Revendicare teren dobandit prin contract de vanzare-cumparare, in conditiile Deciziei nr. 25/1905 a Primariei Constanta, in zona plajei Mamaia. Rezolutiunea contractului pentru neexecutarea obligatiei cumparatorului de a construi in termen de 6 ani.
(Decizie nr. 175/C/ din data de 21.03.2007 pronuntata de Curtea de Apel Constanta)Contractele de vanzare-cumparare incheiate in perioada 1936-1940, avand ca obiect terenuri situater in zona plajei Mamaia cuprind un pact comisoriu de gradul 4, neexecutarea obligatiei cumparatorului de a construi intr-un termen de 6 ani fiind sanctionata cu rezolutiunea actului civil. Decizia nr. 22043/1958 a Primariei Constanta nu constituie un act abuziv de nationalizare, ci manifestarea de vointa a vanzatorului de a da eficienta pactului comisoriu inserat in act.
La data de 6 octombrie 1999, reclamantul V.H. a chemat in judecata Municipiul Constanta, prin Primar, C.L. al Municipiului Constanta si Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice - D.G.F.P.C.F.S. Constanta, solicitand restituirea in deplina proprietate a portiunii de teren ramasa libera din Mamaia lotul 8 din careul 17.
Tribunalul Constanta, investit cu solutionarea cauzei, prin sentinta civila nr. 712, pronuntata la data de 25 octombrie 2000 a respins actiunea in revendicare ca nefondata, ca si cererea de compensare a unei suprafete de teren ocupata.
S-a retinut astfel, ca reclamantul nu a probat dreptul sau de proprietate asupra terenului, actul ce a constituit titlul autorului sau fiind reziliat de plin drept, conform pactului comisoriu de ultim grad inserat in contract.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal si in baza prevederilor art. 282 si urm. Cod procedura civila, a declarat apel reclamantul V.H., care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte :
- instanta de fond a respins actiunea in revendicare pe ideea nerealizarii de autor a obligatiei de a construi conform clauzelor contractului de vanzare-cumparare, desi partea adversa nu a invocat in aparare aceste aspecte;
- desi se retine incidenta pactului comisoriu si intervenirea rezolutiunii, se face abstractie de perioada razboriului cand trebuia indeplinita aceasta obligatie.
Prin decizia civila nr.171/C din 07 mai 2001, Curtea de Apel Constanta a respins ca nefondat apelul reclamantului V.H.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, in esenta, ca reclamantul nu a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra imobilului revendicat, contractul de vanzare-cumparare transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 la Grefa Tribunalului Constanta, fiind rezolutionat ca urmare a neexecutarii obligatiei de construire in termenul convenit de parti, respectiv in patru ani de la incheierea vanzarii.
Impotriva acestei decizii, in termen legal a declarat recurs reclamantul V.H.A., care a criticat-o pentru nelegalitate conform dispozitiilor art. 304 pct.9 si 10 din Codul de procedura civila pentru urmatoarele motive:
1. Hotararea instantei de apel a fost pronuntata cu incalcarea legii. Instanta de fond a respins actiunea in revendicare a reclamantului, fara a pune in discutia partilor toate problemele care tin de solutionarea acestui proces, respectiv problema desfiintarii de drept a actului de vanzare-cumparare, iar instanta de apel nu a analizat acest motiv invocat in apel.
2. Hotararea este lipsita de temei legal prin aplicarea gresita a legii.
Instantele de fond si de apel nu au analizat daca Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, prin care s-au declarat desfiintate si reziliate toate actele de vanzare-cumparare de loturi in statiunea Mamaia pentru nerespectarea clauzelor inserate in acte, puteau sa isi produca efecte privind desfiintarea unor contracte perfectate in mod legal.
Nu s-a avut in vedere imprejurarea ca in perioada 1942-1945 in zona Mamaia efectuarea constructiilor era interzisa prin Legea pentru crearea zonelor militare si pentru masuri necesare apararii tarii, publicata in Monitorul Oficial nr. 293 din 16 decembrie 1938, iar in perioada 1945-1958 zona Mamaia a fost locul de stationare a trupelor sovietice si a esaloanelor superioare.
