Accesiune imobiliara. Momentul nasterii dreptului de creanta al constructorului lucrarii realizate pe terenul altuia. Limitarile aduse dreptului de proprietate conform art. 494 Cod civil sunt compatibile cu exigentele art. 1 din Protocolul nr. 1 la C...

In ipoteza reglementata de dispozitiile art. 494 Cod civil, constructorul de buna credinta nu este titularul dreptului de proprietate asupra lucrarii edificate pe terenul altuia, ci in urma exercitarii dreptului de accesiune de catre proprietarul terenului el devine titularul unui drept de creanta.
Prin aplicarea dispozitiilor art. 494 Cod civil nu se realizeaza o privare de proprietate a constructorului, legiuitorul acordand prioritate in vederea asigurarii unui echilibru just intre interesele proprietarului terenului si interesele proprietarului constructiei, primului.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 97/2005 reclamantii B.M.A. si B.L. au solicitat instantei ca, in contradictoriu cu paratii F.A. si F.M. sa constate ca sunt proprietarii constructiilor edificate pe teren, ca efect al accesiunii imobiliare, cu despagubirea celui care le-a edificat, sa dispuna evacuarea paratilor si obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, au aratat ca au dobandit, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3 din 07.01.2004 la BNP I.A., imobilul situat in localitatea Costinesti, strada G. nr. 167, judetul Constanta, compus din suprafata de 848,35 m.p. teren din acte (823,35 m.p. din masuratori), dreptul de proprietate fiind intabulat in cartea funciara prin incheierea nr. 144 din 15.01.2004.
Pe terenul dobandit in proprietate exista constructii edificate fara autorizatie de construire de catre parat, potrivit sentintei civile nr. 562/2002 a Judecatoriei Mangalia.
In raport de dispozitiile art. 494 Cod civil, reclamantii au aratat ca, in calitate de proprietari ai terenului inteleg sa pastreze constructiile, despagubind constructorul cu valoarea materialelor si a manoperei incorporate in constructii, iar ca o consecinta a dobandirii dreptului de proprietate si asupra constructiilor de catre reclamanti, paratii urmeaza a fi evacuati din imobil.
Prin sentinta civila nr. 1458 din 16.09.2005 Judecatoria Mangalia a respins actiunea ca nefondata, retinand urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 7250 din 20.07.1985, F.A. a dobandit de la parintii sai, F.G. si N., proprietatea unei locuinte formata din trei camere si dependinte, situate in localitatea Costinesti. Terenul aferent in suprafata de 250 m.p. a trecut in proprietatea statului conform art. 30 alin.2 si 3 din Legea nr. 59/1974.
Conform cererii de eliberare a autorizatiei de instrainare, planului de situatie si planului-anexa la autorizatia nr. 1164 din 01.07.1985, vanzatorii aveau in proprietatea o suprafata de 1550 m.p. teren, insa, potrivit legislatiei din acea vreme, 250 m.p. reprezenta maximul de teren ce putea fi detinut de proprietarul constructiilor.
Prin Ordinul Prefectului Judetului Constanta, nr. 40 din 25.02.1998 s-a recunoscut paratului F.A. dreptul de proprietate asupra suprafetei de 1500 m.p. teren, insa, prin sentinta civila nr. 1129/1999, pronuntata de Judecatoria Mangalia, acest ordin a fost anulat.
La data de 01.11.2000 a fost emis titlul de proprietate nr. 60832/1800 pe numele mostenitorilor lui F.G. si N., respectiv F.A., D.E., B.F. si V.R., pentru suprafata de 1300 m.p. teren, iar prin sentinta civila nr. 562/2002 s-a dispus iesirea din indiviziune asupra terenului in suprafata de 1179,47 m.p. prin atribuirea catre F.A. a unui lot de 581,73 m.p., iar catre celelalte mostenitoare a lotului, in suprafata de 848,38 m.p.
