Legea nr. 10/2001. Teren dobandit prin contract de vanzare-cumparare in conditiile Deciziei nr. 25/1905 a Primariei Constanta, in zona Plajei Mamaia. Rezolutiunea contractului pentru neexecutarea obligatiei de a construi. Lipsa calitatii de persoana ...

Contractele de vanzare-cumparare incheiate in perioada 1936-1940, avand ca obiect terenuri situate in zona Plajei Mamaia cuprind un pact comisoriu de gradul IV, neexecutarea obligatiilor cumparatorului de a construi intr-un termen de 6 ani fiind sanctionata cu rezolutiunea actului civil. Decizia nr. 22043/1958 a Primariei Constanta nu constituie un act abuziv de nationalizare, ci manifestarea de vointa a vanzatorului de a da eficienta pactului comisoriu inserat in act, imprejurare in care fostul proprietar - cumparator al terenului nu are calitate de persoana indreptatita in sensul Legii nr. 10/2001.

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 2080/2005, reclamanta D.A.D. a investit instanta, in contradictoriu cu paratul Municipiul Constanta, prin Primar, cu actiunea civila avand ca obiect anularea Dispozitiei nr. 2393 din 11 iulie 2005, emisa de Primarul Municipiului Constanta si obligarea paratei sa restituie in natura imobilul teren in suprafata de 456 m.p., situat in Constanta, Statiunea Mamaia, lot 1, careu 5.
Prin sentinta civila nr. 1282, pronuntata la data de 14 iunie 2006, in dosarul nr. 2080/2005, Tribunalul Constanta a admis contestatia reclamantei si a anulat dispozitia nr. 2393 din 11 iulie 2005, emisa de Primarul Municipiului Constanta.
A fost obligat paratul sa restituie in natura reclamantei terenul in suprafata de 456 m.p. situat in Constanta, Statiunea Mamaia, lot 1, careu 5.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut, in esenta, ca in cauza nu sunt indeplinite conditiile legale pentru a opera rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare incheiat in anul 1936 de autorul reclamantei cu privire la terenul situat in Statiunea Mamaia, in suprafata de 456 m.p., cumparatorul terenului fiind impiedicat de cauze de forta  majora - al doilea razboi mondial si instaurarea regimului comunist - sa construiasca pe acest teren in termenul contractual de sase ani.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, a declarat apel Primarul Municipiului Constanta, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte:
1. In mod eronat instanta de fond a calificat Decizia nr. 22043/1954 ca fiind titlul statului, in realitate aceasta reprezinta doar o manifestare a dreptului recunoscut vanzatorului de a cere rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, urmare a aplicarii pactului comisoriu, consecinta a neexecutarii obligatiei cumparatorului de a construi pe acest teren.
Terenul s-a reintors de drept in patrimoniul municipalitatii, urmare a intervenirii rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare, iar nu ca urmare a deciziei din anul 1954.
2. In mod eronat Tribunalul Constanta a retinut ca neexecutarea obligatiei cumparatorului de a construi intr-un interval de sase ani pe acest teren nu este culpabila, ci se datoreaza unui fapt de forta majora - izbucnirea razboiului, in realitate nici inainte si nici dupa razboi nu s-a facut dovada ca ar fi fost solicitata eliberarea autorizatiei de constructie si aceasta a fost refuzata motivat de faptul ca era interzisa construirea de locuinte in zona litoralului.
3. Instanta de fond nu a retinut ca partile, in contractul de vanzare-cumparare, nu au facut distinctie intre cauzele culpabile si cauzele fortuite ce ar fi putut impieta asupra obligatiilor contractuale, rezolutiunea operand de drept si neconditionat de indata ce a expirat termenul pentru executarea obligatiei fara a fi necesara interventia instantei de judecata.
Prin intampinare, intimata reclamanta a solicitat respingerea apelului ca nefondat si mentinerea hotararii instantei de fond ca temeinica si legala.
