Contract de locutiune. Exceptia de neexecutare a contractului . Daune interese

Contract  de   locutiune. Exceptia   de   neexecutare a  contractului . Daune interese


Prin sentinta civila nr. 874/2.11.2005 pronuntata de Tribunalul Brasov – sectia comerciala si de contencios administrativ in dosar 530/2005, s-a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. „P” S.R.L. in contradictoriu cu parata S.C.”I.P.” S.R.L..
A retinut instanta ca, rezilierea contractului de inchiriere incheiat de parti la 17.03.2004 pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale nu poate opera  intrucat obligatiile a caror incalcare se solicita a se constata nu au fost asumate prin contract.
Astfel, relativ la obligatia paratei de a-i pune la dispozitie un spatiu  comercial, utilat si pregatit pentru depozitare alimente perisabile, s-a retinut  art. II  „obiectul contractului, sustinerile reclamantei, fiind irelevante.
In ceea ce priveste infiltratiile de apa de ploaie in partea predata din hala, depozitia de martori a relevat ca aceasta n-a tulburat  activitatea reclamantei.
Cu referire la infestatiile  cu razatoare, probate prin depozitia de martori s-a retinut ca, nu ii poate fi imputabila paratei-locatoare, deoarece prin contract, aceasta nu s-a obligat sa-i efectueze reclamantei servicii de igienizare si deratizare.
Se mai arata ca, lucrarile efectuate de parata pentru finalizarea  lucrarilor de constructie nu i-au ingradit  decat partial desfasurare activitatii reclamantei,  aceasta stare de lucruri putand fi prevazuta, inca de la momentul incheierii contractului ce-a stipulat termene pentru predarea unei constructii  nefinalizate.
Ca atare,  tulburarea folosintei spatiului  prin existenta profitului, lipsa usii de  acces, blocarea temporara in incinta  imobilului, lipsa imprejmuirii constructiei  temporar, sunt nefondate, intrucat reclamanta a acceptat sa-si desfasoare activitatea intr-o jumatate de constructie.
Relativ la motostivuitoare a  rezultat ca parata i-a pus la dispozitie propriile motostivuitoare, astfel incat  aceasta sustinere este nefondata.
In ceea ce priveste imposibilitatea  obtinerii autorizatiei privind domeniul  prevenirii si stingerii incendiilor s-a apreciat  ca marea parte a obligatiilor impuse de  G.P. „T. B.”  s-au  stabilit in sarcina reclamantei, amenajarea imobilului incumbandu-i   acesteia.
In fine, referitor la neindeplinirea obligatiei de predare a imobilului, s-a apreciat ca exceptia de neexecutare a  contractului invocata de parata se sustine, intrucat reclamanta nu i-a achitat paratei chiria aferenta imobilului pana in 5 august 2004.
S-a conchis ca, in speta nu suntem in prezenta incalcarii unor obligatii contractuale  ce pot fi apreciate ca esentiale, iar in parte, neexecutarea nu-i e imputabila paratei. Intrucat, parata n-a formulat  cerere reconventionala conform art. 119 – 120 Cod procedura civila,  instanta nu e sesizata cu rezilierea de drept a contractului.
In fine, consecinta a respingerii rezilierii contractului de locatiune s-au respins daunele interese solicitate de parata, ele fiind un petit accesoriu rezilierii, conform art. 1021, urmand soarta cererii principale.
Impotriva acestei solutii  a declarat apel reclamanta S.C. „P” S.R.L., aducandu-i critici  pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitand admitere apelului, modificarea in tot a sentintei apelate, rezilierea  contractului de locatiune din culpa paratei  si obligarea acesteia la plata in intregime  a despagubirilor solicitate.
In expunerea motivelor de apel se arata ca, desi situatia de fapt incidenta a fost retinuta relativ corect, s-a facut o gresita apreciere a imprejurarilor de fapt.
Astfel, cauza pentru care opereaza desfiintarea judiciara a contractului de locatiune este aceea a incalcarii culpabile de catre parata a obligatiilor contractuale ce-i reveneau ca locatoare (art. 1020-1021, 1073 si 1420 – 1422 Cod civil); nu s-au predat la  timp si integral spatiile ce faceau obiectul contractului, pentru partea predata, nu s-au  asigurat conditiile de calitate stipulate in contract la art. III, si prevazute  de art. 1420 pct. 1-3 si 1421 Cod civil, cu consecinta afectarii grave a activitatii economice si a obligarii reclamantei de-a parasi spatiul.
In ciuda acestor stari de fapt eronat s-a conchis ca, incalcarea obligatiilor  contractuale nu sunt de natura esentiala, drept pentru care s-au adus urmatoarele  critici  rationamentelor primei instante.
