Procedura civila. Uzucapiune. Conditii legale pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani. Situatia chiriasului-detentor precar al imobilului care, fara acordul proprietarului, edifica o alta constructie in imediata vecin...

Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie intrunite cumulativ sunt elementul material - contractul direct cu lucrul concretizat in orice acte materiale (ex. acte de folosinta, culegerea fructelor, efectuarea unor transformari etc.) si elementul psihologic - intentia celui care stapaneste bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.
Dovada posesiei inseamna dovada existentei elementelor sale. Pentru elementul psihologic - care este mai greu de dovedit - codul civil a instituit doua prezumtii legale. Prima dintre ele este continuta de art.1854 C. civ. care prevede ca, posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul.
Este si situatia recurentilor care, in temeiul unor contracte de inchiriere, incepand cu anul 1979 au inceput sa foloseasca - in calitate de locatori - imobilul situat in mun. Constanta, bdul M. nr. 153 format din 3 camere si dependinte.
Fiind vorba despre acte efectuate cu ingaduinta proprietarului (in acceptiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. 2 Cod civil) o astfel de folosinta efectuata de recurenti nu poate fi calificata decat o detentie precara.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la 14.07.2005 sub nr.7541/2005 reclamantii A.S. si  A.N. i-au chemat in judecata pe paratii C.M., M.V. pentru ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa constate - in principal - ca au dobandit prin prescriptie achizitiva dreptul proprietate  asupra imobilului situat in Constanta, b-dul M. nr.153 compus din teren in suprafata de aprox. 400 mp si constructie veche P+l pe care l-au folosit de peste 30 de ani si ca, prin accesiune au dobandit dreptul de proprietate asupra constructiei P+l, constructie mai noua, edificata de ei pe acest teren; in subsidiar, s-a solicitat sa se constate ca sunt proprietarii constructiei P+l ridicata pe terenul din descris mai sus, pe cheltuiala lor .
In motivarea cererii lor, s-a aratat ca A.S. este fiul numitilor A.A. si A.Z. si, din anul 1949, parintii lui au locuit in imobilul mai sus descris in care a crescut; la momentul anului 1949, C.D., autorul paratilor, le-a permis sa foloseasca acest imobil pentru care s-a si incheiat o chitanta de mana privind vanzarea bunului catre parintii sai, chitanta pe care nu o mai are; in anul 1950, acest imobil a fost nationalizat, dar ei nu 1-au parasit si au continuat sa locuiasca in el, lucru ce se intampla si in prezent, fara ca autorul paratilor sau chiar paratii sa tulbure in vreun fel aceasta posesie.
Reclamantii au mai precizat ca, in tot acest  timp, C.D., fiind internat la azilul de batrani, ii vizita des si ei chiar au avut grija de el, in sensul ca ii aduceau alimente, ii dadeau bani dupa trebuintele sale si ii respecta ca oameni precum si proprietatea, mai ales ca de mult intocmise actul de vanzare catre parintii sai cu privire la teren si cladirile existente pe acesta; folosinta nu a fost tulburata timp de peste 30 de ani si au exercitat asupra intregului imobil o posesie continua, netulburata, publica si sub nume de proprietar.
Referitor la capatul de cerere privind dreptul de proprietate asupra constructiei, reclamatii au aratat ca in temeiul art. 492 c.civ. are dreptul de a formula o cerere prin care solicita sa se constate in favoarea lor dreptul de proprietate asupra constructiei edificate pe cheltuiala sa pe terenul pe care pretinde cail stapaneste  de peste 30 de ani.
La data de 16.01.2006, reclamantii si-au modificat actiunea  formuland un nou capat de cerere prin care au solicitat ca, in situatia in care nu se va constata dreptul lor de proprietate asupra constructiei nou edificate, sa fie obligati paratii sa le plateasca contravaloarea cladirii pe care au edificat-o pe cheltuiala lor.
Paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii,  aratandu-se ca imobilul in litigiu a apartinut parintilor lor, fiind preluat in mod abuziv de stat  iar reclamantii avand decat calitatea de chiriasi; au revendicat acest imobil si, prin decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta imobilul le-a fost restituit iar ulterior au notificat reclamantii sa se prezinte la biroul unui executor judecatoresc pentru a incheia contract de inchiriere, insa acestia au refuzat.
In ce priveste uzucapiunea, paratii au aratat, ca pentru a putea dobandi dreptul de proprietate asupra unui imobil, este necesar sa fie indeplinite mai multe conditii care tin de perioada exercitarii posesiei, de exercitarea unei posesii neviciate, adica o posesie continua, netulburata, exercitata sub nume de proprietar, iar calitatea de chirias o exclude pe aceea de posesor al bunului, cu atributele la care au facut referire.