Analizand legalitatea hotararii apelate, in raport de criticile apelantului parat, se constata ca apelul este fondat pentru urmatoarele considerente :
1. Reclamanta D.A.D. a dedus judecatii incalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren in suprafata de 456 m.p. situat in Statiunea Mamaia, Careul 5, lotul 1 din planul parcelar al Municipiului Constanta, solicitand recunoasterea si respectarea acestui drept.
Reclamanta s-a legitimat ca succesor al defunctului N.C., care prin actul de vanzare-cumparare incheiat in anul 1936 cu Primaria Municipiului Constanta a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu (filele 38-43 dosar nr. 2080/2005 al Tribunalului Constanta).
Actul de vanzare-cumparare din 1936 a fost incheiat de autorul reclamantei, in calitate de cumparator si Primaria Constanta, in calitate de vanzator, in conditiile generale de vanzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, in care se stipula ca terenurile situate in Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobanditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila in termen de patru ani, prelungit de sase ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Conditiile generale de vanzare prevazute in Decizia nr. 25/1905, contin o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vanzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere in intarziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizandu-se de drept, fara interventia instantei de judecata.
Desi reclamanta nu a depus la dosar copia contractului de vanzare-cumparare incheiat de autorul sau cu Primaria Constanta, din adresa nr. 29877/1936  emisa de Primaria Municipiului Constanta - Sectia Bunurilor, rezulta ca autorul reclamantei a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 456 m.p., reprezentand lotul nr. 1 din careul 5 din Parcela Mamaia in aceleasi conditii, vanzatorul aducand la cunostinta cumparatorului ca « terenul se vinde cu obligatia, pentru cumparator, de a construit in conditiile fixate de Primarie, in termen de patru ani, astfel ca la expirarea termenului de plata a pretului si aceasta obligatie de a construi sa fie implinita. » (fila 38 dosar nr. 2080/2005 al Tribunalului Constanta).
Nerespectarea acestei obligatii era sanctionata cu rezolutiunea vanzarii, fara judecata sau punerea in intarziere.
Pactul comisoriu inserat in contractul de vanzare-cumparare incheiat in anul 1936 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vanzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », in cazul in care partea nu isi indeplineste obligatia de a construi in termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de indata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la indeplinire.
In prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este inlaturat in totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.
De aceea, se retine ca nu era necesara interventia instantei pentru a pronunta rezolutiunea contractului, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar in masura in care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a avut loc de plin drept.
In privinta momentului in care are loc desfiintarea contractului in cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de  grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei imprejurari obiective - neexecutarea obligatiilor unei parti - dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face efectiva aceasta sanctiune.
Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata in 1958, prin Decizia nr. 22043.
Aceasta decizie nu constituie in sine un act abuziv de nationalizare si de dobandire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine  reclamanta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv in posesia sa terenul in litigiu, intrucat in urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, terenul a reintrat in patrimoniul vanzatoarei.
Este adevarat ca Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresa si nu identifica parcela de teren ce a format obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat cu N.C., dar identificarea acestuia este lesne de facut, pentru ca din actele depuse rezulta ca parcela vanduta autorului contestatoarei face parte din suprafata de teren cuprinsa intre Sutghiol si Marea Neagra, cedata de Ministerul Domeniilor comunei Constanta in 1905.
2. Pana la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neindoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa in mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a incercat sa isi execute obligatia, a fost impiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.
Se retine ca actul de vanzare-cumparare care consemneaza obligatia de a construi, a fost incheiat in anul 1936, iar Romania a intrat in razboi in anul 1941, perioada in care nu s-a dovedit ca proprietarul ar fi facut vreun demers pentru obtinerea autorizatiilor necesare edificarii unei constructii.
In anul 1941, in considerarea calitatii autorului reclamantei, de colonel in armana romana, Primaria Constanta a aprobat, prin Decizia nr. 23.119/1940 prelungirea termenului de constructie pe lotul nr. 1 din careul 5 de pe plaja Mamaia pana la 01 septembrie 1943 (fila 39).