Totodata, in dispozitivul sentintei s-a mentionat ca pe lotul de 848,38 m.p. se afla constructii ridicate de F.A. fara autorizatie de construire.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3 din 07.01.2004 la BNP I.A., numitele D.E., V.R. si B.F. au vandut reclamantilor lotul ce le-a revenit in urma partajului, facandu-se mentiunea ca pe teren exista constructiile C1, C2, C3, C4 care apartin lui F.A. potrivit sentintei civile nr. 562/2002.
In raport de aceasta situatie de fapt, prima instanta a retinut ca, in conceptia Codului civil, accesiunea se produce de plin drept, pe masura edificarii constructiei, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului in acest sens, ori, in speta, nu exista identitate intre proprietarul terenului de la data edificarii constructiilor si persoana care face uz de accesiune.
Chiar daca Ordinul prefectului nr. 40 din 25.02.1998 a fost anulat, aceasta nu poate produce atingere drepturilor castigate de parat, respectiv proprietatea asupra constructiilor.
Starea de indiviziune cu surorile sale, care au vandut reclamantilor, s-a nascut la data emiterii titlului de proprietate nr. 60832/1800 din 01.11.2000 si nu la data decesului parintilor lor.
Prin efectul Legii nr. 18/1991, vanzatorii au dobandit dreptul de a li se reconstitui dreptul de proprietate ce apartinea autorilor lor si nu dreptul de proprietate in sine, iar pe de alta parte, procedurile ce s-au finalizat cu emiterea titlului de proprietate nici nu erau aplicabile in cauza.
Pornind de la caracterul universal al transmisiunii patrimoniului pe calea mostenirii legale, intrucat vanzatoarele nu puteau invoca accesiunea nefiind proprietate la momentul edificarii constructiilor, nici reclamantii nu pot face acest lucru, predarea bunului vandut cuprinzand si accesoriile sale din momentul vanzarii.
Impotriva acestei hotarari, reclamantii au declarat in termen legal apel, sustinand ca aceasta cuprinde considerente straine de apararea partilor si care nu se circumscriu limitelor investirii instantei.
Prin decizia civila nr. 39 din 22.01.2007, Tribunalul Constanta, cu opinie majoritara, a admis apelul declarat de apelantii reclamanti B.M. si B.L. si a schimbat in tot sentinta apelata, in sensul admiterii actiunii.
S-a constatat ca reclamantii sunt proprietarii constructiilor edificate de parati pe terenul proprietatea reclamantilor, situat in localitatea Costinesti, strada G. nr. 24 (fost nr. 167), judetul Constanta, ca efect al accesiunii imobiliare.
S-a dispus evacuarea paratilor din imobilul in litigiu si obligarea reclamantilor la plata catre parati a sumei de 35.693 lei, cu titlu de despagubiri pentru constructii.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila, au fost obligati intimatii la 8.037 lei cheltuieli de judecata catre apelanti.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut, in esenta, ca in cauza sunt aplicabile dispozitiile art. 493 si 494 Cod civil, iar reclamantii, in calitate de proprietari ai terenului pe care a construit paratul, au optat pentru preluarea constructiilor edificate pe terenul lor si despagubirea constructorului de buna-credinta cu valoarea de circulatie a cladirilor, respectiv cu suma de 35.692,92 lei.
S-a mai retinut ca paratul, in calitate de constructor al cladirilor, este indreptatit sa pretinda despagubirile ce i se cuvin chiar de la proprietarul care a dobandit terenul ulterior edificarii constructiei si nu neaparat in momentul efectuarii ei.
Impotriva acestei decizii, in termen legal, au declarat recurs paratii F.A. si M., care au criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 si 5 Cod procedura civila, pentru urmatoarele motive:
1. In mod gresit instanta de apel a apreciat ca, in temeiul accesiunii imobiliare intimatii B.M. si B.L. si proprietarii constructiilor C1, C2, C3 si C4 situate pe terenul in suprafata de 581,73 m.p. in comuna Costinesti, judetul Constanta si care ii apartin recurentului.
