Legea nr. 112/1995. Obligatia de instrainare a locuintelor catre chiriasi. Drept nascut anterior Legii nr. 112/1995, dar exercitat dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001. Aplicarea legii civile in timp.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de instrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobandirea unui bun in proprietate si, odata castigat prin intrunirea celor doua cerinte inserate in H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii in materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea in vigoare nu poate fi inlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea intre chiriasii care s-au grabit sa dobandeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vanzarea pana la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavand o ratiune obiectiva, legala.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11823/2005 reclamantul A.L.S. a chemat in judecata pe paratii R.A.E.D.P.P. Constanta, C.L. al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta, reprezentat prin Primar, solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna obligarea paratilor sa incheie cu reclamantul contractul de vanzare-cumparare pentru apartamentul situat in Constanta, Bdul E. nr. 15, et.II, cu cheltuieli de judecata.
In sustinerea cererii s-a aratat ca locuieste impreuna cu familia in apartamentul mentionat, in baza Ordinului de repartitie nr. 1385 din 14.10.1972, emis de fostul Comitet Executiv al Consiliului popular al Municipiului Constanta.
S-a precizat ca, avand la baza aceasta repartitie, a beneficiat de incheierea unui contract de inchiriere cu fostul I.C.R.A.L., actual R.A.E.D.P.P. inca din anul 1981, contract care a fost prelungit in mod succesiv de-a lungul timpului, in baza actelor normative in vigoare in perioada 1990 si pana in prezent.
Totodata, s-a mentionat ca indeplineste conditiile prevazute de Legea nr. 112/1995 si H.G. nr. 11/1997 si a formulat cererea inregistrata sub nr. 106538 din 29 august 2002 la Primaria Municipiului Constanta pentru cumpararea locuintei, fara insa a i se comunica modul de solutionare al acesteia.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, art. 41 din H.G. nr. 11/1997, art. 112 Cod procedura civila si art. 274 Cod procedura civila.
Prin sentinta civila nr. 5191 din 31 mai 2006, Judecatoria Constanta a admis actiunea reclamantului, in contradictoriu cu paratii Municipiul Constanta, prin Primar si R.A.E.D.P.P. Constanta si s-a respins actiunea in contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului Constanta, ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
Au fost obligati paratii Municipiul Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta sa incheie cu reclamantul A.L.S., in calitate de cumparator, contractul de vanzare-cumparare pentru apartamentul situat in Constanta, Bdul E. nr. 15, et.2 si la plata catre reclamant a sumei de 19 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal au declarat apel paratii Municipiul Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta, criticand-o pentru nelegalitate.
Prin decizia civila nr. 698 din 6 octombrie 2006, Tribunalul Constanta a respins apelurile ca nefondate.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut urmatoarele :
- in contextul eforturilor efectuate de stat pentru reglementarea restituirii proprietatilor preluate in perioada 1945 - 1989 si pentru asigurarea, in acelasi timp, a unei protectii efective a chiriasilor acestor imobile nu poate fi retinuta incalcarea dreptului de proprietate al paratului Municipiul Constanta, in calitatea sa de reprezentant al statului, prin limitarea dispozitiei asupra bunului ce face obiectul dreptului de cumparare;
- prevederile art. 9 din Legea nr.112/1995 au instituit in favoarea chiriasilor titulari de contract dreptul de a cumpara imobilul care face obiectul locatiunii, iar acestui drept ii corespunde obligatia detinatorului bunului de a-l vinde, o interpretare contrara a dispozitiilor actului normativ mentionat echivaland cu imposibilitatea materializarii dreptului stipulat in favoarea chiriasilor;
- reglementarea prin dispozitiile Legii nr.10/2001 a unui drept de preemtiune in favoarea chiriasului nu echivaleaza cu abrogarea prevederilor Legii nr. 112/1995 si cu negarea dreptului chiriasului de a cumpara, instituit de acest ultim act normativ;
- durata si inceputul termenului de prescriptie al dreptului dedus judecatii au fost corect stabilite de instanta de fond, ca si faptul ca el a fost intrerupt prin recunoasterea paratei, care nu a contestat calitatea de chirias a reclamantului si, implicit, nici vocatia acestuia de a opta pentru cumpararea locuintei in conditiile Legii nr.112/1995.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii Municipiul Constanta prin Primar si R.A.E.D.P.P. Constanta.