3. In mod gresit s-a respins cererea de acordare a unui teren in compensarea imobilului preluat si imposibil de restituit in natura, Legea nr. 1/2000 prevazand posibilitatea acordarii unor terenuri in compensare, atunci cand restituirea terenului preluat abuziv nu mai este posibila.
Recursul inregistrat pe rolul I.C.C.J. sub nr. 2665/2001 a fost declinat spre competenta solutionare Curtii de Apel Constanta prin Decizia nr. 5017 din 24 mai 2006.
Dupa declinare, recursul a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Constanta sub nr. 4500/36/2006.
Analizand legalitatea hotararii recurate, in raport cu criticile reclamantului, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente :
1. Reclamantul V.H. a dedus judecatii incalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren situat in statiunea Mamaia, judetul Constanta, in suprafata de 496,48 m.p., reprezentand lotul nr.8, careul 17 din planul parcela al Municipiului Constanta, solicitand recunoasterea si respectarea acestui drept.
Reclamantul s-a legitimat ca succesor al defunctului general V.C., care a dobandit, prin actul de vanzare-cumparare transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 la Grefa Tribunalului Constanta dreptul de proprietate asupra terenului mai sus mentionat (filele 40-41 dosar nr. 17279/1999 al Judecatoriei Constanta).
Pe parcursul solutionarii cauzei a decedat reclamantul V.H.A., la data de 15 septembrie 2001, unica succesoare fiind V.R., in calitate de sotie supravietuitoare, conform certificatului de mostenitor nr. 124 din 04 octombrie 2001, emis de B.N.P. « L.B. si L.D. », Bucuresti (fila 11 dosar nr. 2665/1/2001 al I.C.C.J.), situatie in care a operat o transmisiune a calitatii procesual active.
Actul de vanzare-cumparare, transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 a fost incheiat de autorul reclamantului, in calitate de cumparator si Primaria Constanta, in calitate de vanzator, in conditiile generale de vanzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, in care se stipula ca terenurile situate in Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobanditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila in termen de patru ani, prelungit de sase ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Conditiile generale de vanzare prevazute in Decizia nr. 25/1905 continuau o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere in intarziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizandu-se de drept, fara interventia instantei de judecata.
Autorul reclamantului a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu in aceleasi conditii, in contractul de vanzare-cumparare nr. 1577/1936 precizandu-se expres : « Cumparatorul este obligat ca in timp de patru ani, cu incepere din momentul autentificarii prezentului act, sa construiasca in conditiile de mai sus... Nerespectarea vreunei obligatiuni luata de domnul cumparator prin prezentul act, atrage rezilierea de plin drept a prezentei vanzari si Municipiul Constanta, fara somatiune, curs de judecata sau alta punere in intarziere, ci de plin drept, va intra in posesiunea terenului vandut, fara alta formalitate ... »
Critica recurentului, in sensul ca prima instanta a incalcat principiul contradictorialitatii si a solutionat cauza fara a pune in discutia partilor problema desfiintarii de drept a actului de vanzare-cumparare este nefondata.
Actiunea in revendicare este mijlocul de aparare al dreptului de proprietate ; o actiune reala in care reclamantul se pretinde proprietarul lucrului revendicat, posedat de parat, iar paratul, aflat in posesia bunului, contesta reclamantului calitatea de proprietar.
Comparatia titlurilor exhibate de partile din proces este de natura actiunii in revendicare.
In prezenta cauza reclamantul a invocat incalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren situat in statiunea Mamaia, iar paratul Municipiul Constanta a contestat acest drept, invocand propriul sau drept de proprietate dovedit cu Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisa de Consiliul Popular al Orasului de Subordonare Regionala Constanta, prin care au fost declarate « desfiintate si reziliate de plin drept toate actele de vanzare-cumparare de loturi de pe plaja Mamaia », urmare a neexecutarii obligatiei de a construi, asumata de cumparatori.
Inscrisul a fost depus in fata primei instante la data de 22 februarie 2000 (pagina 30 dosar nr. 17279/1994 al Judecatoriei Constanta) si a fost comunicat reclamantului, situatie in care nu se poate retine ca fondata sustinerea recurentei, in sensul ca problema desfiintarii de drept a actului de vanzare-cumparare nu a fost cunoscuta de reclamant si nu a fost supusa dezbaterii contradictorii.
