Vanzarea imobilului apartinand domeniului privat de unitatii administrativ teritoriale – obligativitatea efectuarii licitatiei

                Vanzarea imobilului apartinand domeniului privat de unitatii       administrativ teritoriale – obligativitatea efectuarii licitatiei





Prin  sentinta civila nr. 465/27.04.2006 a Tribunalului Covasna a fost respinsa actiunea in contencios administrativ formulata de reclamantul P.J. CV. in contradictoriu cu paratul C.L.TG.SECUIESC pentru anularea Hotararii nr. 81/2005.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca terenul aflat in discutie a intrat in proprietatea privata a Mun. Tg. Secuiesc in temeiul alin. 7 din art. 29, fata de care, bunurile fostelor CAP-uri, inclusiv terenurile care nu s-au vandut, in termen de un an de la data desfiintarii cooperativelor agricole de productie au devenit proprietatea unitatilor administrativ teritoriale respective, fara nici o despagubire si in administrarea primariilor, ulterior a consiliilor locale, dupa aparitia Legii nr. 215/2001.
Mun. Tg. Secuiesc prin contractele nr. 1057, nr. 1058 si nr. 1059 inregistrate la 1.10.2000, in calitate de proprietar a procedat la concesionarea terenurilor in vederea exploatarii catre proprietarul constructiilor in considerarea Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor si a H.C.L. nr. 41/2003.
Asadar, in speta, este vorba de terenuri aflate sub incidenta Legii nr. 18/1991 republicata in 1998, modificata si completata ulterior, respectiv la art. 29, care nu a suportat nici o schimbare.
Faptul ca terenul de sub constructii nu a fost cumparat in termen de un an cu consecinta trecerii in proprietatea privata a mun. Tg. Secuiesc nu justifica trecerea sub un alt regim juridic, decat cel al Legii nr. 18/1991, republicata.
Aceasta situatie trebuie privita prin prisma imprejurarilor specifice, particulare ale anului 1991 cand s-a declansat prin aparitia Legii nr. 18/1991, republicata, procesul de trecere de la proprietatea colectiva la cea privata.
Mai mult decat atat, dreptul de proprietate asupra edificarii naste in beneficiul proprietarului acestora un drept real de superficie, opozabil ergo omnes, pe toata durata constructiei in acceptiunea art. 493 Cod civil, pe de o parte iar pe de alta parte, art. 1337 Cod civil obliga vanzatorul de a raspunde de toate sarcinile care apasa asupra lucrului vandut.
Se impune a se avea in vedere si principiul echitatii care trebuie sa domine in chestiunile de ordin material.
Acordarea dreptului de intaietate proprietarei SC „P.” S.R.L. Tg. Secuiesc nu a fost de natura a cauza prejudicierea nici uneia din partile implicate, mai ales Mun. Tg. Secuiesc care a obtinut un pret corespunzator celor practicate pe piata imobiliara a terenurilor. De altfel acest aspect nu a fost contestat de reclamant.
In acest sens s-a exprimat si Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, a carei presedinte este Prefectul judetului Covasna, prin actul nr. 2292/2006.
S-a apreciat ca masura aprobata prin Hotararea nr. 81/2005 este legala, in raport de art.28 si urm. din Legea nr. 18/1991, tinand cont si de lipsa unei alte reglementari legale pentru asemenea situatii.
A existat posibilitatea ca terenul necesar si aferent constructiilor sa fie dobandit la pretul cuvenit de parti, de cumparatorii constructiilor, ceea ce din motive necunoscute nu s-a infaptuit la acea data, astfel terenul trecand in proprietatea privata a municipiului Tg. Secuiesc.
Pe cale de consecinta, avand in vedere considerentele expuse, precum si prevederile art. 1 si art. 8 din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, instanta a respins actiunea reclamantului, fara acordarea cheltuielilor de judecata care nu s-au cerut.