In aparare, s-a mai precizat ca, imediat dupa anul 1989, familia C. a luat masuri de a impiedica edificarea altor constructii pe terenul proprietatea lor, sens in care C.J.E., tatal lui C.M. - decedat pe parcursul actiunii in revendicare, a notificat R.A.E.D.P.P. Constanta sa ia masuri de incetare a lucrarilor de edificare a unei constructii noi; Primaria Municipiului Constanta a emis somatii pentru incetarea constructiilor si pentru demolarea acestora, deoarece nu aveau acordul proprietarului si nu aveau autorizatie de constructie, fiind chiar promovata chiar o actiune de demolare ce a facut obiectul dosarului nr.5938/1991 al Judecatoriei Constanta - demersuri ce atesta ca posesia exercitata de catre chiriasi a fost una tulburata atat de catre proprietarul aparent al terenului in anul 1991, cat si de ei.
Cu privire la constatarea dreptului de proprietate asupra terenului si constructiei vechi, paratii au aratat ca, atat timp cat reclamantii nu au nici un drept asupra terenului si in mod special un drept de proprietate, nu pot pretinde ca sunt proprietarii constructiei abuziv edificate pe acest teren, neexistand nici un temei de drept pentru actiunea in constatare formulata .
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la 12.09.2005 sub nr. 9661/2005, reclamantii  C.M. si M.V.V. i-au chemat in judecata pe paratii A.S., A.N., A.S., A.E., A.G., A.G. si A.S. pentru ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea paratilor din imobilul situat in Constanta bdul M. nr.153, imobil proprietatea lor, demolarea constructiei edificate pe terenul proprietatea reclamantilor fara autorizatie de parati - parter si etaj -, obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii lor, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii imobilului situat in Constanta Bdul M. nr.153, imobil format din constructie si teren, fiind mostenitorii legali ai proprietarilor initiali C.D. si C.D., imobil ce le-a fost restituit prin decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta; au pus in executare aceasta hotarare si, prin protocolul nr.9465/ 20.11.2000, li s-a predarea imobilului fiind radiat acestui imobil din patrimoniul R.A.E.D.P.P. .
Dupa preluarea imobilului, l-au notificat pe titularul de contract A.S., in conformitate cu O.U.G. 40/1999, sa se prezinte la biroul unui executor judecatoresc in vederea incheierii contractului de inchiriere si a stabilirii nivelului chiriei si cu toate ca a fost prezent la acea data convocarii, paratul a refuzat incheierea contractului de inchiriere; acest refuz da nastere la dreptul proprietarului de a solicita evacuarea chiriasilor din imobil, conform OG 40/1999, astfel cum a fost completata si modificata prin Legea 241/2001, cu atat mai mult cu cat paratii, cu rea credinta, au edificat pe terenul proprietatea lor o constructie cu etaj, extinzand a cladirea existenta, fara a avea autorizatie de constructie.
Reclamantii au aratat ca asupra executarii acestei lucrari de constructie inca din anul 1991, tatal reclamantului C.M., respectiv C.E., a sesizat RA C.U. Constanta, aratand ca imobilul face obiectul unor cereri de retrocedare; A.S. a fost somat sa inceteze lucrarile si sa aduca imobilul la starea initiala, fiind initiat si un proces in vederea demolarii acestor constructii inregistrat sub nr.5938/1991.
Prin incheierea din data de 18.09.2006, cele doua dosare au fost conexate, judecata ambelor cauze continuand in dosarul nr.7541/2005.
Prin sentinta civila nr. 344/25.02.2008, judecatoria Constanta a admis in parte cererea reclamantilor A. si a constat ca acestia sunt proprietarii imobilului situat in mun. Constanta, b-dul M. nr. 153 identificat in raportul de expertiza drept corpul nou (P+1 cu 5 camere si dependinte); de asemenea, a fost admisa, in parte, si  cererea conexa a reclamantilor C.M. si M.V. dispunandu-se evacuarea paratilor A. din imobilul proprietatea reclamantilor situat in mun. Constanta, b-dul M. nr. 153 (imobilul vechi)  format din constructie  si teren conform raportului de expertiza, cu exceptia terenului ocupat de corpul nou; au fost compensate cheltuielile de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca reclamantii A. au fost chiriasi in imobilului situat in mun. Constanta, bdul M. nr. 153, conform contractului de inchiriere nr. 4806/1979, astfel ca acestia nu au exercitat o posesie utila (sub nume de proprietar), conform art. 1847 C. civ., astfel incat acest capatul de cerere privind dobandirea, prin prescriptie achizitiva, dreptul proprietate asupra imobilului vechi apare ca neintemeiat.