1.Chiar daca obligatia contractuala asumata de parata, nu viza punerea  la dispozitie a unui spatiu comercial utilat si pregatit pentru depozitare alimente  perisabile, parata n-a mentinut imobilul  potrivit destinatiei, si n-a facut reparatiile necesare. Astfel, esecul paratei in a asigura folosinta utila a unui imobil justifica desfiintare juridica a contractului de locatiune, parata urmand sa fie obligata sa dezdauneze pentru prejudiciul patrimonial suferit de reclamanta.
2. Rationamentul pentru care instanta de fond a apreciat ca intemeiata exceptia de neindeplinire a contractului opusa de parata e defectuos, intrucat, parata n-ar fi putut sa solicite plata integrala a chiriei numai in masura in care ar fi pus la dispozitie  in prealabil un spatiu corespunzator.
3. In ceea ce priveste refuzul de eliberare a autorizatiei PSI, s-a ignorat de instanta de fond, obligatia contractuala expresa, privind darea in folosinta expresa a tot ce este necesar pentru obtinerea autorizatiilor comerciale”.
Relativ la daunele interese solicitate, si fata de concluziile raportului de expertiza contabila  se datoreaza:
- suma de 1.172.546.000 ROL, echivalentul in lei al sumei de 29.000 Euro, contravaloarea garantiei ce nu se justifica a fi pastrata in masura retinerii culpei sale contractuale;
- suma de 258.331.136 ROL, reprezentand valoarea stocului de mezeluri depreciat, ca urmare a intreruperii cu energie electrica a imobilului inchiriat;
- suma de 56.158.936 ROL, contravaloarea publicitatii contractate de reclamanta, cu SC „R.D.” SRL,  pentru promovarea proiectului P.I.;
- 131.729.787 ROL, contravaloare camera frigorifica;
- 48.367.550 ROL, valoare sistem de alarma.
In drept art. 282 si urmat. Cod procedura civila.
Apelul este fondat.
Pornind de la dispozitiile art. 1020 Cod civil, ce stipuleaza ca conditia rezolutorie  este nesubinteleasa  in contractele sinalagmatice, in caz ca una din parti nu-si indeplineste obligatiile, apreciem ca intemeiate  criticile apelantei reclamante relativ la gresitul  rationament al instantei de fond, in ceea ce priveste  exceptio non adimpleti contractus.
Aceasta, intrucat neexecutarea contractului  nu tine de temporalitate, ci de reciprocitatea si interdependenta obligatiilor. Astfel, obligatiei de-a asigura folosinta  vremelnica a lucrului inchiriat, conform  clauzelor contractuale asumate, corespunde dreptul sau de-a pretinde pretul locatiunii.
Pentru o apreciere corecta a criticilor reclamantei apelante relativ la considerentele instantei de fond, se impune o reiterare a obligatiilor pe care legea le instituie in sarcina locatorului: obligatia de a  preda lucrul, cu accesoriile sale intr-o  stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 alin.1 Cod civil) cu mentiunea ca, inclusiv reparatiile locative, anterioare preluarii spatiului cad in sarcina sa; obligatia de-a mentine bunul in stare de a servi la  intrebuintarea pentru  care a fost inchiriat (art. 1420 pct. 2 si art. 1421 alin.2 Cod civil), obligatia de garantie pentru viciile ascunse, chiar daca a fost de  buna credinta la incheierea contractului  si indiferent daca viciile existau la momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare. (art. 1422 Cod civil)
In raport de aceste precizari, apreciem ca, in mod corect a retinut instanta de fond, fata de art. III – conditiile de inchiriere, potrivit  caruia spatiul se inchiriaza pentru uz comercial administrativ ca, nu s-au  incalcat art. 1421 alin.1 Cod civil. Aceasta intrucat uzul comercial-administrativ, nu presupune in  sine depozitare alimente perisabile, partile  fiind tinute doar pentru ceea ce s-au obligat.
In ceea ce priveste infiltratiile de apa de ploaie, ce-au produs umiditate si mucegai, infestatiile de rozatoare, lipsa usii de acces, existenta prafului, blocarea temporara in incinta imobilului  si lipsa imprejmuirii  constructiei temporar, ele constituie incalcari ale art. 1420 pct.2 Cod civil si art. 1421 alin.2 Cod civil, locatarul nementinand spatiul comercial  administrativ  in starea necesara destinatiei pentru care-a fost inchiriat, si ale art. 1422 Cod civil intrucat, obligatia locatorului de-a asigura folosinta bunului este  succesiva  (indiferent daca la momentul receptiei lucrarile erau in stare foarte buna-proces verbal din 30.06.2004).
Astfel viciile ascunse ale lucrarii  i-au micsorat  reclamantei posibilitatea de folosinta, practica judecatoreasca stabilind raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsire impropriu  folosintei. Din aceasta perspectiva sunt irelevante considerentele fondului asupra  faptului ca, ele n-au tulburat activitatea reclamantei S.C. „P” S.R.L., aceasta  continuand activitatea.
