Legea privind procedura insolventei. Cerere administrator judiciar desemnat privind anularea contractelor de vanzare-cumparare perfectate de debitoare.

                            Art.80 al.1 lit."d" si lit."c", al.2 lit."e" - Legea nr.85/2006

          Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr.941/118/2009, reclamanta G.I. SPRL, in calitate de administrator judiciar al debitoarei SC M.E. SRL, in insolventa, a solicitat judecatorului sindic, in temeiul art.80 al.1 lit. b din Legea nr.85/2006, in contradictoriu cu paratii D.I.M. si SC M.E. SRL prin curator special P.I., sa dispuna anularea contractelor de vanzare cumparare autentificate sub nr.561/1.04.2008, nr.562/1.04.2008 si nr.563/1.04.2008 la BNP M.L., incheiate intre SC M.E. SRL - in calitate de vanzator si  D.I.M. - in calitate de cumparator, cu consecinta intoarcerii in patrimoniul debitoarei a imobilelor ce au facut obiectul contractelor de vanzare cumparare, respectiv: apartamentul M2 situat in Constanta, str. C. nr.14, in suprafata de 23,96 mp, identificat cu nr. cadastral 283-C1/B-UM2; apartamentul M4 situat in Navodari, str. P. - mansarda, in suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24-C1/D-UM4 si apartamentul M2 situat in Navodari, str. R. nr.14 - mansarda, in suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4.
In motivarea actiunii, s-a aratat ca prin sentinta civila nr. 1842/COM/26.06.2008, pronuntata de Tribunalului Constanta in dosarul nr. 2542/118/2008, s-a dispus deschiderea procedurii insolventei fata de debitoarea SC M.E. SRL, fiind desemnat administrator judiciar G.I. SPRL.
In urma verificarii evidentei financiar contabile a debitoarei, administratorul judiciar a constatat ca la data de 1.04.2008 au  fost incheiate 3 contracte de vanzare cumparare autentificate sub nr. 561, nr. 562 si nr.563 la BNP M.L., prin care SC M.E. SRL, reprezentata prin asociat si administrator C.V., a instrainat catre paratul D.I.M. 3 imobile, respectiv: apartamentul M2 situat in Constanta, str. C. nr.14, in suprafata de 23,96 mp, identificat cu nr. cadastral 283-C1/B-UM2 la pretul de 18.000 euro, apartamentul M4 situat in Navodari, str. P. - mansarda, in suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24-C1/D-UM4 la pretul de 16.500 euro si apartamentul M2 situat in Navodari, str. R. nr.14 - mansarda, in suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4 la pretul de 21.000 euro.
Din analiza documentelor predate de debitoare administratorului judiciar la intrarea in functie s-a constatat ca pretul pentru achizitionarea apartamentelor nu a fost platit asa cum se stipuleaza in cele trei acte de instrainare, platile nefiind evidentiate in contabilitatea debitoarei; nu s-au emis facturi pentru incasarea pretului si nu s-au emis chitante de plata, iar sumele nu se regasesc incasate faptic in casierie.
Totodata, din analiza altor contracte de vanzare cumparare incheiate de debitoare, in calitate de vanzator, in aceeasi perioada, cu terti cumparatori avand drept obiect apartamente similare reiese ca pretul de vanzare este cu mult mai mic, aproape de jumatate, decat cel oferit paratului D.I.M., pretul pe mp fiind cu mult sub pretul de piata, inclusiv fata de pretul obtinut de debitoare din alte tranzactii.
Administratorul judiciar a exemplificat si a anexat la dosarul cauzei alte 3 contracte de  vanzare cumparare incheiate de debitoare la data de 24.05.2007, 7.03.2008, 22.10.2007, concluzionand ca actele de vanzare cumparare in litigiu au fost incheiate in mod fraudulos, intrand sub incidenta dispozitiilor art.80 alin.1 lit. b si d din Legea nr.85/2006 .
Reaua credinta  a partilor si intentia lor de a sustrage imobilelor de la o eventuala urmarire de catre creditori reiese din faptul ca valoarea imobilelor, stabilita prin contract, este vadit inferioara pretului de piata al acestora  si chiar pretului obtinut din vanzarea unor imobilele similare in acelasi interval de timp. Totodata, intre prestatiile reciproce ale partilor este o disproportie vadita, in defavoarea debitoarei SC M.E. SRL, partile urmarind sa sustraga bunurile de la o eventuala executare silita, diminuand astfel dreptul de gaj general al creditorilor, iar pretul nu a fost niciodata platit.
  In drept, au fost inovate disp. art.80 al. 1 lit. b, art.83, 77 si 85 din Legea nr.85/2006 .