Cu privire la constatarea dreptului de proprietatea asupra noii constructii (alaturate celei vechi), judecatoria a constatat ca reclamantii A. au edificat un nou corp de cladire, alipit imobilului din mun. Constanta, bdul M. nr. 153 identificat in raportul de expertiza drept corpul nou (P+1 cu 5 camere si dependinte), nefiind de rea credinta, astfel ca nu pot fi obligati la demolarea imobilului corp nou, potrivit prevederilor art. 494 alin 3 c. civ..
Aceasta deoarece, desi reclamantii nu au exercitat o posesie utila asupra suprafetei de teren aferenta acestui corp nou de cladire - fiind notificata prin adrese repetate in vederea sistarii constructiei -, judecatoria a considerat ca aceasta a fost intervertita in posesie utila prin negarea dreptului celui de la care detinea posesiunea, prin acte de rezistenta la exercitiul dreptului sau, potrivit art. 1858 alin. 2 C. civ., adica prin continuarea constructiei si, in final, cu terminarea acesteia.
Pentru aceste motive desi nu sunt titularii dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren aferente imobilului nou construit caci nu au trecut 30 de ani de la data intervertirii posesiei, judecatoria a considerat - in temeiul  art. 492 C. civ. - ca totusi ei sunt proprietarii constructiei, pe care au ridicat-o pe cheltuiala lor si prin efort propriu, asa cum de altfel recunosc si paratii in intampinare.
Judecatoria a retinut ca, potrivit dispozitiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la C.E.D.O.,  nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru o cauza de utilitate publica si cu dreapta si prealabila despagubire; or, cum in cazul de fata interesele sunt private si nu publice, nu poate intra in discutie lipsirea de proprietate a reclamantilor, astfel ca se impunea a se constata ca acestia sunt proprietarii corpul nou (P+1 cu 5 camere si dependinte) respingandu-se, in mod implicit, exceptia inadmisibilitatii ridicata de parati .
Prima instanta a aratat ca actiunea nu era inadmisibila intrucat reclamantii nu puteau cere realizarea dreptului, neavand un act de proprietate pe imobil, astfel incat numai aceasta hotarare poate suplini lipsa acestui act pentru ca, pe viitor, in baza ei ar putea cere realizarea dreptului.
Cu privire la cererea conexa judecatoria a observat ca paratii-reclamanti sunt proprietarii imobilului situat in Constanta, bdul M. nr.153 (corpul vechi), imobil format din constructie si teren, ce le-a fost restituit prin decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta, pusa in executare hotararea prin protocolul nr.9465 din 20 nov.2000 prin care s-a procedat la predarea imobilului si la radierea acestui imobil din patrimoniul RAEDPP.
Judecatoria a constatat ca, dupa preluarea imobilului, C.M., M.V. l-au notificat pe titularul de contract, reclamantul A.S. ca, in conformitate cu OG 40/1999, sa se prezinte la un executor judecatoresc in vederea incheierii contractului de inchiriere si a stabilirii nivelului chiriei; din procesul verbal incheiat de executorul judecatoresc la 28.12.2000 a rezultat ca A.S. a fost prezent la biroul executorului, insa a refuzat incheierea contractului de inchiriere.
Or, a stabilit prima instanta, acest refuz da nastere dreptului proprietarului de a solicita evacuarea chiriasilor din imobil, conform OG 40/1999, astfel cum a fost completata si modificata prin Legea 241/2001, aceasta incalcare a dispozitiilor legale, unita cu refuzul de a incheia contract de inchiriere, permitand proprietarului potrivit art. 10 alin.3 sa promoveze o actiune de evacuare a tuturor locatarilor.
Impotriva acestei solutii au declarat apel atat paratii C. si M., cat si reclamantii A.N. si S.
In apelul lor, reclamantii parati A.S. si A.N. au criticat sentinta sub aspectul solutionarii cererii de constatarea a dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei corp nou ca efect al uzucapiunii,  sustinand ca instanta de fond nu le-a acordat oportunitatea de a-si dovedi pretentiile prin administrarea probi cu martori.
Paratii-reclamanti C.M. si M.V., in motivarea caii de atac au aratat ca hotararea primei instante este gresita sub aspectul solutionarii actiunii principale cat si a cauzei conexe.
Apelantii au sustinut ca motivarea instantei este in contradictie cu solutia pronuntata intrucat au fost invocate mai multe texte de lege care nu-si gasesc aplicarea in cauza; instanta de fond nu s-a pronuntat asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii, sustinand doar ca aceasta este respinsa implicit, prin hotararea pronuntata, instanta a constatat faptul constructiei fara a se face referire la temeiul dreptului obtinut, contrazicand toate principiile de drept si fara a se tine seama de probele administrate in cauza.