In fine, critica reclamantei, privind neindeplinirea de parata a obligatiei de-a da spre folosinta spatiile  cu toate utilitatile […]  si tot ce este necesar pentru  obtinerea  autorizatiilor comerciale,  (art. III alin.1 din contractul de inchiriere din 17.03.2004), ea se sustine, fiind  circumscrisa si dispozitiilor art. 1420 pct. 2 si ale art. 1421 alin.2  Cod civil. Aceasta cu atat mai mult  cu cat  chiar partile au inteles sa sanctioneze  cu nulitatea neindeplinirea acestei obligatii  (pct. III, alin.3 din contract).
Fata de acest sumuum   al obligatiilor contractuale incalcate de locator, a invocat direct reclamanta S.C. „P” S.R.L. exceptia de neexecutare a contractului intrucat punerea la dispozitia locatarului a imobilului inchiriat in buna stare  si asigurarea folosintei utile a acesteia, reprezinta prin definitie obligatii ale locatorului,  ce-ar determina  interdependenta si reciproca obligatie de plata a locatarului.
In consecinta neplata diferentei de chirie nu-i e imputabila reclamantei SC „P” S.R.L., avand in vedere ca parata n-a mentinut imobilul inchiriat  in buna stare si n-a asigurat o folosinta  utila a acestuia. Asa fiind,  contractul de locatiune din 17.03.2004,  urmeaza a fi reziliat, sanctiune a neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate de parata S.C.”I.P.” S.R.L., conform art. 1020-1021 Cod civil.
Criticile reclamantei SC „P” S.R.L., privind respingerea cererii de daune interese ca accesoriu al rezilierii, in sensul art. 1021 Cod civil sunt partial fondate.
Astfel desi  este de natura rezilierii, incetarea efectelor contractului pentru viitor, cu consecinta lasarii neatinse a prestatiilor succesive care au fost facute  anterior rezilierii, se recunoaste dreptul partii de-a solicita daune interese ca modalitate de executare prin echivalent a obligatiilor  nascute din contractele  sinalagmatice.
In ceea ce priveste daunele interese  in suma de 29.000 Euro reprezentand garantie retinem, pe de o parte ca potrivit art. V  alin.4 teza ultima, din contractul partilor, la incetarea locatiunii, garantia va fi restituita locatarului,  (rezilierea e cauza de incetare a contractului) iar pe de alta parte, restituirea garantiei, se impune ca o consecinta a neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate de S.C.”I.P.” S.R.L..
In ceea ce priveste contravaloarea stocului de mezeluri, se impune doua  precizari, prima ca, valoarea ce se va retine este de 218.894.342 lei,  conform inscrisului emis de S.C. „P” S.R.L.  (situatie mezeluri aflate-n stoc la 26.01.2005), si a II-a ca, daunele interese  reprezentand sus amintita suma,  se datoreaza ca urmare a incalcarii de  S.C.”I.P.” S.R.L. a obligatiei de furnizare a  curentului electric (martorii S. I. si S. F.L. filele, 212, 213).
Nu-si gasesc izvorul in neexecutarea  culpabila a obligatiilor asumate prin  contractul din 17.03.2004, daunele interese, reprezentand suma de 56.158.936 ROL, publicitate  contractata cu SC „R. D.” SRL, suma de 131.729.787 ROL, contravaloare camera frigorifica si suma de 48.367.550 ROL, valoare sistem de alarma achizitionat de   reclamanta si ramas in  posesia paratei S.C.”I.P.” S.R.L.. Chiar daca au accepta  ca sistemul de alarma ar fi necesar utilei folosintei a spatiului, proprietarul S.C. „P” S.R.L.  are la indemana calea actiunii  in revendicare si nu a cererii in daune interese.
Fata de ratiunile de fapt si de drept sus amintite, Curtea conform art. 297 Cod procedura civila va admite apelul declarat de reclamanta S.C. „P” S.R.L. impotriva sentintei civile 874/C/2.11.2005 pronuntata de Tribunalul Brasov in dosar 530/2005 – sectia comerciala si de contencios administrativ, pe care o v-a schimba in tot, in sensul ca va admite in parte actiunea reclamantei S.C. „P” S.R.L. in contradictoriu cu parata S.C.”I.P.” S.R.L., cu consecinta rezilierii contractului de locatiune din 17.03.2004.
Va obliga pe parata sa plateasca reclamantei suma de 29000 Euro, ori echivalentul in lei al acestora de la data platii, cu titlu garantiei si 218.894.342 lei, valoare stoc mezeluri depreciat.
Va respinge celelalte pretentii.
Vazand art. 274 Cod procedura civila, va obliga pe parate sa plateasca reclamantei suma  de 3964,31 RON cheltuieli de judecata in apel din care 2290,5 RON, taxa judiciara de timbru, 3 RON timbru  judiciar si 1670,81 RON, onorariu avocatial.

(Decizia nr. 53/Ap din 2 mai  2006 )