Nici cea de a doua critica invocata de recurenti, in care vizeaza imposibilitatea rezilierii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare printr-un act administrativ - Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Consiliu Popular al Orasului Constanta nu este fondata.
Pactul comisoriu inserat in contractul de vanzare-cumparare incheiat in anul 1936 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vanzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », in cazul in care partea nu isi indeplineste obligatia de a construi in termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de indata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la indeplinire.
In prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este inlaturat in totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.
De aceea, nu se poate retine critica referitoare la necesitatea interventiei instantei, singura care ar putea aprecia asupra interventiei unui pact comisoriu, chiar de gradul IV, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar in masura in care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a avut loc de plin drept.
In privinta momentului in care are loc desfiintarea contractului in cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei imprejurari obiective - neexecutarea obligatiilor unei parti - dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face efectiva aceasta sanctiune.
Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata in 1958, prin Decizia nr. 22043.
Aceasta decizie nu constituie in sine un act abuziv de nationalizare si de dobandire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine recurenta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv in posesia sa terenul in litigiu, intrucat in urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, terenul a reintrat in patrimoniul vanzatoarei.
Este adevarat ca Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresa si nu identifica parcela de teren ce a format obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat cu general V.C., dar identificarea acestuia este lesne de facut, pentru ca din actul de vanzare-cumparare rezulta ca parcela vanduta autorului contestatoarei face parte din suprafata de teren cuprinsa intre Sutghiol si Marea Neagra, cedata de Ministerul Domeniilor comunei Constanta in 1905.
Pana la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neindoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa in mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a incercat sa isi execute obligatia, a fost impiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.
Se retine ca actul de vanzare-cumparare care consemneaza obligatia de a construi, a fost incheiat in anul 1936, iar Romania a intrat in razboi in anul 1941, perioada in care nu s-a dovedit ca proprietarul ar fi facut vreun demers pentru obtinerea autorizatiilor necesare edificarii unei constructii.
In anul 1939, in considerarea calitatii autorului reclamantului, de general in armana romana, Primaria Constanta a aprobat, prin Decizia nr. 20274/1939 prelungirea termenului de constructie pe lotul nr. 8 din careul 17 de pe plaja Mamaia pana la 1 aprilie 1942 (fila 60).
Ulterior, dupa terminarea razboiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primaria Constanta a aprobat prelungirea termenului de constructie pe locurile de casa de pe plaja Mamaia, pana la 1 decembrie 1947 (fila 67 dosar nr. 4500/2006 al Curtii de Apel Constanta).
Daca pentru perioada razboiului (1941-1945) se retine ca neexecutarea constructiei nu este culpabila, proprietarul terenului fiind impiedicat de un caz de forta majora sa isi indeplineasca obligatiile asumate prin contract, aceasta cauza de inlaturare a raspunderii pentru neexecutarea obligatiei de a construi nu mai subzista in perioada urmatoare, pana la aparitia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vanzatorul si-a manifestat vointa de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV.
Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii fusese adoptata anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare din anul 1940, astfel incat recurenta nu poate sustine ca interdictia legala de construire trebuie asimilata unui caz de forta majora, nefiind un eveniment insurmontabil si neprevizibil. Astfel, cumparatorii au cumparat terenul situat in statiunea Mamaia, anterior intrarii in vigoare a acestei legi, iar pana la adoptarea ei, timp de doi ani, nu au facut nici un demers pentru a construi pe acest teren.
De altfel, chiar dupa adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii nu s-a interzis total si in mod absolut edificarea unor constructii in zona Dobrogei, in art. 13 din lege prevazandu-se obligatia ca « orice lucrare, constructie, plantatie pe care un particular ar avea sa o faca pe terenul cazand intr-o zona militara, trebuie sa fie in prealabil aprobata de Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Aerului si Marinei, care pot impune ca executarea sa se faca astfel ca ea sa corespunda cerintelor apararii nationale ».
Ori, in cauza, se retine ca reclamanta nu a facut dovada ca autorul ei a fost impiedicat sa construiasca o casa pe terenul cumparat sau ca, in urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizatiei de constructie, i s-au respins cererile de catre cele doua ministere implicate in realizarea masurilor necesare apararii tarii.