Ulterior, dupa terminarea razboiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primaria Constanta a aprobat prelungirea termenului de constructie pe locurile de casa de pe plaja Mamaia, pana la 1 decembrie 1947 (fila 25 dosar nr. 2080 al Tribunalului Constanta).
Daca pentru perioada razboiului (1941-1945) se retine ca neexecutarea constructiei nu este culpabila, proprietarul terenului fiind impiedicat de un caz de forta majora sa isi indeplineasca obligatiile asumate prin contract, aceasta cauza de inlaturare a raspunderii pentru neexecutarea obligatiei de a construi nu mai subzista in perioada urmatoare, pana la aparitia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vanzatorul si-a manifestat vointa de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV.
Se retine ca prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritatile locale, recunoscand existenta, in timpul razboiului a unei crize de materiale de constructie, a lucratorilor specializati in constructia de case, cat si imprejurarea ca este necesara o dezvoltare a constructiei de locuinte, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu incepere de la data acestei decizii si pana la 01 decembrie 1947 si nu au impus interdictii speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobandite in conditiile mai sus mentionate.
Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii fusese adoptata ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare din anul 1936, iar cumparatorii, anterior intrarii in vigoare a acestei legi, timp de doi ani, nu au facut nici un demers pentru a construi pe acest teren.
De altfel, chiar dupa adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii nu s-a interzis total si in mod absolut edificarea unor constructii in zona Dobrogei, in art. 13 din lege prevazandu-se obligatia ca « orice lucrare, constructie, plantatie pe care un particular ar avea sa o faca pe terenul cazand intr-o zona militara, trebuie sa fie in prealabil aprobata de Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Aerului si Marinei, care pot impune ca executarea sa se faca astfel ca ea sa corespunda cerintelor apararii nationale ».
Ori, in cauza, se retine ca reclamanta nu a facut dovada ca autorul ei a fost impiedicat sa construiasca o casa pe terenul cumparat sau ca, in urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizatiei de constructie, i s-au respins cererile de catre cele doua ministere implicate in realizarea masurilor necesare apararii tarii.
De altfel, chiar recurenta, prin motivele de recurs, arata ca edificarea locuintei nu s-a realizat, intrucat era o perioada tensionata, exista riscul ca dupa construire sa fie nationalizata cladirea si folosita de trupele sovietice de ocupatie care stationau in zona Dobrogea.
Imprejurarea ca dupa razboi, autorul reclamantei a participat, in calitate de inginer la efectuarea unor proiecte si lucrari de constructii deosebit de importante - barajul Vidraru si Barajul Bicaz - nu constituie un eveniment de forta majora, care sa il fi impiedicat sa solicite eliberarea autorizatiei de construire si sa realizeze constructia pe terenul cumparat, pana la momentul exprimarii optiunii vanzatorului de a rezolutiona aceste contracte.
Se retine, pentru considerentele expuse mai sus si pe care nu le vom mai relua, ca terenul in litigiu nu a fost preluat abuziv de catre stat de la autorul reclamantei, prin Decizia nr. 22043/1954, ci urmare a rezolutiunii de drept a contractului de vanzare-cumparare, autorul reclamantei a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, situatie in care reclamanta nu este indreptatita la restituirea in natura sau prin echivalent a acestui teren, in conditiile Legii nr. 10/2001, asa cum s-a retinut corect in Dispozitia nr. 2393 din 11 iulie 2005, emisa de Primarul Municipiului Constanta.
In baza art. 296 din Codul de procedura civila, se va admite apelul paratului si se va  schimba in tot hotararea apelata, in sensul respingerii contestatiei reclamantei, ca nefondata.
In baza art. 294 din Codul de procedura civila, obliga intimata reclamanta la 600 lei cheltuieli de judecata - onorariu avocat achitat in fond si in apel - catre apelantul parat.