Prin decizia civila nr. 70/30.01.2009, Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul declarat de A.S., A.N., A.S., A.E., A.G., A.G. si A.S. si a admis apelul declarat de C.M. si M.V. si, schimband in parte sentinta apelata a respins in totalitate actiunea principala, ca nefondata si a admis in tot cererea conexa dispunand demolarea constructiei P+1 edificata de reclamantii A.S. si A.N., identificata ca fiind corpul nou, cu suprafata construita la sol de 88,75m.p., in raportul de expertiza intocmit de expert G. - anexa 1 si edificata pe terenul reclamantilor C. si M.
Pentru a pronunta aceasta solutie, asupra apelului declarat de reclamantii A.N. si A.S., tribunalul a retinut ca reclamantii A. au avut calitatea de chiriasi in imobilul situat in Constanta, bdul M. nr.153, astfel cum rezulta din protocolul de predare primire a imobilului incheiat cu proprietarii, acestia avand beneficiul contractului de inchiriere nr.7860/8.06.1999, reinnoit in temeiul prevederilor OUG nr.40/1999.
Tribunalul a amintit ca uzucapiunea constituie un mod de dobandire a dreptului de proprietate si consta in exercitarea unei posesii utile asupra unui bun in termenul prevazut de lege; pentru a avea posesia unui bun, o persoana, trebuie sa intruneasca ambele elemente ale acesteia, animus si corpus.
Elementul psihologic sau intentional, animus, consta in intentia sau vointa celui ce stapaneste bunul de a efectua aceasta stapanire pentru sine, adica de a se comporta cu privire la lucru ca un adevarat proprietar; lipsa elementului intentional face ca cel care detine bunul sa nu aiba calitatea de posesor, ci pe aceea de detentor precar.
Or, a constatat tribunalul, in speta, reclamantii-chiriasi ai bunului nu au stapanit bunul pentru sine, ci pentru proprietarul aparent de la data incheierii contractului de locatiune, astfel ca au avut constiinta faptului ca bunul nu este proprietatea lor si il folosesc cu acordul proprietarului, in schimbul folosintei platind o suma de bani cu titlu de chirie; prin urmare, nu se pune problema indeplinirii conditiilor posesiei pentru a uzucapa, intrucat lipseste posesia insasi de vreme ce reclamantii detin bunul cu titlu precar.
Referitor la apelului declarat de C. si M., tribunalul a observat reclamantii A. nu indeplinesc conditiile pentru a uzucapa, folosinta exercitata asupra bunului avand titlu precar si nu util; cu privire la constructia nou edificata de acestia pe terenul apartinand paratilor reclamanti in cererea conexa, tribunalul a apreciat ca nu sunt indeplinite conditiile accesiunii imobiliare artificiale, intrucat conditiile art. 492 C. civ. nu sunt intrunite in cauza, reclamantii A. neavand calitatea de proprietari asupra terenului pentru a opera, in favoarea lor, prezumtia de proprietate continuta de lege.
Tribunalul a retinut ca este supus analizei sale o situatie in care s-a edificat o constructie pe terenul altuia, retinand ca reclamantii nu au fost constructori de buna credinta astfel ca, in acord cu prevederile art.494C.civ., acestia trebuie obligati la demolarea edificiului, avand in vedere ca proprietarii terenului nu au optat pentru alternativa despagubirii constructorului si pastrarea constructiei.
Tribunalul a observat ca reclamantii cunosteau faptul ca nu sunt proprietarii imobilului teren - chiar ii stiau si pe adevaratii proprietari din partea carora primisera o notificare in vederea eliberarii bunului; mai mult, reclamantii au fost somati de administratorul anterior al bunului in vederea sistarii lucrarilor de construire si a aducerii imobilul la stare initiala, sens in care au fost chiar chemati in judecata si amendati contraventional.
Cat priveste sustinerea potrivit cu care prima instanta nu s-a pronuntat asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii, tribunalul a constatat ca aceasta aparare a paratilor a fost analizata, iar imprejurarea ca ea nu se regaseste in dispozitiv ca atare nu este de natura a aduce atingere drepturilor procesuale ale acestora, mai mult cu cat cererea lor este analizata tinandu-se seama de fondul raporturilor juridice dintre parti si respinsa ca atare.
Impotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantii-parati A., prin care au criticat hotararea instantei de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 5, pct.7, pct.8 si 9 C. pr. civ., solicitand casarea in totalitate a deciziei civile nr. 70/2009 si mentinerea ca legala a sentintei civile nr. 3400/2008 a Judecatoriei Constanta precum si admiterea si a dreptului asupra terenului situat la adresa mentionata, intrucat din probele existente la dosar, rezulta cu certitudine, aceasta stare de fapt.
In motivarea caii de atac, s-au invocat dispozitiile art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, aratandu-se ca apelul paratilor este tardiv, in raport cu termenul comunicarii deciziei tribunalului.
Recurentii mai arata ca explicatia instantei asupra starii de fapt din considerente sunt total in contradictie cu realitatea obiectiva, bazata pe inscrisuri, din dosar, despre care, nu se comenteaza si nu se sprijina in solutia data; fiind motive contrare adevarului, solutia este straina de natura pricinii, fiind astfel indeplinite dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila.
In opinia recurentilor, instanta a facut abstractie de realitatea obiectiva ca o familie, prin parinti, apoi copii, intervenind jonctiunea posesiilor prevazuta de art. 1860 Cod civil, despre care s-a detaliat in actiune, coroborand si cu existenta unei chitante incheiata cu autorul care a consimtit la edificarea constructiei noi; deci, exista animus in comportarea reclamantilor, ca adevarati proprietari, avand  consimtamantul lui C.D., care nu avea mostenitori si niciodata nu a fost cautat de acestia, dansul locuind si decedand la Caminul de Batrani Constanta.
Mai mult, recurentii arata ca paratii au fost de totala rea credinta, acestia judecandu-se in 2003 - decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta - si nu au fost chemati, citati niciodata; de asemenea, certificatul de mostenitor care a stat la baza acestei decizii, nu se refera si la imobilul situat la adresa b-dul M. nr. 151. Sunt astfel indeplinite dispozitiile art. 304 pct. 8 Cod procedura civila, caci, prin interpretarea gresita a actului dedus judecatii, s-a schimbat intelesul si, desigur, s-a modificat si solutia.
Analizand decizia recurata prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenti, raportat de situatia de fapt retinuta de instantele de fond, curtea constata ca recursul este neintemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.
Referitor la motivul de recurs in care se invoca tardivitatea apelului promovat de reclamantii C.M. si M.V.V., curtea constata ca aceasta critica este neintemeiata.
Astfel, analizand continutul dosarului tribunalului, se observa ca aceste parti au declarat apel la 16.05.2008, invederand expres ca sentinta judecatoriei nu le-a fost comunicata la data depunerii caii de atac; intr-adevar, conform dovezilor de comunicare, C.M. si M.V.V. au primit sentinta civila nr. 3400/25.02.2008 la 12.08.2008, hotararea fiind afisata la domiciliul acestora; motivele de apel au fost inregistrate la Judecatoria Constanta la 15.09.2008, primul termen in fata instantei de apel fiind fixat la 17.10.2008, iar prima zi de infatisare abia la 13.01.2009, datorita unor repetate situatii de nelegala citare a partilor.
In fata instantei de apel nu s-a invocat exceptia tardivitatii formularii apelului, aceasta critica fiind formulata direct in recurs.
Conform art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, casarea unei hotarari se poate cere cand, prin hotararea data, instanta a incalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art. 105 alin. 2.
Desi textul nu face distinctie dintre nulitatea absoluta si nulitatea relativa totusi aceasta distinctie trebuie facuta din perspectiva regimului juridic diferit care guverneaza aceste doua tipuri de sanctiuni procedurale.
Astfel, daca nulitatile absolute pot fi invocate de oricare dintre parti sau chiar de instanta din oficiu si direct in fata instantei de recurs, nu aceeasi este situatia pentru cauzele de nulitate relativa.
Nulitatea relativa poate fi invocata in recurs numai de catre partea ocrotita de norma incalcata, cu conditia ca neregularitatea sa nu se datoreze chiar acesteia si doar daca a invocat-o in fata instantei a carei hotarare se ataca, la primul ce a urmat savarsirii neregularitatii si inainte de a pune concluzii pe fond, dar instanta a respins exceptia de nulitate ori a omis sa se pronunte cu privire la ea.
O astfel de nulitate relativa este si cea derivand din nerespectarea termenului imperativ de exercitare a unei cai de atac, neregularitate care insa nu a fost indicata in fata instantei investite cu acea cale de atac, ci in fata instantei de control judiciar superioara acesteia.
Desi termenul de apel este unul absolut (a carui nerespectare afecteaza validitatea actelor de procedura) totusi neregularitatea izvorand din ignorarea prevederilor art. 284 Cod procedura civila este una ce poate fi invocata doar in conditiile art. 108 alin. 3 Cod procedura civila, daca instanta de apel nu a sesizat-o din oficiu.