De altfel, chiar recurenta, prin motivele de recurs, arata ca edificarea locuintei nu s-a realizat, intrucat era o perioada tensionata, exista riscul ca dupa construire sa fie nationalizata cladirea si folosita de trupele sovietice de ocupatie care stationau in zona Dobrogea.
In aceeasi maniera a fost solutionata problema de drept ce viza conditiile in care a intervenit rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare nr. 1133/1936, transcris sub nr. 1577/1936 si de I.C.C.J., prin Decizia nr. 1460 din 08 februarie 2006, respingandu-se irevocabil cererea reclamantului de restituire a terenului situat in Statiunea Mamaia lotul nr. 8, careul 17, in procedura Legii nr.10/2001.
Instanta suprema a retinut ca reclamantul nu este indreptatit la restituirea in natura a bunului si nici la masuri compensatorii, bunul sau nefiind preluat abuziv de catre stat in perioada 1945-1989, ci urmare a neexecutarii culpabile a obligatiei contractuale de a edifica o casa de locuit, a intervenit rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, reclamantul pierzand astfel dreptul de proprietate asupra terenului (filele 69-71 dosar nr. 4500/36/2006 al Curtii de Apel Constanta).
3. Se retine ca fiind nefondata si critica ce vizeaza neatribuirea catre reclamant a unui teren in compensare a imobilului situat in Statiunea Mamaia si, care, nefiind liber, nu poate fi restituit in natura.
In cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art. 34 din Legea nr. 1/2000 invocate de recurenta, aceste dispozitii legale vizand strict terenurile fara constructii, neafectate de lucrari de investitii, preluate in orice mod, considerate proprietate publica sau privata a statului sau a unitatilor administrativ teritoriale prin aplicarea dispozitiilor Decretului nr. 712/1966 si ale altor acte normative speciale, ori terenul revendicat de reclamant nu se incadreaza in aceasta categorie.
Se retine, pentru considerentele expuse mai sus si pe care nu le vom mai relua, ca terenul in litigiu nu a fost preluat abuziv de catre stat de la autorul reclamantei, ci urmare a rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, autorul reclamantului a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, situatie in care nu mai este indreptatit la restituirea in natura sau prin echivalent a acestui teren.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 din Codul de procedura civila, se va respinge recursul ca nefondat.
La data de 6 octombrie 1999, reclamantul V.H. a chemat in judecata Municipiul Constanta, prin Primar, C.L. al Municipiului Constanta si Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice - D.G.F.P.C.F.S. Constanta, solicitand restituirea in deplina proprietate a portiunii de teren ramasa libera din Mamaia lotul 8 din careul 17.
Tribunalul Constanta, investit cu solutionarea cauzei, prin sentinta civila nr. 712, pronuntata la data de 25 octombrie 2000 a respins actiunea in revendicare ca nefondata, ca si cererea de compensare a unei suprafete de teren ocupata.
S-a retinut astfel, ca reclamantul nu a probat dreptul sau de proprietate asupra terenului, actul ce a constituit titlul autorului sau fiind reziliat de plin drept, conform pactului comisoriu de ultim grad inserat in contract.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal si in baza prevederilor art. 282 si urm. Cod procedura civila, a declarat apel reclamantul V.H., care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte :
- instanta de fond a respins actiunea in revendicare pe ideea nerealizarii de autor a obligatiei de a construi conform clauzelor contractului de vanzare-cumparare, desi partea adversa nu a invocat in aparare aceste aspecte;
- desi se retine incidenta pactului comisoriu si intervenirea rezolutiunii, se face abstractie de perioada razboriului cand trebuia indeplinita aceasta obligatie.
Prin decizia civila nr.171/C din 07 mai 2001, Curtea de Apel Constanta a respins ca nefondat apelul reclamantului V.H.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, in esenta, ca reclamantul nu a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra imobilului revendicat, contractul de vanzare-cumparare transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 la Grefa Tribunalului Constanta, fiind rezolutionat ca urmare a neexecutarii obligatiei de construire in termenul convenit de parti, respectiv in patru ani de la incheierea vanzarii.
