si 1847 C. civ., instanta va admite acest capat de cerere
Referitor la constructia grajd, instanta are in vedere faptul ca nu s-a contestat construirea acestuia de catre paratii A. N. si M. astfel incat, se constata indeplinite toate conditiile de admisibilitate, inclusiv aceea a imposibilitatii realizarii dreptului pe o alta cale.
Ori, in asemenea imprejurari, pentru clarificarea regimului juridic al imobilului constructie si pentru intrarea paratilor A. Mihai si A. M. in legalitate, instanta va admite si acest capat de cerere ,urmand a pronunta o hotarare care sa consolideze dreptul lor preexistent.
In ce priveste capatul de cerere, privind perfectarea vanzarii cumpararii intervenite intre reclamantii cumparatori A. C. si A. V. si paratii vanzatori A. N. si A. M., instanta constata ca la data de 06.12.2011 s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare, prin care paratii s-au obligat ca in viitor sa transmita reclamantilor, dreptul de proprietate cu clauza de uzufruct viager in favoarea vanzatorilor, cu privire la o casa de locuit, construita din chirpici, acoperita cu tabla, compusa din doua camere, bucatarie, baie 2 holuri si magazie, in suprafata de 77 mp., un grajd in suprafata de 28 mp. si suprafata de 1124 mp. teren curti-constructii si arabil, imobile situate in Tg. Neamt, str. Horia Closca si Crisan, nr.1, jud. Neamt.
Daca reclamantii in calitate de cumparatori si-au indeplinit obligatiile contractuale, respectiv a platit pretul vanzarii si au intrat in stapanirea netulburata a bunurilor, paratii vanzatoari nu si-a indeplinit obligatia principala, aceea de a incheia actul in forma autentica, moment de la care opereaza transferul dreptului de proprietate, imprejurare care ii indreptateste pe cumparatori sa se adreseze instantei de judecata pentru ca aceasta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
 Astfel, conform dispozitiilor art. 885 coroborate cu dispozitiile art. 888 din Legea 287/2009 privind Codul civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc numai prin inscrierea lor in cartea funciara, procedura inscrierii realizandu-se doar in baza unui act autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramasa definitiva sau in baza unui act emis de autoritatile administrative.
Potrivit dispozitiilor art. 1676 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, in materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara, iar potrivit dispozitiilor art. 1244 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara.
In lumina dispozitiilor legale invocate mai sus, instanta constata ca desi nula absolut ca operatiune de vanzare-cumparare pentru nerespectarea conditiei de forma impuse de lege ad validitatem, luand in considerare vointa partilor de a instraina bunurile imobile indicate in actiune, conventia incheiata intre parti valoreaza, in virtutea principiului reconversiunii actelor juridice, antecontract de vanzare-cumparare. Ca atare, se constata ca acest inscris a dat nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, si anume, aceea de a incheia in forma autentica actul de instrainare a terenului in cauza.
In consecinta, prin incheierea conventiei de la data de06.11.2011, in sarcina paratilor s-a nascut obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare, iar in favoarea reclamantilor, dreptul de a cere executarea in natura a acestei obligatii.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 1699 alin. 1 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare, refuza nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.
In consecinta, avand in vedere si dispozitiile art. 1528 din Legea nr. 278/2009 privind Codul civil, care permit suplinirea consimtamantului debitorului obligatiei de a face in conditiile in care exista un refuz din partea acestuia, in baza art. 1669 alin. 1 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil instanta va admite cererea formulata si va pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la o casa de locuit, construita din chirpici, acoperita cu tabla, compusa din doua camere, bucatarie, baie 2 holuri si magazie, in suprafata de 77 mp., un grajd in suprafata de 28 mp. si suprafata de 1124 mp. teren curti-constructii si arabil, imobile situate in Tg. Neamt, str. Horia Closca si Crisan, nr.1, jud. Neamt, pentru suma de 8500 lei, asa cum apare identificat in documentatia cadastrala depusa la dosar care va face parte integranta din hotarare si din expertiza efectuata in cauza.
Cu privire la cererea de interventie in interes propriu, formulata de M.N., instanta retine ca intervenienta nu detine un act de proprietate pentru terenul aferent casei sale de locuit ci doar o decizie de atribuire in folosinta a unei suprafete de teren de 100 m.p., nu a facut dovada ca dupa preluarea in posesie a terenului sau s-au modificat limitele de proprietate, orice act ar obtine aceasta nu poate infirma posesia pasnica, continua, sub nume de proprietar exercitata de familia Anitei N. si M. din anul 1969 pana in prezent, in lipsa unui act de proprietate asupra terenului.
Raportat la pozitia intervenientei pe toata durata solutionarii dosarului, reclamantii solicita obligarea intervenientei la plata cheltuielilor de judecata, cheltuieli care constau in taxa judiciara de timbru (pe care reclamantii ar fi putut-o recupera ca urmare a incheierii acordului de mediere), onorariu de expert si onorariu de avocat.
Potrivit disp. art. 18 din OUG nr.51/2008 intervenienta va fi obligata sa plateasca statului suma de 350 lei de la plata careia au fost scutiti reclamantii prin incheierea de sedinta nr. 119/28.01.2015.
In baza art. 19 din OUG nr.51/2008, suma de 600 lei de la plata carei a fost scutita intervenienta M.N., prin incheierea de sedinta nr. xx/xx.xx.2014, ramane in sarcina statului.