            Prin sentinta civila nr.1229/18.02.2010 judecatorul sindic a admis actiunea, in temeiul art. 80 al.1 lit.b din Legea nr. 85/2006 a dispus anularea contractelor de vanzare cumparare autentificate sub nr.561/1.04.2008, nr.562/1.04.2008 si nr.563/1.04.2008 la BNP M.L., incheiate intre SC M.E. SRL - in calitate  de vanzator si D.I.M. - in calitate de cumparator si a obligat pe paratul D.I.M. sa restituie debitoarei SC M.E. SRL, in insolventa, reprezentata prin administrator judiciar G.I. SRL imobilele ce au facut obiectul instrainarii, respectiv: apartamentul M2 situat in Constanta, str. C. nr. 14, in suprafata de 23,96 mp identificat cu nr. cadastral 283- C1/B-UM2; apartamentul M4 situat in Navodari, str. P. - mansarda, in suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24- C1/D-UM4 si apartamentul M2 situat in Navodari, str. R. nr.14, - mansarda, in suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4 si a dispus comunicarea hotararii catre OCPI Constanta in vederea notarii in Cartea Funciara.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca in cauza sunt indeplinite conditiile art.80 alin.1 lit. b, c si alin.2 lit.e  din Legea nr.85/2006.
           Astfel, intentia tuturor partilor implicate de a sustrage imobilele de la urmaririle silite pornite de catre creditorii debitoarei reiese din faptul ca apartamentele au fost instrainate catre persoana care a coordonat activitatea de construire a mansardelor apartinand SC M.E. SRL, valoarea imobilelor, stabilita prin contracte, este vadit inferioara pretului de piata al acestora si pretului obtinut de debitoare din instrainari catre terti, in aceeasi perioada de timp, iar pretul nu a fost niciodata platit.
Impotriva sentintei mentionate a declarat recurs paratul D.I.M. care a criticat solutia judecatorului sindic ca fiind nelegala si netemeinica.
 A sustinut recurentul ca prin hotararea pronuntata instanta a admis cererea, insa s-a pronuntat si in temeiul art.80 lit.c, desi reclamanta nu a solicitat acest lucru. Astfel, din considerentele hotararii atacate rezulta cu certitudine faptul ca instanta a dispus anularea contractelor de vanzare cumparare avand in vedere prevederile art.80 lit.c din Legea nr.85/2006 in sensul ca a constatat ca exista o rea credinta a partilor semnatare ale contractelor de vanzare cumparare prin aceea ca au stabilit o valoarea de vanzare a acestor imobile mult sub pretul de piata.
Fata de aceste considerente, precizez urmatoarele:
 Ori, potrivit prevederilor art.80 lit.b din Legea nr.85/2006, intra in categoria operatiunilor comerciale anulabile in cadrul procedurii insolventei actele juridice patrimoniale oneroase si comutative efectuate in cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, in care debitorul executa o prestatie de o valoare disproportionat mai mare fata de valoarea primita.
Actele vizate de acest text legal trebuie sa fie acte cu caracter comutativ si lezionare. Astfel, nu pot fi anulate orice acte in care disproportia intre contraprestatii este lipsita de echivalenta.
Din actele existente la dosarul cauzei rezulta ca intimata-reclamanta a motivat existenta unei disproportii vadite intre prestatia vanzatoarei si pretul primit prin aceea ca a depistat alte acte de vanzare cumparare incheiate de vanzatoare pentru imobile similare, dar avand preturi mult mai mari.
In opinia recurentului, instanta a omis un element esential ce trebuia avut in vedere la momentul aprecierii pretului prin metoda comparatiei si anume existenta crizei financiare care a afectat majoritatea tranzactiilor imobiliare, fiind de notorietate ca, daca in 2007 preturile imobilelor din Romania erau unele dintre cele mai ridicate din Europa de Est, odata cu instalarea crizei financiare in Romania, pe piata imobiliara, piata intretinuta in marea majoritate de curente speculative, a aparut panica si rezerva de a achizitiona alte bunuri imobile.
Astfel, preturile imobilelor la nivelul anului 2008 au fost cu 20-30% ba chiar si cu 50% mai mici decat cele din 2007.
 Sustine recurentul ca, in conditiile in care textul legal invocat de catre intimata reclamanta stipuleaza ca nu orice disproportie intre contraprestatii conduce la admiterea unei astfel de actiuni, ci numai una vadita, era imperios necesara producerea in fata instantei a unor probe certe din care sa reiasa ca aceste imobile au fost tranzactionate sub pretul pietei, lucru ce nu s-a intamplat (eventual consultarea unor oferte de la agentii imobiliare sau parerea unui expert evaluator ANEVAR)
Solicita ca instanta sa aiba in vedere faptul ca este vorba de apartamente provenite din mansardarea unor blocuri vechi, imobile construite cu materiale usoare cu izolatii termice de alta natura decat structura imobilului pe care s-au construit, imobile amplasate la ultimul etaj al blocurilor, fara lift, astfel ca este cert faptul ca pretul unor astfel de imobile este unul mai mic in general fata de alte imobile cu suprafete similare.