Impotriva acestei decizii, in termen legal a declarat recurs reclamantul V.H.A., care a criticat-o pentru nelegalitate conform dispozitiilor art. 304 pct.9 si 10 din Codul de procedura civila pentru urmatoarele motive:
1. Hotararea instantei de apel a fost pronuntata cu incalcarea legii. Instanta de fond a respins actiunea in revendicare a reclamantului, fara a pune in discutia partilor toate problemele care tin de solutionarea acestui proces, respectiv problema desfiintarii de drept a actului de vanzare-cumparare, iar instanta de apel nu a analizat acest motiv invocat in apel.
2. Hotararea este lipsita de temei legal prin aplicarea gresita a legii.
Instantele de fond si de apel nu au analizat daca Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, prin care s-au declarat desfiintate si reziliate toate actele de vanzare-cumparare de loturi in statiunea Mamaia pentru nerespectarea clauzelor inserate in acte, puteau sa isi produca efecte privind desfiintarea unor contracte perfectate in mod legal.
Nu s-a avut in vedere imprejurarea ca in perioada 1942-1945 in zona Mamaia efectuarea constructiilor era interzisa prin Legea pentru crearea zonelor militare si pentru masuri necesare apararii tarii, publicata in Monitorul Oficial nr. 293 din 16 decembrie 1938, iar in perioada 1945-1958 zona Mamaia a fost locul de stationare a trupelor sovietice si a esaloanelor superioare.
3. In mod gresit s-a respins cererea de acordare a unui teren in compensarea imobilului preluat si imposibil de restituit in natura, Legea nr. 1/2000 prevazand posibilitatea acordarii unor terenuri in compensare, atunci cand restituirea terenului preluat abuziv nu mai este posibila.
Recursul inregistrat pe rolul I.C.C.J. sub nr. 2665/2001 a fost declinat spre competenta solutionare Curtii de Apel Constanta prin Decizia nr. 5017 din 24 mai 2006.
Dupa declinare, recursul a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Constanta sub nr. 4500/36/2006.
Analizand legalitatea hotararii recurate, in raport cu criticile reclamantului, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente :
1. Reclamantul V.H. a dedus judecatii incalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren situat in statiunea Mamaia, judetul Constanta, in suprafata de 496,48 m.p., reprezentand lotul nr.8, careul 17 din planul parcela al Municipiului Constanta, solicitand recunoasterea si respectarea acestui drept.
Reclamantul s-a legitimat ca succesor al defunctului general V.C., care a dobandit, prin actul de vanzare-cumparare transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 la Grefa Tribunalului Constanta dreptul de proprietate asupra terenului mai sus mentionat (filele 40-41 dosar nr. 17279/1999 al Judecatoriei Constanta).
Pe parcursul solutionarii cauzei a decedat reclamantul V.H.A., la data de 15 septembrie 2001, unica succesoare fiind V.R., in calitate de sotie supravietuitoare, conform certificatului de mostenitor nr. 124 din 04 octombrie 2001, emis de B.N.P. « L.B. si L.D. », Bucuresti (fila 11 dosar nr. 2665/1/2001 al I.C.C.J.), situatie in care a operat o transmisiune a calitatii procesual active.
Actul de vanzare-cumparare, transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 a fost incheiat de autorul reclamantului, in calitate de cumparator si Primaria Constanta, in calitate de vanzator, in conditiile generale de vanzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, in care se stipula ca terenurile situate in Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobanditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila in termen de patru ani, prelungit de sase ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Conditiile generale de vanzare prevazute in Decizia nr. 25/1905 continuau o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere in intarziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizandu-se de drept, fara interventia instantei de judecata.
Autorul reclamantului a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu in aceleasi conditii, in contractul de vanzare-cumparare nr. 1577/1936 precizandu-se expres : « Cumparatorul este obligat ca in timp de patru ani, cu incepere din momentul autentificarii prezentului act, sa construiasca in conditiile de mai sus... Nerespectarea vreunei obligatiuni luata de domnul cumparator prin prezentul act, atrage rezilierea de plin drept a prezentei vanzari si Municipiul Constanta, fara somatiune, curs de judecata sau alta punere in intarziere, ci de plin drept, va intra in posesiunea terenului vandut, fara alta formalitate ... »
Critica recurentului, in sensul ca prima instanta a incalcat principiul contradictorialitatii si a solutionat cauza fara a pune in discutia partilor problema desfiintarii de drept a actului de vanzare-cumparare este nefondata.