       Impotriva primei sentinte a declarat recurs reclamantul P.J. CV., iar in dezvoltarea motivelor de recurs se arata ca sentinta intra in contradictie cu normele legale, respectiv cu art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, cat si cu art. 29 alin. 7 din Legea nr. 18/1991, republicata. Vanzarea bunurilor se face prin licitatie publica si nu se poate aproba o vanzare cu drept de preemtiune. Din Hotararea nr. 81/2005 rezulta ca atat terenul cat si constructiile sunt proprietatea privata a mun.Tg.Secuiesc, iar la dosar nu exista nici un act din care sa rezulte ca titularii contractelor de concesiune sunt proprietari ai constructiilor aflate pe terenul concesionat, astfel ca in mod gresit s-a stabilit ca titularii contractelor de concesiune au un drept de preemtiune la vanzarea terenului aflat sub constructii.
Se mai arata ca au fost incalcate prevederile art. 40 alin. 4 din Legea nr. 24/2002 republicata, privind normele de tehnica legislativa.
La dosar a depus intampinare intimatul C.L. al mun. Tg. Secuiesc prin care a solicitat respingerea recursului si mentinerea sentintei instantei de fond ca legala si temeinica.
Recursul este fondat.
Din analiza actelor si lucrarile dosarului de fond, raportat la sentinta atacata si la motivele de recurs invocate de reclamant, precum si din prisma dispozitiilor art. 304/1 Cod procedura civila, se constata ca prima instanta a retinut gresit situata de fapt si de drept dedusa judecatii, pronuntand o sentinta nelegala si netemeinica.
Prin hotararea nr. 81/2005, paratul C.L.al mun. Tg. Secuiesc a aprobat vanzarea unui imobil, teren cu constructii, cu preemtiune de cumparare catre SC „P.” S.R.L. Zabala, bunurile a caror vanzare a fost aprobata apartinand domeniului privat al paratului.
Hotararea a fost adoptata de parat cu incalcarea dispozitiilor legale care reglementeaza materia administrarii patrimoniului unitatilor administrativ teritoriale, respectiv ale art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001. Conform acestor dispozitii legale, vanzarea, concesionarea si inchirierea se fac prin licitatie publica, organizata in conditiile legii, or, in speta s-a dispus vanzarea fara a se initia procedura de licitatie.
De asemenea, s-a instituit un drept de preemtiune in favoarea SC „P.” S.R.L Zabala, desi aceasta modalitate nu este prevazuta de lege in ceea ce priveste vanzarea bunurilor apartinand domeniului privat al unitatilor administrativ teritoriale.
Dreptul de preemtiune era reglementat anterior de art. 5 din Legea nr. 54/1998 si se referea la instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan, situatie care nu poate fi aplicata in speta, cu atat mai mult cu cat Legea nr. 54/1998 a fost abrogata prin Legea nr. 247/2005.
Sustinerile intimatului parat referitoare la faptul ca SC „P.” S.R.L. Zabala ar fi cumparat o serie de bunuri cu terenul aferent in baza Legii nr. 18/1991, pentru care s-a emis factura nr. 94/7.10.1991, nu justifica adoptarea, prin hotararea nr. 81/2005, a unei proceduri de vanzare contrara legii. Chiar daca bunurile care fac obiectul hotararii nr. 81/2005 (teren cu constructii) au intrat in domeniul privat al mun. Tg. Secuiesc in baza art. 28 alin. 7 din Legea nr. 18/1991, acestea pot fi instrainate numai in conditiile legii, respectiv ale art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, intrucat, devenind proprietatea privata a municipiului Tg. Secuiesc, bunurile au iesit de sub imperiul Legii nr. 18/1991.
Existenta unui contract de concesiune incheiat intre Mun. Tg. Secuiesc si SC „P.” S.R.L. Zabala, cu privire la terenul care face obiectul hotararii nr. 81/2005, nu da dreptul intimatului parat sa vanda acest imobil in alte conditii decat cele prevazute de art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/1998, cu atat mai mult cu cat nici Legea nr. 219/1998 – privind regimul juridic al concesiunilor (in vigoare la data adoptarii hotararii nr. 81/2005), nu acorda un drept de preemtiune sau exclusivitate concesionarului la vanzarea terenului.
In aceste conditii, se poate retine ca hotararea emisa de intimatul parat nu a respectat dispozitiile legale, situatie in care Curtea de Apel, in baza art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila a admis recursul reclamantului, a modificat in tot sentinta atacata in sensul ca a admis actiunea reclamantului si a anulat hotararea nr. 81/2005 emisa de parat.

Decizia nr. 260/R/27.10.2006 – dosar 345/CA/R/2006