Recurentul a dobandit dreptul de proprietate asupra constructiilor pe masura edificarii acestora, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului in acest sens, la momentul construirii fiind de buna credinta.
Art.492 Cod civil stabileste prezumtia simpla de proprietate asupra constructiilor pentru titularul dreptului de proprietate asupra terenului pana ce se dovedeste din contra, iar aceasta dovada contrara inseamna tocmai dreptul de superficie, cum este cazul in speta.
2. Prin hotararea data, instanta de apel a incalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art. 105 alin.2 Cod procedura civila, intrucat in decizia civila nr. 39 din 22.01.2007 a Tribunalului Constanta, cat si in opinia majoritara se precizeaza faptul ca termenul de recurs este de 15 zile de la comunicare.
Analizand legalitatea hotararii recurate, in raport cu criticile recurentilor parati, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
1. Art. 493 si art. 494 Cod civil reglementeaza situatiile in care poate fi rasturnata prezumtia conform careia proprietarul terenului a construit, a plantat sau a efectuat o alta lucrare pe cheltuiala sa. Daca sunt intrunite elementele de fapt care configureaza ipotezele reglementate prin dispozitiile art. 493 si 494 Cod civil,, este rasturnata insa, nu numai aceasta prezumtie, ci si prezumtia de proprietar; dar, chiar daca proprietarul terenului nu mai beneficiaza de aceasta prezumtie dupa ce s-a facut dovada elementelor uneia sau alteia dintre ipotezele reglementate prin aceste dispozitii legale, el poate face dovada ca si-a exercitat dreptul de accesiune, devenind astfel si proprietarul lucrului principal.
Instanta de apel a solutionat in mod judicios cererea, retinand incidenta in speta a dispozitiilor art. 494 Cod civil.
Astfel, reclamantii s-au legitimat ca proprietari ai terenului in suprafata de 848,35 m.p., situat in Costinesti, strada G. nr. 167, judetul Constanta, imobil dobandit prin actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3 din 07.01.2004 de BNP I.A., incheiat cu vanzatoarele D.E., V.G., B.F., B.L. si B.M.
Terenul in litigiu a facut parte dintr-un lot de 1300 m.p. reconstituit in baza Legii nr. 18/1991, dupa defunctii F.G. si N., in beneficiul mostenitorilor D.E., B.F., F.A. si V.R., iar in urma partajului judiciar, acest lot a fost atribuit cumparatorilor (sentinta civila nr. 562/2002,, pronuntata de Judecatoria Mangalia).
Desi la momentul partajului lotul de 848,25 m.p. era afectat de constructii realizate de coproprietarul F.A., s-a dispus atribuirea lui catre coproprietarii vanzatori, raporturile dintre proprietarul terenului si constructorul lucrarilor urmand a fi reglementate ulterior, conform art. 494 Cod civil.
Se impune a se face distinctie intre momentul nasterii dreptului de accesiune si momentul dobandirii dreptului de proprietate pur si simplu asupra lucrarii de catre proprietarul terenului.
Dreptul de accesiune, ca drept protestativ, se naste pe masura incorporarii materialelor in teren. Daca intre momentul inceperii lucrarilor de catre tertul de buna-credinta si momentul in care proprietarul terenului intervine pentru a curma continuarea lucrarilor sau momentul in care isi manifesta vointa de a lua in stapanire terenul - cazul in speta - materialele au fost deja incorporate in teren, dreptul de accesiune se naste in legatura cu lucrarea, indiferent de stadiul de executie in care ea se afla.
Odata ce proprietarul terenului si-a exercitat dreptul de accesiune, cerand atat reluarea stapanirii terenului, cat si intrarea in posesie asupra lucrarii, se naste dreptul de creanta pur si simplu al autorului lucrarii cu privire la despagubiri.