Actiunea in revendicare este mijlocul de aparare al dreptului de proprietate ; o actiune reala in care reclamantul se pretinde proprietarul lucrului revendicat, posedat de parat, iar paratul, aflat in posesia bunului, contesta reclamantului calitatea de proprietar.
Comparatia titlurilor exhibate de partile din proces este de natura actiunii in revendicare.
In prezenta cauza reclamantul a invocat incalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren situat in statiunea Mamaia, iar paratul Municipiul Constanta a contestat acest drept, invocand propriul sau drept de proprietate dovedit cu Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisa de Consiliul Popular al Orasului de Subordonare Regionala Constanta, prin care au fost declarate « desfiintate si reziliate de plin drept toate actele de vanzare-cumparare de loturi de pe plaja Mamaia », urmare a neexecutarii obligatiei de a construi, asumata de cumparatori.
Inscrisul a fost depus in fata primei instante la data de 22 februarie 2000 (pagina 30 dosar nr. 17279/1994 al Judecatoriei Constanta) si a fost comunicat reclamantului, situatie in care nu se poate retine ca fondata sustinerea recurentei, in sensul ca problema desfiintarii de drept a actului de vanzare-cumparare nu a fost cunoscuta de reclamant si nu a fost supusa dezbaterii contradictorii.
Nici cea de a doua critica invocata de recurenti, in care vizeaza imposibilitatea rezilierii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare printr-un act administrativ - Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Consiliu Popular al Orasului Constanta nu este fondata.
Pactul comisoriu inserat in contractul de vanzare-cumparare incheiat in anul 1936 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vanzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », in cazul in care partea nu isi indeplineste obligatia de a construi in termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de indata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la indeplinire.
In prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este inlaturat in totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.
De aceea, nu se poate retine critica referitoare la necesitatea interventiei instantei, singura care ar putea aprecia asupra interventiei unui pact comisoriu, chiar de gradul IV, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar in masura in care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a avut loc de plin drept.
In privinta momentului in care are loc desfiintarea contractului in cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei imprejurari obiective - neexecutarea obligatiilor unei parti - dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face efectiva aceasta sanctiune.
Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata in 1958, prin Decizia nr. 22043.
Aceasta decizie nu constituie in sine un act abuziv de nationalizare si de dobandire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine recurenta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv in posesia sa terenul in litigiu, intrucat in urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, terenul a reintrat in patrimoniul vanzatoarei.
Este adevarat ca Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresa si nu identifica parcela de teren ce a format obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat cu general V.C., dar identificarea acestuia este lesne de facut, pentru ca din actul de vanzare-cumparare rezulta ca parcela vanduta autorului contestatoarei face parte din suprafata de teren cuprinsa intre Sutghiol si Marea Neagra, cedata de Ministerul Domeniilor comunei Constanta in 1905.
Pana la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neindoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa in mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a incercat sa isi execute obligatia, a fost impiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.
Se retine ca actul de vanzare-cumparare care consemneaza obligatia de a construi, a fost incheiat in anul 1936, iar Romania a intrat in razboi in anul 1941, perioada in care nu s-a dovedit ca proprietarul ar fi facut vreun demers pentru obtinerea autorizatiilor necesare edificarii unei constructii.
In anul 1939, in considerarea calitatii autorului reclamantului, de general in armana romana, Primaria Constanta a aprobat, prin Decizia nr. 20274/1939 prelungirea termenului de constructie pe lotul nr. 8 din careul 17 de pe plaja Mamaia pana la 1 aprilie 1942 (fila 60).
Ulterior, dupa terminarea razboiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primaria Constanta a aprobat prelungirea termenului de constructie pe locurile de casa de pe plaja Mamaia, pana la 1 decembrie 1947 (fila 67 dosar nr. 4500/2006 al Curtii de Apel Constanta).
Daca pentru perioada razboiului (1941-1945) se retine ca neexecutarea constructiei nu este culpabila, proprietarul terenului fiind impiedicat de un caz de forta majora sa isi indeplineasca obligatiile asumate prin contract, aceasta cauza de inlaturare a raspunderii pentru neexecutarea obligatiei de a construi nu mai subzista in perioada urmatoare, pana la aparitia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vanzatorul si-a manifestat vointa de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV.
Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii fusese adoptata anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare din anul 1940, astfel incat recurenta nu poate sustine ca interdictia legala de construire trebuie asimilata unui caz de forta majora, nefiind un eveniment insurmontabil si neprevizibil. Astfel, cumparatorii au cumparat terenul situat in statiunea Mamaia, anterior intrarii in vigoare a acestei legi, iar pana la adoptarea ei, timp de doi ani, nu au facut nici un demers pentru a construi pe acest teren.
De altfel, chiar dupa adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii nu s-a interzis total si in mod absolut edificarea unor constructii in zona Dobrogei, in art. 13 din lege prevazandu-se obligatia ca « orice lucrare, constructie, plantatie pe care un particular ar avea sa o faca pe terenul cazand intr-o zona militara, trebuie sa fie in prealabil aprobata de Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Aerului si Marinei, care pot impune ca executarea sa se faca astfel ca ea sa corespunda cerintelor apararii nationale ».
Ori, in cauza, se retine ca reclamanta nu a facut dovada ca autorul ei a fost impiedicat sa construiasca o casa pe terenul cumparat sau ca, in urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizatiei de constructie, i s-au respins cererile de catre cele doua ministere implicate in realizarea masurilor necesare apararii tarii.
De altfel, chiar recurenta, prin motivele de recurs, arata ca edificarea locuintei nu s-a realizat, intrucat era o perioada tensionata, exista riscul ca dupa construire sa fie nationalizata cladirea si folosita de trupele sovietice de ocupatie care stationau in zona Dobrogea.
In aceeasi maniera a fost solutionata problema de drept ce viza conditiile in care a intervenit rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare nr. 1133/1936, transcris sub nr. 1577/1936 si de I.C.C.J., prin Decizia nr. 1460 din 08 februarie 2006, respingandu-se irevocabil cererea reclamantului de restituire a terenului situat in Statiunea Mamaia lotul nr. 8, careul 17, in procedura Legii nr.10/2001.
Instanta suprema a retinut ca reclamantul nu este indreptatit la restituirea in natura a bunului si nici la masuri compensatorii, bunul sau nefiind preluat abuziv de catre stat in perioada 1945-1989, ci urmare a neexecutarii culpabile a obligatiei contractuale de a edifica o casa de locuit, a intervenit rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, reclamantul pierzand astfel dreptul de proprietate asupra terenului (filele 69-71 dosar nr. 4500/36/2006 al Curtii de Apel Constanta).
3. Se retine ca fiind nefondata si critica ce vizeaza neatribuirea catre reclamant a unui teren in compensare a imobilului situat in Statiunea Mamaia si, care, nefiind liber, nu poate fi restituit in natura.
In cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art. 34 din Legea nr. 1/2000 invocate de recurenta, aceste dispozitii legale vizand strict terenurile fara constructii, neafectate de lucrari de investitii, preluate in orice mod, considerate proprietate publica sau privata a statului sau a unitatilor administrativ teritoriale prin aplicarea dispozitiilor Decretului nr. 712/1966 si ale altor acte normative speciale, ori terenul revendicat de reclamant nu se incadreaza in aceasta categorie.