Pe langa aceste consideratii doctrinare, curtea observa ca, pe fond, critica privind tardivitatea apelului este nejustificata, sentinta - desi pronuntata la 25.02.2008 - a fost comunicata intimatilor C.M. si M.V.V. la 12.08.2008, iar ei au declarat apel inainte de comunicare la 16.05.2008.
Referitor la motivul de recurs privind nemotivarea hotararii (ca decizia pronuntata in apel este inexacta si insuficienta), curtea constata ca si aceasta critica nu este intemeiata, motivarea tribunalului cuprinzand argumentele de fapt si drept ce au format convingerea instantei.
Astfel, tribunalul are o motivare suficienta a solutiei pronuntate asupra ambelor apeluri; in apelul reclamantilor A.N. si A.S. s-au identificat corect institutiile juridice aplicabile: uzucapiunea si posesia si s-au expus considerente pertinente in legatura cu aceste probleme de drept; de asemenea, in apelul reclamantilor C.M. si M.V.V., tribunalul a analizat textele legale in discutie referitoare la accesiunea imobiliara prevazuta de art. 494 Cod civil si s-a pronuntat cu privire la buna sau reaua credinta cu care reclamantii A. au ridicat o noua constructie pe terenul reclamantilor C.M. si M.V.V.
Cu privire la analiza dovezilor pe care tribunalul si-a bazat decizia, curtea aminteste ca, in principiu, prin abrogarea prevederilor pct. 10 si 11 ale art. 304 prin O.U.G. nr. 138/2000, verificarea situatiei de fapt stabilita de instantele de fond, in conditiile in care aceasta s-a facut cu respectarea conditiilor prevazute de pct. 1-5 al art. 304 Cod procedura civila, excede competentelor instantei de recurs.
Deoarece motivele de recurs vizeaza exclusiv nelegalitatea, recursul fiind o cale de atac extraordinara, instanta de recurs nu are dreptul de a face un control complet al hotararii atacate, ci unul limitat la nelegalitate, pentru motivele invocate expres, legiuitorul intelegand sa excluda din atributiile instantei de recurs controlul oricarei netemeinicii, hotararea pronuntandu-se fara posibilitatea readministrarii probelor si fara o noua judecata in fond.
De aceea, motivele faptice de recurs invocate parati vor conduce doar la o verificare tangentiala a situatiei de fapt stabilite de tribunal doar prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9 - cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii - indicate in cererea de recurs, referitor la aceasta problema.
Referitor la modul de solutionare a cererii in constatarea prescriptiei achizitive, curtea invedereaza ca uzucapiunea (prescriptia achizitiva) este un mod de dobandire a dreptului de proprietate asupra unui bun prin posedarea neintrerupta a acestuia in termenul si conditiile prevazute de lege si ca cerinta esentiala a uzucapiunii este existenta unei posesii.
Art. 1847 C. civ. invedereaza ca posesia poate conduce la dobandire numai daca a fost exercitata in mod util, adica fara a fi afectata de vreun viciu; conform art. 1890 C. civ., toate actiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu sau fara sa i se poata opune reaua-credinta.
Desi art. 1846 al. 2 C. civ. defineste posesia drept "detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru", totusi, in mod riguros, posesia este caracterizata ca fiind stapanirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al conduitei posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real.
Pentru a se produce efectele prevazute de lege nu este necesara existenta numai a elementelor constitutive ale posesiei ci si intrunirea anumitor calitati (conditii de eficacitate) de natura sa caracterizeze o posesie utila.
Interpretarea art. 1847 C. civ. poate conduce la identificarea viciilor posesiei a caror constatare ar face ca sa nu "se poata prescrie" anume: discontinuitatea, violenta, clandestinitatea si echivocul.
Posesia este discontinua cand posesorul o exercita in mod neregulat, adica cu intermitente anormale; posesia este tulburata atunci cand posesorul actual a dobandit-o prin violenta; posesia este clandestina cand posesorul o exercita pe ascuns de adversarul sau incat acesta este nu este in stare de a putea sa o cunoasca; posesia este echivoca in acea situatie in care nu este sigura nici existenta, dar nici lipsa, elementului psihologic, anume vointa celui care stapaneste bunul de a se comporta cu privire la bun ca un proprietar.
Daca din perspectiva celui ce invoca posesia indelungata, uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii, din punctul de vedere al proprietarului neposesor, aceasta apare ca o sanctiune caci, prin pasivitatea lui, a facut ca, timp indelungat, bunul sa se afle in posesia unei alte persoane care s-a comportat ca proprietar adevarat.