Prin urmare, in ipoteze reglementata de dispozitiile art. 494 Cod civil, constructorul de buna credinta nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrarii edificate pe terenul altuia, ci in urma exercitarii dreptului de accesiune de catre proprietarul terenului el devine titularul unui drept de creanta.
Obligatia proprietarului fondului (terenului) corelativa dreptului de creanta al autorului lucrarii se transmite odata cu dreptul de proprietate asupra terenului, astfel incat autorul lucrarii isi poate realiza dreptul sau de creanta impotriva proprietarului actual - in speta reclamantii, iar nu impotriva proprietarului terenului de la data executarii lucrarii.
Prin urmare, in conditiile in care D.E., V.R., B.F., B.L. si B.M.A. au vandut terenul proprietatea lor, dobandit in urma partajului succesoral cu paratii, inainte de a exercita dreptul de accesiune, adica inainte de a-si manifesta vointa in sensul preluarii lucrarilor edificate de parati pe acest teren o data cu reluarea stapanirii asupra terenului s-a transmis reclamantului cumparator si dreptul de accesiune.
Ulterior, prin promovarea prezentei cereri de chemare in judecata, reclamantii  cumparatori si-au exercitat dreptul de accesiune, devenind direct debitorii obligatiei corelative dreptului de creanta al paratilor F.A. si M.
Se retine ca prin exercitarea dreptului de accesiune al reclamantului nu s-a produs nici o incalcare a dreptului de proprietate al paratilor asupra constructiilor in litigiu, cat timp raporturile dintre proprietarii terenului si autorul lucrarii se afla sub incidenta dispozitiilor art. 494 Cod civil.
Legiuitorul a recunoscut posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate privata de catre o anumita persoana prin uzucapiune sau prin posesie de buna credinta asupra bunurilor mobile, cu consecinta implicita a pierderii dreptului de proprietate de catre o alta persoana. Asemenea exceptii sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice in sens restrans si in considerarea principiului echitatii.
Astfel se explica de ce proprietarul terenului poate sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra lucrarii facute de un tert, in conditiile art. 494 Cod civil.
In mod simetric, legiuitorul a putut sa restranga dreptul de proprietate asupra terenului, in ipoteza in care autorul lucrarii este de buna-credinta, obligandu-l pe primul sa preia in proprietate lucrarea, in masura in care isi manifesta dorinta de a relua stapanirea terenului.
Prin urmare, nu poate fi primita critica recurentilor parati conform careia prin aplicarea dispozitiilor art. 494 Cod civil, instanta de apel a realizat o privare a paratilor de dreptul de proprietate asupra constructiilor realizate pe terenul reclamantilor, legiuitorul acordand prioritate in vederea asigurarii unui echilibru just intre interesele proprietarului terenului si interesele proprietarului constructiei, primului.
Exercitarea unui drept de catre titularul sau nu poate avea loc decat intr-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigente. Daca in raportare pe verticala, adica in raporturile cu autoritatile legiuitorul nu poate sa faca nici o exceptie de la principiul garantarii dreptului de proprietate privata, fara a incalca legea fundamentala, in raporturile pe orizontala, adica in raporturile de drept privat, legiuitorului ii sunt ingaduite asemenea exceptii, printr-o lege organica, asa cum este cazul art. 494 Cod civil.
2. Nici cea de-a doua critica invocata de recurentii parati nu este fondata.
Hotararea instantei de apel a fost pronuntata cu respectarea dispozitiilor art. 257 si 258 Cod procedura civila, iar in conditiile in care atat opinia majoritara, cat si opinia separata au fost motivate, iar paratii au avut posibilitatea sa exercite in termenul legal calea de atac a recursului impotriva deciziei civile nr. 399/22.01.2007 a Tribunalului Constanta, nu se poate retine ca acestia au suferit o vatamare ce nu ar putea fi inlaturata decat prin anularea hotararii pronuntate in apel.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul paratilor ca nefondat.