In ceea ce priveste sustinerea ca pretul nu s-a platit, recurentul arata ca situatia trebuie delimitata de situatia prevazuta de art.80 al.2 din Legea nr.85/2006, motiv ce conduce la rezolutiunea contractului de vanzare cumparare, potrivit dreptului comun.
Referitor la aceste aspecte, considera ca apararea este nefondata, deoarece asa dupa cum insusi notarul a consemnat in cuprinsul actelor autentice, pretul a fost platit, plata fiind facuta prin viramente bancare, iar situatia neintocmirii sau neregasirii documentelor financiar contabile aferente tranzactiei in arhiva societatii vanzatoare nu este imputabila paratului.
Referitor la buna credinta a partilor contractante, arata ca, potrivit art.1899 al.2 Cod civil, buna credinta se presupune totdeauna, sarcina probei cazand asupra celui ce alege reaua credinta. Aplicand acest principiu de drept, instanta de fond ar fi trebuit sa constate ca nu era suficient ca intimata-reclamanta sa afirme ca partile co-contractante au fost ambele de rea credinta la momentul tranzactionarii, ci trebuia sa produca si probe in acest sens.
Recurentul considera ca se impune mentinerea contractelor de vanzare cumparare prin aplicarea principiului error communis facit jus.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.304/1 Cod procedura civila.
          Intimatul lichidator judiciar, prin consilier juridic si prin note scrise, a solicitat respingerea recursului ca nefundat, reluand apararile formulate in fata primei instante.
         Analizand cauza sub aspectul motivelor invocate, Curtea constata ca recursul este nefondat.
         Astfel, temeiul juridic invocat de lichidatorul judiciar pentru anularea contractelor de vanzare incheiate de debitoare cu recurentul parat D.I.M. este art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, potrivit cu care, "Administratorul judiciar sau, dupa caz, lichidatorul poate introduce la judecatorul-sindic actiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale catre terti si pentru restituirea de catre acestia a bunurilor transmise si a valorii altor prestatii executate, realizate de debitor prin urmatoarele acte:
        b) operatiuni comerciale in care prestatia debitorului depaseste vadit pe cea primita, efectuate in cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii;".
         In cauza, reclamantul a facut dovada ca pretul stabilit in fiecare contract de vanzare cumparare este vadit inferior pretului de piata, pret practicat de altfel de acelasi vanzator in relatiile contractuale cu alti cumparatori.
          Desi recurentul a sustinut ca disproportia de pret nu poate fi considerata vadita, calculul efectuat de lichidator a demonstrat ca cele trei apartamente au fost vandute catre recurent la aproape jumatate din valoarea stabilita de vanzator in alte contracte de vanzare cumparare, contracte ce au vizat apartamente asemanatoare ca suprafata si asezare.
          Totodata, imprejurarea ca preturile stabilite in contractele de vanzare cumparare nu au fost achitate de catre cumparator dovedeste in mod clar ca, in realitate, nu a existat o echivalenta a prestatiilor, situatie ce a prejudiciat in mod grav patrimoniul societatii, cu efect direct si asupra posibilitatii creditorilor de satisfacere a propriilor creante.
           Recurentul a afirmat ca plata pretului s-a facut prin virament bancar, aspect ce rezulta din contractele autentice de vanzare cumparare, iar neevidentierea platii in contabilitatea firmei nu ii poate fi imputata. Curtea constata ca notarul a mentionat in actul autentic doar faptul ca partile au declarat ca pretul a fost achitat inainte de autentificarea si semnarea contractului, fara a face referiri la modalitatea de plata sau la imprejurarea ca a asistat personal la predarea banilor, ori actul autentic face dovada doar cu privire la constatarile personale ale notarului si nu cu privire la veridicitatea declaratiilor partilor.
          De asemenea, chiar daca nu i se poate imputa recurentului cumparator lipsa inscrierilor contabile ale societatii vanzatoare, totusi lipsa dovezilor contabile se coroboreaza cu lipsa oricaror dovezi din partea recurentului privind efectuarea platilor invocate, astfel ca nu se pot aprecia ca reale sustinerile recurentului in acest sens.
          Fata de cele aratate, Curtea considera ca actele de vanzare cumparare sunt anulabile in conditiile art.80 alin.1 lit. b din Legea nr.85/2006, astfel ca nu se mai impune analizarea bunei sau relei credinte a recurentului cumparator la momentul incheierii contractelor de vanzare cumparare, respectiv intentia partilor implicate de a sustrage bunuri de la urmarirea de catre creditori sau de a le leza in orice alt fel drepturile.  De aceea, imprejurarea ca prima instanta a avut in vedere si disp. art.80 alin.1 lit. c din legea nr.85/2006, temei ce nu a fost invocat de reclamant, nu este de natura a conduce la schimbarea solutiei pronuntate.
           Pentru considerentele expuse, apreciind ca motivele invocate de recurent sunt nefondate, urmeaza a respinge recursul ca atare, in baza art.312 alin.1 Cod procedura civila.