Primarul municipiului Constanta a invocat aplicarea gresita a legii prin nesocotirea limitelor dreptului de dispozitie al proprietarului bunului.
A sustinut recurentul ca existenta unei obligatii de a vinde a proprietarului imobilului a fost in mod nelegal retinuta in conditiile in care dispozitiile din Normele metodologice ale Legii nr.112/1995 - care instituiau dreptul chiriasilor de a cumpara - au fost abrogate implicit prin actele normative ulterioare, iar prin O.U.G. nr.40/1999 s-a instituit doar un drept de preemtiune al chiriasului la cumpararea imobilului proprietatea unitatii administrativ teritoriale. Urmare a inlocuirii dreptului de a cumpara cu dreptul de preemtiune la cumparare, obligatia de a vinde a proprietarului imobilului nu mai subzista si, pe cale de consecinta, nu mai poate fi impusa prin hotarare judecatoreasca.
R.A.E.D.P.P. Constanta  a criticat hotararea instantei de apel sub aspectul solutionarii exceptiei lipsei calitatii sale procesual pasive, iar pe fond, a sustinut ca instantele de fond si de apel au facut o aplicare gresita a dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, cat si a dispozitiilor Legii nr. 10/2001, sub urmatoarele aspecte:
In mod eronat s-a considerat ca obligatia vanzarii imobilului rezulta din lege si ca ducerea sa la indeplinire poate fi realizata prin constrangerea partii care refuza indeplinirea ei. Aceasta interpretare a legii este in neconcordanta cu dispozitiile art. 480-481 Cod civil si ale art. 21 din Constitutie si se incalca astfel dreptul de proprietate al Municipiului Constanta de a dispune in mod liber asupra bunului proprietatea sa.
Vanzarea locuintei catre reclamant este ilegala; incepand cu intrarea in vigoare a H.G.R. nr. 11/1997, vanzarea imobilelor intrate in proprietatea statului roman in perioada 1948 - 1989 nu a mai fost legala, astfel incat nu mai sunt incidente in cauza dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Pe parcursul procesului, la data de 06 martie 2007 a decedat reclamantul A.L.S., operand o transmisiune a calitatii procesual active catre succesorii sai - A.M. si P.D. - sotie si fiica; ambele locuiau cu titularul contractului de inchiriere in acelasi imobil si, in conformitate cu dispozitiile art. 27 din Legea nr. 114/1996, sunt indreptatite sa continue raporturile locative pentru imobilul in litigiu.
Analizand legalitatea hotararii atacate, in raport cu criticile formulate de cei doi parati, se retin urmatoarele:
1. Legiuitorul de dupa 1989 a adoptat o politica sociala constanta si a edictat o serie de masuri de protectie a chiriasilor aflati in folosinta fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectiva, nu numai din acele locuinte construite de stat sau de unitatile economice sau bugetare de stat, ci si din locuintele preluate abuziv dupa data de 6 martie 1945, apartinand persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.
Ignorarea proprietatii private promovata si sustinuta de sistemul totalitar, in paralel cu exacerbarea superioritatii dreptului de proprietate socialista a intregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scara larga a proprietatii de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a imbracat, au dus la crearea unui numar impresionant de locuinte in fondul statului, inchiriate pe termene indelungate, chiar zeci de ani, prin  prorogari succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una din ratiunile pentru care obiectiv si legitim, statul a edictat o serie de masuri de protectie a acestor categorii de chiriasi, printre care si prevederea din art. 9 din Legea nr. 112/1995, acordandu-le dreptul sa cumpere locuintele la un pret preferential, sub nivelul practicat pe piata libera.
In speta, autorul reclamantului a detinut locuinta in litigiu cu titlu de chirias, incepand cu anul 1981, cand, in baza Ordinului de repartitie nr. 1385 din 24.10. 1972 i-a fost incheiat contractul de inchiriere, nr. 3054/1981, prelungit succesiv, conform inscrisurilor depuse la dosar (filele 14-33  dosar nr. 11823/2005 al Judecatoriei Constanta).