Spre diferenta, detentia constituie intotdeauna o stare de drept rezultand - astfel cum prevede si art.1853 C. civ. - din dreptul de folosinta ce include incheierea anumitor contracte (de locatie, de depozit, de uzufruct etc.).
Analiza prevederilor aliniatului 2 al art.1853 C. civ., duce la aceeasi concluzie desi formularea este aparent diferita.  "Ingaduinta proprietarului" este in fapt tot un contract (ca si cel de locatiune, uzufruct etc.) care insa nu s-a concretizat prin intocmirea unui act scris instrumentum - ca in situatia alin.1 - fiind un negotium iuris ce urma a fi dovedit cu alte mijloace de proba decat inscrisuri.
In acest mod, detentorul, care detine bunul de la o alta persoana, intotdeauna in puterea unui act juridic, nu stapaneste bunul pentru sine, ci pentru altul.
Astfel, detentorul nu neaga ci, dimpotriva, recunoaste dreptul de proprietate a celui de la care si pentru care detine bunul, intotdeauna pe baza unei situatii juridice nascuta dintr-un act juridic si nu dintr-o situatie de fapt.
Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie intrunite cumulativ sunt elementul material - contractul direct cu lucrul concretizat in orice acte materiale (ex. acte de folosinta, culegerea fructelor, efectuarea unor transformari etc.) si elementul psihologic - intentia celui care stapaneste bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.
Dovada posesiei inseamna dovada existentei elementelor sale. Pentru elementul psihologic - care este mai greu de dovedit - codul civil a instituit doua prezumtii legale. Prima dintre ele este continuta de art.1854 C. civ. care prevede ca, posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul.
Fiind vorba de o prezumtie legala simpla, aceasta poate fi rasturnata de dovada contrarie (art. 1202 al. 2 C. civ.) cerinta prevazuta expres de art.1845 C. civ. si care, in circumstantele date, nu poate fi decat un act (negotium iuris) care sa dea (doar) dreptul de folosinta. In prezenta acestei contraprobe, beneficiarul prezumtiei continute de art.1854 C. civ. nu se mai poate bucura de efectele acesteia.
In final, se impune concluzia ca proprietarul stapaneste un bun in puterea dreptului sau de proprietate, posesia fiind un atribut al acestui drept: starea de fapt se suprapune starii de drept. Posesorul stapaneste bunul in puterea sa - ca si cum ar fi proprietar - desi nu este; el are numai o putere de fapt asupra bunului, nefiind nici titularul unui drept real, nici titularul unui drept de creanta; in sfarsit, detentorul precar stapaneste pentru proprietar, pe temeiul unui act incheiat cu acesta; starea de fapt se suprapune din nou cu starea de drept.
Este si situatia recurentilor care, in temeiul unor contracte de inchiriere, incepand cu anul 1979 au inceput sa foloseasca - in calitate de locatori - imobilul situat in mun. Constanta, bdul M. nr. 153 format din 3 camere si dependinte.
Fiind vorba despre acte efectuate cu ingaduinta proprietarului (in acceptiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. 2 Cod civil) o astfel de folosinta efectuata de recurenti nu poate fi calificata decat o detentie precara.
De aceea, in mod corect, tribunalul a respins reclamantilor A.N. si A.S. de constatare a interventiei prescriptiei achizitive, constatand ca aceste parti nu au avut niciodata calitatea de posesori, ci doar de detentori precari, astfel ca lipsa posesiei impiedica orice analiza a conditiilor uzucapiunii (termen, jonctiunea posesiilor, s.a.).
Referitor la modul de solutionare a cererii de chemare in judecata a reclamantilor C.M. si M.V.V., pe care recurentii o contesta intr-o modalitate indirecta, in sensul ca solicita casarea deciziei pronuntate in apel si mentinerea hotararii judecatoriei, curtea constata ca, si din punctul de vedere al acestei cereri, tribunalul a dat o solutie judicioasa.
Concluzia se bazeaza pe situatia de fapt retinuta de instantele de fond referitoare la imprejurarea edificarii de catre reclamantii A. a unui corp nou de constructie (pe acelasi teren situat in Constanta, bdul M. nr.153) alaturat corpului inchiriat de la R.A.E.D.P.P.; ridicarea imobilului s-a facut, in lipsa autorizatiei de constructie, dupa anul 1990 (conform sustinerilor recurentilor, chiar ei calificand constructia drept abuziva); pe langa aceasta atitudine subiectiva a recurentilor, la dosarul cauzei exista documente (adresa nr. 3998/18.11.1991 a R.A. "C.U." Constanta) din care reiese refuzul proprietarilor - de la acel moment - de a permite continuarea constructiei; nu numai ca recurentii au ignorat complet notificarile autoritatilor, dar au si finalizat constructia si apoi au extins-o (la data adresei in discutie corpul era alcatuit din 2 camere si dependinte, pentru ca la intocmirea expertizei dispuse in prezenta cauza sa aiba 5 camere si configuratia P+1); astfel, recurentii au ignorat si actiunea in demolarea noilor edificii promovate de R.A. "C.U." (perimata, este drept) dar care, odata in plus, intareste ideea lipsei acordului proprietarului la ridicarea constructiei.