Se retine, pentru considerentele expuse mai sus si pe care nu le vom mai relua, ca terenul in litigiu nu a fost preluat abuziv de catre stat de la autorul reclamantei, ci urmare a rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, autorul reclamantului a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, situatie in care nu mai este indreptatit la restituirea in natura sau prin echivalent a acestui teren.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 din Codul de procedura civila, se va respinge recursul ca nefondat.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Contracte; Revendicare (actiuni; bunuri; drepturi); Rezolutiune; Vanzari-Cumparari
Contestatie formulata impotriva unei hotarari emise in procedura administrativa de contestare a deciziilor de pensie. Obligatia instantei de a proceda la un examen efectiv al sustinerilor reclamantului. - Hotarare nr. 70/AS din data de 08.04.2014Contestatie decizie de pensionare. Interzicerea cumulului pensiei de stat cu veniturile de natura salariala provenite de la bugetul de stat daca nivelul acesteia depaseste nivelul salariului mediu brut pe economie. - Hotarare nr. 113/AS din data de 30.09.2014
Contestatie decizie de pensionare. Recuperarea debitului rezultat in urma recalcularii drepturilor de pensie cuvenite reclamantei prin revizuirea stagiului de cotizare realizat de aceasta. - Hotarare nr. 128/AS din data de 10.06.2014
Conditionarea dreptului de a obtine recalcularea sau revizuirea pensiei de efectuarea unui demers administrativ: contestatie, cerere de revizuire sau de recalculare. - Hotarare nr. 13/AS din data de 04.02.2014
Aplicarea indicelui de corectie prevazut de art. 170 din Legea nr. 263/2010 si art. IV alin. 1 din OUG nr. 1/2014 persoanelor pensionate pentru limita de varsta in perioada 1 ianuarie 2011 - 22 ianuarie 2013, care anterior anului 2011 au beneficiat de pen - Hotarare nr. 179/AS din data de 12.11.2014
Aplicabilitatea art. 149 - 151 din Legea nr. 263/2010 numai in cazul contestatiilor impotriva deciziilor caselor teritoriale si sectoriale de pensii - Hotarare nr. 17/AS din data de 24.02.2014
Raspunderea patrimoniala a salariatilor. Incasarea unor drepturi salariale necuvenite raportat la criteriile stabilite in contractul colectiv de munca pentru acordarea lor. - Decizie nr. 262/CM din data de 24.06.2014
Protectia drepturilor salariatelor care efectueaza concediul pentru cresterea copilului in varsta de pana la doi ani. Situatia gradatiei de merit acordate in invatamantul preuniversitar. - Decizie nr. 203/CM din data de 27.05.2014
Necesitatea reinfiintarii postului desfiintat in cazul unei concedieri efectuate in baza art. 65 Codul muncii, care a fost anulata. - Decizie nr. 386/CM din data de 14.10.2014
Inlocuirea sanctiunii desfacerii disciplinare a contractului individual de munca cu alta sanctiune. Prerogativa disciplinara a angajatorului de a aplica sanctiunea in temeiul art. 247 Codul muncii, dar cu respectarea criteriilor prevazute de art. 250 - Decizie nr. 286/CM din data de 09.09.2014
Incetare contract de munca. Contestatie decizie de concediere. Reorganizare activitate societate. - Decizie nr. 234/CM din data de 17.06.2014
Imposibilitatea reintegrarii in postul detinut anterior concedierii, cand intre timp a intervenit un caz de incetare de drept a contractului individual de munca. - Decizie nr. 97/CM din data de 18.03.2014
Descrierea faptei care constituie abatere disciplinara. - Decizie nr. 280/CM din data de 20.08.2014
Contestatie in anulare formulata pentru motivul incalcarii normelor referitoare la alcatuirea instantei. Conditii de admisibilitate. - Decizie nr. 188/CM din data de 13.05.2014
Contestatie decizie de concediere. Reintegrarea contestatorilor pe posturile de?inute anterior. Plata de despagubiri pana la reintegrarea efectiva. Stabilirea criteriilor de individualizare. - Decizie nr. 144/CM din data de 09.04.2014
Concediere disciplinara. Director de agentie al unei societati de asigurari. - Decizie nr. 282/CM din data de 02.09.2014
Concediere colectiva. Modul de indeplinire a procedurii de informare si consultare prealabila in cazul existentei unor organizatii sindicale nereprezentative. - Decizie nr. 260/CM din data de 24.06.2014
Concediere pentru desfiintarea locului de munca. Conditii. Inexistenta unei cauze reale si serioase. - Decizie nr. 19/CM din data de 21.01.2014
Competenta generala a instantelor romane. Termenul de recurs. Identificarea, in cazul muncii pe platforme petroliere mobile, a locului "in care angajatul isi desfasoara in mod obisnuit activitatea", la care se refera art. 19 pct. 2 lit. a) din Regulamentu - Decizie nr. 181/CM din data de 10.06.2014
Competenta generala a instantelor romane in contractele de munca incheiate cu un angajator dintr-un stat membru UE. Incidenta art. 19 din Regulamentul (CE) nr. 44/2001. - Decizie nr. 182/CM din data de 10.06.2014