Refuzand solutionarea cererii reclamantului de vanzare-cumparare a spatiului in litigiu, cu motivarea ca spatiul urmeaza sa fie instrainat potrivit metodologiei de vanzare a bunurilor imobile apartinand domeniului privat al Municipiului Constanta, aprobata prin H.C.L.M. nr. 37/2002 si ca nu este scos inca la vanzare, paratii au refuzat de fapt incheierea  contractului de vanzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine, indreptateste chiriasul sa isi valorifice in instanta vocatia la cumparare, in limita drepturilor locative conferite prin contractul de inchiriere.
Este reala sustinerea recurentilor referitoare la imprejurarea ca, potrivit art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care in urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor indreptatite pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand un drept de preemptiune.
Recunoasterea dreptului de preemptiune in favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci cand oferta concreta a proprietarului nu se intalneste cu acceptarea ferma a chiriasului.
Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43(42) din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor in timp.
Data fiind contradictorialitatea evidentiata in cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele in timp, pentru ca, de principiu, legea civila incepe sa actioneze din momentul intrarii in vigoare si nu are putere retroactiva. Inseamna ca norma noua nu are in vedere relatiile civile nascute inaintea intrarii ei in vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite in intervalul necesar pana la epuizarea raporturilor juridice.
Chestiunea se simplifica daca se analizeaza campul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. In vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera al chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite in privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc il au numai chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii.
Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de inchiriere, corelativ obligatiei de vanzare in sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de imprejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 - data intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de instrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobandirea unui bun in proprietate si, odata castigat prin intrunirea celor doua cerinte inserate in H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii in materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea in vigoare nu poate fi inlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea intre chiriasii care s-au grabit sa dobandeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vanzarea pana la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavand o ratiune obiectiva, legala.
2. Obligarea unitatii administrativ teritoriale, prin primar, la vanzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr.112/1995, in conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita in considerarea obiectului (locuinta preluata in proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata in considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ teritoriale; mai mult, trebuie avut in vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vanzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului “noului" proprietar de a stabili in mod arbitrar asupra instrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr.112/1995, in raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.
In aprecierea existentei unei eventuale incalcari a dreptului de dispozitie al vanzatorului trebuie avut in vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantand dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Determinand "continutul si limitele acestor drepturi" legiuitorul are in vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, in considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii in speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art.134 alin. (2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art.43 alin. 1 din Constitutie), ori prin art. 9 din Legea nr.112/1995 legiuitorul realizeaza o masura in acest sens.
3. Nu prezinta relevanta in stabilirea naturii dreptului dedus judecatii de reclamant prevederile O.U.G. nr.40/1999, invocate de recurentul Primarul municipiului Constanta, pentru ca dreptul de preemtiune stabilit de dispozitiile art.18 alin.1 din actul normativ mentionat vizeaza situatia imobilelor restituite in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, in cazul in care proprietarul isi manifesta vointa de a o vinde inainte de expirarea termenului inchirierii, ori in speta nu este vorba de un imobil restituit in natura proprietarului anterior.
4. Nefondata este si critica R.A.E.D.P.P. Constanta referitoare la solutionarea  exceptiei lipsei calitatii sale procesual pasive.
Calitatea procesual pasiva presupune existenta unei identitati intre parat si persoana obligata in raportul juridic dedus judecatii.
R.A.E.D.P.P. Constanta este administratorul fondului locativ apartinand Municipiului Constanta si in conditiile art. 9 din legea nr. 112/1995, ea incheie contracte de vanzare-cumparare, in numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele ce cad sub incidenta acestei legi speciale.
Conform art.9 alin.(5) din Legea nr. 112/1995 vanzarea locuintelor ce cad sub incidenta acestui act normativ se realizeaza prin unitati specializate, comisionul cuvenit acestor unitati care administreaza si vand apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.
In cauza, se retine ca parata  R.A.E.D.P.P. Constanta este o astfel de unitate specializata, vanzarea locuintelor din domeniul privat al Municipiului Constanta, conform Legii nr. 112/1995, realizandu-se prin intermediul acesteia.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 Cod procedura civila, se vor respinge recursurile ca nefondate.