Accesiunea - ce constituie temeiul juridic al pretentiilor  recurentilor - este un mod de dobandire a proprietatii prin care, tot ce se uneste cu un lucru sau se incorporeaza in acesta, devine proprietatea celui caruia ii apartine lucrul la care s-a facut unirea sau incorporatiunea.
Accesiunea imobiliara reglementata de art. 489-503 Cod civil are la baza ideea centrala ca pamantul este considerat lucrul principal, iar tot ce se incorporeaza in acesta are caracter accesoriu.
Unul dintre cazurile de accesiune imobiliara artificiala (ce presupune interventia omului si implica si plata unor despagubiri catre cel in detrimentul caruia opereaza conform principiului imbogatirii fara justa cauza) este reglementat de art. 494 Cod civil, ce vizeaza situatia in care constructiile sunt facute de o persoana cu materialele sale pe terenul proprietatea altcuiva.
Niciuna dintre cele doua ipoteze reglementate de art. 494 Cod civil nu se regaseste in cazul de fata.
Oricum distinctia dintre buna sau reaua credinta a constructorului facuta de art. 494 Cod civil nu produce consecinte de natura a crea in patrimoniul recurentilor a unui drept de proprietate asupra noilor edificii, ci doar cu privire la posibilitatea de a solicita ridicarea constructiilor, respectiv la intinderea obligatiei de dezdaunare.
Cand tertul a construit fara a sti ca terenul apartine altcuiva, proprietarul acestui teren nu va putea cere ridicarea lucrarii. El devine proprietar al edificiilor si este obligat sa-l dezdauneze pe constructor, insa conform unui drept de optiune ce prevede alegerea intre contravaloarea materialelor si pretului muncii si sporul de valoare.
In materia accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra constructiei se naste in patrimoniul proprietarului terenului odata cu incorporarea constructiei in teren, dreptul de accesiune - adica legea - fiind cel care creeaza in favoarea proprietarului un titlu legal de proprietate.
Concluzia este justificata de conceptia Codului civil, conform caruia accesiunea se produce de plin drept la momentul edificarii constructiei, nefiind conditionata de existenta unui acord intre constructor si proprietarul terenului.
Art. 494 al. 3 Cod civil, face o diferentiere (rezultand dintr-o interpretare per a contrario) a situatiei juridice pentru doua ipoteze: constructorul este de buna-credinta respectiv, constructorul este de rea-credinta.
Deoarece legiuitorul nu a considerat necesar sa dea un inteles specific notiunii de "persoana de buna credinta", reiese ca semnificatia acestei sintagme se va extrage din reglementarea cu caracter general continuta de art. 1898 alin. 1 Cod civil conform caruia buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.
Va fi deci considerat constructor de buna-credinta persoana care ridica noi constructii sau lucrari pe teren despre care considera - in mod legitim, in opinia sa - ca ii apartine in proprietate, apreciind ca persoana de la care l-a dobandit avea, la randul ei, calitatea de proprietar.
Cea de-a doua situatie - constructorul de rea-credinta - isi gaseste intelesul in interpretarea contrarie a prevederilor art. 1898 alin. 2 Cod civil: constructorul poseda un teren despre care stie ca este in proprietatea altei persoane, teren fata de care intelege sa se comporte insa ca un adevarat proprietar.
Curtea considera ca situatia constructorului de rea-credinta ce se regaseste in ipoteza posesiei se aplica, cu atat mai puternic cuvant, in situatia detentiei care, asa cum s-a aratat, este o stare de drept.
  Aceasta, deoarece avand drepturi limitate la prerogativele conferite de contractul in temeiul caruia isi exercita folosinta bunului, recurentii nu puteau considera niciodata ca au facultatea de a exercita si alt tip de acte materiale de exploatare a bunului pe care il tin: schimbari de destinatie a bunului, extinderi, modificari acte de dispozitie, s.a.
Avand in vedere dispozitiile art. 274 C. pr. civ. conform carora partea care a cazut in pretentii va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata, fata de situatia ca intimatii au achitat avocatului ales un onorariu de 1.190 lei prin chitanta seria  CTPPM nr. 43/21.06.2009, vor fi obligati recurentii la plata acestei sume.